[부동산] 다음 프로젝트로 가는길...

11/16 업데이트-

*클로징

징하게 4번이나 미뤄지던 클로징은 2달만에 기어이 했습니다.

운좋게도, 납나왔다고 셀러를 고소한다던 속썩이던 테넌트는 클로징하는 다음날로 바로 나가주었습니다. (럭키!!!!)

비가 내려 하루이틀 늦게나가주는 바람에, 셀러에게 정크 쓰레기 치우는 비용 $350불과 나가는 테넌트 시큐리티 디파짓 $800불을 추카 크레딧으로 캐쉬로 받았고, 테넌트는 집을 원체 엉망으로 만들고 이전 집주인에게 코비드로 렌트를 안내던 사람들이라 시큐리티 디파짓을 돌려줄필요 없다는 코멘트를 받았습니다. (아싸)

며칠 기다리니 쓰레기는 테넌트가 깨끗이 치워주고 갔습니다. (마지막에 땡큐)

4유닛에서 월세잘내는 3유닛분들 계약은 떠안고, 1유닛 싱글홈만 고치면 되는 상황이 되었습니다.(이도 땡큐)

Month to month계약인 기존 3유닛은 내년 1월1일을 기점으로 $50불씩 월세를 올려 New leaase or termination of lease 새계약 하거나, 나가셔도 된다 라고 노티스를 보냈습니다.

* 기존 테넌트를 떠안을시의 장점: 당장 몰게지 추가고, 유닛 하나하나 차례로 내보내고 고치므로 재정 부담이 확 줄어듭니다. 리모델링 하지 않아도 됩니다.

단점: 렌트가 현재 마켓보다 낮을수 있고, 리모델링을 바로 못할수도 있습니다. 

주의: 미리미리 알아봐서 렌트 안내거나 문제가 많은 테넌트는 클로징전에 정리하도록 잘 확인해야합니다.

 

*집고치기-Rehab

-바닥- 일부 Vinyl Plank새로 깔기, 방세개 카펫교체, 방두개 정도 라미네잇 그냥 유지

-벽- 뜯어진 드라이월 벽 수선

-페인팅- 집전체, One coat 좀 좋은 페인트로 레이버를 줄이기로

-문짝교체 및 케이싱- 문짝들이 다 구멍이 나있어서 교체

-창문 몰딩, 케이싱

-화장실 하나 전체 리모델링- 타일(샤워/바닥), 배쓰텁(refinish 칠하기), 유리창 교체

 

* 집고치는 견적

1. 한국인 컨츄렉터 라이센스 있는 이목수님-$25,000불  (페인팅 $5,000, 카펜트리 $5,000, 바닥 $7,000, 화장실$7,000, 기타등등 마무리) 하루일당 $900불을 받으시고 3-4명이 팀인데, 두루두루 일은 잘하는데 금액이 좀 부담이 되었습니다. 그리고, 대장은 얼굴만 비추는데도 하루일당을 다 챠지하고, 간혹 중복되게 하루 2-3탕을 뛰시는지 4시간 일하고나면 어느순간 일꾼들이 종종 사라지심을 발견했습니다. 그리고 워낙 바빠서 일정 잡기가 하늘의 별따기...

 

2. 로컬 핸디맨 - 하루일당 약 $150-$200, 시간당 $20불

크레이그 리스트를 보면 하루일당 페인팅및 목수일, 간단한 플러밍, 타일 등등을 해주는 핸디맨들을 찾아서 3팀정도 연락해서 집을 보여주고 견적을 받았고, 마지막 아저씨가, 앞에 받은견적보다 무조건 껀당 $100씩 싸게 해준다고, 당장 내일부터 1일 할수있다 하길래 그분께 일단 목수일좀 해봐라 하고 일을 시작했습니다.

 

핸디맨과 진행하는 견적 리스트입니다.

-목수일: 문짝/케이싱/창문/몰딩/드라이월 패치, 계단 레일설치, 마무리 전등달기, 부엌캐비넷 위치조정 포함 기타등등 다해서 $600+Material 재료비따로($300), 5-6일 (1주일 소요)

-페인팅: 집전체 1,2층 1400sqft, 천장, 몰딩, 문짝, 윈도우케이싱, 지하실 입구, 낡은 부엌 캐비넷 2개까지, $1500+재료비 (~$600정도) - 1주일

-바닥: 부엌+다이닝+엔트리 (300SQFT) 바이닐 플랭크, 카펫(계단, 방3개) $700+재료비 $500 - 1주일

-화장실: 샤워텁 타일, 바닥 타일 (큰걸로), 샤워텁 리피니쉬 (러스톨레옴 칠하는거), 창문갈기, $1000+재료비$500

-기타등등: 전등,캐비넷 추가, 전자렌지, 홈워런티부르는 비용, 콜킹, 글루 등등 자질구레한 하드웨어 및 도구들 $500

총비용: $약 7,000

 

핸디맨이 아침마다 홈디포 들러 물건사서 영수증 찍어 보내주며, 오늘은 모모할거다 말씀해주십니다. 

바로바로 벤모로 영수증 재료비는 바로 드리고, 일당은 $300불 단위로 며칠 각단계 일이 마무리 될때마다 드리니 편하고, 저녁에 퇴근하며 잠시들려 둘러보면 집이 엄청 달라져 있어 뿌듯합니다.

집수리 3주 잡고 있는데, 4주가 되어도 괜찬습니다.

페인팅 끝나면 슬슬 렌트 리스팅 올리러 준비하려 합니다.

 

* 렌트 리스팅

렌트 가격 Fair Market Value를 보니, 올해 섹션8 렌트가 지역 일반 시세보다 더 쎕니다.  4베드 $1725 렌트입니다. 일반 렌트는 같은 지역이라도 로케이션 부분 지역차가 좀 있는데 $1500-$1900 까지 다양합니다.

지역에 맞추어 이번엔 섹션8을 받으려고 합니다. 12월 1월에는 렌트 비수기 이긴 한데,

코비드로 많은 이들이 신청해서 지역에서 신규 섹션8 신청을 닫아버렸고, 상대적으로 낡은 집의 집주인들은 섹션8 인스펙션 귀찮아 해서 섹션8 받는다고 하면 의외로 테넌트 구하는데 괜찮을듯도 싶고...암튼 그다음은 다음글에 후기 올리겠습니다.

 

* 마무리

전에는 직접 집고칠때는 그렇게 사소한걸로 낑낑대고 고민하고 죙일 일하고, 또 그렇게 자잘하게 티격태격 부부싸움을 했더랬습니다. 

핸디맨 전문가를 고용하고나니, 그렇게 집안이 평화로울수가 없습니다.

주중에 한두번, 주말에 한번 산책삼아 나가서 둘러보며 와우!!! 어메이징!!! 외치고 오면 됩니다.

지금은 마음이 너무 편안합니다

 

 

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[처음글]

질문 아니고 경과보고겸 잡담 입니다.

여름부터 계획한 다음 프로젝트가 또 딜레이 되었습니다.

얼른 클로징 하고 집고치고 짜자잔 하고 멋진 사진 올리고 싶었는데

두달째 클로징이 4번이나 미뤄지는 초유의 사태를 맞고 있습니다.

 

간단히 앞뒤를 요약하자면,

*4unit 2 building house, Providence RI, (2bed+1bath x 3 unit, 4 bed, 2bath 1unit in 1 lot, 2nd lot for parking lot)

랏이 두개인 시내근처 멀티하우스 4유닛 집입니다.

현재 렌트는 $3600불 나오고, PITI 몰게지 두루두루 메인테인익스펜스 다합쳐 $2000불정도 나오고, $1600불 캐쉬플로우 나오는데

집을 고친구 섹션8으로 전환하거나 대학근처니 Roomer로 일부 전환하면 다달이 렌트 $5,000 넉넉히 나오면 $3000는 가능할걸로 분석 완료되었습니다.

 

33만5천불 리스팅인데, 리스팅 첫날 집보고, 35만 5천불 컨벤셔날론으로 확 질러 오퍼 넣고, 오퍼가 됬습니다.

(마켓이 너무 핫해서 직전에 3-5월에 오퍼 몇개 오퍼 비딩으로 몇번 떨어진 경험있서, 좀 질렀습니다.)

인스펙션하니 낡은집이라 60페이지에 걸쳐 두루두루 와다다다 모가 많이 나와서, 셀러가 고쳐주어야 할 리스트를 핸디맨 표준가격 적어가며 보냈고, 셀러가 고쳐주거나 335,000으로 이만불 깍아주면 AS-IS로 걍 떠안고 사서 내가 고치겠다 라고 해서

셀러가 확 33.5k로 깍아주었습니다.

렌더에게 서류 다 보내고

일잘하는 로컬 렌더가 보험 두세개 싼거로 잘 알아봐줘서 보험하고 (낡은 집은 향후 보험처리 할일이 많으니 $1000불짜리 디덕터블 필수)

추가로 집워런티보험까지 다 준비해두고 클로징날만 기다렸습니다.

 

*클로징 1

클로징변호사가 셀러가 fire certificate을 안냈다고 클로징못한다고 엎었습니다.

(보통은 셀러리얼터가 미리미리 셀러에게 준비시키고 다 하던데...영 션찬습니다.)

셀러 에이전트가 연락도 영 안되고 

이거저거 영 션찬습니다. 대단해요..

2주 밀렸습니다.

 

*클로징2

클로징 3일전

아직도 Fire certificate은 안나온 가운데

테넌트 하나가 Lead poison을 걸어 셀러에게 검사해달라고 수한다고 연락이 왔댑니다.

또 클로징이 엎어졌습니다.

2주 또 연기

 

*클로징 3

이자율 락한게 끝이 났습니다. (한달이 지났어요)

렌더가 이자율올랐는데, 이전걸로 락하는데 돈내라고 하면서, 셀러가 내야한다고 해줘서...일단 셀러에게 넘겼습니다.

 

납때문에 멘붕온 셀러 부리나케 Lead inspector를 고용했는데

납이 나왔댑니다. (이동네는 집이 기본 100년 입니다. 미국의 역사가 시작한 지역이라...)

다행이 애들방은 아니구 현관문 언저리 어디서...

테넌트 호텔 보내고

집 고쳐 페인트하고

다시 납 검사해서

클리어 하다는 certificate을 클로징 이틀전에 받았습니다.

Fire certificate도 마지막에 왔습니다.

이제 드디어 클로징 하려나....

 

어제 마지막 웍뜨루 하는날인데

변호사 사무실서 또 뒤집어졌습니다.

랏이 두개인데 하나만 되어있다고

이 대단한 셀러 에이전트가 MLS에 주차장랏을 빼먹고 올려서 MLS대로 작업했던 모두는 다 멘붕왔습니다.

 

클로징 에이전트 변호사 렌더 우리쪽 리얼터 다들 난리가 났습니다.

이리 일못하는 리얼터 첨봤다고 셀러 에이전트를 매달아 말아 죽여 살려 욕을욕을....

F 워드 안쓰는 미국 욕을 두루두루 들어봅니다. ㅎㅎㅎ

 

부랴부랴 타이틀 다시 해야하고

서류가 엄청나다고 난리난리

주차장을 $1에 사는걸로 다시 계약서써서 렌더를 달래고 (렌더가 새로 어프레이절 해야한다고 붕붕 뛰는걸 일단 잡고)

다시 2주 미뤘습니다.

 

*클로징 4

10월말에 클로징이 다시 잡혔습니다.

 

8월 3일에 첫 P&S 사인을 했는데, 10월에 마무리가 되는군요.

이래저래 두달이 걸려 클로징 하는건 역대급입니다.

아직 2주나 남았는데, 그사이 또 몬일이 제발 없기를 두손모아 봅니다.

 

가을 프로젝트로

집고치고 새로 렌트놓으려 했는데, 

낙엽은 다 떨어져가고

날추워가는데

기존 세입자 겨울에 내보내기 거시기한데 이래저래 내년 봄 프로젝트로 미뤄지려나 봅니다.

 

물 흐르는대로 맘 비우고 웃고 있습니다.

목탁소리 귓가에 잔잔히 BGM 흐르는듯 합니다.