제너널 컨크랙터 (General Contractor) 와 계약할 때 유의할 사항?

그전 댓글을 보니 뉴욕이신듯 한데..

퍼밋을 받는거를 먼저 알아보시고, 콘도 보드에서 요구하는 것도 많을거구요.

도면이 먼저 정확해야 견적도 정확하고 후에 변경하더라도 서로 근거를 가지고 하게 되서 좋습니다.

그냥 이렇게 저렇게 하는식으로 견적받고 시작하시면, 공사업자와 동상이몽이 많아서 결국 싸우게 되더라구요.

감사합니다. 뉴욕쪽을 생각하다가 필라델피아에 샀습니다. ^^ 네 맞습니다. 콘도 보드가 좀 까다로왔고, 거기서 퍼밋은 받았습니다.
정확한 도면, 기억하겠습니다.  

도면이 없다면 항목별 세부 사항을 반드시 받으세요

예를 들면 타일의 기준 단가가 얼마,

마루 기준단가 얼마 등등

설치 인건비는 얼마이며, 어떤 부자재는 포함이 되는지 등등..

주변의 제너럴 컨트랙터들은 본인이 30-40% 정도 남기고 다시 섭컨트랙 주더라구요.  제일 좋은 건 제너럴 컨트랙터 본인이 공사하는게 좋구요.  나도야님꼐서 가격을 아끼고 싶으시다면 일렉트리션, 플러머, 타일하는 분 각각 찾아서 고용하고 공사 스케줄 잡는게 좋긴한데..그러면 바쁘고 오래 걸릴수도 있지요.  제너럴 컨트랙터와 일을 한다면 스케줄/예산이 중요하지 않을까요.  보통 제너럴 컨트랙터분들 $$$$$ five figure는 되야 일감에 관심을 가지더라구요.  그리고 공사하다가 컨트랙터가 나머지 돈도 안 받고 잠적하기도 하구요.  요즘에 집 짓는다고 제너럴 컨트랙터들은 바쁘더라구요.  제너럴 컨트랙터분들 옆에서 본 소감이었습니다.

거의 배보다 배꼽이 더 큰 six figure 입니다. 네, 좀 가격이 저렴하신 분은 잠적하실 듯도 하시더라구요. 

어휴..그 정도면 제너럴 컨트랙터들이 관심을 가질 만 합니다.  그런데 보통 이 사람들은 새 집 짓는거 좋아하지 리모델링 하는 거 별로 안 좋아하더라구요.  데모하고 일이 더 커질 수도 있거든요.  저는 이케아 주방 조립하는 일을 동네 컨트랙터에게 맡겼는데 선금 받고 일 다하고 나서 자잘하게 고칠 게 많아서 몇 번이고 전화하는데 안 받고 나머지 잔금도 받을 생각도 없더라구요.  겨우 1달만에 연락되서 집 키 받고 좀 고치고 잔금 드렸습니다.  인기있는 컨트랙터들은 바쁘더라구요.  (저흰 페이스북에 동네 커뮤니티가 있어서 주로 거기서 추천받아서 해요.)

일단 제너럴 컨트랙터 라이센스가 있는지 확인하시고 라이센스 넘버 알아두시면 나중에 도움이 될 수 있을 것 같구요. 

개인컨트랙터보다 제너럴컨트랙터의 장점은 아무래도 가용할 수 있는 인력풀이 커서 약속한 시간내에 공사 마무리할 수 있는 장점이 있는 것 같아요. 가격은 더 비싸겠지만요..^^ 

위에분 말씀대로 도면을 그리는게 큰 도움이 되더라구요. 

그리고 계약서 최대한 자세히 달라고 하시는게 나중에 문제가 생길 때 도움이 될꺼예요. 예를들어, 자재 종류, 단가, 갯수, 컬러, 등등 일반 개인업자보다 제너럴 컨트랙터가 좀 더 자세히 견적을 주는 장점이 있습니다. 

그리고 하시려고 하는 공사가 city/town에 퍼밋이 미리 필요한지도 알아보실 필요가 있을듯해요. 

제너널 컨트렉터는 퍼밋도 알아서 하는 것같아요. 계약서를 자세하게 써달라고 해야지요. 가격 정말 장난 아님. 

조심히 말씀드리면 개인컨트랙터도 제너럴 컨트랙터입니다.

플러밍, 전기 등등의 스페셜티 일말고 일반적인 건축일을 제너럴 컨스트럭션이라고 하고 그일을 하는 사람들은 다 제너럴 컨트랙터입니다.

한명이던 백명이던 규모에 상관없어요.

규모가 작다보면 모든일은 다 못할거고 자신의 자신있는 분야만 하게 되죠

페인트만 한다던지, 타일만 한다던지..

큰회사도 모든 종류의 전문가를 다 데리고 있지는 못하니 하청을 주게 되는거구요

그렇지요. 보니까, 본인이 제너널 컨트랙터이면서, 기술이 있으신 분 (전기라든지, 커스톰 캐비냇을 만든다든지)이 예산이 좀 싸게 나오는 듯 합니다.

최근에 컨트랙터와의 문제로 맘고생를 너무 많이 한 경우라서.. 도움되실거 같아 글 남겨봅니다.. 

 - 퍼밋이 필요한 경우 

   타운쉽 담당자에게 간단한게 라이센스번호 알려주고 해당 타운쉽에서 퍼밋경험및 insurance 유효기간까지 확인요청하면 도움이 됩니다. 별로인 사람은 이미 메일답장에서 뉘앙스가 있는걸 알았어요.. 

  퍼밋비용도 누가 부담할지 확인 필요하고요 계약 금액이 커지면 퍼밋비용도 만만치 않거든요..

 - 퍼밋이 필요한 전기/플러밍 작업이 필요한 경우 licensed sub contractor를 고용할 수 있는 사람인지 확인해야 됩니다.

   : 제 경우 퍼밋서류에 컨트랙터가 electrician 이름에 제 이름을 넣어서 제출했고 결국 타운쉽에서 퍼밋승인을 해주지 않았음. 이로 인해 긴 스토리가 하...암튼 최종 계약부터 돈을 돌려받는때까지 1년 가까이 걸렸네요. 타운쉽에서 결국 해당 컨트랙터를 ban했다고 전해들었습니다. 

 - 첨에 지불한 돈은 대부분 material구입에 해당되는 비용으로 일부를 미리 구입해야 되는것으로 알고 있습니다. 공사가 지연될때 확인용으로 유용합니다.

 (자제를 구입했는데 실제다른사유로 지연이 되는건지, 아님 그냥 이유없이 계속 지연을 시키는건지)

- HIC Protection에 관련된 고지도 확인하셔야 합니다.(3일안에 취소할수 있으며 등등) 계약서에 명시되어 있음 더 좋고요

- 마지막으로 리뷰가 참 의미가 없더라고요.. 리뷰 정말 좋은데로 골랐는데.

  마지막 release form사인할때 보니 sns에 negative action을 할경우 sue를 하겠다는 적반하장인 문구가 있더라고요.. 이런식으로 다 막고 있는건지..

현재 저는 새로 contractor를 고용한 상태며, 퍼밋도 승인이 난 상태입니다.

같은 작업에 이렇게 계약서가 다르다는걸 배우네요 같은 작업인데 첨에 온사람은 1장짜리였는데

지금은 10장에 가까우며 deposit도 4번에 걸쳐서 하며 구입한 material도 곧 드랍하러 온다고 연락받은 상태입니다.

진짜 계약서가 중요하네요..

   대부분은 한두장짜리 계약서였는데 지금 받은 계약서는 도면(직접 제가 그림) 에 기반하여 계산하여 모든 자제가 얼마나 필요한지 정확하게 적혀있습니다. (insulation도 r-19, r-46 종류별로 어디에 얼마큼 사용하는지 등등)  그것도 작업 순서대로 나열되여 있어 이해하기도 편하고요.

  우찌모을겨님 말씀대로 계약서가 중요하다는거 배우네요..

단, 훨씬 비쌉니다. ㅎㅎ

먼저 감사인사 드리고 찬찬히 읽어보겠습니다. 저도 경험하고 나서 나중에 도움이 되도록 하겠습니다.

네 훨 비싼 것 진심 동의합니다. 

저는 두 곳이 너무 차이가 나서 15만불 과 21.5만불, 꼼꼼한 예산을 주었지만 21.5만불 쪽은 접을 까 합니다. 대신 15만불쪽에다가, 조언해 주신 상세한 요구를 할려구요 (이분은 잘 알지는 못하지만 이웃이라) 제가 잘못하는 것일까요?