부동산 복리의 글에서 너무 긍정적인 자산의 증식만 쓴것같아 

다른쪽 부동산 투자의 어려움과 리스크 관리에 대해 몇자 쓰고자 합니다.

 

저는 일단 첫 부동산 투자시 목표가 뚜렷했습니다.

 

-샐러리만 있는 저희가정의 인컴구조는, 62세 소셜연금이 나오기 전에 레이오프,질병,사고 등의 상황이 온다면 전혀 대비가 되어 있지 않다는 현실의 급박함

-지금 그대로 w2인컴만으로 내인생의 5년후 10년후 어떤 모습일까에 대해 상상해 보면 그려지는 모습

-내가 하고싶은 것들, 가족들과 친구들과 사랑하는 사람들과 즐거운곳을 다니며 여행하고 맛난거 먹고, 좋은거 보고 하고싶은 소망

그리고 현실의 상황 비교

(물론 마모의 귀한 정보들은 최소한의 포인트 여행의 꿈을 시작하게 해주고 멋진 세상의 모습의 문을 열어주었죠. 하지만 월급만으로는 일년에 한번 여행가기도 빠듯한 버짓이더군요.ㅎㅎ 여행 다녀오면 다음달 크레딧카드 페이날 마음이 무겁습니다.)

-첫 목표는 한달에 일안해도 나오는 '패시브 인컴' 캐쉬플로로 w2 인컴만큼 만들기

 

이렇게 시작한 멀티홈 투자의 실전 어려움과 실전 상황 조언을 몇자 적습니다.

 

1. 첫 투자집을 샀을때의 자금 압박

: 첫집을 낡은 집으로 사게되어 집수리를 하게되면, 첫 렌트가 안정적으로 돌기까지의 몇개월 기간동안의  자금 압박과 스트레스가 많습니다. 특히, p2의 스트레스는 매우 힘든 부분입니다. 첫투자시는 집수리와 만약의 사태 대비 여유자금을 확보하는게 중요하고, 리스크가 크고 수익이 많이 남는 집보다, 적당히 잘 고쳐지고 테넌트를 바로 받을수 있는 깨끗한 매물의 선정이 매우 중요합니다.

 

2. 경험 없을때 받은 진상 테넌트

:부동산은 건축일이 주가 아니라 인간관계가 주된 일입니다.

 

:첫집을 대학가 룸렌트 집을 사서 돌린 관계로, 일일이 크레딧 체크를 하기에 젊고 재정이 취약한 사람들을 받은점입니다. 직장이 있고, 대학생 대학원생등 자기 할일이 있는 사람들 10명이 와도, 단한명의 속이고온 약쟁이 (렌트할때는 멀쩡해 보였슴), 정신 이상자는 엄청난 고통으로 오죠

테넌트와 바로바로 텍스트나 전화를 하지말고, 적당한 선의 이메일로 대응을 하고, 바로바로 답하고 싸우고 스트레스 받지말고

마음에 평정이 오는  점심먹고난 오후시간 테넌트 업무처리를 추천합니다. 이머전시 제외. 

정상적인 한도에서 집주인의 도리를 적당히 하면서, 얼른 변호사를 구해서 정당하게 이빅션 하는 방법을 빠르게 모색하는게 좋습니다.

 

:향후, 질로우 매니저 프로그램을 통해 엄선해 받은 테넌트들은 대부분 직장 크레딧이 좋거나, 크레딧이 좀 낮아도 직장이 있고 사람이 좋고 마음이 가게 착하고, 소셜넘버 드라이버 라이센스, 직장 정보 등의 확보로 언제든 이빅션과 크레딧 보고, 유사시 대응을 할수있는 안전장치를 확보하고나면, 그때부턴 안정되게 돌아갑니다.

:집을 클로징후 세입자를 떠안은 경우는 대부분 낮은 렌트와 확보되지 않은 테넌트 정보로 인해 관리가 어려울수 있으니, 왠만하면 바로바로 이빅션 하겠다는 마음을 가지고 들어가시는게 좋습니다.

 

: 평정심과 인내심.

대부분 부동산 투자에 두려움을 가진 분들은 투자에 대한 목표와 수익보다, 거기서 받을 스트레스에 대한 공포로 애초에 시작을 안하는 사람이 열에 아홉. 

그중 하나라도 부동산 렌트를 돌린 사람들중 포기하는 사람들은 본인이 공부해서 일을 해결하겠다는것보다,

부동산은 일안해도 거저들어오는 패시브인컴에 대한 기대가 더큰데, 의외로 내 노력과 시간과 수고가 상당히 든다는 사실에 대한 실망감과

작은 일이라도 테넌트와 마찰이 생겼을때, 서로서로 좋게 노력해서 일을 해결하자는 의지보다는 당장 귀찬은일이 또 생겼네 하는 귀차니즘이 많습니다.

렌트가 누군가의 수고로운 일로 내게 주어지는 감사한 돈이라는 마음을 가진다면, 테넌트님들의 불편함을 해결해 주는 일 또한 집주인의 의무인데

너무 거저먹으려고 하면 탈이 나게 마련입니다. 

테넌트가 클레임이 왔을때는 대부분 이야기를 들어주고, 잠깐 가서 어떤지 확인을 해주는 것 또는 어딘가에 연락해 어떻게 해야한다는 대답을 해주는 것만으로 간단히 일이 해결될때가 많습니다. 테넌트들이 저소득층이라고해서 주거환경이 열악하게 살아야할 의무는 또한 없는거죠. 그들도 나와 같다면 이라고 생각한다면, 의외로 일의 해결이 쉬울때가 많습니다. 

화가난 테넌트가 어느날 연락을 해와도, 테넌트와 절대 싸우지 말고, 슬렁슬렁 이야기 들어주고 맞장구 쳐주고, 어디 알아보니 이렇더라 하고 도와주려하고, 나도 최소한의 노력으로 이러한건 해볼께 라고 하는 자세가 중요합니다. 

 

: 내마음의 평정심과, 사안을 객관적을 대하는게 제일 중요합니다. 의외로 일의 해결은 너무 쉽게 되고, 앉은자리 전화몇통 작은 페이먼 만으로도 해결될때가 많습니다. 물론 이또한 거저는 아니고요. 귀찮기는 합니다.  

여러번의 대환장 상황을 맞닥드리다보면 나중에는 허허 이까이꺼 쯤이야 웃음나올 때가 오게됩니다.

 

3. 이빅션 (세입자 퇴거)

:변호사도 다양해서 찾고찾고 또 찾다보면, 그리고 주변 집주인들이나 여러에이전트에게 뭍다보면, 저렴하게 이빅션을 해주는 변호사를 찾는게 중요합니다.

테넌트와 직접 상대하면 위협하거나 싸우거나 하면 안되고, 왠만하면 이메일 작업하고, 집수리 요청오면 싸게라도 핸디맨 보내고, 할도리 하면서

이빅션에 해당하는 경우 싸우지말고 빠르게 법적 대응하는게 가장 중요합니다. 시간을 벌수있고, 변호사비를 들여도 그게 싸게 먹히는 결과가 많습니다.

 

4. 집수리

페스트컨트롤 및 간단한 집수리 : 직접 해도 되고, 업자 부르면 됩니다. 핸디맨, 컨츄렉터 여러 네트웍과  Homeadvisor, Angie, Thumbtrack, Handy 등의 온라인 집수리 사이트를 이용하면 원거리에서도 쉽게 처리 가능하고, 처음에 테넌트를 구할때, 집수리 건이 생기면, 자세하게 사진찍어 알려주고, 업자 부르면 연락처 줄테니 스케줄에 적극 협조하라는 당부를 하고, 간단한건 직접 고치면 재료비와 간단한 수고비를 주겠다고 하는것도 방법입니다.

큰수리 사이딩, 지붕, 큰물난리 등는 보험처리 적극 추천합니다.

 

5. 몇년에 한번씩 집관리

목돈 들어가는 집수리는 버짓을 세워 일정기간마다 하는게 좋습니다. 테넌트에게도 올해는 거터를 한다, 페인팅을 할거다 화장실을 할거다 하고 당장은 못해도 대충 참고, 몇년안에 버짓들어가는 큰 집수리 계획을 말해줍니다. 캐쉬플로가 적당하게 나면, 일부 금액을 반드시 목돈 들어가는 집수리로 버퍼링 자금을 저축해 두어야 합니다.

리파이낸스해서 목돈이 생겨도 그중 일부 10%정도는 집에대한 집수리 재투자를 준비하고, 그에대한 비용은 모두 세금감면 받도록 합니다.

 

6. 리스크 관리의 기본은 나와 배우자의 멘탈 관리

대부분의 어려움들은 해겨못할 일들이 없다는 생각입니다. 하나하나 해결해 나가다보면 지나고나면 어려움은 지나가고 내통장에 큰돈은 남게되는 날이 올것입니다. 내통장의 당장의 캐쉬플로우가 안남더라도, 내 자산의 성장은 어느순간 나의 노력에 댓가로 남으리라 생각됩니다. 

뚜렷한 목표를 가지고 한발씩 한집씩 사다보면, 어느순간 뒤돌아 보면, 또 늘어있고 성장해 있을겁니다. 

 

비지니스 하는 분들도 마찬가지이듯이

부동산도 처음 3년의 빡센 전력질주 필요합니다.

저도 부동산 학교 강좌 2번 듣고, 유툽에서 집고치는거, 몰게지 얻는거, 타주의 매물동향, 정부의 보조금동향, 이빅션 과정, 법률과정, 시티의 퍼밋 받는거, 건축법 기본등등 엄청 시간을 들여 공부합니다. 

그리고, 매일 긍정 마인드로 내가 세운 목표를 내마음에 되뇌여가며, 에너지를 받는 다른 투자가들의 이야기를 듣습니다. 

 

 

If your dreams don't scare you, they are not big enough,

 

저는 제 목표가 아직도 저를 두렵게 합니다. 그 두려움은 실패하면 어쩌지 하는 막연한 두려움입니다.

늘 두려움을 가지고 겸손하게 한푼도 잃지 않는 투자를 위해 나아가고 싶습니다.

저는 평생 월급쟁이로 살아와서, 제노력으로 번 귀한 투자금을 절대 한푼도 잃을수는 없거든요.

긴 호흡을 가지고, 노력해서 두려움을 극복해가며 하나하나 얻어가는 부동산 투자 한번 해보겠습니다. 

실제로 부딪혀보면, 호러 스토리들은 당시에는 헤쳐나갈만한 상황이 대부분이더군요

지나고나서 무용담으로 이야기하면 재미난 이야기들이구요. 

처음부터 두려움에 사로잡혀 시작을 포기하는 일을 하지 말라고 말씀드립니다. 

하지만 공짜도 세상엔 없습니다.

패시브 인컴이라고 하지만 부동산은 진짜 노력과 공부가 많이 필요합니다.

 

한번에 하나씩 배워가며 한번 해보겠습니다. 

여러분들과 함께요... 제 투자의 처음이 이곳에 있으니, 제 성장도 한번 같이 응원해주시며 지켜봐 주세요. 

그간 숨기는것, 속이는것 없이 공개했는데, 후회는 없습니다.

함께해주시는 목표와 관심이 같은 많은 친구들을 얻었으니까요

감사합니다.