시작하는 투자이야기-

마음으로 간절하게 FIRE (Financial Independent Retire Early)를 원해서 시작한 부동산 투자였습니다.

누구나 다 해야하는 다하는, 그저 졸업하고, 학위따고, 취업하고, 아이들 키우고, 일하기에 바빴던 새앙쥐 레이스 열심히 앞만 보고 달리던 시절이었습니다.

그 시절의 저는 기본적인 금육교육에 무지했었고, 리타이어먼트 연금에 대한 약간의 공부와 준비에 은퇴후의 불안한 미래를 맡기고 있었습니다.

대부분의 투자와 부에 대한 개념들은 책과 유투브 구글에 넘쳐나는 세상입니다.

넘쳐나는 투자 정보로 시작한 소액 주식투자는 새가슴의 저에게 단기 주식투자의 손실을 보게하였고, 호흡이 짧고 빠르게 대처하지 못하는 저같은 무지한 개미에게는 잘 맞지않는 투자방법이었습니다. 아마존 560불에 산것을 단숨에 680불에 이익실현하고 잠시 기뻐한후, 950불에 다시사서 850불에 떨리며 다시팔아 손해를 본후 다시는 단타는 하지 않으리 다짐을 했습니다. 한번 산 주식은 재조정의 그날까지 묻어두리라....

 

비거포켓과 부자아빠의 가르침, 그리고 마모의 맥주한잔님 글로 시작한 부동산 투자는

현재의 직장을 가지고 주변의 투자를 천천이 해나가며 하나하나 문제를 해결하는 방식에서 내 성향과 맞았고,

몇번의 초기 진상 악질 테넌트를 상대해가며 법을 배워가고, Property Management 방법을 체득해가며, 당시에는 스트레스 만땅이었으나

하나하나 해결해가며 작은 성취감을 느끼며 재미를 느껴가는 과정이 되었습니다.

무엇보다, 매달 1일이면 어김없이 들어오는 월세는, 평생 월급받을땐 느껴보지 못한 어마어마한 기쁨을 준다는걸 알게되었습니다.

집하나 살때마다  패시브인컴의 파이프라인을 새로 늘려가는 보람을 찾았죠.

 

누구에게나 관심만 있다면 정보는 얻기 쉬운 세상입니다.

하지만, 정보가 넘쳐나도 정작 한발 내딪는 사람은 아주 적습니다.

막상 부딪혀보면, 남에게 건너 듣던 막장 호러 스토리들도 실상은 별거 아님을 알게 되며

평정심을 가지고 어떻게 하면 이문제를 해결할까 하나하나 하다보면, 또 큰 산 하나를 넘어가게 됩니다.

 

* 5호집 매물 분석

-이 매물은 저소득층 지역 렌트가 무지 싼 지역으로, 프로비던스 북쪽의 센트럴폴 지역입니다.

-핫 하나에 3유닛짜리 빌딩 두개가 있는 6유닛 집으로 리스팅후 몇개월간 팔리지 않다가, 초기 가격 59만불에서 57만불로, 다시 55만불로 가격이 내림

-빌딩1 방3개유닛 3개 빌딩 2 방2개 유닛 3개, 총 6 유닛

-Current Rent Income: 현재 렌트는 $700불씩 6개 $4200/month 일년에 $50,400

-Operating Expense: $13,800 (Tax $5800, Insurance $3550, Water $2807, Sewer, Trash $519) -셀러기준 정보

 

- 오퍼 : 관심이 가기 시작한 55만불로 가격이 내린 순간,  처음 오퍼는 캐쉬오퍼를 낸 바이어에게 져서 오퍼가 안되었습니다.

아무래도 느낌이 홀세일러 같아서, 우리 에이전트에게 계속 말을 잘하고 이매물을 관심있어 한다고 공을 들여 달라고 부탁하여,

첫번 바이어가 홀세일러인 관계로 3개월 기간안에 클로징 되지 못하자, 공들인 셀러 에이전트는 바로 우리에게 연락을 주었습니다.

셀러는 (연락이 잘 안되는 말이 잘 안통하는) 시니어로 오랫동안 렌트관리를 하지않은 분으로 귀찬은거 딱 질색인 스타일로, 셀러에이전트가 매우 고생하고 있었슴. 셀러에이전트는 확실하게 살 사람에게 빠르게 팔기위해 노력하는 중으로 보임.

웃돈 5만불을 얹어 오퍼를 넣어도 떨어지는 요즘 형국에, 간크게도 2만불 가격을 낮추어 530,000 가격에, 컨벤셔날 몰게지 (커머셜 30% 다운페이먼트), Inspection Informational only, smoke detector buyer installation, buyer get smoke certificate, 45일 클로징 조건으로 사인을 하였습니다. (Hooray!!!)

딜이 한번 깨져 셀러쪽에서 많이 불안한 상태임을 감안하였고, 최근 신기술로 Wireless smoke detector를 쉽게 싸게 직접 설치할수 있다는 자신감으로 오퍼를 냈습니다.

 

-Smoke Detector : 멀티 하우스 3유닛 이상은 스모크 디텍터가 전체가 연동하게 설치해야하는 로드아일랜드 개정된 법에 의거 기존 하드와이어는 $4000-$5000불 전문 전기업자를 불러야 하지만, 우리 미스터리 컨츄렉터가 넌지시 알려주신 Wireless Smoke Detector도 통과한다는 사실.

홈디포 보다 싼 아마존에서 Interconnected Smoke Detector, Carbon Monoxide Detector를 주문 -$1200, 인스톨은 DIY

직접 설치 - 개당 나사 3개 박음. 설치전 배터리 끼우고 서로 연결되게 연동 시켜줌. 아주 간단하지만 매우 시끄러움.

Fire Marshal inspection - 소방서에서 점검 나오면 가만히 버튼 하나를 눌러주면, 전체 빌딩에서 울림. 매우 성능이 좋음. 

 

-클로징전: 셀러가 city violations를 해결하기 위해, 집에 페인트, 문짝 갈기 등등 소소하고 시청에 걸리는 집수리를 많이 해줌.

 

-융자: Commercial Loan

레지던샬 멀티하우스 4유닛까지는 일단 컨벤셔널 펄스널 론이 가능하나 6유닛 집이므로 커머셜 몰게지를 해야했슴.

이왕 커머셜 몰게지를 하므로, 아예 LLC를 세워 타이틀을 LLC로 넘기기로 하였슴.

로컬 은행들을 알아보다 Peoples Credit Union, Pawtucket Credit Union, Bank RI 등을 알아보고, 시간과 비용이 가장 저렴한 피플스 크레딧 유니온 선정

조건: 4.125% 5Year ARM 25year term, 30% down payment, 70% LTV 

비용: $2500불 초기디파짓 어프레이절 및 기타부대비용 및 남은건 클로징에 사용.

어프레이절 살짝 낮게나옴 $510,000, Loan amount: 357k 로 조정

DTI: 집의 갯수가 늘어 DTI가 꽉차가서 걱정했으나, 렌탈인컴 인정해주는 커머셜론이므로 자체집의 Income & Expense를 중요하게 여겨 론이 어프루벌남

Downpayment: 173k,  Loan amount: 357k, 4.125% 5Year ARM 25year term, 

Monthly payment: $2306 (No Escrow. Tax & Insurance 개별 납부)

-집보험: $4675 Nationwide. 1M liability $5000 deductible, 680k Dwelling 건물 두개에 커머셜 프라퍼티에 속해 보험료가 쎄게 나옴.

 

-Proforma Rent Income

주변 최근 렌트시세 2베드 $1100-$1300, 3베드 $1350-$1500

새로 렌트 계약은,

$1400 ($1350+$50 parking) for 2 bed unit *3

$1550 ($1500+$50 parking), 2 유닛이 룸 서브리스중 추가비 $100 sublease, $1650*2

= Monthly $8,950 Yearly $107,400

Rent Relief Support를 조건으로, 올린 렌트비에 기존테넌트 사인예정

테넌트로서는 6개월-최장 18개월까지 정부 보조를 받는 동안 렌트비를 내지않고, 사는 집에서 나가지 않으니 매우 좋은 조건임.

Rent Relief 끝나고 나면, 재계약 또는 내보낸후 수리하여 렌트내야함.

나로서도 초기 집공사비를 세이브 할수 있는 장점.

 

-Promorma Income & Expense 

Income: $107,400

Operating Expense: $13,365 + $5,000 (집고치는 비상금)=$18,865

(Tax $6500정도까지 오를듯. Insurance $4675, Water $2800, Sewer $3000, Trash $600) Repair save $5000

Mortgage: $22,908 (Principal $8,339 Interest $14,569 1st year)

Cash Flow (Income -Operating Expemse-Mortgage)= $65,617

예상되는 Cash Flow는 일년에 65k 이지만, 첫해 캐쉬플로우는 항상 처음 1-2년에 집수리로 화장실과 부엌 리노베이션 5만불 정도 재투자 예상중

 

- 단점 또는 리스크

렌트 릴리프가 끝나면, 테넌트가 올린 렌트비를 제대로 낼지 아니면 내보내야함. 렌트 릴리프 끝나는 싯점에 이빅션 항시 대기 요함.

인스펙션 결과 집수리 소소하게 플러밍, 화장실 창문, 문짝, 페인팅, 화장실, 부엌 등, 하자고 하면 솔찬이 들어가수 있슴.

안하자고 하면, 그냥 내비두고 렌트만 받고 버티는 방법도 있으나, 초기 1-3년은 열심히 수리하고자함.

 

- 4유닛 이상, 5-6유닛 의 매물의 매력

기존 4유닛 이하로 시작하던 부동산 투자는 5-6유닛으로 확장, 구입규모 50만불대로 진입. 캐쉬플로 수익률 6만불대 예상.

주변을 둘러보니 45 Fletcher도 560만불에 나온 6 유닛집인데 너무 탐나서 오퍼 넣고자 하였으나, 기존 리파이낸스 딜레이로 무리하지 않기로 하고 접음. (속으로 매우 아까왔슴)

기존 2,4호의 집이 리파이낸스 되는 대로, 다음집은 6 유닛 또는 그 이상의 멀티홈을 사고 싶네요.

최근 집값이 많이 올랐지만, 그래도 간혹 괜찬은 매물이 나오는 로드아일랜드 마켓입니다.

 

 

 

일단  5호집의 보고를 이정도로 마칩니다.

다음에 더 좋은 컨텐츠와 글로 찾아뵙겠습니다.

꾸벅

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업데이트 12/10/21

셀러가 시티 바이올레이션 해결을 제때 못해서, 클로징을 일주일 딜레이되고

테넌트 하나는 1월말에 이사를 나가겠다고 하네요

이사는 나간다고 하면, 저는 속으로 쾌재를 부릅니다.

 

이사 나가면, 싹 고쳐서 이쁘게 새로 원하는 세입자를 렌트놓을수 있으니까요.

한유닛은 나가고, 5유닛은 남아서 정부렌트보조를 받아 3+3 6개월을 지내겠다고 합니다.

 

부랴부랴, 최근 알게된 핸디맨의 스케줄을 약속해놓습니다.

일단 할일은

1. 화장실 전체 리노베이션 (배쓰텁, 타일, 배너티, 바닥타일, 윈도우) - 레이보 $2500+재료비 $1500

2. 전체 페인팅 - $1500

3. 바닥 -바이닐 플랭크 설치 - 레이보 $1000+재료비 $1800

4. 문짝 2-3개 교체, 문고리교체, 키패드락 설치, 소소하게 이거저거 $1000

5. 부엌 캐비넷 교체 $1500 (플러밍 포함)

 

대략 만불 아래로 가능할런지 도전!

* 한유닛에 만불로 토탈 리모델링을 한다는 전제로

전체 6만불+ 소소한 외관 사이딩 리페어, 거터 리페어.

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03/01/22 업데이트

 

지난 두달간의 5호 투자 후기 완결편 업데이트입니다.

 

1. 인컴/렌트: 클로징후 테넌트 재계약 : 1월부터 렌트릴리프 지원해주는 조건으로 $1650, 1600, 1450, 1400 4 유닛을 재계약 하였고, 2 유닛이 12/30일에 이사를 나갔습니다. 뒷건물 3층 공사를 먼저하여, 앞건물 3층 테넌트는 뒷건물로 이사. 앞건물 2,3층을 연달아 동시에 기본공사 진행후 3월 1일 기준으로 $2000씩 테넌트 계약을 마쳤습니다. 

-구입후 첫해 렌트인컴: ($1650+1600+1450+1400)*12 + (2000+2000)*10=$73,200+$40,000=$113,200

-시큐리티 디파짓: 기존 테넌트 한달치 렌트분량의 디파짓, 새로운 테넌트 첫달, 마지막달 렌트 및 디파짓. 

-기타 수입: 레잇피: 계약서 기본 매월 1일 렌트, 2일부터 $50불, 페이 완료까지 하루 $10. 렌트릴리프 신청시 4유닛 렌트 한달치 레잇피 신청, $320*4=$3840

-입금: 렌트릴리프 수속과정 2개월+3개월치 렌트 선입금: 1월 신청에 2월말, 3월초에 5개월치 4유닛 렌트 입금됨.

디파짓 제한후 일년 총 수입: $117,680

 

2. 기본 고정 비용

-Water: $160, $120 월평균 $300*12=$3600

-Sewer: $120, $80 월평균 $200*12=$2400

-Property Tax: $6444 (2022, 향후 증가 예상됨)

-Insurance: $4765

-Trash: $1500

-각집의 유틸리티 개스 전기는 각 테넌트가 납부

일년 기본 고정비용: $18,709

-기본관리비: $2,680 (간혹 플러머 $180, 어플라이언스가이 $75, 핸디맨 $100 per visit) + 솔트 $100 (눈올때 솔트는 집주인이 제공하고 눈치우는건 테넌트들이 하기로 계약)+페스트 컨트롤+기타소소한 관리비

 

*몰게지: 4.125% 커머셜론 5년고정, 25년, 대출 총비용 $357,000 (약 70%), 기본 매월 이자+원금 $1909, 

*택스는 에스크로에 원금이자와 함께 $2400 매달 고정 지출 (보험은 새비지니스 카드 만들어 매년 따로 납부계획)

금융비용 포함 일년 지출 비용 (계산의 편의를 위해 일단 원금 포함함) $22,908

일년 지출비용 총합: $44,680

 

3, 초기 투자비용

-집가격: $530,000

-다운페이먼 (30%)+클로징 ($11,884): $173,252

-첫해 집수리비용: 총$26,784 리밋 (리모델링 비용은 초기 투자비용에서 계산)

(1) 총 3유닛 (핸디맨 레이보+Materials) $20,000, 전체 공사 기간 1/1~2/28

* 기본 루틴 집수리 순서 (유닛): 전체페인팅 (컴파운드 패치, 몰딩, 트림, 천정, 벽)-바닥 (카펫 제거, 바이닐 플랭크 설치, 베이스몰딩)-화장실 (바닥 타일, 빌딩 메인 도어교체, 부분 내부 문짝 교체, 문고리 교체, 키패드 도어락 설치, 블라인드, 카운터탑 백스플래쉬 필름, 전등 일부 교체, 개스오븐교체, 플러밍 물샘 수리, 샤워포셋 교체 등등

(2) 추가 수리: 사이딩 수리, 윈도우 3개, 윈도우 몰딩 외관 수리, 기존 테넌트 유닛 거실바닥 업그레이드, 봄-여름

 

* 최종 요약-  실제 현황

-초기 투자 총비용: $200,000 (다운페이+초기 리모델링 공사비용)

-1년차 수익률 : 수입 $117,680- 총지출 $44,680 = $73,000 (캐쉬플로 (몰게지 원금 안포함))

-Cash on cash return: $73,000 / $200,000 = 0.36.5 (36.5%) 

(제기준에 중요한게 넣은 캐쉬 투자비용 대비, 매년 캐쉬플로 이므로, 캐쉬온 캐쉬만 계산, 기타 캡레잇, GRM 등등의 투자수익률 계산방식은 스킵 -)

 

* 초기 구매전 예상은 수입 렌트시세 $1600*3, 1400*3 = $98000 이었으나, 현재 진행되는 판데믹 코비드 19 렌트릴리프의 지원으로 한시적이나마 18개월간 지원되는 정부예산으로, 부담없이 테넌트의 렌트를 올릴수있었고, 테넌트역시 비용부담없이 오른 렌트에 장기적인 무상월세의 혜택을 누릴수 있게 되었습니다.

* 집수리후 렌트는 기존 렌트보다 20-25%정도 상향 조정하여, 첫해 수입의 극대활를 유도하였으나, 이는 향후 렌트릴리프 지원이 끝나면 재계약시 수입의 하락 예상되므로, 테넌트들에게 상승분 준비에대한 대비를 미리 공지함.

 

** 보너스 마일 획득

(1) 비지니스 카드, 아멕스 힐튼 -13만포인트 3천불 스팬딩

(2) 비지니스 카드, 체이스 잉크 언리미티드 - 75,000 UR, $7500 스팬딩 (연회비 없는 카드 먼저 만듬, 이유- 유틸리티 물세 등의 자동납부는 비자카드만 받는 특성상 장기보관용 잉크 언리미티드 오픈)

 

(3) 향후 연내 공사 계획전, 보험갱신전 -비지니스 카드 순차적 도전, 체이스 잉크 프리퍼드 15만, 아멕스 플래티넘 15만, 싸우스웨스트 프리퍼드 8만--- 기타등등