첫 집구매 준비중..모르는게 너무 많네요

올해 1월에 클로징했기에 알고 있는 정보를 공유해보고 싶습니다. 

1. 은행에서 융자 신청서 쓰셨으면 담당자가 알아서 잘 해주실겁니다. 

2. 저는 제이름으로만 받았고, 한국회사의 미국 지사 근무경력 4년하고 미국회사 1년 미만 경력이었습니다. 세금보고 한것 가지고 계시면 내시면 됩니다. 한국에 계셨다 여기 오셔서 바로 집 구매 하시는 것이면 한국에 연말정산 한 것이 필요할수도있겠네요. 

3. 다운페이먼트능 클로징하기 전에 타이틀회사에서 다운페이 입금할 은행정보를 줍니다 그때 하시면 됩니다. 체크로 내시는 분도 있으신 것으로 들었는데 저의 경우는 와이어로 보냈습니다. 

4. 은행해서 3개월치 은행기록을 요구합니다. 돈의 출처를 확인 하는 것인데 대출금도 되는지는 저도 잘 모르겠습니다. 은행 담당자와이 부분은 확인 하시면 될것 같습니다. 

첫 집 구매 잘 하시기 바라겠습니다. 

생생하고 귀한 경험담 감사드립니다! 한가지 여쭙고 싶은데 pre qualified 된 금액 모두 실제 론 받는 금액으로 그대로 반영되셨나요? 변동있을수 있다 하는데 어느정도인지를 몰라 자금계획 세우기가 어렵네요 ㅠ

제경우에는 그랬습니다. 감사합니다 

감사합니다. 많은 참고가 되었습니다. 편안한 밤 되세요!

1. 오퍼 넣으실때 필요한 Pre-Approval Letter는 은행에서 따로 받으셔야 합니다. 

2. 현재 소득 없으면 론 인컴에 넣을 수 없어요. 포함되어 계산된 론금액으로 진행하시면 문제가 될 수도 있을것같네요. 

3. 다운페이 금액은 론 신청 3개월전에 계좌에 넣어두는게 좋아요. 시즈닝이라고 하는데, 이게 안되어있으면 underwriter에게 출처를 설명하는 레터를 써내야 하고 왔다갔다 하는 과정에서 시간이 오래 걸립니다. 

4. 대출금은 원칙적으로는 안됩니다. 크레딧리포트에 안올라가 있는 부분이면 사실 렌더가 알수있는 방법은 없지만, 신청서에 disclose하게 되어있어요. 

상세한 답변 감사드립니다. 그럼 pre-approval 단계에서 레터 받는거란 말씀이시죠? 현재소득 없는 배우자 론이 '가능은'하다고 해서 저도 의아했는데 실현 가능성은 없는거군요 ㅠ 

4. 한국에서 대출받은 건 미국에서의 크레딧 기록에 올라가지 않으니 이걸 다운페이로 해도 문제가 생기진 않을 겁니다. 그러나, 융자 받을때 이것이 최근에 계좌로 들어온 걸 보게 되면 (은행에서 최근 2-3개월, 드물게는 그 이상의 은행 스테이트먼트를 보자고 합니다) 은행에서 어디서 난 돈이냐고 출처를 물어봅니다. 그떄 가서 한국에서 대출받아 온 돈이라고 얘기하면 아마 대출은 물건너 갈 지도 몰라요. 그러니까 미리 미국 은행에 옮겨놓고, 미국 은행 계좌를 들여다볼 때 이게 대출받은 돈인거 처럼 안보이면 (정기적으로 이자가 나간다거나 하지 않으면) 보통은 문제 없을 거라고 생각됩니다.

오호 팁 감사드립니다. 일단 이 경우엔 몇달치 이자는 감수해야겠네요

pre-approval letter 는 집 오퍼 넣으실 때 은행에 부탁하면 웬만하면 바로 슥슥 써서 주던데요? 그리고 실제 론은 다른 은행 가서 받아도 상관 없으니까 크게 구애받지 마세요~ 대신 오퍼 넣으실 떄에는 반드시 첨부해 넣으셔야 해요. 친한 브로커나 은행 담당자 있으면 좋아요. 이메일로 집 가격 맞춰서 바로바로 보내줘요. 물론 그 전에 상담하고 서류 보내서 론 상환 능력이랑 기타등등 다 검증 받으셔야 하구요.

pre approval letter 일단 받아야겠군요. 근데 이쪽에 집이 너무 안나와서 오퍼 바로 넣을 수 있을런지 확신이 안서서요 ㅠ

어느 지역 이신지 모르겠지만 이 시기가 집이 잘 안나오는 시기입니다. 떙스기빙/크리스마스/뉴이어로 친지 방문도 잦고 (올해는 좀 덜하겠지만요) 휴일도 많아 클로징이 지연되는 문제가 생길 수도 있어 셀러가 정 급한게 아니면 이 시기에 집을 내놓지는 않을 거에요. 내년 여름까지 집 구하는 걸 목표라고 하셨으니 여유를 갖고 내년부터 천천히 알아보시는 걸 추천드립니다. 

네 말씀대로 차분하게 여유를 갖고 준비해 보겠습니다. 말씀 감사하고 편안한 밤 되세요!

이야기가 나왔지만 가장 중요한 건, 은행에서 2-3달의 뱅크 스테이트먼트를 요구합니다. 그 전에 있는 돈은 원글님의 자산으로 간주하고 출처를 묻지 않습니다. 몇 가지 주의하실 것이 있습니다:

- 결코 3달 넘는 스테이트먼트는 보여주지 마세요. 혹시나 4달 전에 큰 돈이 외국에서 들어온 걸 언더라이터가 보면 출처 물을 수 있습니다. 반드시 은행이 요구하는 최소한만 보여주셔야 합니다.

- 말씀대로 3달이 묵은 돈은 출처를 묻지 않으므로 한국에서 받은 대출은 될 것 같습니다. DTI 계산에도 안 잡힐 겁니다. 은행 모기지 오피서와도 이 부분은 상의하지 마세요.

- 요즘 환율이 좋아서 한국에서 돈을 옮기기에는 최고의 시기입니다. 거의 3년 내 최고 수준이에요.

- 돈을 옮기는 부분은 또 다른 문제이므로 여기서 논하기엔 벅차네요.

- 만약 집을 급하게 사야 하는데, 두 달 내에 큰 돈 입금이 있다 => 돈의 출처를 밝혀야 하는데, 은행에 따라 간단히 되는 곳도, 아니면 출처의 출처를 계속 타고 가는 복잡함도 벌어질 수 있습니다.

Pre-approval은 거짓말 조금보태 아무런 효과도 없는 그냥 종이 쪼가리에 불과할 정도입니다. 모기지 오피서에게 "나 돈 얼마 있고 이렇게 벌어요. Purchase price $XX 살 수 있나요?" 정도 정보만 가지고도 1시간에 만들어지는 것이 프리 어프루벌입니다. 실제 검증은 제대로 하지 않아요. 물론 언더라이팅 들어가기 전에 제대로 검증할 땐 빡빡하게 합니다만, 프리 어프루벌에 너무 큰 의미는 안 두시는 것이 좋습니다.

미국에 막 오신 분이 한국에서 경력/소득 증명으로 모기지 받은 것을 봤습니다. 가능합니다. 이 부분은 얘기 하시는 모기지 오피서와 확실히 이야기 하셔야 합니다. 한국 회사 HR이 고생을 좀 해야할 수도 있습니다.

왓 디테일하고 유용한 팁 감사드립니다. 말씀대로 론 가능금액은 최대한 보수적으로 보고 자금 계획 세워야겠네요.. 편안한 밤 되세요!

안녕하세요 Honeycomb 님 :)

1. 은행에 Pre-approval letter 한 장 써달라구 하셔서 오픈하우스 다니실 때 들고가시면 좋을 것 같구요. 

2. 남편분만 론 가능하실 것 같습니다. 아내분께서 혹시 곧 일을 시작하실 계획이라면 상황이 달라질 수도 있긴 해요. 그치만 좀 복잡합니다.

3. Pre-Approval 받으실 땐 Asset 준비하실 필요 없습니다. 



4. 한국에서 받은 론을 미국의 랜더가 스스로 알아낼 수 있는 길은 없어보입니다.

+ 그리고 ..

Primary residence (거주목적) 으로 첫집을 구입하실 예정으로 보이는데, 이 경우에는 위에 많은 분들이 말씀해주신 2 months bank statement seasoning 필요 없어요. EMD, Down payment, Closing costs 전부 다 Gift funds 로 대체할 수 있습니다. Spouse 통장으로 한국에서 필요하신 돈 송금 받으신 후, Spouse 가 Honeycomb 님 거치지 않고 Escrow 로 직접 쏠 수 있어요. 이 부분은, 진행하시는 랜더와 상담하실 때 Down payment 금액이 마지막 순간에 준비되어 들어올 거라서 Gift funds 이용할 예정 이라고 말씀하신 후 진행하시면 될 것 같아요.

집 알아보시랴 론 알아보시랴 머리도 마음도 복잡하실텐데 .. 한번 크게 숨 들이마시고 여유를 가져보시는 건 어떠세요? 글에서 급한 마음이 전해집니다.

그리고 이런 정보는 (이미 말씀하셨지만) Loan broaker or lender 가 제공해야하는 서비스라고 생각해요. 담당자 바꿔달라고 하셔서 진행하시는 게 마음 편하실 것 같아요.

첫 집 구매 잘 하시길 바랍니다.

남겨주신 댓글 모두 피가되고 살이되지만 마지막 문단 저의 조급함을 달래주심에 괜시리 안도가 되네요. 말씀대로 Gift funds 활용하는 것도 적극 검토해봐야겠네요. 따뜻한 말씀 감사하고 편안한 밤 되시길요!

저도 겸사겸사 질문드려요. First home buyer에 대한 혜택같은게 따로 있나요? 첫집장만과 두번째집 장만을 비교할때 처음이라고 무슨 혜택같은게 있나 해서요

론진행할때는 인컴 6개월치 페이스텁이 제일 중요하요. 론 프로세스시 나 자산관리가 안정적이에요 보여주는게 중요하기 때문이에요. 집오퍼낼때는 금액이 제일 중요해요. 총오퍼액이 아주 높거나, 근사한 차이로 비슷하면 다운 많이쓸수록 채택잘되요, 론 어그러져서 딜 안나올 가능성이 적어지기 때문이죠. 그리고 프라이머리홈 론이자가 인베스트먼트홈론 이자보다 싸요. 진짜로 집살 생각이 있으시면 연말에 다운페이할 돈을 한국에서 미국으로 옮겨놓으시면 좋을거같네요. 

많은 정보 감사합니다. 저도 궁금한게 있는데 한국에서 빌린돈을 미국으로 가져올때 문제는 없는지요(한국  미국 양쪽다) 전세금이야 자금출처를 전세금으로 밝히면 될텐데 빌린돈도 마찬가지 인가요?