부동산 렌탈수익 계산관련 궁금한게 있습니다

보통은 / 세금보고 상으로는 Expense에 포함 안됩니다. 그 principle 은 home equity 의 증가로 바로 이어지니까요. 보수적으로 캐쉬플로우만 보시는분들은 그마저 expense로 포함하실수도 있겠지만 일단 아니라 생각하시면 편합니다.

답변 감사합니다. 그럼 캐쉬플로우가 $0인 매물도 렌탈 수입으로 Principal 갚아주니 괜찮은 매물이라고 생각해도 될까요? 말씀하신대로 보수적인 캐쉬플로우가 있는 집을 찾고싶은데 동네에서 그런집 찾기가 너무 어렵네요 ㅠㅠ

보통 좀 전문적으로 수익률이라고 할때는 cap rate 을 말합니다. 이때는 모기지에 관한 것은 (원금이든 이자든) 전혀 계산에 넣지 않습니다. 그냥 집을 통째로 펀드나 예금같은 투자상품이라고 간주하고 그 집에서 수익이 얼마나 나는지를 따집니다. 예를 들어 집값이 50만불이라고 치고, 렌트가 월 2천5백불, 세금이 연 5천불, 보험이 연 1천불, 매니지먼트 비용이 연 2400불, 수리비용이 연 1천불, 1년중 1달이 공실이 되어서 수익이 안났다면 공실로 인한 손해 연 2천5백불 이라고 가정하면

렌트수익은 2천5백불 * 12개월 = 30,000

Operating Expense = 세금 5000 + 보험 1000 + 매니지먼트 2000 + 수리비 1000 + 공실 2500 = 11,500

Net Operating Income (NOI) = 30,000 - 11,500 = 18,500 입니다.

Net Operating Income 을 집 구입가격으로 나누면 18,500 / 500,000 = 3.7% 가 되네요. 그럼 이 집의 수익률 (cap rate) 은 3.7% 가 되는 겁니다.

만약 모기지를 얻어서 집을 샀다면 연 3.7%의 투자상품에 돈을 넣기 위해 돈을 빌려서 이자를 내고 있는 거라고 간주합니다.

즉, 20% 다운하고 3.5% 모기지를 얻었다면, 구입가격 80% 에 해당하는 40만불은 3.5% 이자로 빌린거라고 칩니다.

cap rate 은 아마도 REIT 같은 펀드에서 부동산으로 돈을 굴리는 경우에 주로 쓰는 계산방식일 듯 합니다. 일반 투자자는 cap rate 에 절대적으로 의존할 필요는 없지만 참고삼아 내가 투자하려는 매물에 대해 기대 렌트수익 등을 넣고 계산 해 보시면 대충 얼마나 투자수익률이 괜찮은 물건인지 감 잡는데 도움이 됩니다.

Cash-on-cash 라는 계산법이 또 있습니다.

위에서 예를 든 50만불짜리 집을 산다고 치고

처음에 내 주머니에서 나간 돈이 얼마인지 보면 다운페이 10만불, 에스크로비용 + 융자비용 + 집감정비용 + 인스펙션 비용 등등 = 1만2천불, 집 수리비용이 2만불이 들었다고 치면, 내 주머니에서 나간 초기 투자비용이 13만2천불이 들어간 겁니다.

원금과 이자 (P+I) 로 지출되는 비용은 40만불 융자금액을 3.5% 이자율의 30년 모기지를 받으면 월 원금 + 이자비용이 1,796.18불 = 연 21,554불이 됩니다.

PITI 라고 부르는 원금+이자+세금+보험은 = 21,554 + 세금 5,000 + 보험 1,000 = 연 26,554 가 됩니다.

연 수입 = 렌트 2500 * 12개월 - ( 매니지먼트 비용 + 수리비용 + 한달 공실로 인한 손실 ) 5900 을 빼면 연 24,100 이 되네요.

그러면 수입 - 지출 = 24,100 - 26,554 = -2,454 의 순손실이 됩니다.

그러면 이 -2,454를 처음 내가 지출한 13만2천으로 나누면 0.0185909.... 대략 마이너스 1.86% 가 됩니다. 즉 내가 처음 내 주머니에서 지출한 돈에 대해 1.86% 의 순손실이 납니다. 이걸 cash-on-cash 로 -1.86% 라고 합니다. 이렇게 계산하면 수익률은 단지 매달 들어오고 나가는 돈에 대한 것일 뿐이고 모기지 원금 갚는 것도 그냥 지출로 간주해버리게 되네요. 즉, 모기지 원금 갚아나가니까 내 Equity가 쌓이게 되긴 하지만 그건 어차피 팔기 전까지는 내 주머니에 들어오는 돈이 아니기 때문에 계산상으론 지출로 간주합니다. cash-on-cash 가 마이너스가 나면 Equity 는 쌓이지만 당장 이걸 유지하느라 딴데서 돈을 끌어다 메꿔야 하는 상황이 매달 반복됨을 의미하니, 이런 투자는 하면 안됩니다.

모기지 원금 갚아나가는 걸 수익으로 계산하는 경우는 개인 투자자 입장에서 그런걸 계산에 넣는 것이 말이 되긴 하는데, 뭔가 좀 전문적으로 부동산 투자에 대해 formal 하게 접근하는 분위기인 곳에서 그 얘기를 꺼내면 좀 야매 취급받는 그런거라고 생각하시면 됩니다. 일단, 수익률 계산할 땐 원금 갚아나가는 부분은 아예 계산에 넣지 않는 것도 좋은 방법이라고 생각 합니다.

아. 제 댓글 쓰기 전에 이 댓글 봤음 안 썼을텐데.. 

자세히 잘 써주셨네요. 

모기지 원금 갚아나가는 걸 수익으로 계산하는 경우는 개인 투자자 입장에서 그런걸 계산에 넣는 것이 말이 되긴 하는데... 야매 취급받는 그런거라고 생각하시면 됩니다

ㅎㅎㅎ 뭐 어때요. 개인 투자에서는 이런 정신 승리가 제일 중요하죠. 어쨋든 투자한걸 후회 안하고 Long으로 갖고 있을 수만 있다면 이 계산도 나쁘지 않다고 생각해요. Syndication이나 REIT하시는 분들은 이러면 안되겠지만요 

그렇지요. 매달 1천불씩 적자가 나서 메꾸며 유지하다가도, 10년쯤 존버하면 렌트비는 오르고 모기지 페이먼트는 그대로라 어느순간 본전이 되어버리고, 거기서 또 몇넌 더 버티면 어느새 매달 positive cash flow 가 되어버리고, 그렇게 킵하다 팔면 한순간에 수십만불의 수익이 남는, 그런것이 보통 개인투자자들이 가게 되는 패턴인거 같습니다.

어찌보면 바람직한 패턴인거 같기도 해요.

젊어서 월급 받을때는 매달 캐쉬플로우가 적자 나는걸 (그렇지만 집값은 매우 많이 오르는 좋은 지역의 집을) 내돈으로 메꿔가며 유지하다가 은퇴할 나이쯤 되면 그렇게 유지하던 좋은동네 집들을 다 정리하고 나서, 매달 수익은 많이 나지만 손이 많이 가는 저소득층 거주지역의 다세대주택으로 갈아타서 그 투자용 부동산의 관리를 하는 것을 은퇴 후의 업으로 삼는, 그런 패턴을 보통 개인 투자자들이 많이 따르게 되는데 나쁘지 않은 거 같습니다.

정신승리맞네요 ㅠㅠㅋ 감사합니다!

자세한 설명 감사합니다!! 스크랩 해놓고 앞으로 투자용으로 적합한 매물인지 자세히 들어주신 예를 바탕으로 열심히 계산기 뚜드려 보겠습니다.

배울것도 많고 갈길이 머네요~ 다시한번 감사합니다

정말 자세한 설명 감사합니다! 

Cash Flow 계산은, 

Gross Rent에서 1차적으로 세금, 유틸리티, 야드 관리비, 수리비, Property Management비 회계비 등등 을 빼고 남은 값이 Net Operating Income입니다. 

이 Net Operating Income / Market Value (Purchase Price)가 Cap Rate입니다. 전국 평균 Residential이 Cap Rate 5%-6% 정도로 알고 있습니다. 

회계상으로는, 제가 알기로는, 

NOI에서 Debt Interest만 빼고 Net Profit (Loss)를 계산하는거로 알고 있습니다. 

Cash Flow는, 

NOI에서 - Debt Service (Mortgage Payment)를 뺀 거로 계산하구요. 

이 부분은 좀 사람마다 다를 수는 있는데, 

1st Year Cash on Cash Return은, 위에 Cash Flow를 투자금 (다운페이먼트 + 클로징 코스트 + 건물수리비)으로 나눈 후 백분율 % 하기도 하고. 

어떤 사람은 Debt Service에서 Principal도 더 해서 CoC Return을 계산을 하기도 하더라구요. 

예) 백만불짜리 6캡 건물에 25% 다운하고 (25만불) 30year 4%로 빌렸다고 가정하면, 

6만불의 NOI가 생기고, 거기서 Mortgage Payment 1년치 ($42,967)빼면, 

Cash Flow $17,033생기고 이건 6.81% 1st Year Cash on Cash Return이 되네요. 

다들 Debpt service에서 P+I를 계산하는게 당연한데 괜히 P 쪽은 왠지 빼고싶은 정신승리가 있었네요...감사합니다.!

질문에서 혼동이 있어서 그런 것 같아요. 질문에 cash flow, ROI, net income 이 함께 써져 있는데 다 다른 의미인데 답은 하나를 원하셔서 혼동스러운 것 같습니다. Cash flow는 말 그대로 cash 가 flow 하는 걸 보는거구요 (수익과 상관 없이 돈 자체가 어떻게 흐르는가를 보는 거구요), ROI 는 집어넣은 돈에 대해 들어오는 돈, 수익은 대개 net operating income 이구요.

자세히 하시려면 Equity 계산도 있고, depreciation 공제도 계산에 넣어야하겠지요.

개인적으로 cash flow 가 플러스가 아닌 집은 투자하지 않습니다. Cash flow 가 플러스인 집은 대부분 가격대가 저가입니다. 10만불 - 20만불 대. 30만불 대부터는 본전치기정도 들어가서 equity buildup 및 appreciation 과 depareciation 등의 롱텀 수익을 기대해야해서 그정도 가격대까지도 무리하면 괜찮습니다. Negative cash flow 는 절대로하지 않습니다.  대부분 가격대가 40만불 넘는 집들이 그렇고 공실율 한달만 생겨도 타격이 커서요. 물론 집 값이 오를걸 기대하고 하는 경우가 많은데 이런 투자 결정은 개인취향입니다.

그런데 계산의 목적이 세금상의 목적인가요 아니면 투자가 괜찮은건지 아닌지를 보는건가요?

투자가 괜찮은건지 아닌지를 보는것이었어요~ 당장 Cashflow 는 없어도 Equity라도 늘리는 쪽으로 장기 보유 할 투자용 집을 구하고 있거든요. 다음부턴 깔끔하게 질문 올리겠습니다. 답변 감사해요

투자는 자기 스타일대로 하는건데...저는 캐쉬플로우가 없는 Appreciation 만 보고 하는 부동산 투자는 절대 안합니다. 이런 부동산은 론이 나오기도 쉽지않습니다. 몇체의 프로퍼티를 사시려는 계획인지는 모르지만 최대한의 레버리지를 이용해야하는 부동산 투자에서 한번의 잘못된 투자는 그 다음 투자때 론을 못받게 되는 힘든 상황이 발생하거든요...전 Appreciation < 캐쉬플로우 < 캐쉬플로우+Appreciation 순으로 생각합니다. 물론 저만의 생각이고 많은 다른 인베스터분들은 의견이 다를수 있습니다...

그렇군요ㅡ 일단 어차피 장기보유 하면 appreciation는 될 가능성이 높으니 일단 캐쉬플로우가 있는 집을 먼저 알아 봐야겠네요. 감사합니다

투자는 역시 개인 성향에 따라 다르고 정답은 없지만 저도 개인적으로는 @흙돌이 님의 의견과 100% 일치합니다. cash flow 가 없는 투자는 아무래도 risk 가 큽니다. 어느 지역인지 모르겠지만 appreciation 이 negative cash flow 를 나중에 다 매꿔준다고 기대를 하고 투자를 하는건 비슷한 예일지 아닐지 몰라도 주식으로 치면 마진 땡겨와서 투자하는 경우입니다. 늘 부동산 주식이 항상 비교 되는데 단순비교로 할 수는 없지만 주식의 경우에는 오늘 샀다가 당장 오늘 팔아도 되는데 (데이 트레이딩) 부동산은 모든 면에서 움직임이 더뎌요. 오늘 샀다가 내일 팔면 손해가 무지막지하죠. 아무리 빨리 사도 사는데 한달, 파는데 한달.

제가 negative cash flow 렌탈을 가지고 있다가 2008년도에 폭망해본 적이 있어서 이런 얘기를 하는건 아니데요 (사실은 맞아요 ㅠ,ㅠ) 이거 한방 맞으면 복구 하기 너무 힘들어요. 이런거 하나 있으면 몰라도 (저는 그나마 그 당시에 하나라서 다행) 예전에 집 안사면 바보라는 이야기하던 시절에는 집 수십 채씩 노다운에 막 사던 시절이 있었죠. 마켓이 다운 트렌드로 가면 말 그대로 대재앙입니다. 물론 다운 트렌드로 갈 가능성이 별로 없는 지역에 사실 수도 있어요....

보통 투자용 렌탈의 cash flow 를 계산할 때 약간 보수적인 방법일 수도 있지만 PITI 뿐 아니라 vacancy, maintenance, property management 등도 고려해서 계산하고, 적어도 positive cash flow 는 있어야 투자할 만합니다. Break even 하는 경우에는 해도 ok, 안해도 ok 인데 저 같은 경우에는 안하죠. 굳이 positive cash flow 많은데 break even 하는 렌탈을 할 이유가 없죠.

그리고 Cash flow 는 말그대로 cash 의 흐름이므로 당연히 다운페이 액수에 따라 달라지기 때문에 상대적인 것이구요, 보통 렌탈은 최소한의 다운페이로 최대한의 cash flow 가 나는 것이 좋습니다. 1% 룰에 들어오면 좋고 (이런 경우 100% positive cash flow 죠), 아니더라도 어느 정도는 positive cash flow 가 나오는 것이 좋습니다.

Eviction 하고 뭐하나 고장 나서 고치고, 테넌트 나갔는데 새로운 테넌트 구하기 힘들다거나 (테넌트 정말 중요해요. 집 비었다고 아무나 넣는거는 나중에 더 골치 아픈일이 생깁니다. 개인적으로 6개월 공실도 겪어봤고, 테넌트가 렌트를 6개월 안내던 적도있어요.) 이런 저런 이유로 positive cash flow 가 필요하고, 이 돈은 통장을 아예 따로 관리합니다. 생활비 쓰는 통장 하나에 섞어서 쓰면 평소에는 모르다가 하나 둘씩 돈 들어갈 일이 생기면 감당하기 힘든 경우도 생겨요.

제가 2007 년 부터 2009 년 까지 너무 혹독한 경험을 해서 그럴 수도 있는데 아무튼 저는 그 후로 복귀하는데도 오래 걸렸고 이제는 positive cash flow 가 아니면 절대 투자용 부동산은 하지 않습니다. 반대로 예전에 타이밍 잘 맞춰서 폭망이 오기 전에 다 팔아서 appreciation 으로 이익 많이 본 분도 계실거에요. 결국 본인 투자 성향에 맞춰서 결정할 일입니다만 처음 하시는 거라면 당연히 appreciation 보다는 positive cash flow 로 시작하시는 게 나을거에요.

경험을 바탕으로 써주신 정성스런 답변 정말 감사합니다. 일단 Expenses에 공실률 포함 최대한 많이 때려놓고 봐도 cash flow가 positive인 집을 알아봐야겠네요. 질문한 것보다 훨씬 더 많은 답을 얻어서 정말 많은 도움이 됐습니다. 감사합니다

저도요. 캐쉬플로우 없는 투자는 먼재미로 하나요.

10만불 넣으면 나가는돈 다 제하고 매달 천불 캐쉬플로우는 쏘쏘...(1%룰)

2천불정도 캐쉬플로우 남으면 오케이.

3천불 남으면 괜찬군. 선방했다

라고 생각하고있습니다.