미국집 부부 공동명의: 더 좋은 점이 있나요? 세제혜택?

세금혜택은 없습니다. 그냥 저희는 부부간 심리적 만족을 위해 공동명의 했습니다.

주마다 다릅니다. Community property 주의 경우 보통은명시적으로 공동명의 하지않아도 실질적으로는 "크게" 달라지는 것 없을겁니다. 

캘리포니아 주의 경우 community property with right of survivorship 옵션을 선택해야 부부 중 한 명이 사망했을 때 남은 한 명에게 권리가 넘어갈 때 따로 세금을 내지 않아도 된다고 알고 있습니다. 

Probate fee도 문제지만 probate 절차가 1-2년 걸린다는 것도 문제죠. 그것 때문이라도 캘리포니아 거주민이라면 living trust 해 놓으시는게 낫죠.

주택이나 금융계좌를 부부간 공동명의로 하게되면, living trust가 없더라도, 부부 중 한명이 유고시에 Probate 절차 없이 남아 있는 공동명의자에게 자동으로 승계된다는게 올바른 이해인가요?  더불어, 공동명의자가 모두 유고시에, Beneficiary가 설정이 되어 있다면, 이 또한 Probate 없이 승계/상속이 가능한가요?  이것도 주(state)마다 다를까요?

주마다 다를 겁니다. 단순히 공동명의가 아니라 payable on death 계좌여야 한다는 얘기가 있던데 얼마만큼 사실인지 모르겠습니다. 

네 안그래도 좀 정리되면 해야지 생각해두고 있었습니다. 저는 자세히는 모르지만 리얼터 선생님께서 저희 부부 모두에게 일이 생길 경우 아이한테 양도해야할 경우를 위해서 living trust를 추천하신다고 하셨었어요. 차일피일 미루고 있었는데 리마인드 감사드립니다. 

제목과 항목을 수정했습니다. 

팔적에 조건에 되면 (실거주 2년등... )

싱글은 25만불. 부부면 50만불까지 양도소득세 면제입니다.

궁금한게 명의가 공동명의로 되어 있어야 하는 것인가요?

tax reporting만 joint로 해서는 안되는 것인가요?

네 그렇죠. 타이틀 공동명의...

• You can sell your primary residence and be exempt from capital gains taxes on the first $250,000 if you are single and $500,000 if married filing jointly.

이건 tax reporting에 관련한 사항이라 단독명의/공동명의랑은 상관 없어요.... @jhkim 님 잘못 알고 계신듯요. 

https://www.investopedia.com/ask/answers/06/capitalgainhomesale.asp

좀 더 알아보셔요.  부부공동명의로 주택구입 후 둘 중 한명이 숨졌다 해도, 공동명의로 구입했다면, 50만불까지 면세혜택이 주어집니다. 단, 사망후 2년이내 양도시.  

따라서 공동명의 중요합니다.

이건 주마다 다르기 때문에 그렇게 단정지을 수는 없습니다.

Tenancy by Entirety(TbyE)가 인정이 되는 주에 한해서 한 배우자의 빚에 관해 TbyE로 소유한 자산에는 손을 못댑니다. 

예시로 남편 부인이 집을 TbyE로 공동 소유하고 있습니다. 남편이 운전하다가 실수로 보행자를 심하게 쳐서 보험 커버하고도 물어줘야 하는 빚이 생겼습니다. (혹은 사업이 망해서 개인 빚을 잔뜩 졌다던가요 아니면 아퍼서 병원비.. 등등) 빚쟁이들이 TbyE로 부인과 소유한 집에서는 못 쫓아 냅니다. 

TbyE로 소유하기 위해서는 공공명의 말고도 몇까지 조건들이 있는데요. 같은 타이밍에 같이 사야하며, 법적으로 부부일것, 소유물에 있어서 동등한 권리를 가질것 등의 조건을 충족하면 됩니다.

파산법정에서 많이 보는 케이스인데요,  한배우자만 파산할때 집이 TbyE로 소유되어 있으면 집이 몇백만달라여도 거기서 사는 동안은 손을 못댑니다. 그렇다고 끝까지 그 집에 부부소유로 대대손손 물려주거나 팔수 있는건 아니지만요. 

배우고 갑니다. 

Refinance 하면서 배우자 시민권 신청된게 팬더믹동안 지연되면서 체류자격 (영주권, 시민권)을 내기에 얘매해져서 배우자 빼고 혼자 명의로 할까 하다가 다시 어찌 어찌 해서 공동명의로 했는데 다행이었네요. 

Property tax 낼 때 실제 거주 집주인인 경우에는 세금 공제혜택 (home owner's exemption) 이 있는 걸로 알아요.

공동명의면 한 곳만 해당이겠지만, 따로따로하면 두 곳에서 세금혜택을 각각 받지 않을까요?

(그럴러면 이 참에 두 집 살림 해야 하나?)

명의는 둘 중 한 명만 되어있어도 되지만 거주 조건을 충족하려면 부부가 같이 살아야해요.

부부 married but filing separate 하면 은행에 mortgage 이자낸 금액은 반으로 갈라서 claim 해야한다고 저희 회계사분이 그러더라고요 . 

예를들어 모기지 이자만 일년에  2만불을 냈으면 만불씩 itemized 한다고 하던데 ( cap 금액도 있어서 사실상 만불까지 아이틈하지는 못하는데 정확히 맥스가 얼마인지는 모르겠어요 )

세금보고 따로 하는 부부들 property tax 낸 금액도 반반씩

나눠서 하지 않을까 assume 했었어요 

저는 community property with right of survivorship로 했는데요 아래 유튭의 내용이 많이 참고 되었습니다.

특히나 양도 소득이 생길때 그 소득시점을 누군가의 사망시점으로 잡는 부분에서 세제해택이 발생하는 부분인데, 사실 지금 집사서 부부공동 50만불이상 양도소득이 생길 수는 있을까? 하는 의구심이 생기기는 합니다 :)

https://youtu.be/LdcDPCqKV5A?t=249

와 유투브 설명 잘되어있네요. 감사합니다!

의외로 많습니다. 오래보유한 경우 50만불 이상 캐피탈게인 생기는 경우 ^^ 지난 과거 인플레이션과 자산가치 상승 어마어마 합니다. 저만해도 10년 산집 50만불 이상 캐피탈게인 나옵니다. 

사실 이 문제는 부부가 쪼개질 시 (이혼시) 가장 중요한 이슈일텐데요.. 대부분의 미국 주에서는 단독명의/공동명의든 이혼시 무조건 재산 반반이라서 별 차이는 없을겁니다. 

기타 세금등은 전혀 차이가 없는 걸로 압니다.

안그래도 관련 내용을 찾아보고 있었는데, 위 글과 코멘트가 많이 도움이 되었습니다.

그래도 아직 헷갈리는 부분이 있어서 문의를 드리고 싶은데요, 위에서 언급하신 내용들인 것 같기도 한데, 확인차 다시 여쭤봅니다. 리얼터와 타이틀 company에게도 물어볼 예정인데, 아는게 없다보니, 미리 공부를 하고 가야 할 것 같아서요

1. 부부 50K 500K 양도세 혜택은, 단독(sole ownership)/ 공동 (comunnity properity (with right of survivorship)) 명의와 관계없이, 해당 조건들만 (2년이상 MFJ/ 부부 동반 거주) 맞춘다면 혜택을 받을 수 있는게 맞을까요? 공동 명의일때 혜택을 받을 수 있다는 글도 좀 보여서, 헷갈리네요. CA이고 community property state 로 알고 있습니다.

2. jhkim 님께서 말씀해주신, 배우자 사망 후 50K 500K deduction 은 공동명의일 때만 적용이 되는 것 일까요? 상상하기 싫은 일이지만, 궁금해서 여쭤봅니다.

3. 다른 질문으로, 공동명의로 하게 되면, closing 시 부부 둘이 직접 사인을 해야 할 것 같은데, 온라인으로 하느거나 한 명은 추후에 하는 경우가 가능할까요? Closing 때 P2가 여행 중일 것 같아... 직접가는게 어려워 보여서요. 안되면 sole ownership 도 고려하고 있는데, 이 것도 먼가 포기한다는 문서를 써야 하는 것 같더라고요

4. 만약 sole ownership 으로 하고 추후 공동명의로 바꾸게 되면, 위 50K 500K deduction 혜택은 동일하게 받을 수 있을까요? 명의변경은 가능하다는 내용이 많이 보이던데, closing 시 하는 것과 추후 변경하는 것과 어떻게 다른지 모르겠네요ㅠㅠ

다른 건 캘리주 부동산 변호사에게 상담하셔야 하는 부분 같습니다만 캘리에서는 더이상 온라인 공증 효력이 인정이 안 되는 걸로 알고 있습니다. 

아... 그렇군요 흑 ㅠㅠ 어떻게 하면 좋을지 고민해봐야겠네요ㅠㅠ

제가 생각한 원글의 의도는 단순히 공동명의로 하면 세금혜택이 있는가였는데, 그 부분에 대해서는 일반적으로 "No"라는게 맞을거에요. 만약에 MFJ인데 집이 한 사람의 명의로만 되어 있어도 집을 파는 시점에 '최근 5년 안에 2년 이상 집에 거주' 요건을 두 분 다 충족하면 capital gain $500k까지 면세가 됩니다. ($50k 아닙니다;;) 말씀하신대로 이 경우에는 공동명의와 관계 없다고 보셔도 될거에요.

그 후로 여러 댓글에서 상속과 관련에서 공동 명의의 유무가 미치는 영향에 대해서 여러 의견이 있었는데 구체적인 건 저도 패쓰하겠습니다. 경우에 따라서 공동명의가 유리할 수 있고 단독명의가 유리할 수 있는데, 여기서 함정은 공동명의라고 해서 다 똑같은 공동명의가 아니고, 주마다 적용되는게 다를 수 있어서 일반화하기에는 매우 어려울 것 같습니다. 근데 기본적으로 이건 $500k exclusion과는 무관하고 사망후 자산의 basis step-up과 연관있다고 보시면 될거에요

앗 무식한 걸 넘 티냈군요ㅎ 알려주셔서 고맙습니다! 말씀하신대로 상황에 따라 달라질 수 있는 문제일텐데, 기본적인 정의와 차이점을 알아야 고민이 될 것 같아서 공부를 좀 더 해야 할 것 같습니다. 캐피탈게인에서 차이가 없다면, 일단 가능한 옵션을 선택해도 될 것 같은데요. 리얼터와 변호사분께 좀 더 자문을 구해서 제 상황에 맞는 방법을 찾아보도록 하겠습니다 답변 고맙습니다!

이게 정말 주마다 다른 거 같은데요.  일단 많은 주에서 부부중 한사람의 명의로만 집을 사려 하면, 명의가 안들어가는 배우자의 싸인을 받아야 합니다.

즉, 부부 공동명의가 default 인 주가 많습니다. 

우리가 이걸 의아하게 생각하는게 한국은  부부 한사람 명의로 집을 많이 사거든요.  저도 이유는 잘 모르겠습니다만, 한국은 그렇게들 많이 하더라구요.

저는 한국의 이런점이 되게 의아 했습니다.

한국은  말만 부부지,  은행도 따로 되어 있고, 재산도 따로 되어 있고,  뭐 다 따로따로 되어 있어  불편한 점들이 좀 많이 있거든요 (미국적인 관점에서요)

미국은  아무리 따로 해놔도,  부부공동재산이 되기 때문에 굳이 따로 해놓을 이유가 없거든요.  하다못해 제 은퇴연급 베네피셔리가 배우자가 100%가 아닐 경우에는 그걸 동의 한다는  배우자의 싸인이 있어햐 하니까요.

캘리도 그런 주인거 같은데, 그 동의한다는 싸인이 클로징시 이뤄져야 하는지, 아니면 그전이나 그 후에 가능한지를 알아봐야겠네요. 그게 안된다면 P2의 모든 일정을 바꿔야할텐데... 요것도 쉽지 않은 상황이라 어렵네요ㅠㅠ

closing 할때에 필요한 서류 중에 하나 입니다.

서류 이므로,  싸인해서 공증만 받으시면 됩니다. 본인이 있어야 할 필요 없어요.

아 그래도 가능한 옵션이 하나 생겼군요 리얼터에게 물어봐서 서류준비 및 공증을 받아놔야겠네요 알려주셔서 고맙습니다!

제가 사는 주는 단독명의라도 배우자 동의 없이 집을 팔수 없다고 클로징때 들었습니다. 

그것도 재미있는것 같네요. 제가 잘 모르지만, 단독명의시 다른 배우자의 동의를 받는다면, 문제가 없을 것 같은데, 그렇지는 않나보군요

아직 팔 시기를 걱정하긴 넘 일러서 조금 막연한데, 일단 클로징시 잘 넘어가고, 그 이후에 변경하는 것을 고민해야할 것 같습니다. 조언 고맙습니다!

넉넉한 DTI? 부부가 둘다 일한다면 

둘중 하나만 일한다면? 그냥 공동소유라는 정신적인 만족?