리얼터와 상의해 보세요.. 요즘 리스팅가격에 5%이상으로 오버 비딩 흔하구요.. 그 가격에 많이 팔려요..

제 경우 지금까지 집을 사면서 감정가는 은행융자 받을 때 말고는 별의미가 없던데요. 물론 100% 현찰로 살때는 아예 감정을 할 필요도 없을테구요. 그리고 집 가격이 상승중일 때에는 감정가가 오퍼가격보다 낮게 나오는 일이 많습니다. 애초에 이 감정이라는게 어느 정도 과거 거래기록을 바탕으로 하는 거라 정확할 수가 없으니까요. 그래서 셀러가 appraisal contingency를 거부하고 바이어의 다운페이먼트를 20%보다 훨씬 높게 요구하는 경우도 많아요.

제 생각에는 아마 더 추가하신분들 중에 어프레이졀 컨틴전시를 넣지 않았을것 같습니다. 넣더라도 그냥 형식이지 더 추가로 나온것은 본인이 부담하지 않았을까 하는 생각이 드네요. 말씀하신대로 어느 정도의 금액까지만 내가 더 추가로 줄 수 있을거 같다는 맥시멈을 정하시고 하셔도 될거 같습니다. 

어프레이절은 경험상 아주 객관적이지는 않고, 아주 큰 차이가 없으면 대략 매수가에 맞추는 거 같더라구요. 저도 작년에 집 구입했는데, 어쩌다 두번이나 어프레이절을 받게 되었어요.(문제가 있어서 거래가 6개월 지연되는 바람에) 근데, 리스팅 프라이스가 아닌 실 구입가랑 정확히 같은 금액에 두번 다 어프레이절이 나오더군요. 

철저히 바이어 입장에서 생각해보건데 충분히 실현 가능한 전략같아 보입니다. 물론 셀러가 어프레이절 컨팅전시 빼면 오퍼 억셉할께 이런식으로 나올 수도 있습니다. 또는 어프레이절이 덜컥 1만불 높게 나올 수도 있습니다. 이런 리스크를 안고 한번 해볼만 한 전략인 것 같습니다.

제 경험상 Appraisal은 (예외는 있지만) 왠만하면 offer금액에 맞추어서 나옵니다. Appraisal하는 분도 offer가격을 알고 있는 상태에서 appraisal을 진행하는 것으로 알고 있구요. 저 역시 몇년전에 집살때 appraisal contingency로 집값 좀 깍으려는 전략을 세웠다가 appraisal이 offer금액하고 똑같게 나왔네요 ㅎ;;

셀러도 바보가 아니기 때문에 마찬가지 이유로 다운페이가 20%가 아니라 25%나 30%인편을 선호합니다. 셀러마켓이 되면 바이어는 옵션이 많이 없죠. 반대로 바이어 마켓에서는 셀러가 선택권이 많이 없구요

20만불 집에서는 좀 사용하기 어려운 전략이 아닐까 싶습니다. 은행에서 Appraisal 을 하는 이유는 대출을 해주냐 마느냐를 결정하는 것이거든요. 모기지 담보대출은 적절한 다운페이가 있으면 상당히 회수 신용도가 높기 때문에 은행에서 대출해줄 수 있다고 하면 주택 가격에 맞춰서 내줍니다.  어차피 집 사실 거라면 괜히 몇개월 씨름하지 마시고 맘에 드는 집에 적절한 가격을 쓰시는게 나을 거 같네요...

저도 처음 집 살때 힘들었던 거 생각나서 몇 자 적습니다.

오퍼 넣었는데(무려 리스팅보다 더) accept안 되면 여러가지 생각이 들지요. 더욱이 다른 사람이 더 올려불러서 떨어졌다면 조금 더 써야 했나 하는 생각이 드는 건 당연합니다. 이게 남의 일이면 객관적으로 보이는 것들이 내 일이 되면 말처럼 쉽지 않더라구요. 글 보면서 몇가지 생각나는 건

1) 오퍼를 넣는 집에 리스팅보다 얼마까지 더 넣어야 적정한가? 물건 살 때 꼭 필요하거나 정말 원하면 남들보다 더 줘야 내꺼되더라구요. 차 살때도 '사면 좋고 안 사도 그만' 이래야 싸게 사지, 당장 차가 필요하다거나 특정 색/옵션이 꼭 필요하다고 하면 결국 딜할때 원하는 만큼 잘 안 되더라구요. 본인이 꿈에 그리던 드림하우스고 금액이 부담되지 않는다면 좀 더 많이 적어야죠. 다만 집이라는게 거주의 목적도 있고 투자의 목적도 있을 텐데, 사는 내내 내가 남보다 더 줬다 혹은 리스팅 보다 더 줬다는게 속상하다면 다른 사람이 얼마를 적어내서 가져가던 본인이 생각하는 숫자를 적으셔야 하지 않을까요? 타운하우스면 추후 본인 집이랑 근래 팔린 집이랑 계속 1:1비교가 아주 쉬운데(싱글하우스는 적어도 주변 집은 우리 집하고 다르니 가격이 다르면 다르려니 합니다) 나만 웃돈 주고 산 경우 두고두고 속상 할 수도 있거든요. 물론 지나고 보면 지금 웃돈 주고 산게 잘 한 걸 수도 있구요. 요새 집구하기 힘들고(근데 살땐 셀러/바이어 마켓에 상관없이 본인은 힘들게 느껴지지 않을까요?) 앞으로 집값 추이를 알 수 없으니 결국 AYOR, 본인이 판단하셔야 할 부분입니다.

2) Appraisal에 대해 좀 잘못 알고 계신 것 같은데 Appraisal이 꼭 리스팅에 맞춰 나오지 않습니다. 엄밀히 말하면 주변 시세를 감안해서 비슷한 조건 집들의 최근 거래 sqf가격을 감안해서 나오는데 그 외에도 여러가지 변수가 있긴 하겠죠. 제 경험으로는(그리고 주변에서 듣기로는) 보통 구입가격 근처서 나옵니다. Accept한 가격이 주변 시세에 비해 터무니 없이 높지 않는 이상 그 가격 근처로 나온다고 보시면 됩니다. 말씀하신데로 Appraisal이 많이 적게 나와서 추가 다운페이를 할 수도 있는데, 그렇다면 3자(감정평가사)가 봤을때 너무 비싸게 사시는 건데 그래도 사실건가요? 만약 Appraisal이 오퍼한 금액에 맞춰 나오면 지금 생각하는 전략은 '망'입니다.

3) Appraisal에 추가로 말씀드리면 그건 어디까지나 모기지를 위한거지, 셀러는 그게 얼마 나오든 상관이 없어요. 그래서 '제생각에는 어프레이저가 있는이상 사실 오퍼 넣는 가격은 의미가없는것같다는 생각도 들구요.'-> 이 부분은 동의하기가 어렵습니다. 어차피 셀러가 생각하는 시세/최소한의 금액으로 올린 만큼 약간의 차이는 있겠지만, Appraisal이 낮게 나오면 셀러는 시세보다 잘 판걸로 기분이 좋구요, 더 나와도 큰 차이는 아닐테니 그냥 그러려니 할겁니다. 바이어 입장에서 너무 낮게 나왔으면 그거 이유로 딜 깨거나 다운 더하면 되구요, 많이 나오면 기분만 좋습니다.

많지 않은 경험이지만 집보러 다니다 보니 별의 별 셀러/리얼터 다 있구요, 오퍼 Accept되고 구입과정에서 2번 연속 각기다른 이유로 엎어지기도 하고 그래도 찾아보면 그 중에 나랑 조건이 맞는 집이 나오긴 나오더라구요. 다만 살때 주변 집보다 싸게 샀다고 생각했는데 지나고 보니 딱 그런 것 같지 않구요, 타운하우스다보니 시간이 지나도 집값이 잘 안 오릅니다.(이거 중요) 당장 집이 없으면 안 될 것 같지만 타운하우스도 사고 나면 고칠 것도 생기도 여러 이유로 돈이 계속 듭니다. 집이 있어도 걱정, 없어도 걱정인게 현실이니까 조바심내지 마시고 마음에 드는 집 찾으시기 바랍니다.

1. Contingency 없이 오퍼

2. 다운페이 비율 높여 오퍼

3. loan preapproval from major banks

만약 다른 사람들 오퍼금액이 나와 차이가 없는데 내 오퍼가 떨어진다면, 위의 사항들을 생각해봐야할듯 하네요.

작년 딱 이맘때쯤 첫 집오퍼 처음 해보고 덜컥 억셉되어 이게 맞나 하고 잠을 못이루던;; 사람인데요... (무려 리스팅 가격보다 15000불을 더 적음) 

이게 30년 모기지로 하면 생각보다 얼마 차이가 나지도 않고;; 그 이후 집값도 올랐고 컨티전시로 6000불 정도 원래 오너에게 고치는 비용(사실;; 딱히 고칠 건 없음)으로 받아서 그냥저냥 괜찮겠거니하고 있습니다. 그때 6-8 명과 경쟁이 붙었는데요... 저흰 다운도 5%에 컨티젼시도 나름 빡세게 했는데 된 건 역시나;; 쓰길 좀 많이 썼고, 메이져 은행에서 론 오프루벌 받은게 유효했다고 에이전시가 그러더군요. 

>>  일단 오퍼는받고 론이안나오면 셀러측과 협상 

딱 2013년 부동산 폭등때 거의 대부분 캘리포니아 집들이 이런 식으로 팔리더군요.

저도 이런 방식에 익숙치 않아서 그때 결국 집을 못 샀었죠.  저는 오퍼 +2만불 더 높게 하지만, 다른 사람들은 +7만불 높게하니 될리가 없지요. 

나중에 제가 오퍼 넣었던 집들 10채의 실제 팔린 가격을 보니, 어이없게도 제 오퍼보다도 다 낮더군요. 황당... 결국 론 안나와서 다시 협상해서 왕창 내려서 거래된거죠. 그러게 나한테 팔지.. ㅎㅎ

그리고, 그때는 오퍼에 기본적으로 손편지는 꼭 다들 넣으라고 하더군요. 저는 오그라들어서 그냥 편지 copy & 프린트해서 첨부했는데, 그래서 떨어진건지?

편지 내용은 정말 구구절절하게 쓴다고 하더군요. 이 집 제발 팔아달라.. 집 못사면 우리가족 망한다 등등.. ㅎㅎ  그리고, 단란한 가족 사진 첨부도 하구요.

어쨋든.. 셀러가 loan contingency 항목을 제거하라고 요구하지 않았다면 써볼 수 있는 전략이긴 합니다.