모기지 질문 - 인컴이 낮아도 다운페이먼트를 높이면 모기지 승인이 날까요?

렌더마다 35%, 40%, 50% 이렇게 DTI(Debt to Income) 기준이 있습니다. 인컴이 낮더라도 빌리는 돈이 그만큼 작아서 DTI 렌더 기준 안에 들어간다면 당연히 나오지 않을까요? 신분이 영주권자/시민권자가 아닌 점이 론 어프루벌이나 모기지 rate에 미치는 영향은 잘 모르겠습니다. 여러군데 쇼핑해보시고 다운을 70%나 하신다면 충분히 가능하지 않을까 생각합니다. 

그리고 돈을 부모님께서 지원해주시고 바로 맘에 드는 집 오퍼 들어가시게 되면 그돈을 바로 렌더에게 부모님께 받았다고 보여줘야 되는데 이런 케이스를 별로 안해본 렌더의 경우 매우 버벅거릴 수 있습니다. 

신분은 영주권이긴 한데 도움이 될지는 잘 모르겠습니다. 인컴이 조금만 더 되도 될텐데 비루한 포닥이다보니...ㅠㅠ 렌더도 잘 알아봐야겠군요. 도움이 많이 되었습니다. 감사합니다.

포닥 하신지는 얼마나 되셨나요? 보통 렌더들이 최근 2년간의 수입과 employment를 봅니다. 기간이 너무 짧으면 론 받기 힘들 수도 있어요.

포닥을 한지는 좀 되었습니다. 다만 프로젝트가 중간에 끊어진적도 있고해서 수입이 참...;;; 기간은 되지만 인컴이 낮아 걱정입니다. 은행에가서 모기지 상담받으면 얼마정도 받을 수 있는지 알려줄까요? 하드풀..할 것 같은데 맞는지요?

Zillow의 affordability calculator 넣고해보시면 대충 금액이 나옵니다.

답변 감사합니다. 알려주신 곳에서 대략 estimate 해보니 금액이 나오네요. 근데 Include taxes/ins에 따라 금액 변동이 큰데요. 모기지를 할때도 이것을 포함해서 DTI를 계산 하나요?

네 다 포함해서 계산합니다

답변 감사드립니다 :)

위에 마모님들이 잘 설명해주신 것 같습니다. 렌더마다 다르지만 보통 DTI는 45퍼센트 이하여야하고, 안전하게는 40퍼센트 이하로 알고 있습니다. DTI는 수입(포닥월급)대비 월부채 (모기지 원금+이자, HOA가 있는 집이라면 HOA, 기타 다른 대출이 있으시다면 해당 금액 등) 입니다. 신용카드 balance의 경우 렌더들이 그 전에 다 pay하라고 안내해줍니다. 강돌님 말씀처럼 최근 2년간의 수입을 보기 때문에 2년 이상 포닥 경력이 있으시면 문제 없으실 것 같고, J가 아니시고 영주권이시니 신분에는 문제 없으실 것 같습니다. 중간에 프로젝트가 끊어지셨다는 것이 최근 기준 2년이내이신가요? 어느정도 집을 보고 계신지는 모르겠지만 다운페이 70퍼센트하시고, 미국 NIH 포닥 평균 월급을 고려했을 때 아마 문제 없이 가능하실 것 같습니다. 잘 준비하셔서 좋은 집 계약하시길 바랍니다. 집 구매 과정은 마모에 다양한 후기 글/댓글 등이 있으시니 참고하시면 많은 도움 됩니다^^. (과정, 주의점, 등등)

답변 감사드립니다. 최근 2년 사이에 프로젝트가 끊어져서;;ㅠㅠ 그래도 대략 DTI 40%~45%면 어느정도는 될 것 같습니다. 알려주신대로 마모에 모기지나 집 구매에 관련된 글들을 읽어보고 있습니다. 많은 도움이 되네요 :)

다운페이에 쓸 돈의 출처를 증명해야하니까 미리미리 미국 계좌로 송금해두세요. 당연히 다운페이가 높고 빌리는 돈이 적으면 포닥 월급으로도 집을 살 수 있습니다. 다만 포닥 이후에도 계속 대도시가 아닌 그 지역에 거주하실건지가 문제겠네요.

네 다른 분들도 같은 말씀을 해주셔서 미리 송금을 해둬야 겠습니다. 말씀하신대로 여기 계속 거주할지 안할지가 관건이긴 합니다. 답변 감사드립니다.

보통 DTI 40%까지는 모기지가 나옵니다.

계산 하시는 방법은 간단해요. Zillow에 갖고계신 다운페이금액 넣으시고, 이자율 넣으시면 monthly payment (원금+이자+재산세+HOA+집보험) 가 대략 계산되어 나옵니다. 이 월페이먼트가 지금 세전월급*DTI(40%)보다 작으면 그만큼 론 받으실 수 있습니다. 만약 오토론등 대출이 있으시면 그 대출의 월상환액을 세전월급에서 빼셔야겠지요.

가장 좋은 방법은 거래 은행에 가셔서 credit pull 없이 pre-qualification을 부탁해보세요. 보통 웹에서는 다 ssn을 요하므로, 은행내방하셔서 직원과 상담하며 구두로 요청하면 인컴등만 가지고 대략적으로 가능한 이율과 론금액을 알려줄겁니다. 나중에 실제 론은 이 은행에서 안받으셔도 됩니다.

다행히 오토론이 이번달에 끝나서 40%~45%정도면 될수도 있을 것 같습니다. 알려주신대로 한번 가서 상담을 받아봐야겠네요. 근데 하드풀 하진 않겠죠?ㅎㅎ;;

ssn정보를 주지 마세요 ㅎㅎㅎ

그런 방법이!ㅋㅋ 감사합니다.

아마 다운이 높으면 나오지 않아요? DIT가 중요할꺼 같은데... 그리고 포닥이시지만 월급에 가족이 몇명인지도 보더라고요. 제 친구는 연봉이 오만인가 하는데 45만불 짜리 집사는데 아이들이 있다고 다운페이 40퍼셍트 해도 겨우 나오더라고요 저도 요즘 집 구입을 위해서 많이 알아보는데 전 다른질문이 최소 얼마는 론을받아야 15year fixed 론으로 받을 수 있을까요? 워낙 조그만하고 싼 스튜디오 크레딧 히스토리를 위해 조금만 받을려고 했는데(3만) 인터넷에서는오만 이상은 론을 받아야 모게지가 나온다는데 오만 이상이묜 15year fixed 가 나올까요?

45만불짜리 집 다운페이 40%면 27만불을 모기지 받는 건데, 연봉 5만불이면 가족 수 상관없이 겨우 나올 정도 인게 맞는 거 같습니다.

다른 분들 답변이 왠만큼 나올건 다 나왔으므로 제 생각만 보탠다면,

70% 다운페이라면 생각보다 론이 잘 나올수 있습니다. 절대 꿀리는 (사실 phd에 포닥이면 꿀리는 job이 절대 아니죠) 상태가 아니니 집 가격 상단을 좀 높여서 알아보셔도 좋을 듯 합니다. DTI계산에서 income은 세전 인컴입니다. 대충 [세전 월 인컴 * 43%] 가 monthly payment의 max라고 보시면 됩니다.

다만 포닥 이후에 job을 다른 도시에서 구하게 될 가능성이 크다면 집 사는건 좀 비추입니다. 파는게 참 돈도 많이 들고 힘들어요 ㅜ.ㅜ

답변 감사드립니다. 비루한 포닥아닌가요?ㅎㅎㅠㅠ 말씀하신대로 저도 나중에 사고 싶은데 부모님이 왜인지 갑자기 지금 해주고 싶으시다니 설득이 쉽지가 않네요;;; 고집이 조금 있으셔서;; 환율도 높은데ㅠㅠ 

앞에 다른 분도 언급하셨지만 시즈닝에 생각보다 시간이 많이걸립니다. Large deposit 기록이 없는 2달치 statement 가 필요하기 때문에, 돈을 옮긴 시점과 Statement 발급 날짜에 따라서 스테잇먼트 두장 확보까지 최소 2달에서 3달까지 걸립니다. 

많은 분들이 송금을 미리 받는것을 강조 해주시네요. 꼭 그렇게 준비하겠습니다. 감사합니다!

No doc도 고려해 보시는게 좋을 것 같습니다. 사는 지역이 어느 주이신지는 모르겠으나. 신한은행과 우리은행 어메리카가 W2 인컴 받는 사람에 대한 노닥 론 해줍니다. 둘다 다운페이 35%에 우리 은행의 경우는 5년 고정 3.875% 그리고 신한은행은 3.975% 입니다. 포인트를 론 금액의 0.5%로 사서 금리를 낮춰야 합니다. 우리 은행은 Bank account에 1년 모지기 + escrow를 reserve로 보여줘야하고 신한 은행은 6개월 치 reserve를 보여줘야 클로징 해줍니다. 

Bank of Hope는 자영업자만 No doc 받아줍니다. 가끔 은행마다 자기네 은행 구좌 크면 0.5% 프로모션용 금리 할인도 해줍니다. 

만약 사시는 지역이 한인 은행이 없는 지역이라면 지역의 실력있는 모기지 브로커를 찾으셔서 지역 소규모 은행의 No Doc 프로그램을 알아보세요. 

이 No doc으로 가실때는 전략이 좀 필요하기는 합니다. 이 디텔은 여기다 쓰기는 그렇고 쪽지 주시면 알려드리겠습니다. 

첫번째로 No Doc을 권해 드리는 이유는 어짜피 초기 5년 고정이라도 그 안에 소득 증명을 되실 좋은 직업을 가지실 테니까 나중에 리파이낸싱 코스트가 좀 들어도 낮은 고정 금리로 갈아 타실 수 있기 떄문입니다. 어짜피 30년 론을 얻어도 가족 사이즈가 커지면 평균적으로 5년 안에 이사 많이 갑니다. 평생 모기지를 들고 있겠다는 생각으로 집을 사실 필요는 없습니다. 

두번쨰로 한국에서 부모님이 돈을 보내주시면 금액이 커서 분명히 국세청의 레이더에 걸리게 됩니다. 상속세를 피하는데 미국에서 loan을 받아서 현금으로 조금씩 갚으면 절세 효과가 있습니다. 선생님이 70프로 다운을 하실 수 있어도 론을 이빠이 땡기는게 한국에서 훨씬 상속세 절세 효과가 클수 있습니다. 다운 페이 35% 할정도는 받으시더라도. 65%는 모기지로 처리하면서. 지금 학생 비자시면 학자금 송금이라는 수단으로 아니면 시간이 올래 걸리더라도 현금으로 들어 왔다가 가지고 있으면서 장기적으로 돈을 쌓아서 리파이낸싱 하실때 돈을 한꺼번에 목돈으로 갚아버리면 됩니다. 이때 원래 가지고 계신 모기지의 원금을 갚는 식으로 하지마세요. 그러면 loan amortization상 원금만 갚아지고 이자는 그대로 입니다. 따라서 이삼년 뒤 소득 되실때 리 파이낸싱 하시면서 loan balance를 목돈으로 갚으면서 하시는게 모기지 이자 자체를 줄이는 방법입니다. 뉴욕 뉴저지 지역이면 쪽지 주시면 디텔하게 말씀드리겠습니다. 

Rocket, UWM, Homepoint, Freedom 등 대부분 Mortgage lender들은 DTI 49-50까지 가능합니다. 단 소득이 확실하게 증명될 때에 그렇습니다. 

Gift money를 받을 때는 반드시 론 들어가기 2달 전에 deposit 하셔서 beginning balance에 다운 페이 할 꺼까지 다 보여주고 있지 많으면 underwiter가 끝도 없이 증빙을 요청해서 론 프로세싱이 길어지고 내가 뒤치닥거리 서류 계속 집어 넣어야하니. 꼭꼭꼭 2달 전에 집어 넣으시고. 집어 넣으실땐. 한국에서 송금 받은 구좌에다가 하지 마시고. 예를들어 내가 BOA로 받았다 그러면 론 시청 3달 전에 받아서. 내 Chase로 내가 개인 첵 (다시 한번 강조합니다 꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭 개인 첵으로 하세요. wire안됨 Certified check안됨 꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭꼭 개인 첵으로 하세요.)으로 옮긴다음에 내 chase 계좌만 은행에다가 넣습니다. 절때 BOA는 넣지 마세요. 알려주면 안됨. 은행은 내가 계좌 몇개인지 어짜피 모름. 

왜 그러냐면. 나중에 은행이 gift money letter 요구할때 내가 준 금액하고 개인책 사본만 넣어도 언더라이터가 통과 시켜주는데 아니면 송금 받거나 certified check 빠져나간 계좌도 내놓으라고 하면 또 거기 large deposit 다 소명해야 해서 사람 환장하게 만듬요........

정보 큰 도움이 됐습니다. 저는 한국에 있는 제 은행계좌에서 돈을 송금받아와야 하는데 알려주신 내용이 크게 도움됐습니다 감사합니다. 

상세한 답변 정말 감사드립니다.

우선 한인 은행이 없는 지역이라 좀 아쉽네요. 다른 모기지 브로커를 잘 찾아봐야 할 것 같습니다. 조금더 상황이 진전되면 No doc에 대해 한번 더 조언을 부탁드리겠습니다. 

그리고 말씀하신대로 증여세를 줄이기 위해 모기지를 최대한 받으려는 목적도 있습니다. 알려주신대로 우선 모기지를 최대한 받고 추후 리파이넨스를 해야 할 것 같네요. 만약 DTI가 50%까지 된다면 제법 모기지를 받을 수 있을 것 같습니다. 

한가지 질문이 있는데 만약 DTI가 50%까지 되고 추후에 리파이넨스를 하고 가정하면 우선 30년으로 모기지를 받는 것이 모기지를 더 받을수 있는 방법이 될 수 있을까요? 리파이넨스 할때 15년짜리로 리파이넨스도 가능할까요?

전 큰 금액은 casher's check이 가장 좋다고 생각했는 그렇지 않나봅니다. 몇십만불의 큰 금액을 개인 첵으로 써서 디파짓하는게 왠지 좀 마음이 안내키는 이유는 뭘까요?;;; 개인 첵으로 보내면 말씀하신 간단한 증빙 만으로 통과시켜주는게 좀 신기하기도 하네요. 같은 금액이 같은 계좌에서 나가는데도요;;

리파이낸스로 하실거면 30년 하세요.  두가지 competing interest 중에 선택을 하셔야 할듯요. 크게 보자면 1) 15년으로 해서 이자로 나가는 금액을 줄이는 거냐 2) 한국에서 증여서를 피해서 돈을 미국으로 빼오는 게 더 우선 순위인가. 뭐가 나의 비용을 진짜로 줄이는지 잘 생각해 보셔서 하나만 선택하셔야 할듯요.  앞으로 full time으로 일하시게 되거나 co borrower에 배우자가 올라가면 loan 금액이 올라가기 때문에 리파이낸싱 가능성은 넓게 열려 있습니다. 저 같으면 첫 집은 신용을 이빠이로 땡겨서 한국에서 돈을 돌려서 갚고 equity 비율을 높여서 cash out refinancing으로 더 큰 집으로 이사를 가거나 아니면 투자할 2번째 집을 사겠습니다. investment property는 금리가 primary residence보다 높기 때문에 primary residence에 대한 loan balance를 빨리 줄여서 cash out refinance로 현금으로 두번째 집을 사버리는게 두번째 집에 대해 투자용으로 모기지를 새로 얻는거보다 나을 수도 있습니다. 

개인 첵으로 하세요. 아닥입니다. 돈이 송금되면 그 송금된 계좌를 제출해야 되요. 그게 gift money 준사람의 계좌라도요. 그리고 그 사람의 source of large deposit 딴지 걸기 시작하면..... 하아 할말 않할..... 찝찝하시면 여러번에 나눠서 하세요. 

증여세를 피하는 금액이 더 클 것으로 예상됩니다. 최대한 땡기는 것이 좋아보여 30년을 하는게 나아보이네요.

론 금액이 낮으면 리파이넨싱이 안 될수도 있나봅니다. 근데 와이프가 잡이 없어도 같이 이름을 올리면 론 금액이 더 나오기도 하나요?

무조건 아닥하고 개인 첵으로 하겠습니다. 자세한 조언 감사합니다!!

자세한 설명은 이미 아페롤님이 다해주셨네요. 정말 지식이 많으시네요. "론 금액이 낮으면 리파이낸싱이 안될수도"있다는건 바로 이해가 안가는데...제가 이해한바로는 첫번째 집사실때 다운페이 가능한 많이하시면...60%던 그이상이던...많이하시고 난 후에 일단 집을 사시면 구매하신 집에 equity가 많아지실테니 몇개월이나 1-2년뒤엔 직장을 잡우실테고 수입이 좀 여유로워 지시면 그때 cash out refinance를 진행시키셔서 처음 사셨던 집에서 캐쉬를 뽑으시고 다시 30년 론으로 연장하시는게 제일 편하실거예요. 그리고 와이프분은 경제적인 수입 증명이 없으시면 론에 이름이 들어가도 도움이 안됩니다. 론 하시는분 이름만 들어가시고 Deed에는 두분 이름다 넣으시면 됩니다. 

제가 아직 모기지에 지식이 부족해 잘못이해 했을수 있습니다. 보충 설명 해주셔서 감사합니다. 예상대로 모기지가 복잡하네요ㅎㅎ 좀 더 공부도 해봐야겠습니다. 감사합니다.

소득이 없는 분은 title deed에는 들어가도 co-barrower가 될 수 없습니다. 반대로 deed에 없어도 co-barrower로 들어갈 수 있습니다. (물론 가족이여도 이건 안해줄 수 있지만 부부가 아닌 담예야) 소득이 부족하신 분이 자식 형제를 co-barrower로 올리고 나중에 1년 동안 payment history가 barrower가 다 냈다. co-barrower는 한푼도 안났다를 증명하면 (establish a course of action for more than 12 months) 그 담에는 그 co barrower가 다른 집을 사고 모기지를 얻어도 처음 그 집에 대한 비용을 libility로 잡지 않아서 DTI에 영향없이 집을 살 수 있습니다. 참조하세요.  

좋은 정보네요~나중에 자식들 필요할때나 해볼수있겠네요...많이 부담되는 전략이네요 ㅎㅎ 감사합니다~

모게지 론에 대해서 잘 아시는 분이시네요.

저좀 도와주세요 제가 궁금한게 두가지 있는데 15년 fixed loan 받으려면 최소 얼마는 론을 받아야 하나요? 인터넷 상에는 5만불 이상 받아야 한다 하는데....

두번째는 제 주식에 다운페이 할 돈이 있는데 이것도 미리 2-3달 전에 빼 놓아야 하나요 아님 주식 어카운트만 보여주면 되나요?

1) 은행마다 최소 금액이 있습니다. 론 금액에 따라 이자율이 달라집니다. 

2) 주식 계좌도 유동성 자금으로 보기 때문에 상관은 없지만 나중에 closing cost 만큼 현금이 있는지 렌더가 요구할때 내 주식 계좌에서 내 체킹 구좌로 송금된 기록을 보여주면 됩니다. 한단계 과정이 더 들어가서 귀찮아 지는거 뿐이지 상관은 없어요

네 그렇군요, 주식은 우선 안 빼 놓아도 되겠네요.  알려주셔서 감사합니다

저도 포닥일 때 집을 사서 남 일 같지 않네요. 그 당시 밀리언 집을 80프로 다운 했고 20프로는 론을 받았습니다. 론을 최대로 받고 나머지를 다운 할 예정이였어서, 당시 5만불 인컴에 5배인 25만불 론을 받았습니다. 론 해주시는 분을 포닥이나 제이비자 많이 해 보신 경험 많으신 분으로 고정하고, 이자율은 따지지 않았었습니다. 

하우스 헌팅에 클로징까지 시간이 꽤 걸려서 그런 것 같은데, 시즈닝 이런거 말씀 없으시고 필요한 서류만 잘 준비 하라고 하셨었고 (기프트 머니), 특이한 서류 하나는 지금 포닥 하는 곳의 피아이에게 이 사람을 계속 고용할거라는 레터하나를 사인 해달라는 것이였습니다.

좋은 집 구입하세요~

사례 공유 감사드립니다. 5만불 인컴만 되도 걱정이 덜 할 것 같아요ㅠㅠ 그래도 전 필요금액이 적으니 잘 되면 좋겠습니다.

당시 25만불이 받으실수 있는 최대 금액이셨던걸로 이해했는데 제가 잘 이해했을까요? 

그런데 포닥이시면,  다른 곳으로 이직 할 가능성이 좀 높지 않나요?

더군다나 집가격이 저렴한 곳이라면, 집의 거래가 그렇게 많지 않은 곳 일 텐데,  이럴경우엔 나중에 다른 곳으로 이주 하셔야 할 경우에 집 판매가 조금 힘드실수 있습니다.

최근에 집값이 폭발적으로 오르긴 했는데, 앞으로 어떻게 될 지 아무도 모릅니다.

여러가지 가능성을 보셔야 할 것 같은데요.

네 맞습니다. 이직할 가능성이 있어요. 근데 올해 잡 어플라이 결과가 안 좋으면 지금 있는 지역에서 다른 필드의 잡을 찾아보려고 합니다. 혹시 잡이 잘 잡히면 4월쯤엔 결과를 알 수 있으니 지금 준비하다가 이사가게 되면 가서 5~6개월 후 살수도 있어 미리 준비 중입니다. 집 값이 캘리등에 비해 저렴하지만 거래는 조금 있는 것 같아요. 대략 중간 집 값이 50~60만불 정도입니다.

집은 사서 같은 가격에 팔게 되면 대략 시세의 10-15% 를 손해본다고 보시면 됩니다.  예를 들어  50만불에 집을 사신다면,

그집을 최소 55만불에서 58만불 정도에 팔아야 손해를 안보시는 겁니다.  이유인즉  6% 부동산 피, 1% 트랜스퍼택스, 이런저런 크로징 fee 등은  그냥 나가는 돈 입니다.  그리고  다른 동네로 이직을 하시더라도, 일단은 1-2년 렌트를 살아 보시고 집을 구입 하셔도 늦지 않습니다.

집 구입을 투자로 보시는지,  살집을 보시는 지는 잘 모르겠지만,  렌트를 사시면서 동네를 좀 보셔야, 어떤 집을 사셔야 하는지 감이 오실 거에요.

이래저래 좀 시간을 두시고 사시는게 나으실 겁니다.

조언 감사드립니다. 네 저도 같은 값에 팔면 손해를 본다고 들었습니다.

이직후엔 6개월 정도 살면서 찾아볼까했는데 1년이상을 추천 해주시는군요. 집은 살집으로 보고 있습니다.

지금 사는 동네는 2년정도 살아 좀 아는데 이사를 가게 된다면 주신 조언을 잘 고려해보겠습니다.

집값이 비싼 대도시가 아니고 다운페이로 절반이상을 내실 생각이라니 conventional mortgage (Fannie Mae/ Freddie Mae)를 무난히 받게 되실텐데, 그 경우는 론 승인 기준이 매우 표준화되어 있고 크레딧만 좋으면 DTI 50%까지 채워받을 수 있어요. (물론 버퍼가 있긴 있어야 론 오피서들이 진행해주겠죠) 사실상 연방정부와 연방은행이 보조해주고 있는지라 발급도 널럴한데 거진 가장 좋은 이자율을 받을 수 있고요.

위 댓글들에서 언급되는 가족 사이즈 등등이 심사기중에 들어가는 것은 론 발급은행이 계속 들고 있어야 되는 이른바 포트폴리오 론 (대표적으로 상당비율의 점보)에 해당되고요. 근로소득 가지고 컨벤셔널 론을 받을 때는 2년간 소득 히스토리도 필요없고, 신청 직전 두 달부터 클로징까지 pay stub 레벨만 맞으면 괜찮아요. '나같은 상황에도 30년간 돈을 빌려줄까'를 지레 자문하실 필요없는게, 론 발급하는 쪽에서도 요건만 맞추면 바로바로 지급보증 붙어서 사들이는 돈줄이 있기 때문에 그러니 자신있게 알아보셔도 될 거 같아요.

인컴이 낮다보니 조금 부정적인 생각이 컷는데 어느정도는 받을 수 있을 것 같네요. 자세한 설명에 조언까지 정말 감사드립니다 :)