2년동안 어떻게 하면 다운페이를 더 모을 수 있을까요?

저도 돈이 없어 집을 살꺼랑 상상도 못하고 월세 꼬박 내고 살았습니다. 

제가 집 구매한 경우 예를 들어 보겠습니다.

일단 1st home buyer 의 경우 다운 페이 3프로도 구입이 가능합니다.

먼저 타운이나 시에서 운영하는 1st home buyer 프로그램 등록하시고 수업 들으시면 집 사는 프로세스에 대해 이해하실수 있습니다. 그리고 시나 타운에서 주는 보조금도 받으실수 있습니다.

50만불 집을 구입하신다면 첫집이라 3프로 다운 만으로 집을 구매 가능합니다. 

현재의 상태로 만5천으로도 가능합니다.

제같은 경우 401k에서 최대 대출 가격인 5만불로 다운 페이 하고 집을 구매했습니다.

제 같은 경우 대출은행에서 알아서 401k에서 5만불 대출 계산해서 3만불 다운 페이하고 만오천 정도 클로징 이랑 기타 피 계산 해주고 실제로 집 구매할땐 인스펙션 피 말고 추가 비용은 안들었습니다.

제가 집 사면서 아쉬운게 있다면 20프로 다운 페이가 안되 pmi (모기지에 대한 보험) 를 내는게 아까웠습니다.

만약 50만불 집을 구매한신다고 가정하에 2년 동안 401k 맥심으로 납입해서 5만불 조달하고 매월 천불씩 저금하셔서 5만불 자산 만들어 놓으시면 10만불 다운 페이 하시고 3프로 이자에 30년 하시면 얼추 월 2500에서 3000불 사이에 월 납입하시면서 집 구매가 가능하시지 않을까요?

혹시 PMI가 얼마나 되는지 알수있을까요? 총 빌린 금액의 %인가요?

집값 기준 기준 20%입니다. 이것 이상이면 보험을 들으셔야 해서 비용이 커지죠. 최대한 빨리 갚거나 집값이 오른 상태로 리파이 하셔야부담이 적습니다.

20프로 다운 될때까지 내야하는데 현재 200불 정도 내고 있습니다. 1년이면 2천불 10년까지 내야 20프로 납입이라 빨리 원금을 갚지 않는다면 아마 2만불 내야하지 않을까요?

그전에 주식 같은 자산이 올라서 하루빨리 갚았음 하는 바램입니다.

다운페이가 20%가돼야 하는데 그게 안되니 매달내는 돈으로 20%가될때까지 PMI를 내야 하는건가 보네요.. 매달 200불정도면 낼만하네 하다가 총 2만불 내야 한다니 많네요.. 5만불정도 빌려서 이자로 10년간 2만불을 내는 느낌이네요.. 

원글 쓰신분의 타켓 하우스 가격을 몰라 뭐라 말씀 드리긴 힘들지만 가장 이상적으로 20프로 다운 페이 하면서 집을 사는게 좋은데 예를 들어 저처럼 최소 다운 페이하고  10년 동안 pmi 낸다고 가정시에 10년 동안 집값 오른다는 가정하에 2만불을 내더라도 가능하다면 집을 빨리 사서 월세 탈출하는게 에쿼리도 쌓여서 매달 집주인 좋은일 시키는거 보단 좋을꺼 같아요.

저도 비슷한 상황이었기에 @유저공이님 댓글에 더댓글로 달아봅니다. 저도 첫집을 살 때 20% 다운이 너무 크게만 느껴졌는데, 제 경우는 리얼터분께 정보를 얻어서 5% 다운으로 첫집이 가능하다는 사실을 알았습니다. 50만불 집을 5%(2.5만불) + 클로징 피(집 값의 대략 1%정도=5000불)해서 3만불 정도로 샀었던 것 같습니다. 다운 페이는 할 돈은 있었고, 클로징 피는 401K에서 론을 받아서 해결했던 것 같습니다.  

처음에는 PMI도 부담해야하고, 5% 다운이면 은행 이자율도 최저는 아니기에 아까운 감이 있었지만, 월세 살때와 비슷한 월 페이먼트에 더 좋은 집에 살게 되었습니다.  시간이 흐르면서 집의 벨류가 오르고 이자는 싸지고, 매달 꾸준히 추가로 원금을 10% 정도씩 계속 추가로 페이먼트를 했더니 원금도 적어져서 결국 리파이 하면서 PMI도 없어지게 되었습니다. 집은 가지고 있으면 시간이 지날 수록 내는 비용이 같아서(수리와 같은 유지비 제외, 세금 인상분 제외), 월세 오르는 것 만큼 지출이 상승하는 것 같지는 않습니다.

마지막으로 추가로 말씀 드리고 싶은건, 제가 사는 곳은 집값이 계속 오르는 지역입니다. 제 경우와 같은 케이스를 주변에서 많이 듣고, @유저공이님도 비슷한 경험을 하신 것 같은데, 제가 PMI를 없앴던 주 요인은 위치 및 시기가 맞아 떨어진 집값 상승이었습니다.

저도 401K를 맥스로 만들어서 401K 론이 5만이 가능하게 하는게 아주 좋은 방법이라고 생각합니다. 두번째 집도 그 방법을 이용했습니다. 401K론은 내가 낸 이자 자체도 전부 돌려받기때문에 급하게 돈써야할때 아주 좋은 방법이 아닐까 늘 생각합니다. 

정확히 목표로하는 집 / 다운페이가 얼마인지에 따라서 답변이 천차만별일 것 같은데요.

40만 달러짜리 집 / 8만 달러 목표라고 하면 지금 하시던데로 모으시고 조금 모자란 부분은 401k 에서 론을 받는 것으로 하면 될 것 같은데요.

60만 달러짜리 집 / 12만 달러 목표라고 하면 지금 모아놓은 돈 + 2년 동안 모을 돈 + 401k 론 해도 모자랄 것 같으니 다른 조치를 취하셔야 겠죠.

돈을 더 모으시려면... 뻔한 답변이기는 한데요, 더 절약하시던지 수입을 늘리시던지 해야 하는데요. 

절약하시려면 식비, 유흥비, 여행비 줄이고 모으셔야죠. 외식 최대한 줄이시고 식단 짜셔 하시구요. 올해는 비행기타고 여행가지 말고 가족 캠핑으로 하시구요.

수입을 늘이시려면 지금 하고 계신 일, 전공 살려서 부수입 만들면 제일 좋지만, 그것이 안되면 우버, 아마존 딜리버리 등 전화기와 앱 하나 가지고 본인 시간 되실 때 할 수 있기 때문에 이런일도 생각해 보실 수 있습니다. 예상외로 수입도 짭짤하구요. 

우선은 목표가 있어야지 어느 정도 감도 잡히고 계획도 짤 수 있을 것 같습니다.

원하는 지역에 집 하나 타겟으로 잡으셔서 얼마 더 필요한지 한달에 얼마 절약해야 하는지 타겟 잡으시구요.

401k 할 때 받은 문서나 웹사이트 참고하셔서 loan 을 얼마 꺼낼 수 있는지 알아보면 도움이 될 것 같습니다.

혹시 어느 도시에 사세요? 어느 도시는 집구매에 지원을 해주더라고요. 

투자를 하실거라면 개인적으론 내년과 내후년엔 좀 주식시장이 박스권 횡보장이지 않을까 싶네요. 

사실 작년과 올해의 주식시장 수익률이 말도 안되는 상황이긴 했지만 이제 테이퍼링도 시작을 했고 금리인상 조율하는 시점인지라, 주식시장이 막 올라가거나 이럴것 같지는 않을것 같다는 큰 그림하에 저 역시 돈을 잘 벌것 같은 알짜배기 기업들을 중점으로 롱 포지션과 약세장에서 떨어질때 풋옵션을 팔고 프리미엄을 받는 수익으로 가는 포트폴리오를 짜고 있습니다. 

그렇다고 해서 자산가격을 떨어뜨릴만큼의 금리인상이 시작될것 같지도 않구요. 물론 특별한 악재가 있다면 모를까, 연준이 금리인상을 할때에도 S&P500이 20%의 조정은 있었지만 폭락은 없었죠. 그리고 사실 당시의 미중무역전쟁과 같은 다른 요소도 포함이 되었구요. 그래서 아마도 횡보 또는 약세장이 되지 않을까 판단하는 근거가 됩니다. 

주식시장이 횡보장 또는 약세일때 대응하는 방안은 여러 개가 있겠지만, 쉬운 것은 약 10-20% 의 조정장이 올때까지 기다렸다가 그때 분할매수로 대응하는 방안이 있겠지요. 그러데 이렇게 10-20% 조정장이 올때까지 기다리는 것이 굉장히 어려운 일이 됩니다. 제가 포트폴리오에서 처음으로 현금만 90%가지고 4개월이나 있었는데 너무 힘들었습니다. 

이러한 전략은 스스로 충분히 대응할수 있는 경험이 있는 사람들한테만 가능한거 같습니다. 보통 이런 투자에 대한 경험이 많이 없어서 질문을 하시는 분들은 가장 보편하고 단순한 인덱스 적립식 투자 이상은 지키기 어려울거 같아요. 부동산이던 주식이던 10-20% 조정을 기다리면 올수 있지만, 1) 조정후 저점임을 인지하고 사기 어렵다는 것 2) 기다리는 사이 향후 조정 될 정도보다 더 올라서 조정 후에도 지금보다 높은 경우, 가 많기 때문에 스스로 대응하지 못하는 초보 투자자에거 권하기는 어려운 방법 같습니다.

" 2년 후쯤 집을 사고 싶은데(사실 불가능일꺼라 생각중이지만) "--개인 투자자가 가진 가장 큰 힘은 시간이라는 말들을 보통하죠. 글의 내용을 봤을때 2년 후라는 전제로 투자를 하는 것보다는 일반적으로 추천되는 적립식 인덱스 투자, 수입 늘리기, 지출 줄이기 등을 통해 기본 자산을 모으고 준비가 됐다 싶으면 집을 구매하는 식으로 생각하는게 좋을거 같습니다. 401k는 50% 한도 내에서 5만불까지 401k loan을 받을수 있으니 401k를 10만불 이상 돼도 계속 투자할지, 아니면 보다 빨리 집을 사기 위해 401k 투자를 줄이거나 멈출지 정도는 개인 상황에 따라 생각해볼만한 문제 같네요.

조언 주신 분들 너무 감사해요

일단 401K max 부터 시작을 해야겠네요 그 때가서 집 값이 어찌될지 모르겠지만 ㅠㅠ  꼭 사게 됐음 좋겠네요^^ 

자산이 많이 없어 어쩔줄 몰라 헤매고 있었는데 많은 도움이 되었어요 다들 너무 감사합니다!! 

다른 관점에서 첨언을 하나 하자면 모기지를 비롯해 집을 구매하는 과정에 대해서도 미리미리 충분히 공부를 하시면 좋아요. 일생일대에 가장 큰 투자를 하는데 셀러스마켓 에서는 하루이틀 내에 오퍼를 넣어야 합니다. 몇백불짜리 전자기기를 살 때도 한참을 고민하다 사는데 막상 집을 살 때는 그렇게 못하는 경우가 허다하죠. 오픈하우스 있으면 한번씩 가보시고 리얼터도 알아놓으면 좋고요.

5퍼만 되면 그냥 지르시는 것도 방법일거 같은데요. 어짜피사시는 집이고 15퍼 모으는 동안에 집값이 많이 오르면 2만불 아끼시려다가 손해 보실 수도 있어요. 저희도 심하게 싼집 사서 수리해서 살다가 5만불 정도 3년만에 올라서 다음집 갈 때 많은 도움이 되더라구요. 그리고 pmi는 직접 대출 프리 어푸르벌이나 쿼러파이 받으실 때 따져보세요. 저는 720k 대출 기준으로 150불 나왔어요. 동네마다 다 pmi기준도 다르고 렌더마다 달라요. 윗분들 말씀대로 집 사실 거면 미리미리 준비해놓으시고 집 꾸준히 보러다니시면서 이거다 싶으면 슛팅할 준비 해놓으시는 거 추천입니다!

좋은 댓글이 많네요. 자동차를 일단 페이오프하시고 PMI를 내더라도 최소한의 다운페이만으로 집을 살 수 있도록 해보세요.  

401에서 35천 꺼내서 다운하세요. 그럼 8만이니 좀만 더 모으시면 10만 모으셔서 20프로 다운페이 가능하겠네요.