새집 vs Remodeling vs existing 집....선택 관련 조언

계속 오퍼에 지시면 리얼터와 가격 전략을 잘 짜보시는 게 좋을 것 같습니다. 리스팅 프라이스는 그냥 셀러가 올려놓는 가격이지 셀러가 적정가라고 생각하거나 그정도만 받고 싶어서 올려놓는게 아니라는 걸 기억하시면 좋을 것 같아요. 실제 거래는 현재 거래되는 시장가로 결정 됩니다.  1년가량 집 보시는 분들도 계시던데 성수기라고 해도 매물이 더 많이 나오지만 집 보러 오는 사람이 더 많이 온다는 점은 염두해 두시는 게 좋을 것 같습니다. 

질문에 답을 하자면 저희 동네 같은 경우 이미 괜찮은 로케이션은 이미 집을 지었기 때문에 새집들은 대부분 로케이션이 애매해거나 그간 규제가 빡빡해져서 랏 사이즈가 작은 경우가 많더라고요 (건물을 높게 올리는..). 더군다나 새집이라서 프리미엄이 붙고 그건 시간지나면 감가상각이 되니까 저희 리얼터는 비추하더군요. 

bn님 얘기 듣고 보니까 정말 가격 전략에서 셀러가 올려 놓은 가격을 곧이 곧데로 보고 진행한거 같아요. 조언해 주신데로 전략을 짜서 다시 해봐야겠네요. 새집을 짓는건 다행이도 아직 좋은 학군에 새로운 건축들이 계속 짓고 있어서 로케이션은 괜찮은 편인데, 말씀해 주신데로 프리미엄이 붙어서 상대적으로 가격이 sqft 당 비싸기는 해요. 어쨋든 살집이니까 시장 가격에서 조금 더 높여서 생각하는 방법이 최선의 전략인 거 같아요. 집이 안정되어야 가족들이 마음도 안정될거 같아요. 여러 가능성을 열어놓고 전략을 다시 짜야 될듯 싶어요. 조언 감사드려요.

헌 집이 요즘인기가 좀 없죠. 일단 컨트랙터 구하기도 힘들고 인기있고 리뷰좋은 컨트랙터들은 몇달씩 기다리라고 하더라구요. 두번째로 보통 집 사고나서 고치면 현금이 들어가는데 이 현금 부분은 차후에 cash out refi 를 하지않는 이상 집에 다운페이로 들어간 돈으로 봐야죠. 30년짜리 저금리로 적은 다운페이만 하는게 부동산 투자의 장정인데 이 장점이 좀 줄어들고요. 그리도 마지막으로 돈은썼는데 고친 결과가 맘에 안드는 경우, 이런저런 추가비용 들어가는 경우,  퍼밋 늦어지는 문제, 등등 차라리 집 부시고 다시 짓는게 낫겠다 이런 푸념들 하시더라구요. 이게 참 쉬운 일이 아닙니다 ㅜ.ㅜ

조언 감사합니다. 그 말씀도 정확히 맞네요. 30 yrs 론도 해서 낮은 이자율을 받아도. renovation loan 의 경우 이자율이 높으니까 장점이 줄어들고, 또 컨트랙터들이 deal 해야 돼고, 마지막으로 고쳤는데 마음에 안들면 그 또한 위험부담이 크네요. 결국에는 existing house 를 보면서 시장가격 보다 높게 오퍼 넣는 전략을 해야 겠네요.

오버비딩 하는 돈이 너무 아깝다고 생각 마시고 셀러가 애당초 오버비딩 하라고 (이목 끌어서 hot home되려고) 리스팅 가격을 낮게 올린거라고 생각하시면 맘 편합니다. 비딩할 때 에스컬레이션 텀을 넣으면 적어도 다른 오퍼들보다 조금 더 내고 사는 방식으로 낙찰되니깐요. 터무니없게 많은 돈을 내는 경우는 방지할 수 있습니다. 그나저나 대충 집 가격대가 어떻게 되나요? (1) 좋은 학군 괜찮은 집 (2) 좋은 학군 새 집 (3) 좋은 학군 낡은 집 (지금 안필리고 있다고 하신...) 차이가 정말 크면 저라면 가족의 동의 하에 (3)에 한번 도전해보고싶네요. 차이가 얼마 안난다면 그냥 새 집 가시죠..ㅎㅎ

저도 (3) 번을 선택하고 싶은데...가족들은 remodeling 하지 않은 이상 그 집에 가고 싶지 않다고 하더라구요. 만약 remodeling 하게 되면 renovation loan 도 생각해야 하고, construction builder 도 선정해야 하고 여러가지 해야 할 일들이 늘어나네요. 집을 보다 보니까 renovation 해서 70k~80k 높여도 집이 팔리더라구. 그런 걸 보니까 (3) 번 선택으로 정신 건강이 해롭다고 해도 remodeling 해야 하나 이런 생각도 드네요. 당장 마음만 먹으면 좋은 학군에 예상한 가격으로 (대신 집 크기를 많이 줄여서) 새집을 살 수 있기는 한데...조금 더 기다리면 가격대비 괜찮은 집이 나오지 않을까 하는 욕심때문에 망설이고 있기는 하네요. 정말 이런 생각들로 여기에 글을 남겼는데...의견들을 듣고 보니까 생각이 조금씩 정리가 되네요. 조언 감사드려요.

Remodeling에 경험이 없으시다면, 사서 수리하는건 별로 추천하고 싶은 옵션이 아닙니다. 사람 사서 집 고치는것도 스트레스 엄청 들어갑니다. 실제로 말하는 것처럼 쉽게 제대로 진행되는게 거의 없고, 중간 중간 검수도 많이 해야 하고, 수리 계획도 꼼곰하게 따져야 하고 결과가 맘에 안 들면 수리도 해야 하고, 돈 쓰면서도 스트레스 엄청 받습니다. 본인이 직접 하는 방법도 있는데, 아무래도 기술을 가진 사람들보단 결과가 안 좋고, 나중에 집 팔때 수리 다시 해야 할수도 있어요. 그냥 리모델 별로 할것 없는 집을 사는게, 가격은 비싸도 론으로 커버할수 있어서 훨씬 유리한것 같습니다. 

말씀해주신데로 제가 가장 걱정하는 부분을 지적해 주셨네요. renovation 으로 인한 정신 건강 소비...그리고 시간. 이런거 생각하면 remodeling 이 그렇게 좋은 생각은 아닌거 같네요.

저도 집을 렌트 주고 있어서 집 수리 때문에 정기적으로 관련을 맺고 일을 하는 업체가 있어서 크게 스트레스가 덜한데요, 일 제대로 하는 업체 찾기가 정말 힘든것 같습니다. 그냥 돈을 조금 더 준다는 문제가 아니더군요. 일 이상하게 하는 업체에 돈을 조금 더 준다고 퀄리티가 좋아지는 것도 아니고, 일을 제대로 할줄 아는 사람을 찾는게 힘든것 같습니다. 전문적으로 집 수리를 하는 업체들은 당연히 팀으로 움직여서 이런 퀄리티 문제가 없겠지만, 한두번 업그레이드 하는 경우엔 힘든것 같아요. 업그레이드 하고 문제 있으면 재수리 시키는 되지 않을까 하지만, 배관 같은건 숨어 있어서 문제가 금방 드러나지도 않고, 라이선스 없는 사람이 야매로 고치는 건 A/S가 없다고 보면 될것 같습니다. 라이선스가 있으면 비용이 엄청 뛰어 버리구요. 

제가 집에 이것 저것 업그레이드를 몇가지 했는데, 만족한 경우가 딱 한번입니다. 업그레이드에 들어가는 재료 제가 다 구매해서 가져다 주고, 그쪽에서는 시공만 했는데, 그것도 그렇게 쉬운건 아니었습니다. 

요즘 같은 힘든 시기에는 그 어떤 선택을 하던 (1) 돈을 왕창 쓴다 (2) 고생을 왕창 한다 중 하나를 택할 수밖에 없습니다. 답은 원글님만이 고르실 수 있습니다. 다만 지금은 비수기라 집이 잘 나오지 않고, 여전히 TX 지역이라면, 특히 오스틴 같은 지역이라면 미친 듯한 경쟁이 있을 겁니다. 리스팅 가격은 참고용이지 전혀 시세와 상관이 없습니다. 오히려 낚시 가격이 더 많이 있죠. 최근에 팔린 가격으로 검색하셔서 감을 잡으셔야 합니다 (질로우, 레드핀 모두 그렇게 검색 가능).

이럴 때는 조금 흠이 있는 기존의 나온 집을 사는 것도 좋습니다. 여기서 중요한 건 싱글홈을 사셔야 합니다. 리모델링이 스트레스 많이 받지만 하면 합니다. 다만 지금은 자재 및 인건비가 다 같이 올랐기 때문에 쉽지는 않지만, 새 집 값 역시 만만치 않죠. 저는 살아보니 새 집 보다는 고치는게 더 낫다고 보는데 리얼터 말로는 요즘 30대 초반 분들은 새 집 선호가 크다고도 하네요.

저도 기존의 나온 집을 사려고, 리스팅 프라이스에 몇천불을 얹어도 번번히 밀리네요. 새집을 살 수는 있지만 그대신 기존에 나온 집에 비해서 sqft 이 많이 작아져서...결정이 쉽지는 않은데...하나 재미있는 건 이 지역으로 이사와서 새집 건축이 활발하게 진행되고 있고, 좋은 학군에 새집 짓는 builder 를 만나서 얘기해봤는데...30~40대 의사들이 많다고 하더라구요. 부동산 마켓이 정말 헌집, 새집 할 거 없이 텍사스 여전히 너무나 hot 하네요. 5년전에 집 살때랑은 정말 변화를 심하게 많이 느끼고 있어요.

새집과 헌집을 몇 번 사보니 장단점이 확연히 있는 것 같습니다.

집살때 기준으로 장단점을 나열하면,

새집: 빌더가 보통 각 phase마다 집을 릴리즈합니다. 반드시 첫 방문시 리얼터와 같이가서 싸인을 해야 co-op을 받을 수 있는곳이 많지만, 새집살때 리얼터는 거의 아무것도 하는것이 없으므로, 리베이트를 많이 요구해도 들어주는 편입니다. 이걸로 클로징을 커버하거나 옵션을 해결할 수 있습니다. 다만 옵션가격(flooring 같은것들)은 빌더에서 높게 책정을 하는 편이라 어것저것 옵션을 더하면 금액이 많이 늘어납니다. 그리고 새집의 경우 lot이 작은편이 많습니다.

헌집: 리얼터의 역할이 아주 중요합니다. 특히나 한쪽으로 bias 되어있는 요즘같은 마켓에서는 바이어 에이전트의 정보력이 50% 이상을 차지하는 것 같습니다. 요즘은 셀러쪽에서 pre inspection report를 주는것도 많은데 이경우 inspection contingency를 없애는게 협상에 유리합니다. 리얼터가 그 동네에서 비즈니스를 오래했고 렌탈관리까지 해 주는 사람이면 저렴한 핸디맨, 컨트렉터를 알고 있을 가능성이 아주 높고 그쪽을 통해서 하면 의외로 좋은 가격을 받을 수 있는 경우가 많습니다. 

결국 지금 리얼터가 얼마나 유능하냐, 얼마나 급하게 집을 사야 하느냐에 따라 전략이 달라질 것 같습니다. 새집을 짓는데도 몇개월이 걸리니 아주 급하시지 않으시면 새집 모델하우스 투어를 리얼터와 먼저 해서 priority list에 일단 올려놓고 (그러면 매 phase에서 release를 할때마다 정보를 보내줍니다) 헌집 헌팅을 계속하시면서 상황에 따라 전략을 수정하시면 될 것 같습니다. 참고로 집값이 오를때는 새집이 천천히 오르고 내릴때는 새집이 또 천천히 떨어집니다. 

네. 정말 전략을 다시 짜야 될 거 같아요. 지금 리얼터도 너무나 좋은데 협상에서 번번히 밀려서 아쉬운 감이 있네요. 마지막에 말씀해주신 전략으로 하는게 좋을 거 같네요. 감사합니다.