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오늘 셀러가 직접 저에게 메일을 보내왔네요. 그동안 제 에이전트와 주고받은 이메일들, 제가 backout 하길 원한다는 것과 모든 contingencies가 충족되었고 셀러는 제 EMD를 원치 않는다는 내용의 문서등을 직접 저에게 보내서 놀랐네요.
찾아보니 셀러가 real estate law firm 에서 office manager 로 일하고 있네요 . 그냥 합의금을 내고 마무리를 해야하는 걸까요?
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안녕하세요
메릴랜드 락빌에서 한달전에 싱글홈을 오퍼를 넣어 accept된 바이어입니다. 리스팅보다 5k 높여서 inspection waive 하고 나머지 contingency는 들고 오퍼를 넣었어요.
오퍼 accept 직전 inspection 을 addendum으로 추가할까 하다 제 에이전트가 멀티오퍼라서 안될수도 있다고 넣지말라고 말려서... 안넣었는데 지금 생각하면 정말 후회되고, 멀티오퍼도 거짓말 같습니다. 저만 오퍼 넣어서 셀러가 저를 붙잡느라 여기까지 온거같아요.
제가 타주에서는 집을 사본적이 있는데, 오하이오와 텍사스에선 inspection waive를 해도 클로징 전에 집을 볼수는 있었거든요... (인스펙션 말고 그냥 방문 ) 제가 그냥 운이 좋았던건지 모르겠지만.... 그런데 이 셀러는 아예 집을 보지 못하게 거부하더군요. 아예 집을 볼수없다는 사실에 전 기분이 나빴지만 곧 메릴랜드에선 inspection waive를 하면 셀러가 집을 보여주길 거부할 수 있다는걸 배웠습니다.
셀러는 다른 모든 contingencies가 충족되면 집을 보여준다고 하였고, 전 그 말에 또 넘어가 부지런히 론 process를 진행했습니다. 지금 생각하면 그냥 집 다시 한번 더 볼생각 말고 loan contingency를 이용했어야 했는데... 그냥 집을 한번 봐야겠단 생각에 initial disclosure까지 진행했네요. (제가 정말 멍청했네요..)
그리고 집을 보았는데... 지하실에서 termite damage를 발견했습니다. seller disclosure 에선 'infesting insect' 항목에 NO 라고 적혀있어서 생각을 못했었거든요... 근데 찾아보니 Yes/No/Unknown 중에 No 라고 적어도 셀러가 그냥 모르는 상태에서 No라고 적으면 흠이 안되는거같더라구요. 이걸로 backout 할 수 있을까 생각했는데 inspection waive 했다고 termite로 backout 안될거란 답을 에이전트에게서 받았습니다..
structure이 꽤 많이 손상되어서 이정도면 상당히 오래 진행된 termite란 생각이 들었어요. 셀러는 고쳐줄테니 일단 사라고 계속 push하는 상태였고 전 이쯤에서 더 이상 이 집을 사고싶지 않아졌습니다.
이미 다른 contingencies는 다 충족된거같고 inspection은 wavie가 되었으니... EMD는 필요없다 그냥 release agreement 사인해달라고 했지만 오늘 셀러 에이전트가 만약 집 가격의 10%를 내거나 제가 집을 사지 않는다면 고소를 진행한다는 사실을 알렸습니다.
지금 근방에 나온 비슷한 연식/크기의 싱글홈들은 지금 제가 오퍼된 집보다 10% 이상 높게 가격이 나온 상태지만 빨리 펜딩으로 넘어가진 않는 상태입니다. 다른 집들보다 약간 싸게 나온 집이라 다시 relist 되도 오래 안되서 팔릴거같긴 한데...
오퍼 계약서를 다시 읽어보니 이렇게 적혀있더군요..
LEGAL EXPENSES:
A. In any action or proceeding between Buyer and Seller based, in whole or in part, upon the performance or non- performance of the
terms and conditions of this Contract, including but not limited to, breach of contract, negligence, misrepresentation or fraud, the
prevailing party in such action or proceeding shall be entitled to receive reasonable Legal Expenses from the other party as
determined by the Court or arbitrator.
DEFAULT: Buyer and Seller agree to perform at Settlement in accordance with the terms of this Contract and acknowledge that
failure to do so constitutes a breach hereof. If Buyer fails to complete Settlement for any reason other than Default by Seller, at the
option of Seller, the Deposit may be forfeited as liquidated damages (not as a penalty) in which event Buyer will be relieved from further
liability to Seller. If Seller does not elect to accept the Deposit as liquidated damages, the Deposit may not be the limit of Buyer's liability
in the event of a Default. If the Deposit is forfeited, or if there is an award of damages by a court or a compromise agreement between
Seller and Buyer, Broker may accept and Seller agrees to pay Broker one-half of the Deposit in lieu of the Broker's Fee, (provided
Broker's share of any forfeited Deposit will not exceed the amount due under the listing agreement).
If Seller fails to perform or comply with any of the terms and conditions of this Contract or fails to complete Settlement for any reason
other than Default by Buyer, Buyer will have the right to pursue all legal or equitable remedies, including specific performance and/or
damages.
If either Seller or Buyer refuses to execute a release of Deposit ("Release") when requested to do so in writing and a court finds that such
party should have executed the Release, the party who so refused to execute the Release will pay the expenses, including without
limitation, reasonable Legal Expenses, incurred by the other party in the litigation. Seller and Buyer agree that Escrow Agent will have no
liability to any party on account of disbursement of the Deposit or on account of failure to disburse the Deposit, except in the event of the
Escrow Agent's gross negligence or willful misconduct. The parties further agree that the Escrow Agent will not be liable for the failure
of any depository in which the Deposit is placed and that Seller and Buyer each will indemnify, defend and save harmless the Escrow
Agent from any loss or expense arising out of the holding, disbursement or failure to disburse the Deposit, except in the case of the
Escrow Agent's gross negligence or willful misconduct.
If either Buyer or Seller is in Default, then in addition to all other damages, the defaulting party will immediately pay the Broker's Fee in
full, as well as the costs incurred for the title examination, Appraisal, and survey.
계약서 사인할때 일때문에 너무 바빠서 대충 읽고 사인했는데 그 대가를 톡톡히 받고 있습니다.
buyer가 계약을 이행하지 않을시 seller는 EMD 어니스트머니 이상으로 damage에 대해 sue를 할 수 있다/ 이에 대해 발생하는 셀러의 legal expense도 바이어가 지불해야한다는 내용인거 같은데요... (제가 잘 이해했다면..?)
6월초 오퍼 occept 된 이후로 6월 10일부터 계속 놔달라 release 사인해달라 안되면 unilateral release로라도 terminate 하자 하는 저의 요청을 계속 묵살해오고 질질 끌고 온 저의 에이전트와 셀러가 원망스럽지만 인생의 교훈이라 생각하려고 노력중입니다.
독립기념일 끝나고 real estate lawyer 연락하려고 하는데요.. (다들 휴가중이라고 전화 안받더라구요... )
궁금한건 만약 셀러가 다시 relist 했는데 original listing price에 팔려도 여전히 저를 sue할 수 있는건지 ? 그리고 마냥 제가 pay할거라 믿고 셀러가 변호사를 마구마구 써서 legal expense가 감당할수 없을만큼 나오고 그걸 저에게 reimbursement로 요청하면 어떻게 되는건지 궁금하더라구요... 사실 이걸 물어봐도 알 방도는 없을거같은데...
오늘 셀러가 sue할거란 문자 메세지를 받고 마음이 좀 착잡해서 더이상 집을 사고싶은 생각이 안들더라구요. 그냥 렌트 쭉 하면서 인덱스펀드나 모아서 살까 생각해버렸습니다...
주마다 법이 다르겠지만, seller 가 disclosure 하지 않은 damage가 있는 경우에는, 문제가 되는 걸로 알고 있습니다.
예를 들어서 집을 살때, water damage가 없거나, 알지 못한다고 했는데, 나중에 buyer가 들어와서 고친 기록을 발견했을때, buyer가 sue할 수 있다고 들은거 같아요.
먼저 주변에 부동산 관련 잘하는 변호사를 알아보시는 게 좋을 듯 하네요.
답글 감사합니다... 연휴 끝나고 변호사 알아보려구요 ㅜㅜ
터마이트 데미지라는게 대부분의 분들이 무서워하는 것과는다르게 의외로 고치는데 얼마 들지도 않고 이후에 박멸하기도 전문가 불러서 방역 하면 금방 되더라구요.
보통은 "물" 이 문제입니다. 집에 지붕에 떨어지는 물들이 거터 타고 드레인으로 잘 빠지는 집들은 문제가 없구요. 그 물이 어딘가로 모이거나 떨어지면 거기에 터마이트가 올라옵니다. 그래서 터마이트가 있으면 일단 거터부터 고치라고 하는 것 같아요.
본론으로 돌아와서, 셀러가 고쳐준다고까지 했는데 구입하지 않을 이유가 있나요?
사실 제가 보기에는 셀러가 잘 고쳐주고 영수증 잘 보관하고 계시다면 주변 시세보다 이미 10% 저렴하게 구입하시는 것 같은데 구입을 계속 진행하시는게 어떨까요?
고소 당하면 어떤식으로 결론이 나올지 저는 관련 지식이 없습니다만 일단 소송이 시작되면 방어하느라 돈 들고 재판 도중에 이리저리 불려다니고 행여라도 패소하면 금전적인 손해도 이만저만이 아닐 것 같습니다. 위 계약서를 보면 계약 파기시 리얼터 피 물어내야하는 것 같구요. 이것만 해도 벌써 집값의 5% 쯤 되지않나요?
Closing 을 하지 않아도 브로커피가 발생하나요? 그건 미처 몰랐는데.. 변호사에게 역시 물어봐야겠네요 ㅜ 연식이 오래된 싱글홈이고.. 호기롭게 잘 관리할수 있겠지 생각했는데 시간이 지날수록 자신감이 사라졌습니다.. -_-; 레스톤에 비교적 나이가 젊은(?)타운홈들을 오픈하우스를 보고 마음이 그쪽으로 기울어서.. 그런데 이렇게 backout 하는게 복잡하고 힘든지 몰랐어요.. 무식함의 대가를 너무 크게 받고있네요 ㅜㅜ
계약서에 "the defaulting party will immediately pay the Broker's Fee in full" 라고 되어있네요. 여기서 말하는 브로커가 loan broker 얘기는 아닌 것 같고... 아마도 리얼터 fee 얘기인 것 같습니다. 리얼터들이 일 다 해놓고 돈 못받는거 방지하기 위해서 이런 좀 다소 바이어/셀러에게 불리해 보이는 조항도 기본 계약서에 다 넣어놓은 것 같네요.
보통 바이어가 백아웃 하는 경우는 론컨텐전시 있으면 론이 안나오게 하는 방법도 많이 쓰던대요. 가령 갑자기 큰돈을 쓸곳이 생겨서 디파짓이 모자라졌다거나 하는 등등으로요. 만약론컨텐전시가 이미 remove 됐으면 이 방법은 물건너 갔겠지만요.
리얼터랑 변호사랑 이야기 해보세요.
혹시 financing contingency 를 벌써 remove 하셨나요? 터마이트가 있으면 보통 렌더가 이걸 문제 삼고 모기지가 거절될 수 있습니다. 이 경우 financing contingency를 이유로 back out 할 수 있을거 같은데요. 만약 아직 remove 안하셨다면 렌더에게 터마이트 나왔으니까 그냥 모시지 decline 해줘 라고 해 볼 수도 있을거 같구요.
inspection waive 때문에 셀러가 내건 조건대로 모든 contingency가 먼저 충족되야 집을 보여준다고 해서... contingency를 다 충족한 상태에서 inspection을 하고 터마이트를 발견했습니다... 모기지 렌더가 better.com 인데요... 지난 2주동안 터마이트로 론 한번 더 재고해달라고 했지만 계속 안 된다고... 론 문제없다고 그래서 자포자기한 심정으로 아 이제 나 고소 당하겠네...했더니 어제 underwriter에게 케이스가 escalate 되었다고 말해주었어요. 다음주 화요일에 결과 준다고 하는데 피가 마르는 심정입니다. 사실 맘속으론 충격을 덜 받기 위해 아마 안될거야... 라고 생각하고 생각하고 있습니다. better.com 선택한거 정말 너무너무 후회하고 있어요ㅜㅜ
아... 첫번째 집 구매도 아니신데 많은 실수를 하셨군요. 힘내시고 지금이라도 좋은 변호사 (이 경우는 클로징을 위해 천불 정도 받고 검토만 해주는 그런 변호사분이 아니라 정말 좋은 변호사가 필요할 거 같네요..) 분 고용해서 문제 해결을 잘 해보세요. 일단 일반적인 상식으론 바이어 변심으로 Walk out 을 하더라도 earnest fee 만 돌려받지 않는게 맞을 겁니다.
이게 정답이란게 없는 문제지만 전 이런 순서로 집을 계약하려고 해요.
1. (첫집 구매가 아닌경우) 바이어 리얼터는 필요없다.
솔직히 이제 지로우 등을 보면서 집사는 시대인데 리얼터가 좋은 건을 가져올 능력이 없습니다. 전 아마 다음집도 리얼터 없이 집적 셀러 리얼터랑 접촉해서 디스카운트 받을 겁니다. 예전 제 후기 : https://www.milemoa.com/bbs/board/8092569 기본적으로 셀러 리얼터는 셀러를 구워삼을 수 있기 때문에 자기 커미션 올라가는 상황을 아주 좋아합니다.
2. 변호사는 계약 단계에 필요하다
제가 첫 집을 산 뉴욕에서는 이게 보통이었는데 다른 지역에서는 변호사는 skip 하는 경우가 많이 보이네요. 이런 몇억짜리 거래에서 미국에선 변호사가 반드시 필요하다고 생각합니다. 계약시에 이런 독소 조항이 있는지 다 검토하고 필요하면 수정하게 하는 게 변호사가 할 일이죠. 리얼터는 이 단계 가면 어떻게든 거래 성사에만 신경쓰지 바이어는 신경도 쓰지 않습니다.
3. inspection contigency 가 만능이 아니다
물론 원글님께선 이걸 아예 넣지 않는 큰 실수를 범하셨습니다. 여긴 캘리가 아니고.. 필요한 건 다 집어넣으셔야 합니다... 그리고 이걸 넣더라도 단순히 집에 하자가 있다고 거래를 깨기가 쉽지가 않더라고요. 저의 경우엔 inspector 가 워낙 꼼꼼해서 거의 30건을 찝었는데 다 마이너한 거였지만 바이어가 군말 없이 다 고쳐주면 계약이 깨지지 않더라고요. 저의 경우 5천여불을 들어 다 고치고 영수증 및 증명서 첨부해 보냈습니다. 물론 계약 단계에서 이걸 바꿀수도 있겠지만 이게 만능은 아니었습니다.
4. financing contingency 활용(?), 과연 가능한 시나리오인가?
물론 론을 진짜로 못받으면 당연히 진행이 안되겠지만... 어쨋든 공식적으로 은행 네트워크에 론 못받았음 이렇게 기록이 남고 그걸 증명해야 하는 상황인데 이걸 거짓말로 발급해줄 은행이 있을지? 그리고 단순 변심으로 인한 손해를 막기 위해 이걸 활용한다는 건 금융 fraud 가 아닌지 전 그렇게 생각해요.
그래서 이번 건을 잘 해결하시면 다음번엔 그냥 리얼터없이 직접 알아보시고 (집구매 과정을 잘 알아도 좀 귀찮긴 합니다) 계약전에 변호사랑 같이 일 시작하세요... 그래도 화이팅입니다!
제가 사는 곳 혹은 제 주변에서는 offer accept되면 변호사가 서류 검토하고 클로징까지 하는데 변호사 없이 진행하셨나요? 늦은 상황이겠지만, back out하겠다는 생각이 드는 순간 변호사와 상담 후 변호사 통해 일처리하시는게 좋지 않았을까 합니다. 리얼터랑 주로 얘기하시고 답글 중에도 리얼터랑 상의를 권고하시는데, 모든 리얼터가 그런 건 아니겠지만 오퍼 억셉 되는 순간부터 리얼터는 리얼터 본인의 이해관계대로 조언할 확률이 높습니다. 딜이 엎어지면 자기 몫이 없어지고 처음부터 다시니까요. 그런 의미에서 변호사는 약속된 수임료 받고 처음부터 끝까지 본인입장에서 일처리를 해야 하구요(그렇다고 다 자기 일처럼 잘 하지는 않겠죠.)
컨틴전시가 충족되었다고 했는데, 그 말은 모기지 컨틴전시도 클리어 된 거 아닌가요? 이 상황에서 모기지 회사에서 모기지 회사측 입장에서 볼 때 어떤 합당한 이유로 모기지 취소하면 입장 더 곤란해질 수도 있는 거 아닌가요? 위에 설명된 내용으로 봐서는 모기지회사를 잘못 선택한 거라던가 그걸 후회하실 건 없어보입니다. 보통 시간안에 처리가 안 되서 속썩이는 거지 시간안에 처리해줬다고 원망듣지는 않거든요.
seller측의 데미지의 경우, 단순히 집값문제로만 끝나지 않을 수도 있습니다. 넓게 보면 지금 딜이 엎어져서 생기는 모든 비용(셀러의 이사가 늦어졌서 생기는 피해라던가 이자비용 같은 것도 포함 될 것 같구요, 이건 셀러측의 변호사가 어떻게 조언하는지나 이런 분쟁에서 보통 인정되는 피해의 정도에 따라 달라질 것 같습니다.)을 나중에 법원에서 인정받지 못하더라고 settle하기 위한 압박용으로 손해배상을 요구하고 볼 수도 있을 것 같구요.
다른 분들도 그렇고 저도 그렇고 써주신 내용+추측을 섞어서 조언을 드리는 건데, 이런 문제들은 본인 혹은 당사자들만 알고 있는 디테일한 사정 그리고 사시는 주에 따라 적절한 대응이 달라지는 거라, 주말동안 변호사 만나서 할 상황요약 및 정리를 한번 해보시는게 좋을 것 같습니다.
다들 휴가가는거 같아서 2번째 전화하곤 기다리고 있는데요.. 오늘 연휴 주말에라도 다시 찾아봐야 할까요?
그리고 좋은 변호사 구하는 방법 팁이 있을까요? 연고지도 없고 그냥 인타넷으로 검색해 찾아보는거라 걱정만 느네요 ㅜㅜ
CaptainCook님 말대로, 셀러한테 이미 딜을 깨고 싶다고 얘기해서 sue하겠다는 답까지 들은 마당에 여기서 혹시 론까지 깨지면 오도가도 못하고 더 큰 문제가 생길 거 같은데요. 계약서 문구는 표준으로 보여지고요.
윗분이 쓰셨지만, 터마이트 데미지 자체는 문제가 안되여. 더군다나 옛날에 이미 treatment가 된거면요.
셀러가 고쳐주겠다고 하면, 전문가 불러서 다시 인스펙션 해보세요. 부르기전에 만약에 finish된 벽도 뜯어서 인스펙션 해도 되는지 물어보시구요.
댄공 5만 마일 오퍼 글 올리신거 보고 문득 생각나서 어떻게 됐나 찾아보니 업데이트가 있었군요. 제 생각에는 아주 그냥 단단히 꼬인것 같습니다.
일단 셀러는 집에 문제가 있다는걸 알고 있었을 가능성이 거의 확실하다고 봅니다.
그래서 의도적으로 인스펙션 없는 오퍼를 억셉하고, 집을 안보여주면서 나머지 컨팅전시들이 없어지기만을 숨죽이고 기다린거같네요.
지금은 모기지 컨팅전시도 clear 하셨기 때문에 론이 안나온다고 해도 쉽게 발뺄 수 없을 듯 합니다.
제 생각에는 선택지는
(1) 그냥 매수 한 다음에 곧 바로 다시 판매한다
(2) 협상을 통해서 10% 달라는걸 최대한 줄여본다.
(3) 버티고 소송으로 간다.
만약에 (3)으로 가기로 마음을 정하신 거라면 제 생각에 가장 좋은 소송 전략은 "너가 터마이트 데미지 있는걸 알고 있었으면서 seller disclosure 안했다" 로 승소하는 케이스인 것 같습니다. 다만 이거는 정말 어려운게... 셀러가 터마이트 문제를 알고 있었다라는걸 입증해야할 책임이 앤드류님에게 있는거죠. 제가 보기에 정황상 셀러는 아주높은 확률로 알고 있었던 것 같은데요. 아쉽네요.
추가: 방금 생각이 난건데 3번 옵션으로 가면 세틀하기 전까지는 새로운 모기지 론은 안나올것 같습니다. 론 어플라이 할 때 보면 liability 관련 소송이 진행중인게 있는지 물어보더라구요.
답글 감사합니다. (2)번은 이미 시도해봤는데 다 거절당했구요... 5%까지 불러봤는데 안되더라구요. 터마이트는 데미지가 육안으로 봐도 크고 집이 벽돌집이 아니라 나무집이라서... 고쳐줄테니 사라고 하지만 사이딩과 드라이월 사이 스터드까지 다 데미지가 있는지 확인할 수 있는 방법이 거의 없지 않나요? 1950년도 집이라 눈감고 아웅하기로 고쳐줄거 같아 마음이 가지 않네요 ㅜㅜ 3번 옵션은 정말 가고싶지 않은데 ... 집 사는건 기다릴 수 있는데 승소를 할 수 있느냐가 확신이 안 서서 지금도 너무 고민중이네요.
바이어가 변심하면 디파짓만 날리는 줄 알았더니 이런 소송도 가능하군요...
마음 고생이 심하실 텐데 모쪼록 잘 풀렸으면 좋겠습니다.
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