지금 살고있는 집에서 이사를 가야 하는 상황인데요. 살 던 집을 그냥 파는게 좋을지 아니면 랜트를 줄지 아직 결정을 못했네요. 집 랜트 해본적은 아직 없습니다.
현 상황은, 지금 사는 집을 재융자 하면서 랜트를 줄까 하는데. 대충 계산 해 보니 보수적으로 잡았을 때 현금 흐름은 별로 안좋은 편인것 같습니다.
일단 재융자를 투자용 집으로 해야되서 이자율이 안좋네요. 현재 이자율이 3.25%인데 투자용 집으로 재융자 알아보니 3.6% 네요. 몇 주 전에 재융자 시작할 때는 primary residence 로 재융자 시작했는데, 이사 결정이 난 후 Lender (Better Mortgage)에 알려 줬더니 투자용 집 이자율로 바꿔야 한다고 연락이 왔습니다. 한 6개월 정도만 더 있다가 이사 나가도 되면 일단 Primary 로 받아도 될것 같은데 한두달 안에 이사를 가야하는 상화에서 그렇게 하는건 찜찜했구요. 혹시 나중에 문제가 될 것 같아서.
구매 가격은 예전에 집 살 때 냈던 금액을 적은거구요. 지금 팔면 이것보단 더 받을 수 있지만 (사십만불 정도 받을 수 있습니다) 계산상 편의를 위해서 예전 구매 금액을 썼습니다. 다운 페이는 집값의 30%로 잡았구요.
운 좋아서 공실률 적고, 수리비도 많이 안나간다면 (2013년에 지어진 집입니다) 현금 흐름이 좀 나을 수 있겠지만 일단 보수적으로 잡았습니다.
참고로 새로 이사가는 집은 지금 사는 집에서 이십분 정도 되는 거리에 있습니다. 집 관리는 사과 님 올려주신 글 들 보면서 혼자 해 볼 생각도 있습니다만 일단 집 관리비용 (property mng)도 비용에 추가 했습니다.
이정도면 괜찮은 투자라고 생각 하시나요? 현금 흐름만 보면 별로인데, 집값 상승을 기대해 볼 수 있고, 세입자가 내는 돈으로 모기지를 내는거니 괜찮을 것도 같은데 잘 판단이 서질 않네요.
고민할정도로 다운페이/캐쉬플로 여유가 있으시고 투자가치를 알아보고 있는 상황인것 같네요. Class A 지역에 job growth 랑 학군 괜찮은 지역이라면 저라면 캐쉬플로우 크게 신경 안쓰고 고민없이 렌탈로 돌립니다. 굳이 재융자 하실 필요 있나요? 3년 내 마음 변하시면 primary owner exemption 으로 택스 덜 내시고 파는것도 가능하고, 살았던 집이 property managemnt 하기엔 편한 것도 있습니다. 물론 취향차는 있을 수 있습니다만, 보통 한국분들 구매하시는 지역이라면 저는 캐쉬플로우보다는 appreciation potential 에 신경을 더 쓸것 같습니다. 만약 노스달라스 plano/frisco 같은지역이면 특히요. PM 혼자 하셔도 될것 같은데 혹시 리퍼 필요하시면 쪽지주세요
재융자 관련해서요. 위에 적은 다운 페이는 사실 재융자 하면서 Cash out 하는걸 기준으로 적은건데요. 지금 살고 있는 집은 지난 몇년간 살면서 모기지 페이먼트를 많이 한 상태인데요. 얼마 전까지만 해도 부동산에 관심도 없고 잘 알지도 못해서 재융자는 생각도 안하고 그냥 모기지만 꼬박꼬박 냈네요. 최근에 알게된게, 부동산 투자 하시는 분들은 보통 집에 에퀴티 (equity)가 쌓이면 그걸 빼서 다른데 투자 하시는것 같더라구요. 그래서 저도 쌓여있는 에퀴티 빼서 다른데 투자할까 생각중 입니다. 그래서 재융자를 알아본 거구요. PM 관련해서는 쪽지 드리겠습니다.
참, 그리고 투자용 집 위치가 학군은 괜찮은 편입니다. 초등학교 9/10 정도 되구요. 중고등학교는 그냥 보통입니다. 한국 사람들이 그닥 선호하는 지역은 아닙니다. 동네에 한국 사람들 거의 없습니다. 인도인들은 점점 많아지는 중입니다. ;)
팔지 않고도 새로 이사 갈 집 구입하시는데 지장이 없으시면 그냥 무조건 킵하는게 낫지요.
팔고 싶으면 나중에 언제라도 팔 수 있지만, 한번 팔고 나면 다시는 그가격에 그만한 집은 살 수 없을테니까요.
지금 셀러 마켓이라 좋은 가격에 팔자는 생각도 있었는데 킵 하는 쪽으로 기울고 있습니다.
이 정도 (29만불 취득 / 렌트 $2400) 면 렌탈홈으로 굴리기 아주 좋은 비율 같아 보입니다. 거의 무조건 positive cash flow 일 듯 합니다. 그리고 초등학교 학군 좋은 싱글홈이면 왠지 렌트 잘 나갈 것 같은 느낌이기도 하구요. ㅎㅎ
다만 한가지 고려해봐야 할 점은 렌트 주다가 판매하면 양도소득세 (29만 취득, 40만 판매시 양도소득 11만) 에 대해서 세금을 내게 될 가능성이 큽니다. 물론 다음 렌탈 하우스 사면서 1033 exchange 할 수도 있지만 지금 팔았을 때 양도소득세 안내는거랑 비교해보면 단점은 단점이죠.
요즘 이자율이 좀 오르기도 해서 3.6% 이자율이면 나쁘지 않습니다. 그리고 셀프로 관리하실수 있는 동네이고 거주하던 집이라 더 편하실거예요. 위 계산에서 적어도 PM Fee를 제외하시면 $300이상 캐쉬플로우 나오니까 안할 이유가없는듯 합니다. 그리고 HOA가 있는 동네이면 렌탈 프로퍼티로 돌릴수 있는지 먼저 확인해보시길 추천드립니다. 그리고 주변 렌트시세가 얼마되는지 정말 궁금하시면 따로 쪽지로 주소와 이메일 보내주세요. 주변렌트 돌려보고 파일로 보내드리겠습니다. 너무 새로생긴 동네면 바로 근처는 안나올수 있지만 10마일 이내 렌트시세 볼수는 있을거예요. 그리고 1031은 알고계신게 맞습니다.
주변에 랜트 돌려본 경험 있으신 분들이 안좋은 경험을 갖고 계셔서 왠만하면 그냥 파는게 낫다고 말씀 하시니 경험 없는 저로서는 판단이 안섰는데 이제 좀 더 확신이 서네요. HOA에 물어보는건 좋은 생각인것 같습니다. 주변 시세 관련해서는 쪽지 드리겠습니다. 감사합니다.
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