Refinance 관련 질문드려요: monthly 계산액이 200불 이상 차이가 납니다.

monthly payment에서 macgom님 계산과 회사에서 준 금액이 차이가 난다는 건가요? 먼저 론 금액을 비교해 보셔야 할 것 같은데요. 보통 리파이 할 때 론을 딱 기존의 론 payoff 금액만큼 하지를 않습니다. 더 많이 하죠. 그러면서 조삼모사 격으로 클로징할 때 너 돈 안내도 된다 이런 식으로 많이 얘기하죠. monthly payment는 론금액, 이자율, 론기간이 같으면 달라질 수가 없습니다.

+1 No fee라는 이자가 상대적으로 많이 높거나 fee를 loan amount에 얹어서 out of pocket이 없는 걸 no fee로 설명한 거 아닌가 추측을 해봅니다. 다달이 200불이면 기간/빌리는 금액에 따라 다르겠지만 큰 차이인데요.

초스피드 댓글 감사합니다. ^^ 
좀 이상했던부분이에요. 

payoff 액수와 new loan amount 가 틀려요 (새 론액수가 더 높아요; 만불정도). 

왜 높냐 라고 질문을 하니 number figure 보내주면 다 이해가 될거라고해서 일단은 기다리려고 하는데 그전에 기본적으로 제가 이해는 하고 준비는하는게 좋을거 같아요. 

원래 정상적으로 정말 no fee 였다면 payoff amount 와 new loan amount 액수가 같아야하는거겠죠? 전 loan officer 들은 은행 소개비 모 그런걸로 commission 받는다고 생각했거든요.. 

 payoff amount 와 new loan amount 가 같지는 않아요.

저도 처음에 이 부분이 좀 헷갈려서 물어봤는데 마지막 페이퍼 보낼때 보니까 2500불정도가 많더라구요 제 원래 페이 오프 보다요.

파이널 보낼때 2500 to borrower 가 있길래 나한테 돌려주는거냐고 물었더니 니가 원하면 체크로 집으로 보내주고 아니면 원금에 넣어서 원금이 작게도 할수 있다고 하더라구요.

감사합니다. ^^ 

이미 다른 분들께서 댓글에 언급하셨지만 새 loan amount가 payoff amount보다 만불 정도 더 높다면 closing cost를 loan amount에 얹은 경우일 것 같습니다. "현재 refinance 는 no fee 로 하기로 처음부터 했던 부분이구요."라고 하셨는데, 소위 no fee 또는 no cost 라고 하는 게 사실 리파이낸스 할 때 현금으로 비용을 안 내는 대신 closing cost를 loan amount에 포함시는 것이거든요. 그래서 no cost는 사실 마케팅적인 표현일 뿐이고, no out of pocket이라고 하는게 정확하죠. 

리파이낸스를 할 때 closing cost를 낼 목돈이 없을 경우 이런 식으로들 많이 하게 됩니다. 하지만 단점은 closing cost를 결국 장기적으로 빌리는 것이기 때문에 이에 대한 이자를 지불해야 한다는 거죠. 저는 이게 싫어서 랜더들과 딜할 때 처음부터 closing cost는 내가 낼테니 loan amount와 payoff amount를 동일하게 맞춰서 quote를 달라고 요청하고 비교를 했습니다. (하지만 결국 막판에 가서는 loan amount가 $xxx,000로 깨끗하게 떨어지게 조정하자고 요청하더군요. 이 과정에서 loan amount가 payoff amount 보다 약간 더 높아질 수는 있습니다.)

첨부터 이렇게 했었어야하는데.. 아쉽네요. 

리파이 처음도 아닌데 아직도 모르는 제가 참 한심스럽네요 ㅜㅜ 

no out of pocket 이 정말 맞는표현같네요. 

어쨌든 전체적으로 볼때 before refi vs after refi 가 확연히 save 되니 그걸로 위안삼고 다음에 refi 할땐 처음부터 closing cost 내가 낼테니... 로 시작해야겠네요. 

감사합니다. 

저도 이분야 전문가는 아니지만, 몇 번 리파이낸스를 해본 경험을 바탕으로 말씀드리자면... 위에 분들이 말씀해 주셨듯이 일반적으로 total payoff amount가 total mortgage outstading과 일치하지는 않는것 같습니다. 보통 리파이낸스 하는 달의 mortgage interest와 prorated mortgage insurance (PMI를 내고 계시는 경우), 그리고 recording costs ($10 내외)가 total outstanding amount에 더해져서 total payoff amount가 결정되는것 같습니다. 

그렇긴해도 새 론 액수가 $10,000 가량 높다는건 조금 이상하긴하네요. 한달 이자비용이 $10,000는 아닐테고... CaptainCook님이 말씀해주셨듯이 loan costs를 새 론에 얹어서 OOP만 $0으로 만든건 아닌가 싶네요. Closing disclosure 서류에서 Closing cost details항목을 잘 보셔야 할 것 같습니다.

참고로... FHFA가 2020년 12월 부터 0.5% refinance fee를 부과한다고 발표했습니다. 혹시 이 금액이 더해져 론 금액이 많이 올라간건 아닌지....

감사합니다. 

요것도 함 찾아봐야겠네요. 

봐주셔서 감사합니다.

맞아요... 저도 리파이 해봤던 경험자라 액수가 완전 맞아떨어지는건 불가능하다는거 알고 closing 할때 받을 차액을 받고 하는데 만불은 좀 넘길수가 없네요. 

PMI 는 없어요. 

저도 지금 리파이넨스 하고 있는데 escrow 가 있으시면 그게 얼마인지 한번보세요. 은행마다 세금과 집보험료를 살짝 다르게 쓰더라고요. 저도 진행중이라 이게 마지막 가면 다 같아지는지는 모르겠지만 이것 때문에 저도 비교하다가 약간 혼란이 왔었습니다. 

감사합니다. 덕분에 escrow 알아보고 좀 파악이 되네요. ^^ 

저두 리파이중인데.. 만불은 좀 Closing cost로 과한 것 같지만.. Betterment에서 견적받았을 때는 7천불정도 Closing cost였던 거 같아요.. 현재는 주거래은행으로 쓰고 있는 은행과 거래하고 있슴다. 고객의 경우 몇가지 Fee를 Waive해주고 Appraisal도 안해도 된다고 하고 3천불정도 Closing cost로 잡고 모기지에 그만큼을 더해서 계산하더군요.. 다른 곳을 알아보는 것도 좋은 방법일 것 같슴다.

감사합니다. 보니까 다른 은행으로 옮겨질때 새로 escrow 를 만들고 또 미리 property tax 를 내면서 액수가 확 오른거 같아요. 

윗분들이 말씀해주셨지만,

1. Principle balance (현재 대출 잔액) 랑 Payoff amount (중간에 현재 모기지 회사에 갚게 되면 내야할 돈, 남은 원금에 이자와 각종 피가 붙습니다.) 차이

2. Payoff amount 와 Loan amount (새 모기지 회사에 빌릴 돈) 차이

새 모기지 회사에 추가로 대출을 더 할수도 있고, 내가 closing 시 돈을 많이 내고 loan amount를 줄일 수도 있습니다. 클로징 코스트 없다고 광고하면서 실제로는 클로징 코스트를 더해서 대출을 받게 만드는 경우도 있습니다. 클로징 코스트에 들어가는 항목들이

이자 포인트 사는거/ 타이틀 비용/ 선이자와 에스크로 선입금 등이 있는데, 이율이 실제 높은데, 돈내고 포인트 사서 이율 낮게 보이게 만들고, 그 추가 비용을 대출에 넣으면서 클로징시 돈을 안내는 것 처럼 보이게 할 수도 있습니다. 타이틀은 직접 찾아보면 좀 더 쌀수도 있는데, 이건 어쨋든 내야하니 패스, 선이자와 에스크로는 어짜피 내야 할 돈 미리 내는 개념이고, 현재 에스크로가 있다면 그거 트랜스퍼 되는게 아니라 새로 열어서 거기 돈 새로 깔아 놓고, 원래껀 나중에 환불 받으셔야 합니다. 

3. Interest rate과 APR, 보통 대출 이율 말할 때는 interest rate을 말하는데, 실제 내 대출에 적용되는 이율은 APR입니다. 제 이해로는 이게 저 기준 이율에다가 자기네 수수료나 비용 붙인 실제 이율로 알고 있습니다. 보통은 0.0x %정도 다른데 (2.5% vs 2.55%) 심하게는 0.x%가 다른 업체도 있습니다.

좀 극단적인 예를 들어 보자면, 현재 100이라는 원금에 대해서 3%이율로 돈을 내고 있었는데, 2.5%로 리파이를 한다고 칩시다. 기대는 원금 100에 대해서 2.5%로 모기지를 내는건데, 실제는 원금 105에 대해서 2.6%를 내게 되는 걸 수도 있습니다.

마모님들의 정성스러운 댓글 감사드립니다. 

BBB 님께서 설명 너무 잘해주셨어요. 위에 다른분들께서 댓글 달아주신것들 다 통틀어 정말 많이 도움이 됐네요. 

제가 이정도로 모르고 살았구나 하고 자책하고있어요. ㅜㅜ 

No closing fee 를 정말 내가 전체적으로 내는게 아예 없구나 라고 생각했고 론오피서는 그냥 은행에서 수수료로 pay 가 되는줄 알았는데 그게 아니네요. 

저도 지금 리파이낸스 진행중이고 No closing cost에 오히려 렌더크레딧 천불정도 받는걸로 진행중인데 이 글 보니까 제가 속고있나 싶은 생각이드네요;; 마지막까지 받아본 견적에서 분명히 클로징때 내야할돈은 3개월치텍스랑 집보험인거밖에 없었거든요..

제 경험상으로는 렌더크레딧이 중요한것 같아요.

렌더 크레딧으로 각종 피가 다 커버가 되더라고요 

예를들어 어프레이저 비용이나 오리지네이션 피를 차지하더라도 총 더한금액이 렌더크레딧으로 커버가 되면 제가 내야 하는 금액이 에스크로 비용밖에 없지만 각종 피가 5000불인데 렌더 크레딧을 1000받았으면 4000불은 제가 내어야 하는 비용이구요.

그런반면 님은 에스크로 비용만 내는거면 아예 아무 비용을 청구를 안해서 

노 클로징 코스트일수도 있구요 아님 원금에 더해져서 노클로징 코스트 일수도 있으니 항목들을 잘 살펴보세요

근데 내셔야 하는 금액이 에스크로밖에 없으면 된거 아닌가요?

네 저도 세금이랑 보험만 내는거라서 된거 아닌가 생각했었는데 댓글을보니 제가 못본 뭔가 있는거같은 느낌이 들어서요;;