모기지 신청시 리스차 구매 하드풀이 영향을 끼칠까요

제 같은 경우 집 사기 7개월전에 리스 했었는데 별 지장은 없었습니다. 리스 보다 신용카드 캐리 오버 하는걸 보는것 같았구 심사 과정에 카드 빚은 청산하고 underwrite 조건으로 론 받았습니다.

페이오프 가능한 차라면 지금 페이 오프하시고 집을 구매후 다른차를 리스하시거나 구매하는게 이자를 낮게 받는데 더 좋지 않을까 생각합니다

감사합니다.

최적의 시나리오로는 리스 6개월 연장하고, 리스 연장 만료전에 집을 사게되면 큰 지장은 없을텐데,

당장 3월에 사무실 나갈 때 까진 못사는거 확실하고, 올해 안에라도 집을 살 수 있을거란 보장이 없어서 고민입니다.

새로사려는 집 모기지 페이먼트 대충 계산해보시고 자동차 월 페이먼트 합해서 렌더 DTI 안에 들어가면 괜춘할것같아요.

새로 이사가는 지역이 영끌해야 하는 곳이라면 망설일 것 같네요. 

DTI가 한 45-50% 정도 되는거 맞죠? 영끌 해야하는건 아닌 거 같은데, 허리띠는 졸라매야 할 것 같아요.

동네마다 다릅니다. 저희동네는 42나 43이 보통인데 이자율 좀 포기하면 50까지도 해주는 렌더들이 있더라고요.

론 페이먼트가 dti에 영향 끼칩니다. 

하드풀보다 페이먼트 금액가 더 영향을 끼친다는 말씀이시죠?

하드풀은 4-6개월 후에는 그닥 영향이 없을 겁니다. 제 경험상 2-3개월 이상 지난 하드풀은 소명하라고도 안하더라고요. 

DTI에서 리스는 liability 중에 안 좋은(?) liability 입니다. 한달에 만약에 내가 gross income이 8,000이라면 loan 승인이 나려면 DTI 50프로 아래로 모든 liability가 떨어져야 되는데. 미래에 얻을 Monthly mortgage payment (PITI: 원금 이자 택스 보험)가 한달에 약 3.5%로 30년 50만불을 빌릴때 loan amortization schedule을 해보면 한달에 mortgage payment가 약 2,600 정도 나가다고 가정해 보면. 그 이외 다른 liability 예를 들어 auto loan 그리고 다른 primary residence가 있으면 그 모기지, 카드 값 등등 해서 4000-2600 = $1400 안에서 나머지 debt이 다 해결 되야 되는데

Auto loan의 경우는 mortgage closing 때 갚는다고 하고 해결할 수 있지만 lease는 매달 나가야되고 한꺼번에 못갚아서. lease가 한달에 몇백불이 debt으로 잡히면 DTI에 론 금액이나 금리 내 인컴에 따라서 loan이 되느냐 안되느냐를 결정짖는 가장 골치 거리가 되어 버립니다. 

Auto loan 등을 갚아버리고 모기지를 더 받는게 더 이득인 경우가 많으니 참고하세요.  

정말 좋은 정보 감사합니다.

현재 차 리스는 이 집에 사기전에 했고, 리파이내스 받을때 리스 이야기가 없었거든요. 그래서 리스가 악영향을 끼치는지 몰랐어요.

지금 계산으로 리스 비용이랑 오토론 월 페이면트가 거의 같아서, 하드풀만 생각했어요.

위에 말씀 하신대로, 만약에 4000-2600 = 1400에서, debt 로 잡히는건 리스 혹은 오토론 밖에 없는거겠죠?

현재 집 팔고 사는건데, 이 집 payment도 들어갈까요? 그 외에 론은 없어요. 카드도 요즘 동굴이라 잘 안쓰고...

집 살때 다운페이 하려고 저축중인데, 차라리 차를 매입 해 버리는게 나을 수 있겠네요.

근데 차 payout 만큼은 못모아서 론을 해야 할 것 같긴 합니다.

팔고 사는 거면 론 신청하실때 말씀하시면 기존 모기지는 해소되서 debt으로 잡히지 않습니다. auto loan을 모기지 closing 할때 갚는다고 하고 loan amount를 높이는게 이득일 수 있으니 계산해 보세요. 

급하게 집을 사는것 보다는 그동네에서 1년 정도 렌트해서 살아보고 결정하는게 좋지 않을까요? 

교통이나 학군, 그리고 주변 시설등등 여러가지 변수가 있어서 일단은 그동네에서 살아보고 결정하는것도 하나의 방법일것 같습니다. 근데, 이자율이 점점 올라가는것이 좀 고민이네요.

저도 어디서 들은 이야기이긴 한데, 현재 집을 팔고 다시 집을 구매하지 않으면 지금 사는 집값 상승률에 따른 차액을 세금으로 내야하지 않나요? 코로나 때문이 아니더라도, 꽤 오래 산 집이라서 산 가격대비 많이 올랐어요. 그래서 집을 사려고 하는겁니다.

실거주하신 집 (primary residence) 의 경우, 다른 집 구매 여부와 상관없이 250k (500k if married filing jointly) 까지 capital gains tax가 면제되는 것 아닌가요?

Investment property 의 경우, 1031 exchange를 통해 기존 property 판매하신지 180일 이내에 새로운 property를 클로징 하셔야 capital gains tax deferral 이 되는 것으로 알고 있습니다.

Married filing jointly 하면 집값 50만불 오른 것 까지는 면제군요!

와이프랑 렌트도 알아봐야겠네요. 정보 감사합니다!