홈오너 인슈어런스 누수 커버 범위

저도 경험은 미천하나 제 생각을 말씀드리면 예전에 우박이나 바람에 의해 입었던 피해가 지금 천정누수로 진행된 것일수도 있으니 보험이 되는지 안되는지는 일단 클레임을 해봐야 된다고 봅니다. 현재 피해상황을 기록(사진, 동영상 등)하시고 보험사와 통화하신 후 건조부터 하시는게 좋을거 같습니다. 

원인은 조금 다르지만 저도 2019년 1월에 한국에 다녀오느라 2주정도 집을 비웠는데 마침 한파가 들이닥쳐 외벽쪽에 있는 2층 욕실의 수도관이 동파되어 1층 천정이 다 젖어서 보험사에 클레임했던 기억이 있는데 보험사에서 가장 먼저 하는 얘기가 보험이 되던 안되던 집은 고쳐야 하니까 천정과 드라이월을 말리라고 하더군요. 그리고 피해가 커서 집에서 거주하기 어려운지도, 호텔이나 외부에서 지내야 하는지도 물어보더군요. 다행이 피해가 크지 않아서 거주하는데는 큰 문제가 없었고 부랴부랴 히터를 켜서 건조를 시작했습니다. 한참 건조를 하던 중 가까운 이웃과 마주쳐서 안부를 묻다가 상황을 얘기했더니 예상치도 않게 드라잉팬을 빌려준다고 해서 며칠 켜두고 바짝 말린후에 컨트랙터와 플러머를 불러서 수리를 했습니다. 수도파이프 교체 후 동파방지를 위해 파이프를 인슐레이션하고 천정 드라이월은 부분 페인팅을 하는 것으로 마무리 했습니다. 컨트랙터에 따라 비용이 천차만별일텐데 저는 비용이 천불 남짓 나왔고 디덕터블이 천불이라 보상비용은 거의 없는데 클레임 기록이 남아서 프리미엄만 올라가는 상황이 될것 같아 클레임은 진행하지 않는 걸로 결정했습니다. 

지인의 경우 누수로 인한 부엌 공사를 보험처리로 공사 했었습니다. 그런데 보험회사에서 소개한 업체가 공사를 했는데 공사를 제때 마무리 하지 않고 공사가 한달 넘게 걸려서 추수감사절 가족 시간도 못 보냈다고 보험회사에 의견을 내니 한달 식비를 별도로 제공해줬다고 들었어요. 제 경험은 아니라 자세한 내용은 모르겠고요. 부엌쪽 누수로 인한 공사를 보험회사 커버로 했다고 들었습니다. 

보통 지붕 수리비는 커버가 안되더라도 집안의 데미지는 커버가 될겁니다. 보험사에 문의 해 보세요.

보험처리를 할지 안할지보다 먼저 견적을 따로 내보시길 바래요. 그리고 수리비용에 따라서 클레임하실지를 정해서 보험사에 전화해 보시는게 좋을 것 같아요.

예전에 욕실 누수로 아래층 다이닝테이블에 데미지가 갔었는데, 게시판에서 따로 보험료가 안올라간다는 얘기를 듣고 클레임했다가 몇 년동안 받은 금액보다 보험료가 더 올라가서 완전 난감했어요. 나중에 보험사 옮기려고 알아보니 다른 보험사 에이전트가 조언해 주기를 5년 사이에 클레임이 있으면 다른 보험사로 갈 때 보험료가 비싸고 두 건을 클레임할 경우 모든 메이저 보험사에서 받아주지 않는다고 하더라구요. 그리고 에이전트에게 물어보는게 아니라 보험사에 직접 전화해서 케이스 접수를 할 경우 보험 클레임을 하지 않아도 데미지에 대한 리포트가 된다고 합니다. 보험사마다 다른지는 모르겠지만 그 에이전트 말이 사실이라면 보험사용은 신중해야 할 듯 했어요.

보험회사에 문의하시기 전에 사설 adjuster를 컨택하셔서 문의해보시는 것도 방법입니다. 보험 회사 정보를 주면 약관을 읽어보고 커버가 되는지를 우선 파악해서, 된다면 보상금액의 20% 를 요구합니다. 그만큼 혼자 딜하는 것보다는 더 많이 받아주기 때문에 저의 경우는 더 결과가 좋았었습니다.

많이 클레임 하면 할수록 다음해에 내는 집 보험료가 올라가더라구요. ㅜㅜ 제가 바로 adjuster 한번 써봤다가 앞으로 이득보고 뒤로 밑지는 경험을 했었습니다.

보통은 클레임이 크면 보험에서 쫓겨나게 됩니다. 그리고 2년이 지나면 다시 받아주니, 계산을 한번 해보시는 것도 좋을 듯합니다. 저는 클레임 규모가 15만불 정도였습니다. 그리고 몇개월은 한달 보험료를 200불 정도 올리다가 보험 기간이 만료되니 연장을 안해줬습니다. 그리고 주정부에서 하는 화재보험이외에는 아무곳에서도 안받아줘서 결국은 1년은 주정부 보험으로 있다가 다시 다른 보험으로 갈아탔습니다. damage 규모가 크면 adjuster를 쓰지 않아도 보험 기간 연장을 안해줄 것입니다. Adjuster를 쓰느냐 안쓰느냐의 문제가 아니라 클레임 규모의 문제입니다.

Adjuster를 썼을 때는 본인이 생각지도 못한 부분까지 알아서 보상받게 해준다는 장점이 있습니다. 제가 처음에 보험회사랑 딜을 하려고 하니 5000불 정도 준다고 해서 제 선에서 최대한 더 해보려고 했는데, 보험회사 측에서 전혀 말도 안되게 대응을 해서 어쩔 수 없이 adjuster와 같이 했습니다.

"Adjuster를 쓰느냐 안쓰느냐의 문제가 아니라 클레임 규모의 문제입니다." -> 이 부분에 대한 반론이 말씀하신 내용 속에 있네요. ㅎㅎ 예를 들어 보험회사가 연장을 거부하는 threshold가 15만불이라면, adjuster 끼고 15만불 클레임 하는것 보다는 안끼고 12만불 클레임 하는게 더 좋아보이네요. 왜냐면 어차피 adjuster에게 3만불 내야하니깐요.

그럴수도 있는 것 같아요. 하지만, threshold가 어떻게 되는지를 보통은 모르지 않나요? 그리고 15만불은 restoration, 공사비, 이사비용, storage, 호텔비 다 합쳐서인데, 20% 수수료는 공사비에 대해서만 해당되니 2만불만큼의 수수료를 내지는 않았습니다. 이것도 case by case 이겠지만, 저의 경우는 adjuster를 써서 혜택을 많이 받은 것 같다는 의미에서 답글을 올린 것입니다.

결정을 내리시기 전에 먼저 지금 상황을 정확하게 파악하시는 것이 중요할 것 같은데요. 혹시 attic에 올라가셔서 지붕 상태를 확인해보셨나요? 우박이나 태풍으로 지붕 한가운데 구멍이 나서 새기는 쉽지 않고, 많은 경우 지붕으로 나있는 환기구 등의 주변에 틈이 생겨 물이 새는 경우가 많습니다 (낮에 올라가 보면 그 틈으로 햇빛이 보일 거에요). 이런 경우에는 그 틈만 수리해주면 되거든요. 그리고 벽과 천장 드라이월에 물로 인한 damage는 일단 구멍을 뚫어 내부의 물기를 말린후 mold가 생기지 않도록 약품을 뿌려주고 plaster일 잘하는 히스패닉을 불러 수리하시면 될 거에요. 만일 물이 샌지가 오래되서 stud나 sheathing이 썩었으면 일이 좀 커질수 있구요.

mold가 생기지 않도록 약품을 뿌려주고

--> 혹시 어떤 약품을 뿌리는지요..

제 경우 그냥 홈디포에서 적당한 제품을 사서 쓰고 있는데요. 지금 가지고 있는 제품은 Mold Armor라는 제품이에요. 로우즈와 아마존에서도 팔거에요.

https://www.homedepot.com/s/mold%2520remover

네..감사합니다.

저도 최근에 roof leak으로 천장에 물이 새서 일부가 젖고 얼룩이 생겼습니다. 

구멍을 뚫어서 말리긴 했는데 (안이 얼마나 말랐는지는 사실 확인할 바가 없는거 같아요.) 그 구멍으로 mold 약품을 뿌려 주셨나요? 아님 천장 표면을 닦아 주신건가요?

천장 표면은 어차피 외부로 노출되어 있어서 굳이 뿌릴 필요가 없었구요. 벽을 뚫고 구멍 안에서 물에 젖었던 부분에 스프레이 약품을 뿌리고 나서 드라이월 마감작업으로 닫았어요. 그런데 정확하게 어느 정도까지 물에 젖었었는지는 알기 힘들어서 그냥 닿을 수 있는 최대범위로 다 뿌렸었습니다. 새는 곳을 모두 수리하고 약품을 뿌린 후에도 확실하게 하기 위해 대략 한달정도 드라이월 구멍을 안막고 계속 놔뒀었던 것 같아요.

구멍은 없는거 같은데, 물이 오래 새서 그런지 roof deck이 썩기 시작했어요. 드라이월은 데미지가 아직 크지는 않네요. 보험사는 1차로는 헤일 데미지가 아니라서 못해준다고 하고, 지붕업체는 다시 보험사에 인스펙션을 요구해놓고 기다리는 상황입니다. 둘이 핑퐁치는 동안에 계속 비가 오고 물이 스미는 상황이라 스트레스가 심하네요. 일단 데크 저 부분은 잘라내고 교체를 해야 할거 같아요.

사진을 보니 환기구 (정확하게는 하수구 압력을 빼주는 pluming vent) cap 아랫부분에 구멍이 생겨서 거기에서 물이 새면서 썩은 것 같네요. (참고: http://ultrasoundinspections.com/defectiveleaking-plumbing-vent-pipe-boot/) 지금 썩은 부분이 커서 결국 지붕 위에서 슁글을 들어내고 양 rafter사이의 썩은 OSB 보드를 잘라내 새것으로 교체한후 다시 방수막과 슁글을 씌우고 환기구 주변을 제대로 seal해야 할 것 같구요. (만일 크지 않다면 그냥 wood hardner를 뿌려 썩은 부분을 경화시키고 그 아래에 OSB보드를 한겹 덧대고 끝내도 될 겁니다.) 그 이후에 집 내부의 드라이월을 수리하시면 될 것 같아요. 자세한 지붕수리 과정은 아래 비디오를 참고하시구요. 만일 약간의 목공기술이 있으시고 지붕이 1층 정도로 높지 않다면 직접 해보실만도 합니다. https://www.youtube.com/watch?v=wnPsUNeENFA

그리고, 보험은 우박이나 강풍 등 특정 사건으로 손상된 경우만 커버해주는데요. 만일 구멍이 생긴 게 이런 사건이 벌어져서 손상된 것이 아닌 vent cap이나 seal의 자연열화로 생긴 것이라면 보험에서 커버해주지 않을 확률이 높습니다. 그래도 이해가 어려우시면 자동차 보험을 생각해보시면 될거에요. 차가 가다가 갑자기 섰는데 그게 도로에서 뭔가를 밟아서 그게 차를 망가뜨린 거라면 보험에서 커버해주지만 그게 아니고 부품이 자연노화되어 생긴 고장이라면 보험에서 커버해주지 않거든요.

댓글의 전문성에 먼저 엄지척 하나 드립니다!!! 지붕이 2층에다가 똥손이라 문제를 찾아준 업체에다가 작업을 맡길 예정입니다. 비용이 너무 안나오면 좋겠어요 ㅠㅠ

네 지금 업체가 수리비용을 너무 많이 청구하면 너무 미안해하지 마시고 그냥 과감히 다른 업체도 알아보세요. 제 생각에 지붕 수리비용은 양심적인 업체라면 오백불 전후, 아무리 바가지를 씌우더라도 천불은 넘기면 안될 것 같아요. 준비작업과 본작업 합쳐서 두시간이내에 끝날 거구요. 작업에 대해 잘 모르면 컨트랙터가 바가지를 씌우는 경향이 있기 때문에 이 작업에 대해 어느 정도 공부를 하시고 아는 척을 하시는게 네고 하시기에 편하실 거에요.

감사합니다! 지금 업체는 메인터넌스 패키지라고 이야기하면서 1200불을 부르는데 그게 썩은 패널을 바꾸는거는 포함되지 않은 금액이라고 했거든요. 네고하는데 참고해야겠네요.

개인적인 경험을 토대로 말씀드립니다.

전소되시거나 water 데미지가 extensive한 경우, 클레임 규모가 크거나 잘잘못을 가리기 어려울 때, 복잡한 상황의 클레임 등일 때 등등의 경우에는 "꼭" Insurance를 practice하는 변호사의 도움을 처음부터 받으면 훨씬 수월하고 문제없이 클레임을 진행 할 수 있습니다.

이런 클레임을 우습게 생각하시어 많은 분들이(저 포함) 직접 해결하시려 하는 경우가 많은데 개인과 회사의 싸움입니다. 많은 시간과 resource가 소모되고요 보험사가 보험사에 유리하게 만든 조항으로 보험사는 최저의 보상을 하려고 하기 때문에 자동차 사고 시에도 변호사를 쓰듯이 규모가 더 큰 property claim같은 경우에도 변호사나 private adjuster의 도움을 받으시는 걸 권합니다.