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코로나로 인해 수입이 많이 줄어서 집 loan 을 낼 형편이 못되어 은행에 forbearance 을 신청해서 지난 3월부터 escrow 만 납부하고 있었습니다. 2018년에 interest 를 4.5% 정도 받아서 이번에 refinance 를 해서 loan payment 를 낮추고 싶어도 현재 debt 가 늘어서 credit 이 700 이하로 떨어진 상태입니다.
다행히도 내년부터는 수입이 조금씩 늘어날 예정이라 credit card deb 도 줄이고, forbearance 만기일을 마지막으로 연장해서 이제 내년 3월부터는 loan 을 다시 내려고 하고 있습니다.
질문은 저희가 론을 받은 곳은 웰스파고 은행인데, 은행에서 3월 1일부터 loan payment 를 낼 경우 4가지 옵션을 제시했는데, 그 중에 두가지 놓고 고민하고 있습니다.
첫번째로는 COVID-19 payment deferral 이라고 해서 1 년동안 밀린 payment를 pay off 를 하거나 refinance 할 때 한번에 내게 하는 경우.
두번째로는 loan modification 이라고해서 interest rate 이랑 loan 을 repay 하는 기간을 변경시켜주는 경우.
개인적인 생각으로는 debt 를 남은 3개월동안 열심히 줄이고 신용점수를 올린다면 두번째 경우인 loan modification 을 하면 지금보다 interest rate 낮출 수 있지 않을까 가정해봅니다. 만약 그럴 수 있다면 두번째 경우가 좋지 않을까 생각이 되는데...이게 관연 refinance 하는 거랑 어떤 차이가 있는지 궁금하네요.
질문은 위에 두가지 경우 어떤 옵션이 좋을까요? 그리고 loan modification 이랑 refinance 차이가 어떤건지도 궁금하네요. 제 상황으로는 내년에 수입이 점차 다시 회복되어 credit 점수를 올려서 refinance 할 계획이 있습니다.
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9 댓글
쌤킴
2020-12-28 20:28:49
무플방지차원에서...Loan modification하면 Credit이 음청 안좋아진다고 알고 있어요. Refinance와는 다르게 갚을 능력이 안될 경우에 하는게 Loan modification으로 알고 있슴다.
겐트리
2020-12-28 22:07:27
얼마전 제 지인이 이번에 모기지레잇을 loan modification 으로 레잇을 많이 낮췄다고 들었습니다. modification 이 financial harship 이 있을때 어플라이한다고 알고있었습니다. 대충 들은바는 payment duration 이 늘어나지 않고 레잇만 낮아졌고 800불정도 application fee 가 들었다고 했습니다. (미국 메이저 뱅크)
제 개인적인 생각엔 지인이 경제적으로 힘든상황인거 같진는 않은데 , 그쪽 뱅크 시스템을 잘알고 있어서 어떤 방법으로 레잇을 낮쳤나 궁금했지만, 꼬치꼬치 물어볼수가 없었습니다. (정말 혹시라도 개인사정은 모르는거니깐요) 그리고 lender 가 론모디 옵션을 먼저 제안했다고만 들었습니다.
그래서 제가 현재 거래? 모기지 론을 빌리고있는 뱅크 wellsfargo mortgage banker/ lender 에게 문의했습니다 .재정적으로 힘든건 아니지만 , refinance option 을 알아보던 중이어서 mortgage rate 낮추고 싶었지만. 살고있는 지역은 transfer tax 만 만불이 넘고 + refinance closing fee 도 제법 많이 나오는 상황에 리파이넌스를 한다는게 고민+부담이었거든요.
lender 는 저희 상황엔 loan modification 이 아니라, amendment 옵션이 있다고 하더라고요. 저는 일단 refinance application 넣고 진행하였고, 웰파에서 loan amend 를 제안한 케이스입니다. 레잇은 3.375%로 3.625%에서 별로 낮아지진 않았지만. 그래도 돈 한푼 안들고 완전 공짜여서 진행하엿습니다.
원글님의 상황과 제 상황은 다르겠지만, 이것저것 더 자세한 옵션은 뱅크 모기지 렌더에게도 문의해보는게 좋을거 같아요 .
가을로
2020-12-29 20:45:04
소중한 정보 감사합니다. 혹시 Overdue payment는 amendment 전에 한번에 완납하셨나요? 아니면 다른 payment 옵션이 있었나요?
겐트리
2020-12-29 22:21:44
저같은 경우는 완납해왔습니다.
Rockets
2020-12-28 22:24:16
좋은 정보 너무나 감사해요. 중요한 결정할때 이렇게 좋은 의견들 주셔서 정말 너무나 도움이 많이 되요. 자세한건 렌더에게 문의해서 진행해야 겠네요. 나중에 진행상황봐서 알려드릴께요. 다시 한 번 감사해요.
Treasure
2020-12-29 07:39:12
론 모디 하지마세요. 많이 은행에서 론 모디는 뱅커럽시급으로 취급해요. 크레딧점수는 별로 나빠지지 않는데 크레딧에 론 모디했다고 올라가면 보통 7년정도 (운 좋으면 4년) 융자받기 힘듭니다.
edta450
2020-12-29 20:52:14
이게 텀이 좀 불분명한데... 언급하신 loan modification은 말 그대로 (채권자가 손해를 보고 상환조건이나 규모를 변경하는) 채무조정에 해당하는거라 크레딧 기록에 올라가죠. 근데 다른 분들이 이야기하시는 loan modification 케이스들은 단순히 refinance에 준하는 프로세스(원래 렌더가 채무자가 더 낮은 이율 찾아서 '페이오프 당하느니' 선제적으로 이율을 좋게 해 줄 수도 있거든요)인 경우도 있네요.
코스
2020-12-29 20:25:36
저는 Commerce 은행 이용하는데, financial hardship없이 단순히 이자율 낮추려고 refinance하려고 했더니 loan modi하라고. 그냥 fee 로 $1000만내면 현재 이자율로 바꿔준다고 하더라고요..기간을 늘리는 건 안되고 다만 현재 30년짜리 론인데 이자율이 더 낮은 15년짜리로 바꾸는 건 가능. 나중에 다시 15년에서 30년으로 바꾸는 건 안된다고. 그리고 크레딧 리포트에 보고도 안하는거라네요. 원금을 만달러 갚을때마다 자격이 생긴다고 하고 물론 할때마다 $1000은 낸다고 하고요. 이글보고 놀라서 연락해봤더니 두개가 다른거라고.하는데. 경험해보신분 있으세요?
이상해요
2020-12-29 22:28:20
혹시 COVID forbearance 기간중 집을 팔아서 바로 pay off 하였는데, 이부분이 다음 mortgage 신청시 영향을 줄수 있을까요? 인터넷에 검색해보니 평소같은경우의 forbearance는 영향을 끼치는데, covid기간 일어난 경우는 봐주는 조건이 신청후 payment 를 몇번 해야지 영향이 안간다구 나와있어서요-