한국 상생 임대인 관련 개정안과 주택 판매

한국으로 영구 귀국하지 않고 미국에서 생활 근거를 계속 가지고 계실 경우 단순히 183일 한국 체류만으로 한국의 세법상 거주자로 인정받기 어려울 수도 있다고 봅니다. 

세법상 거소 183일을 할 경우 한국의 세법상 거주자로 분류될 수 있지만 소득세법 시행령 제 4조 제4항과 시행규칙 제 2조는 재외동포 (외국국적 동포를 포함합니다) 가 일시적으로 귀국한 것으로 인정되는 경우 거소를 인정하고 있지 않습니다. 근데 현실적으로는 국세청에서 생계를 같이 하는 가족의 거주지나 자산소재지등을 보고 매우 빡빡한 기준을 적용하는 걸로 알고 있거든요. 

전문가와 상담하시기 바랍니다. 

네, 이 부분이 항상 어렵죠.  관련 기획재정부령에서 "1. 단기 관광, 2. 질병의 치료, 3. 병역의무의 이행, 4, 그 밖에 친족 경조사 등 사업의 경영 또는 업무와 무관한 사유"인 경우 소득세법 시행령에 따라 거소로 인정받지 못하네요. 그런데, 거꾸로 얘기하면 한국에 업무와 관련된 사유를 만들면 거주자로 인정받을 수 있을 것 같기도 하네요.
 

이 부분을 해결한다면 시나리오의 다른 부분은 문제가 없나요? 

만약 저라면   가능하시다면 

한국 2년거주  보유중 주택 주소로 미국 세금보고 

이러면 한미 세금 모두 혜택 발생 하지않나요?

네, 한국 주택을 primary residence로 하면 federal/state tax에서 50만불까지 양도소득세 deduction을 받을 수 있지만, 그래도 세금을 내야하니까 1031 exchange가 더 유리하지 않나요? 물론, 이때 한국에 낸 세금은 tax credit을 받을 수 있습니다만, tax credit을 받더라도 한국의 양도소득세보다 미국의 federal/state capital gain tax가 더 높게 나와서, 한국 양도소득세 절감보다는 미국 capital gain tax의 절감이 더 중요한 것 같습니다.  제가 알고 있기로는, 해당 주택을 primary residence로 거주할 경우 1031 exchange는 가능하지 않아서 federal/state tax를 상당히 납부해야 합니다. 

아울러, 저희가 현재 California 거주자인데 여기에 주택이 있어서 California 거주자를 피하는 것은 매우 어려울 것 같습니다.  California의 경우 foreign tax credit도 받지 못하고 capital gain tax rate이 높아서 한국 주택을 팔면 세금을 많이 내야 합니다.  

이 주제에 대해 아마 전세계에서 가장 공부를 많이 하셨을 것 같습니다. 이 케이스에 대한 제 생각은 그냥 케바케 및 운칠기삼일거 같습니다. ㅎㅎ 아마 김엔장에 한 일이천쓰고 물어봐도 똑같이 답변서 줄거 같아요. 맘 편히 생각하시고 십냔 후에 다시 생각해보시죠!

저도 관심있는 주제라 흥미롭게 읽었습니다. 양도차액이 50만불을 넘는 경우이신가 봅니다. 가족과 직업이 모두 한국 내에 있으면 세법상 거주자 인정을 받을 수 있을 거라 저도 생각합니다. 다만, 1031을 중재하는 믿을 만한 한국 내 Qualified Intermediary 를 찾는 것이 관건일 것 같습니다. IRS 에 QI 자격요건이 나와있습니다. https://www.irs.gov/pub/irs-trty/qiattachkorea.pdf . 두 번째 주택은 렌트로 2년 이상(혹자는 5년이라고도) 운영하셔야 하고, 후에 상속으로 남기게 되면 미국에 내는 세금은 없는 것으로 이해했습니다(한국에는 내게 되겠지요?) 다만, 이러한 장기 플랜을 믿고 움직이다 조금이라도 삐끗하는 경우도 고려해야 하지 않을까요? 예컨대 작년 바이든 정부에서는 1031을 폐지하려는 움직임이 있었습니다. 매우 오랜 기간의 렌트수입 보고가 있어야 하겠구요. IRS는 안그래도 1031에 민감한데, 해외에 있는 거액의 부동산 거래를 순순히 넘어가지는 않을 것입니다. 저라면 캘리에서 이사나와서 플로리다 같은 곳에서 1년 이상 살다 매각할 것 같습니다. 아참, 한국에서 2년 실거주도 해야겠군요-_-

캘리는 capital gain tax나 너무 높습니다. 말씀하신 것처럼 텍사스나 플로리다로 옮긴 뒤에 한국 주택을 처분라는 것도 방법인 것 같습니다. 캘리에 있는 동안 팔다간 한국 양도세의 몇배를 capital gain tax로 낼수도 있겠네요. 

말씀하신 것처럼 Qualified intermediary (QI)가 한국에 있어야 편한데 QI를 찾을 수 있을지도 의문이네요. 최악의 경우 미국의 QI로 매매대금을 달러로 보내고 다시 받아야 하는 황당한 일이 있을 수도 있겠습니다.