[부동산] 내부 업그레이드에 관계없이 같은 지역은 스퀘어핏 당 가격으로 계산이 맞을까요?

제 경험으로는 집 상태가 더 좋으면 더 비싼게 당연한 거 같은데요. 

저희 타운에서도 같은 타입의 집이라도 위치나 상태에 따라 가격이 다릅니다.

그래서 역시 싸게 나왔나 싶습니다...

집 가격은 당연히 내부 인테레어 상태에 좌우되더라구요.

제 생각에는 에이전트를 바꾸셔야하는게 아닌가 하는 생각이 듭니다. 꼭 누가 맞다/틀리다의 문제가 아니라, 이렇게 이견이 생기고 서로 동의하기 힘든 얘기를 하고 있으면 같이 일해야할 이유가 없다고 생각합니다. (물론 저는 이번 사안에 대해서는 강풍호님의 생각이 맞고, 에이전트의 생각이 틀리다고 생각합니다)

네...그렇군요. 아랫댓글에도 적었지만, 이견도 180도 다른 이견이 생기니, 좀 답답하더군요.

스퀘어핏당 가격이라는 것도 최근 transaction들의 평균값이기 때문에 그 안에서 낮은 가격 높은 가격의 분포가 있을 것이고, 그것이 결국 집의 다른 요소들, 위치, 업데이트 상태 등에 따라 달렸다고 생각합니다. 리스팅 프라이스가 사이즈에 비해 작게 나온 것이 셀러가 이런 부분을 인지하고 있기 때문이라고 생각되네요. 80만불인 집에 업데이트가 15만불 더 들면 꽤 큰 비용이긴 하니까, 스퀘어핏당 가격 500불 그대로 오퍼를 넣는 거는 조심스럽긴 하네요. 정말 관심있는 집이라면 리얼터한테 부탁해서 셀러 에이전트한테 데드라인 직전까지 오퍼가 얼마나 들어왔는지 최고 오퍼는 얼마인지 확인을 해서 최종 오퍼 가격을 결정하는 것은 어떨까요?

Lanai님 의견이 바로 제가 생각하는 것과 일치합니다. 제 에이전트는 이 집 역시 스퀘어핏당 500불로 계산을 해야하고, 그렇게 되면 리스팅 프라이스보다도 약 7만불 더 높게 써야한다는 이야기거든요. 에이전트는 어제/그제 오픈하우스를 했으니 오늘 들어온 오퍼 확인이 가능한 지 알아봐 준다고는 했습니다. 감사합니다.

오퍼 가격은 확인 할 수 없습니다. 셀러 에이전트가 법적으로 말해줄 수 없게 되어있어요. 단, 캐쉬오퍼가 있는지 컨틴전시 다 뺀 오퍼가 있는지 오퍼개수 정도 등은 확인이 가능합니다.

역시 예상했던대로군요. 제 에이전트가 오퍼가격알아보자고 했을때, 저는 그걸 알려주겠냐고 했거든요...

저는 투어다닐 때 셀러 에이전트가 와서 질문 없냐고 하면 물어본 적이 있었거든요 ^^;; 참 그리고 다시 생각해보니 혹시 강풍호 님의 에이전트의 전략이, 일단 오퍼를 이기기 위해서 스퀴어핏당 500불로 오퍼를 넣고 inspection contingengy 등을 통해 화장실 업데이트 수리 비용만큼 가격 네고를 하겠다는 것일 수 있을까요? 

그건 안타깝게도 전혀 아닙니다...ㅜㅜ

81년에 지어진 콘도면 상당히 오래됐네요.  다음 문장이 잘 이해가 안 되는데, 95만불에 리스팅 되었는데, 들어갈 비용이 15만불이니, 80만불짜리 집이라 생각하시는거지요?  15만불 정도 들어갈 집이라면 공사 기간도 상당할거고 이후 비용이 더 들어갈 수도 있는데 옆 유닛이 xx sq x $500 에 팔렸다고 그대로 주는건 아닌것 같아요.  상태가 많이 다를 수 있으니까요.  하지만, 정말 맘에 드는 집이라면 약간 무리를 해서라도 오퍼를 내야 살 수 있는게 요새 시장인 것 같아요.  위치는 어디인가요?    

문제는 저는 저런 이유로 인해 (예를 들어) 80만불에 리스팅이 되었다고 해도 95만불짜리 집이다라고 주장하면서 리스팅 프라이스보다는 낮추는 것이 맞지 않느냐인데,

리스팅 가격, 80만불은 실제 가격이 아니라 제가 계산하기 쉽게 예를 든 가격입니다.

80만불에 리스팅이 되었고 80만불에 구매를 했다고해도 저는 저 유닛이 근처 최근에 팔린 공사가 필요없는 95만불 콘도와 비교를 해야한다고 보거든요. 정확히는 바로 옆 유닛은 아닌, 저 동네 다른 콘도이야기입니다.

위치는 밸리쪽입니다.

저라면 어느정도 고쳐진집을 살 것 같습니다. 인테리어를 새로 하려고 하면 돈과 시간도 많이 걸리고, 말씀하신 것럼 낡은 인테리어라고 오퍼 금액을 낮춰서 넣자는 리얼터보다 무조건 더 올려서 쓰자는 리얼터들이 많을거 같아서 이길 확률상 어느정도 고쳐진 집이 여러모로 편할거 같습니다. 물론 리얼터는 함 바꿔보시는것도 좋을거 같아요. 그러고 보니 저도 레드핀 리얼터가 맘이 안들어서 컨벤셔널 리얼터 찾아서 했는데, 혹시 리얼터 바꿀때 주의점 같은게 있을까요? 

제가 레드핀 에이전트와 5-6번 오퍼를 넣고나서 현 에이전트를 찾은 이유 중의 하나가 바로 본문과 비슷한 일이 있었습니다.

약 일년전 80만에 나온 콘도가 있었는데, 제가 아무리 봐도 그 때 당시 그 콘도의 가치는 75만불정도 되길래 75만에 오퍼넣자했더니, 무슨 소리냐 85만은 넣어도 오퍼가 수락될까 말까다 이래서 안넣은 적이 있는데, 결국 그 콘도 75만에 팔렸었습니다, ㅎㅎ

에이전트마다 다 높여쓰자고 하는데, 그렇다면 저 혼자 해도 충분하지 않나하는 생각이 들더군요.

극히 공감합니다. 근데 바이어 쪽으면 트레디셔널 리얼터도 알아보세요. 비이어쪽은 어차피 리얼터 무료 아닌가요? 저는 좀 괜찮은 경험이었던거 같아서 트레디셔널 리얼터도 한번은 시도해봄직하지 않나싶습니다. 혼자하면 혹시 금전적으로 이득이 있을까요?

고쳐진 집/새집 사시는 것 강추입니다. 집 공사라는게 뜯어보면 고쳐야 할 게 계속 나오기 때문에 견적과 기간 모두 처음 예상보다 훅 높아지는 경우가 다반사입니다. 또 이사 들어가기 전에 다 고치고 들어가는게 아니라면 공사하는 집에서 사는데 받는 스트레스는 돈으로 환산할 수 없죠. 5년 째 집 고치고 있는 사람입니다. ㅠㅠ

소중한 경험담 감사드립니다. 입주하신 후 고치기 시작하셨나보죠?

고쳐진 집 사는 게 낫다는 걸 약간 다른 측면으로 생각해 보면요. 제 주변에서는 대부분 회사 주식 팔아서 집수리한 경우가 많은데 5년, 10년 지나고 나서 올라있는 주식 가격 보면 기분이 좋지만은 아닌게 사람 마음이더라고요.

고쳐진 95만 불 집 19만 불 다운하는 게, 80만 불 집 16만 불 다운하고 15만 불 들여 고쳐서 쓰는 것보다 투자 측면에서는 낫지 싶습니다.

저도 비슷하게 생각 합니다. 근데 주변에 열심히 돈 들여서 고치는 분들 얘기 들어보면 자기 집은 싸게 샀고, 이후에 현금 들여 고치고 있기 때문에 city assessment 가 낮아서 매년 세금을 덜낸다고 하더라구요. 이것도 좋은 포인트다 라고 생각 했습니다. 세금이 클로징한 가격베이스로 매겨지는 로칼리티의 경우 클로징 가격도 신경을 안쓸수가 없더라구요.

그 부분에 대해 상당히 궁금한 점이 있습니다.

바로 말씀하신 city assessment인데요,

예를 들면 지금 이 유닛도 마찬가지입니다.

97년도에 13만불정도에 구입하고 이제서야 매물로 나온 집인데, 아직도 재산세를 20만불정도로 계산해서 내고 있더군요.

그에 반해 근처 다른 집들은 비슷한 연도에 구입하고도 6~70여만불정도를 기준으로 해서 내는 집도 있지요.

자주는 아니지만 이런 매물들이 간혹 보여서 무척 궁금했습니다.

예전에 구입했다쳐도 어떤 유닛은 굉장히 소극적으로 재산세가 올라가고 또 다른 유닛은 왜 주변에서 새로 팔리는 시세와 비슷하게 측정이 되는지.

제 에이전트 말은 메이저 공사-시티에 퍼밋받는 작업-을 했느냐 안했느냐의 차이라고 하더군요.

이 말이 맞다는 전제하에, 메이저 공사를 하게된다면 재산세는 구입가보다 높게 형성이 되지 않나 싶습니다.

저도 정말 그냥 귀동냥으로 들어서 알게된 사실밖에 없는데요. 대충 강풍호님이 알고계신것과 같습니다.

씨티 퍼밋이 필요한 공사들은 city assessment 에 영향을 주게 된다고 하구요, 아닌 공사들은 영향을 주지 않는다 (아마도 city 에서 알 수가 없으므로?) 라고 대충 들었던 기억이 납니다. 근데 또 어떤 city 들은 주기적으로 집 상태를 보러 나온다고 하더라구요. 이 때 높은 점수를 받으면 그게 또 assessment 에 적용이 된다고 하네요.

그리고 또 생각해보니 같은 인테리어 공사라고 하더라도 city permit 이 필요한 경우가 씨티마다 다 다른것 같더라구요. 어떤 씨티들은 pipe 위치만 안바꾸면 내장재 업그레이드는 퍼밋 필요없다 이런 씨티도 있구요. (즉 주방을 새로 하더라도 파이프 위치만 같다면 단순 캐비넷 교체로 판정) 

또 어떤 동네는 높은 가격에 구매해도 assessment 가 바로 올라가는건 아니구요. 10년인가 12년마다 한번 하는 re-assessment 시기가 있는데 그 때 올린다고 하더라구요. 정말 주마다/카운티마다/씨티마다 꽤 다른가봅니다.

첫집 사시는 것이라면 저도 고칠게 많지 않은 집이 좋은거 같아요. 핸디하시고 큰거 고치는거 외에는 내가 해보겠다 하시는거면 몰라도...그래도 고치는거 쉽지 않은거 같아요. 무조건 로케이션 좋은집 먼저고 거기다 고칠게 많지 않으면 차라리 그때 더 공격적으로 해보시는게 나중에 후회하지 않으실 수도 있어요. 저도 잘 고치는 사람이 저 포함 가족중 없어서 저희는 일단 큰 공사가 별로 없는 집을 대체적으로 고르긴해요. 살면서 고치는거 생각보다 잘 안되더라구요. 단, 지붕과 HVAC, 그리고 워터히터 같은 것들은 살면서 고쳐도 생활에 지장은 별로 없어요. HVAC은 하루 만에 교체해봤고, 지붕도 하루 이틀이면 다 교체되거든요. 그래서 전 오히려 안은 고칠게 별로 없는데, 밖에 덱이 낡거나 없거나 패티오를 업그레이드해야 하거나 하는건 신경쓰지 않고 오퍼하는 편이에요. 좋은 집 찾으시길!

그렇군요. 조언 감사드립니다.

알려 드려요.

리스팅 에이젼트는 오퍼가 안들어와도 바이어의 경쟁심을 유발해야하기 때문에 여러개 들어온것처럼 뉘앙스를 줍니다. 너무 많은 오퍼가 들어오면 셀링 에이젼트가 물어볼 때 대부분 얼마가 highest price 라고 얘기합니다. 금액이 적든 많든 셀러에게 모든 오퍼를 다 보고해야하기 때문에, 모든 오퍼를 다 리뷰해야하려면 리스팅 에이젼트에게 필요이상으로 번거로운 일이니까요.                                                                                                                                  위에서 언급처럼, 공사를 안한 집들은 당연히 공사비 정도 적은 리스팅 가격으로 마켓에 내놓습니다. 리스팅 가격이 시세보다 싸서 많은 오퍼가 몰리긴해도 바이어 입장에선 돈이 여유가 있으신 분이면 본인이 원하는대로 리모델할 수 있어서 좋아하시는 분이 있고 또는 여유가 없는 바이어는 천천히 여유가 생기는대로 고칠 수 있는 선택이 있으니 바이어의 입장에 따라 장단점이 다 다르게 있습니다. 셀러는 가격 중심으로 보지만 리스팅 에이젼트는 오퍼의 조건을 더 많이 봅니다. 이 딜이 중간에 깨질 소지가 다분한지 아니면 끝까지 갈껀지. 요즘은 노컨틴젼시로 많이 오퍼를 씁니다. 인스펙션을 하지만 리페어 리퀘스트 안하기, 감정을 할꺼지만 감정가 조건 없애고 론 컨틴젼시 안넣는 그런 오퍼요. 리스팅 에이젼트가 좋아하는 오퍼 이지요.                                                             원문으로 돌아가 제가 아는바로 대답을 드리자면 리모델비 생각보다 많이 듭니다. 시간이나 인원도 그렇고 원자재가 없어서 선택의 폭도 적고 기간이 길어지는 만큼 나의 비용도 늘어납니다. 그러나 이자율이 더 올라가기전에 사야하는 바이어의 입장이시라면 선택의 여지가 없겠지요.  리모델비는 업자분이 견적을 주셔도 실제로 공사를 할 때와는 비용이 달라지니, 견적을 너무 믿지마시고 그것보다는 비용이 더 들어간다 생각하시면 되겠습니다. 업자들이 일감을 놓치게 견적을 비싸게 미리 내놓지 않습니다. 어느 지역이냐에 따라 누가 하느냐에 따라 그리고 어느정도의 디테일을 중시하느냐, 바이어가 어느정도로 잘 알고 리모델을 리드하시느냐에 따라 지출이 많이 달라집니다.   지붕 고치는데 8천불이 든다는 것은 돈의 언급일뿐, 지붕을 공사하는 동안 입주민들이 얼마나 고생하겟는가는 카운트가 안되어있는 한 예이기도 합니다. 원글의 에이젼트말이 당연히 맞는 말입니다만 나의 재정 상태 그리고 시간적인 여유를 카운트해서 나에게 올바른 선택인지 아닌지 판단하시길 권합니다.

소중한 조언 감사드립니다. 공사하는 것도 말이 그렇지 말씀하신 현상황으로 인해 보통일이 아닐 것 같기도 하네요.

저도 남캘리고 저희 이웃이 클로징하자마자 화장실 두개 중급정도 레벨로 리모델링하는데 7만불들고 2달 걸렸다고 하시네요. 돈도 돈이지만 시간이 생각보다 많이 걸리더라구요. 그동안 먼지 날린다고 에어비앤비에서 사셨어요. 

어익후....화장실 2개가 7만이면, 저 집은 3개에, 바닥도 해야하니,,,후덜덜하네요...@.@

에이전트 입장에서는 평당 가격으로 가는게 맞는거 같구요, 바이어 입장에서는 리모델링 비용을 감안해서 오퍼를 넣는 것도 맞는 거 같아요. 조금 더 정확하게 말하자면 리모델링 비용은 100% 다 감안하시면 안되구요 depreciation 을 넣어서 계산하는게 맞겠네요. 주변의 다른 집들이 move in ready 라고 해도 바로 어제 공사를 다 마친 집은 아니기 때문에 depreciation 이 발생합니다.

에어전트는 팔아서 커미션을 받으니까 그런 것도 있지만 appraisal 할 때 보통 최근에 팔린 주변의 집들을 기준으로 평당 얼마, 그래서 지금 이집은 얼마의 가치가 있다고 appraisal 이 내려지니까 그런 점도 있어요. 주변에 팔린 집들이 많고, 즉 데이터 포인트가 많으면 업그레이드 한 집, 안 한 집 다 섞여서 결국 평균적으로 평당 얼마정도라고 appraisal 이 나와서 이론상 적당한 가격이 나와야 하는데 주변의 집들은 다 업그레이드가 되어서 move in ready 인데 딱 지금 이 콘도만 업그레이다가 안 되어 있다면 appraisal 이 생각보다 높게 나올 수도 있겠죠. 딱 appraisal 된 가격에 팔리지는 않더라도 리모델링 비용이 다 빠진 가격에 팔리지도 않을거라 예상됩니다. 업그레이드의 depreciation 때문에 적당선에서 보통 거래되는거 같아요.

집 구매 후 리모델링을 하면 바이어의 원하는 취향대로 업그레이드를 할 수 있는 장점은 있지만 공사 다 끝나고 move in ready 가 되었을 시 주변의 비슷한 move in ready 콘도와 비교해 보면 비용은 아마 더 들거에요. 콘도를 산 후 리모델링을 하면 Depreciation 이 하나도 안 되고 fully priced in 하게 되므로 대부분 이론상으로는 돈이 더 듭니다. 공사 기간 동안 불편하기도 하구요. 그래서 리모델링을 크게 하려면 아예 저가에 나온 매물을 보거나 아니면 가장 많이 하는 대략 부엌, 화장실, 거실 바닥 정도 리모델링을 할거면 그냥 업그레이드 된 move in ready 가 비용면에서는 나은거 같아요. 업그레이드 한 지 2-3년 된거나 오늘 막 업그레이드 한거나 실생활에서 큰 차이는 없지만 (깨끗하게 쓰면 뭐 2-3년 되어도 대충 다 새거 같죠. 오늘 리모델링 해도 몇 달 지나면 감흥이 줄어들고요.), 비용은 차이가 많이 나거든요.

생각치도 못했던 depreciation을 알려주셨네요. 감사드립니다. 역시 싼값에 물었다가 잘못하다가는 큰일날 것도 같습니다...