대법원 강제퇴거 모라토리움 종료 부동산 영향

주별로 모라토리움 종료 시기를 연장시키고 있습니다. 테이퍼링과 대기매수세감소가 함께 올 가능성이 큰 내년이나 되야 조정이 오지 않을까요?

그러게요. 테이퍼링에 따른 금리 인상도 몇년 걸린다고 해서. 부동산 구매 참 어렵네요. 

제 뇌피셜이지만 큰 영향은 없을 것 같아요. 퇴거가 허용됨으로써 매물이 많이 나온다는 말이 있긴한데, 테이퍼링 실행된다든가 금리가 오르는 건 아니니까요. 어제 파월 의장이 잭슨홀에서 말한대로라면 테이퍼링은 올해 안에 해볼 생각은 있지만 금리인상으로 가기 위해선 더 많은 경제지표가 회복을 나타낸다는 꾸준한 트렌드가 필요하다고 했는데 금리인상도 어려운 마당에 부동산 가격이 하락할것 같아보이진 않아요. 제 생각엔 중단기적으로 약보합 정도로 유지 (1-5년) 될것 같고, 장기적으론 (10-20년정도) 다시 올라갈듯 하네요. 

부동산 가격의 영향을 미치는 핵심요인인, 1)금리 2)공급 3)수요에 해당하는 인구구조-소득수준인데 퇴거허용은 이 중에도 한개도 해당되지 않는 것 같거든요. 굳이 따지자면 인구구조와 소득수준인데 그것보다 더 중요한 금리와 공급에 있어서, 금리는 당분간은 저금리 기조 유지를 한다고 파월의장이 확정지었고, 한국수도권과 비슷하게 새집 공급은 부족하니 부동산 하락 요인보다는 상승 요인입니다. 특히나 퇴거가 허용이 된다면, 사실 퇴거가 진행되는 집을 선뜻 사려는 구매자도 없을 터이고 그걸 아는 임대인 (landlord)도 그렇게 매물을 내놓기보다는 퇴거 소송이 끝날때까진 계속 가지고 있을 터이고, 그렇다보면 매물도 많이 줄터인데 부동산 가격하락에 결코 우호적인 조건은 아니라 생각을 하구요. 

다만 코로나19회복과정에 있는 경제에서, 대규모의 세입자들이 직장을 구하지 못해 소득수준이 떨어진다든가, 경제회복이 느려서 돈의 유통속도가 느려짐으로써 약간 하락은 기대할수 있을 듯 합니다. 그래서 약보합세 일듯하네요. 

파월 의장이나 심지어 매파적인 위원들의 말을 들어보아도, 자산 시장은 현상유지가 목적인데 그럴 경우 금리정책과 공급에 따라 현재 거품기가 있는 자산시장에서 약간의 하락세가 있을지언정 장기적으로 볼땐 계속 올라갈듯 하네요. 약간의 하락세가 어느정도냐? 라고 하면 또 다른 문제지만, 리스팅 가격보다 굳이 웃돈을 주고 살 필요는 없는듯 해요. 특히나 미국은 한국과 인구구조가 달라, 청-장년층들이 노년층만큼이나 인구구조에서 차지하는 비율이 되기 때문에 단기적으로 약보합세가 있을지언정 급격하게 하락하는 방향은 정말 아닌 것 같다는 것이 저의 개인적인 생각입니다.  

근데 부동산 가격이 이미 너무 많이 올랐는데요. 내려갈 생각은 없어보이죠? 말씀하신 약보합은 오르락내리락 하되 최근 1-2년간처럼 엄청나게 오르지는 않을것이다라고 해석하면 되려나요?

네 어느정도 집값정상화가 있긴 하겠지만 그게 고점대비 10-20% 하락일지 이대로 살짝 오르고 살짝 내리고를 반복하는 약보합세의 횡보장세일지는 아무도 모르니까요. 개인적으론 횡보장세인 약보합장에 베팅을 할듯하네요. FOMO로 리스팅 가격보다 프리미엄 더 주고 구입하는 건 안 하고, 그렇다고 해서 무작정 하락장을 기다리는 것보다는 조금 하락했을때 사는 건 나쁘지 않은 장세는 확실한 것 같아요 (아직은 모르는 일이지만 제가 6-7월부터 8말9초 하락장 오다는 예상도 많고, 너무 올라서 불안하기도 하고 그래서 주식 다 팔기 시작해서 현재는 90%가 캐쉬인데 지금만 보면 그냥 가만 내버려뒀으면 나았을텐데 란 생각이 굴뚝같네요. ). 

지난 1-2년간은 부동산 가격이 정말 많이 올랐죠. 특히나 인기좋은 곳은 웃돈을 몇만불씩 더 주고도 오퍼에 탈락하는 경우도 있구요. 연준의장의 말을 들어보면, 인플레 걱정보다는 경제 회복에 방점을 찍고 있는 걸 봐서도 그렇구요. 지난 몇개월간 연준 메세지를 보면, 이번에야말로 인플레 무서워하지 말고 확실히 경기부양을 해서, 개인들 소득이 늘어나면 집값상승도 감당할수 있을터이니, 가정적이고 일시적인 인플레에 떨지말고 꾸준히 저금리 기조 유지하여 긍정적인 인플레를 유발하겠다 라는 말인 것 같아요.

현금 당장 쓰실 계획 없으시다면, 다시 주식시장으로요.

전 요즘 100% 주식에 묶여 있고 존버중이라 후달리는 중입니다. 저에게는 다행스럽게도 주식시장이 폭락은 아직 하지 않았네요. 저도 익절이면 좀 털고 싶은데 잡주에 많이 들어가서 마음 고생이 좀 있네요 ㅠ

아이고 뭐 별 위로가 안될수도 있지만, 저도 많이 물려서 토해냈어요.

SKLZ, FUBO, CRSR 등등등...... GME/BB/AMC같이 잘 된것도 있지만 안 된것도 많아서 결론적으로 보면 작년에 번 돈 올해 다 토해내고 있는 중이에요 ㅠㅠㅠ. 그냥 가만히 내버려둔 SPY와 QQQ 401K수익률이 하라는 업무는 안 하고 시도때도 없이 사고 파는 저보다 수익률이 20배는 좋네요 ㅋ 

8말9초에 조정장 올거라 굳게 믿고 있던 저로썬 7월말부터 대비하기 시작해서 현재 캐쉬가 거의 90%인데 (실적발표이후 떨어진 페이팔과 아마존만 좀 주어담았어요 ㅠ), 잭슨홀 미팅에서 언급한 파월의장의 말을 비둘기적으로 받아들이고 있어서 이제 들어가자니 너무 높아서 못 들어갈것 같고, 안 들어가자니 가만히 앉아서 손해보는 것 같고 (오늘도 한국분들 사이 유명한 FNGU는 5%나 상승했어요),,, 그런대로 초단타 Scalping 옵션 플레이도 하고, Cash Secured Put 풋옵션도 팔고 이렇게 여러 한국과 미국 커뮤니티에서 같이 하고 있긴한데 쉬울턱이 없죠. 

말도 많고 탈도 많은 테슬라.... 아무리 생각을 해보아도 일론 머스크의 운세가 앞으로 뻗어갈 날만 남은 사람인지라, 650대 까지만 다시 한번 온다면 물량을 650부터 550까지 10떨어질때마다 예약매수 해놓고 몰빵 대기중이었는데 파월 의장의 잭슨홀도 끝났겠다, 다른 잡주들이 크게 떨어질때도 테슬라는 크게 떨어지지 않는 걸 볼때면 이제 조정은 받을만큼 받은 것 같고, 최근 흐름을 보면 당분간은 600은 절대 안 올것 같아요. 

이래저래 힘들기는 매한가지네요 ㅠ 스트레스 안 받고 하려면 그냥 평소엔 50%는 인덱스 투자에 넣어놓고 나머지 50%는 예비로 가지고 있다가 주식시장이 조정장 한번 올때 들어가서 먹고 나오는게 제일 스트레스가 적을 것 같아요. (그런데 막상 주식시장에 조정장이 와서 사야하는 가격에 온다면, 그 두려움을 극복하는 것이, 첫사랑한테 고백하는 것보다 더 스트레스고 힘든것 같아요 ^^;) 

그냥 가만히 내버려둔 SPY와 QQQ 401K수익률이 하라는 업무는 안 하고 시도때도 없이 사고 파는 저보다 수익률이 20배는 좋네요 ㅋ 
-> +100 입니다. SPY 100%인 제 401k는 정말 수익률이 좋더라구요. 깜짝 놀랐어요. 전 9월달에 잡주의 시대가 다시금 돌아올 수도 있다고 보는데 뭐 상황마다 다르고 어떤 잡주이냐에 따라 달라지겠죠 ㅎㅎ 

테슬라는 뭐 그동안 좀 조정이 있었으니 다시 올라갈 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 595..대로 내려오기는 좀 어렵지 않을까 싶지만 그래도 650-660은 한번더 찍을 수 있지 않을까 싶긴해요. 뭐....하지만 제가 예측하면 늘 틀려서...

그러게요. 그냥 인덱스 투자가 마음 편하긴 합니다. 괜히 여러가지 하면서 시간 빼앗기고 골머리에 스트레스까지 받는거보다는 낫죠. 다만 인덱스 투자하면 재미...(아직 정신을 못 차린듯 하지만..)가 없긴 해서요 ㅎㅎ 어쨌든 전 9월에 조정이 오지 않았으면 하는 바람입니다. 사실 지수만 고점갱신을 거듭할 뿐 small cap들은 많이 내렸거든요. small cap이 올라갈 시기가 도래했다고 믿고 있습니다 ㅎㅎ

좋은 의견 감사드려요.  코로나 팬데믹 이후  동네 집값이 30-40 %가 올라서요. 동네 사람들로 맨날 house price crash 올거라는데. 그런말 들은지 벌써 2년이 넘어 가네요. 

제가 짐작하기에는

1. 모라토리움 종료로 렌트비 체납된 사람들이 쫒겨남

2. 당연히 렌트비 배째고 집주인도 모기지를 갚지 못해서 집을 팔 수 밖에 없음

3. 수요 공급의 법칙에 의해 집값 하락...

이런 시나리오를 예상할 수도 있을 법한데 사실 이게 시행한지 1년 반이 넘어가서 이번 조치와 상관없이 집주인들이 집을 유지시킬 수 없으면 벌써 집값이 떨어지지 않았을까... 그런 생각이 드네요. @맥주한잔 님처럼 고생해서 내보내신 케이스도 있을 것이고 이번 조치가 부동산 매물 증가로 이어질 거 같진 않아요... -작년말에 집산 1인 TT- 

그런데 오늘 저희 동네 보니 AS IS 조건으로 평상시 가격보다 100K 싸게 나온 집이 두 집이나 있네요... 한 집은 사진상 상태도 좋아보이는데.. 벌써 영향을 받고 있을 지도 모르겠습니다.

저도 작년 말에 집을 사려다. 팔려는 사람이 가격을 장난쳐서 구입을 안했는데. 집값이 20%가 넘게 올랐어요. 

작년말에 사셨다니 그래도 좋으시겠어요 ㅠㅠ.

학교 개학 해서 비싸게 나온집들이 가격을 깍긴하는데. 100k씩 내리지는 않네요. 고민이 많습니다 ㅎㅎ

고가애신님....저희 동네 사시는 분이신가요? 저희도 지금 작년 10월 대비 20% 넘게 올랐습니다. 이렇게 많이 오른데는 전미에서 많지 않은데요...

제 좁은 소견으로는 과열되었던 집 가격이 조금은 식을 것으로 예상합니다.

단순히 강제퇴거 금지 종료 때문만은 아니구요, 집 공급이 조금씩 늘어나고 있고, Q3, Q4 에는 학교도 시작했고 전체적으로 디맨드도 적어져서요.

잠깐 그래프를 보니 상대적으로 상승폭이 더 높았던 기존집의 경우는 중앙값 가격이 7월 들어서 소폭 하강했구요.

집이 나왔을 때 마켓에 머물러 있는 날짜 역시 소폭 올라갔네요.

미경제 분석국 FRED  - 기존집 (Existing Home) 중앙값

https://fred.stlouisfed.org/series/HOSAVGUSM052N

미경제 분석국 FRED  - Days on Market

https://fred.stlouisfed.org/series/MEDDAYONMARUS

미경제 분석국 FRED - 미국 전체 집 가격 중앙값

https://fred.stlouisfed.org/series/MSPUS

그렇다고 집 가격이 눈에 띄일 정도로 내려가거나 그렇지는 않을 것 같습니다.

현재 역사적으로 공급이 적은 시기를 지나가고 있기 때문에 아직까지 집의 수요가 높은 상태여서 제 값 다 받고 팔리는데요.

과열 경쟁하여서 웃돈을 몇번이나 얹어주고 사야되는 사태가 조금 진정이 될까.. 집 가격 자체는 그대로 유지될 것 같네요.

2020년 연말, 2021년 연초에 팔팔 끓였다면 지금은 중불로 익히는 정도 ^_^?

학교가 시작해서, 조금 떨어지기를 기다하고 있어요 ㅠㅜ

이미 지난주부터 조금씩 가격을 내린 집들이 보이더라구요

렌트를 연체한 미국 가정의 숫자가 508만가정이나 되고(평소의 두배) 하지만 이번에 렌트 보조금이 $25billion이 (25조원) 지급되는데

이게 예상처럼 신속하게 안되고 있긴하지만  주마다 시간차는 있으나 결국엔 지급이 될것이고 이 돈이 많은 충격을 흡수할 것으로 보입니다.

세입자가 모라토리움으로 쫒겨나는것보단 이 보조금을 통해 밀린 렌트를 받는게 집주인들에겐 더 이득이고 약간의 시간은 필요하겠지만 

모라토리움으로 집을 떠나기 전에 많은 충격파를 흡수할수 있을만큼 큰 규모의 금액이기에 시장에 미치는 충격을 상당폭 감쇄 시키면서 

시장의 변동요인을 최소화 시킬것 같습니다.

결국 큰 변동이 없을 수 있겠네요 

이래저래 집값을 내리는 요인이긴 한데, 다른 팩터들이 워낙 더 중요하기 때문에 전체 집값에는 별 영향 없을거다라고 요약할 수 있는거 같네요.

그래도 분명 pressure point는 있고 그 동네 연체 상황, 리오프닝 및 고용 상황, 오너십 유형 분포 등등에 따라 달렸겠죠. 

현재 주식과 부동산을 골고루 보유중입니다. 비중을 더 늘리겠다면 어느 방향이 유리할까요? 사견으로는 테이퍼링이 오더라도 집값이나 주식이나 큰 조정은 안온다고 보거든요. 근거는 위에 제시해주신 사항들만으로 충분하다고 봅니다. 실적 중심의 장세가 펼쳐질 주식 시장에서 종목 선정의 중요성이 점점 더 커지는 시점이 오고 있다고 생각합니다만 거시적으로 주식의 비중을 줄여야 하는지도 고민되네요.

솔직히 잘 모르겠기도 하고 킵샤프 님께 조언을 드릴 수 있는 입장이 아닌 거 같아요^^;; 사실 종목선정하면 부동산에서 더 중요한거 같은데, 현금흐름에 민감하지않고 장기적으로 내다보시는거라면 부동산 레버리지가 아직도 저렴하다는 것도 물론 염두에 두어야 겠죠

주마다 약간의 영향은 있겠지만 모라토리움이 하우징 크래쉬를 일으킬정도의 큰 요인은 아닐꺼라는 저의 짧은 소견입니다. 그것보다는 테이퍼링과 인플레이션등 좀 더 거시적인 요인들이 더 문제인것 같은데 아마도 천천히 가열됫던 마켓이 내려오지 않을까 합니다. 

한가지 진리는 절대로 올라가기만 하는 마켓은 없다는 것입니다. 올라가면 반드시 내려올때가 있는법이고 지금 조금씩 여러가지 많은 징조가 쿨다운이 오고있다는 것을 알려주는것 같습니다. 

그러게요. 저희 동네는 평균 인컴도 다른주에 비해 낮은데집값이 대책 없이 올라버려서요. 

항상 오르지만은 않겠죠.

집값은 오르고 집사기 어렵네요 ㅠㅠ

동감 합니다 ㅠㅠ

저도 대세에 큰 영향은 없으리라 봅니다. 현재는 수요공급의 문제라서..

얼마 전 npr 뉴스에 부동산 부족 원인을 분석하는 뉴스가 나왔더라고요. 한번 들어 보시죠.

https://www.npr.org/2021/07/30/1022827659/three-reasons-for-the-housing-shortage

현재 집값은 소득 대비 너무 큰 버블이고 언젠가는 조정되어야 한다고 보는데, 다음 두 가지들이 제도적으로 정상화 되었으면 합니다.

1. 부동산 불로소득은 면세말고 Capital Gain 에 모두 그대로 포함.

2. 집 보유세를 무조건 현재 시세에 맞게 모두 동일한 세율로 부담. 물론 누진세 적용으로 집값이 올라갈수록 보유세 세율은 인상.

1, 2번을 왜곡시켜놓았으니 부동산 버블과 덕분에 경기 부흥도 있긴했죠

앗, 딴지는 아니고 혹시 제가 모르는 게 있을까봐 여쭤봅니다..

1은 자기 주거 집이 아닌 이상 잘 지켜지고 있지 않나요? 집 크로징할 때 바로 withholding 해버리던데요.. 

2는 동부에선 매년 갱신하는 식으로 하고 있지만 그래도 잘만 오릅니다... 제 생각엔 집 세금이 부동산 가격을 잡는데 성공한 사례는 본 적이 없는 거 같아요. 물론 동부도 누진세는 아니죠..

그리고 미국은 부동산 가격을 '잡는다' 는 표현도 쓰지 않고 집값오르면 주식값 오르는 것처럼 행복해하는 분위기이기도 합니다...

1. 은 대표적 악법? (포퓰리즘법?) 인데.. 아시다시피.. 주 거주지로 2년만 살면 부부경우 50만불 gain (집값 50만불이 아니라, 판매 차익) 까지 부동산 불로소득 면제입니다.  월급 10만불 되어도 떼어가는 세금이 엄청난데, 50만불 세금 면제라니.. 황당한 법이죠. 클린턴 때 통과되었는데.. 그 이후로 미국 부동산이 어떻게 되었는지는 잘 아실겁니다.  이걸로 집 여러채 가지고, 5년마다 돌아가면서 한채씩 집 팔고 생활하면 매년 10만불 버는 분들보다 더 잘 살겠죠? (10만불 땀흘려 버신 분들은 세금내야 하니..)

2. 말씀처럼 캘리에서 이 법이 제정된건 맞는데.. 동부에는 아예 이런 법이 없나요? 최소한 1년마다 % 상승제한조차 없나요?
그런데, 동부의 높은 보유세가 집값 억제하는건 맞지 않나요?  미국의 경우, 다들 매달 빠듯한 모기지 살림이다 보니.. 만약 집값 상승으로 높은 보유세 내야 한다면 많은 집들을 판다고 하지 않을까요? 또한 렌트비도 월급대비 늘 제한도 있구요.
 

1은 전 잘 모르겠습니다. 물론 제가 집을 소유한 건 2번인데 주변 이웃들은 거의 20+ 년 넘게 그집에서 살고 계신분들이었어요.. 물론 부자들을 못만나서 그럴 수도 있습니다. 미국 문화상 집값때문에 자꾸 이사가면 생활이 불안정되니 이걸 이용하는 분들이 많을 것 같진 않아요...

제가 동부 세금에 대해 모호하게 말씀드린 거 같은데 여기는 매년마다 집 가치를 리뉴해서 거기에 맞춰 세금을 매깁니다. 그리고 집값이 떨어지만 자기들 굶어죽는다고 세율을 올립니다 ㅎㅎ (2009년...) 그래서 집세금은 매년 오르는데 저는 예전에 미국전체에서 프로퍼티 세금 2위인 카운티에 살았던 관계로 주에서 천여불 정도 relief 체크를 보내주더군요.. 이렇게 세금이 비싸지만 그래도 집값이 죽죽 오릅니다. 예전에 아버지께서 정부가 종부세로 (부자)서민들을 죽이고 있다고 분노하셔서 우리집 얼마내요라고 여쭤봤더니 3백만원이라고 하시더군요 ㅎㅎ 아버지 전 천 팔백만원 냅니다 했더니 아들이 미국에서 봉되었다고 연민의 눈빛으로 처다보시더라고요 TT

제 생각엔 결국 우리같은 외국인들이 좋은 학군에 있는 집들 가격을 올리는게 아닌가 싶어요... 사실 집값 올리는 주체는 매달 빠듯한 모기지 살림하는 일반 시민들이 아니겠죠 ㅎㅎ

동부 세금 매기는거에 대해 궁금한게 있는데요. 집가치를

400k 로 추정해서 세금을 내고 있었는데 이 경우에 집을 500k 에 팔면 새로산 사람은 500k 에 대한 세금을 내는건가요?

저는 중서부에 거주중인데 이쪽 지역은 카운티별로 assessor가 공무원 직위로 있으면서 최근 비슷한 지역의 부동산 매매 자료와 인플레이션 등을 고려하여 estimated value로 집값을 매기면 거기에 한하여 다시 주별-카운티별로 보유세를 내는 걸로 알고 있습니다. 만약 집주인이 동의를 하지 않으면 appeal을 할수 있던데 빚좋은 개살구 식으로 Assesor가 정말 잘못하지 않거나 변호사 대동하여 창의적인 이유가 없다면, 거의 assesor가 내린 estimated value대로 보유세를 내는 것 같더라구요. 

그래서 제 생각엔 500k 주고 구입한다고 해서 무조건 500k에 대한 세금을 낸다기보단 assesor가 판단하여 거기에 알맞은 가격으로 세금을 낼것 같네요

올해 시장 value 를 기반으로 2~3년 후의 세금이 결정됩니다. 거래를 통해 집값이 올라가면 2년후에 세금이 올라가겠죠.

시장 value 는 주택 거래가격보단 보통 100K 정도 아래로 산정되더군요.. 어쨋든 본인 집이나 동네 주변집 거래가가 오르면 그것도 같이 오릅니다.

Property tax $15500 이라면 그 정도 부담만큼 집값 상승을 막고 있는 겁니다.

개인들은 누구나 자기 세금 올라가는 건 싫어하죠.

저는 개인의 세금 관점이 아니라 그냥 일반적인 부동산 관련 조세 문제를 읊어 보았다고 생각하시면 되겠습니다.