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20% 다운페이가 최선의 선택일까?
집을 구매할 때 보통 20% 다운페이(down payment)하고, 나머지를 모기지 론으로 한다. 하지만 재정 상황에 따라 10%만 다운페이하고, 나머지 10%를 투자하는 것이 더 좋은 선택일 수 있다.
This One Chart Shows Why Putting 20% Down on a Mortgage May Be a Mistake
20% vs 10% 다운페이 비교 분석
$375,000 가격의 집을 구매하는 경우를 가정해 보자. 20% 다운페이(보유한 현금 전체 $75,000)한 경우와 10%만 다운페이($37,500)하고, 나머지 $37,500은 투자를 하는 경우를 비교해 보자.
- Home Price: $375,000
- 보유한 현금: $75,000(20% of Home Price)
- 30년 고정 모기지 이자율: 3%
- 10% 다운페이하면 PMI(private mortgage insurance) 비용 포함
- 투자 수익률: 10%(S&P 인덱스 펀드 평균 수익률)
- property taxes or homeowner’s insurance는 두 경우 동일한 금액이므로 제외
Option 1: 20% 다운페이($75,000)할 때
모기지 금액은 $300,000이고, 월 페이먼트 $1,265를 30년 동안 갚아 총비용은 $530,089다.
- Down Payment $75,000
- Loan Amount $300,000
- Total Interest $155,089
- Total Home Cost $530,089
Option 2: 10% 다운페이($37,500)하고, 나머지 $37,500 투자할 때
10%만 다운페이하면 모기지는 $37,500 늘어 $337,500다. 월 페이먼트는 $1,598( $1,423 + PMI $175 )이고, 30년 총비용은 $559,994다.
- Down Payment $37,500
- Loan Amount $337,500
- Total PMI $10,519
- Total Interest $174,475
- Total Home Cost $559,994
20% 다운페이하면 Total Home Cost는 $530,089이고, 10% 다운페이하면 Total Home Cost는 $559,994다. 즉, 다운페이 $37,500을 더하면 총 비용을 $30,000($559,994 - $530,089) 정도 줄일 수 있다.
하지만 10%만 다운페이했으므로 남은 $37,500을 투자할 수 있다. $37,500를 30년 동안 매년 10% 수익률을 얻으면 $743,902이다. 6년차부터는 PMI $175을 내지 않는다. 따라서, 6년차부터 매월 $175를 25년 동안 투자했다면 $232,196이 된다.
그리고, 옵션 1(다운 페이 20%)는 옵션 2(다운 페이 10%)월 페이먼트가 $333 적다. 매월 $333을 30년 동안 수익률 10%로 투자했다면 $752,742가 된다.
정리하면
정리하면 옵션1 총 수익은 $752,742이고, 옵션2의 총 수익은 $976,097($743,902 + $232,196)다. 옵션 2가 옵션 1보다 $193,355( $976,097 - $752,742 - 추가 비용 $30,000)이다. 자세한 계산은 구글 쉬트 참고
다른 방법으로 옵션 1이 더 좋은 선택이 되기 위해서는 PMI를 내는 처음 5년은 투자 수익률이 8.6% 이상이어야 하고, 6년 부터는 모기지 이자율 3%보다 높은 수익률이면 된다.
- $175 * 12 / $37,500 * 100% + 모기지 이율 3% = 5.6% + 3% = 8.6%
10년 동안 모기지를 갖고 있는다면 (8.6% + 3%)/2 = 5.8% 이상 수익률이면 옵션 1이 좋은 선택이고, 20년 동안 모기지를 갖고 있는다면 (5.8% + 3%)/2 = 4.4% 이상 수익률이면 옵션 1이 좋은 선택이다.
은덕 생각
다운페이 20%를 준비하기 위해서 401K, IRA를 맥스 아웃(Max Out) 하지 못하고 있다면 다운페이를 10%만 하고, 나머지 돈을 401K, IRA 맥스 아웃 하는 것도 고려해 보면 좋을 것 같다. 왜냐하면 택스 혜택이 있는 은퇴 계좌를 잘 활용하면 10% 이상(?) 절세가 가능하기 때문이다.
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15 댓글
자린고비
2022-03-31 07:08:52
요새 금리가 올랐다 해도 4% 정도라, S&P500이 연간 8% 수익이 난다고 가정했을때 당연히 10%만 다운하는게 좋긴 한데요... 요새 10% 다운한다고 하면 모기지 승인 안해주는데가 많은 것 같습니다 ㅠㅠ 저도 집 구매 알아보는데 20% 밑으로 다운하면 난색을 표하는 렌더가 많네요
은퇴덕후EunDuk
2022-04-01 01:02:33
뭔가 이상하네요. 모기지 승인은 다운페이를 몇 % 하느냐보다 debt-to-income (DTI) ratio가 중요합니다. 다운페이를 적게해서 모기지 금액이 늘어나서 DTI가 높아져서 모기지 승인이 어려울 수는 있지만 소득이 충분히 높아 다운페이를 적게해도 DTI가 기준을 넘기지 않는다면 모기지 승인을 안해줄 이유는 없습니다.
다운페이가 적어 론 금액이 크더라도 DTI가 기준을 넘는 것이 아니라면 다른 렌더나 브로커를 알아 보세요. 뉴저지 또는 택사스 주라면 저에게 연락 주셔도 됩니다.
bn
2022-04-01 01:30:12
북캘리쪽 점보론 렌더들 중에 10프로만 다운 하면 된다고 하는 렌더는 못 본 것 같습니다. Dti 넉넉하더라도 최소 20프로 또는 25프로 요구 합니다. 20프로 하더라도 appraisal이 문제가 되서 다운페이로 막아야 하는 경우가 종종 생기거든요
그리고 저희 같은 마켓에서는 10프로 미만 다운 한다고 하면 오퍼 리젝 당하기 십상입니다. 20프로 다운페이 하더라도 어프레이졀에서 꼬이는 경우가 있어서요.
스탠포드
2022-04-01 01:45:04
북캘리는 아니지만 최근에 집을 매우 오래 보고 산 사람으로서 20프로 이하로 다운하면 오퍼 리젝당할 확률 매우 높고 렌더들도 난색을 표하더라고요. 요즘은 힘든 것 같습니다.
은퇴덕후EunDuk
2022-04-02 17:45:09
아, 점보론이라면 그럴수도 있겠네요. 컨벤셔널론이라면 아래 잔잔하게님의 댓글처럼 페니메에 넘기면되니 별 문제가 없을 것 같은데...컨벤셔널론도 10% 미만으로 다운하면 모기지 승인이 어려운가요?
잔잔하게
2022-04-01 01:49:34
점보론의 경우 아마 많이들 그럴겁니다
집값상승이 커서 DTI여유분이 엄청 충분하다면 모를까 손실확륜이 많이 올라갔거든요
이자율도 오를거구요 (기회비용)
컨벤셔널론이라서 페니메에 넘기는거면 문제없긴 할텐데... 아시다시피 집값이 안습이라
visa
2022-03-31 23:37:12
저도 이런 생각만 하고있었는데 정리 감사합니다.
안떨어지겠지만 집값이 떨어지길 기다리며401k 화이팅...brookhaven
2022-03-31 23:45:46
요즘 같이 하우징 마켓이 핫하면 10% 다운으론 어림도 없는거 같습니다. 10% 다운한다고 하면 셀러가 모기지 안나올까봐 선택을 하지도 않을 뿐더러 윗분 말처럼 렌더에서도 꺼릴거에요 ㅠㅠ
캐피바라
2022-04-01 01:33:37
정리하면, 돈을 더 빌려서 기대수익이 높은 자산에 장기 투자하면 돈을 더 번다는 거네요.
잔잔하게
2022-04-01 01:50:57
참고로 First home buyer program 으로 다운을 더 적게한경우 pmi가 5년지나도 안빠진다더군요
손님만석
2022-04-01 02:09:56
절세론 경제학 논점에서는 그런데 실제 시장에선 10 % 다운으로 오퍼넣고 좋은 매물일 경우 accept되기 힘들다고 봅니다.
그렇다면 10% 다운으로 살 수 있는 부동산이 어떤것일까 하면 대부분 인기 없는 부동산일 확율이 높다고 보는데
투자용으로나 렌트용으로나 똑같이 인기 없을 확율이 높아져서 실제 적용하기는 힘든 방법일것 같습니다.
최근에 CBS 60min에도 방영되었는데 부동산 투자만 전문으로 하는 회사들은 현찰 박치기에 알짜배기 부동산만 사들인다고 합니다.
나머지 Mom & Pop 렌트들은 이런 회사와 점점 경쟁을 해야 하는데 어느 순간에는 결국 렌트시장도 마치 프렌차이즈처럼 브랜드 렌탈만 남게 되지 않을까 하는 염려를 해봅니다.
https://youtu.be/xhY2MaFpDBE
라이트닝
2022-04-01 04:20:42
투자의 결과가 좋다는 가정은 쉽게 할 수 있지만 투자의 결과가 좋지 않을 상황도 한 번 생각해보셔야 될 것 같습니다.
20% 다운페이면 5배 레버리지, 10% 다운페이면 10배 레버리지가 됩니다.
성공하면 물론 10배 레버리지가 낫겠죠.
주식 시장에서 마진론을 쓰는 것보다는 안전해도 10배 레버리지는 쉽게 결정할 일은 아닌 것 같습니다.
레버리지를 쓰더라도 마진콜만 안들어오면 괜찮을 수 있는데, 집값이 떨어지면 어떻게 될까요?
잔잔하게
2022-04-01 06:26:21
집값이 떨어지고 대출상환이 힘들게 수입이 줄면 마진콜(청산) 같은 상황이 오죠. 적은 다운은 많은 월 상환금을 의미하니까요.
은퇴덕후EunDuk
2022-04-02 17:56:20
맞습니다. 투자는 항상 리스크가 있기 때문에 감당할 수 있는 리스크 인지 확인해 보고, 신중히 결정해야 합니다.
20%를 부동산에 몰빵하는 것보다 10%만 다운하고, 10%는 주식에 투자하는 것이 분산 투자 효과도 있을 것 같습니다. 10% 주식 투자도 택스 혜택이 있는 은퇴 계좌라면, 특히 세율이 높은 고소득이라 소득 공제가 필요한 경우라면, 어느 것이 유리할지 한 번 생각해 봐야하지 않을까요?
라이트닝
2022-04-03 05:17:26
잘 풀린다는 가정에서는 당연히 그런데요.
2008년 상황이 다시 와도 과연 버틸 수 있을까 싶습니다.
투자는 개인의 선택이긴 하지만 그 결과도 본인이 다 책임질 수 있어야 될테니까요.