첫 집 구매 - 과거 지하 수리 내역 -- 괜찮을까요?

음... 리얼터 분은 거래가 성사되면 돈을 버시는 분인데 그래도 말린다면 좀 문제 있는 거 아닐까요? 

그리고 저 공사된 부분들 퍼밋 받고 한 공사인가요? 아님 퍼밋없이 공사 할 수 있는 공사인지 확인은 해보셨나요? 혹시나 오픈 퍼밋 있는집은 아닌지 확인해 보셨고요?

보통 structure problem있으면 대부분의 리얼터가 red flag리고 보는것 같습니다. 고칠때 엄청난 돈이 들어가던지 다 허물고 새로 짓는 것 외에는 근본적은 해결책이 없는 경우도 있어서요. 저 집 같은 경우엔 예전에 생긴 문제가 다시 생긴거 아닌가요?

일단 시에서 퍼밋을 받고 steel beam으로 교환하였습니다.

2003년도에 시공된 내벽 보강 공사는 퍼밋을 따로 보지는 못했습니다.  리얼터 분께서는 당시 시공한 업체가 지역에서 no.1이라고 하긴 합니다.

일단 예전에 생긴 문제가 두 개로 보이는데요,

1번 벽에 크랙은 03년 이후로 딱히 이슈는 없는 것 같구요,

2번은 원래 wood beam이었는데 displace되어서 steel로 교환했다고 합니다.

말씀대로 리얼터 분은 지하실에 크랙 문제는 정말 싫어하시더라구요. 그런데 제가 구매 가능한 범위의 집들의 건축년도가 1960년도에서 1970년도라 참 많은 집들이 크랙이 가 있거나, 수리한 흔적이 있거나 하더라구요ㅠ

물로 인해 쓸려서 집이 내려가는 상태라면 적극 반대합니다. 

이번에 제가 있는 중부에 엄청난 비가 내렸습니다. 인명피해까지 있었다고도 하는데요.

집이 물로 인해 쓸려서 내려 가는 상태인지는 어떻게 알 수 있을까요? 일단 지하실 sump pump에 물은 거의 없습니다.

집에 경사가 있는지, 있다면 배수로가 잘 설치되어 있는지 보셔야 합니다. 

설치가 되어 있더라도 집 피해가 있은 후에 되어있다면 큰 의미는 없고요.

오래전 집 쇼핑할때 비슷한 상황이었는데 집 외벽 크랙이 매우 비슷하네요. 제 경우엔 좀 더 심했었었고, Home appraisal가 절대 말리더라고요. 

지역적인 차이가 있어서 지역내에서 의견을 들어보시는게 좋을것 같습니다.

20년 동안 전혀 문제가 없었던게 사실이라면 해결된걸로 봐도 되지 않나싶네요.

보통 리얼터등은 웬만해선 만류하지 않으시는데 그렇다면 이유가 있다고 생각해요. 저는 중부사는데 작년에 100년 만에 집중호우로 지하에 물이 세서 카펫 다 젖고   난리 쳤네요.   그나마 빨리 발견해서 부분 카펫만 걷어냈는데요.  폭우가 쏟아진후  사람부르는것도 일.. 오라고 해도 한 3 주 후에나 오고..   원인도 못찾으면서 견적은  2만불에서 3만불은 그냥 부르더군요.      그것도 지하 전체가 아니라  집 사각형 중에 한쪽 면만 하는데 그렇다했어요. 

 그리고 썸펌프는 비가 온후에 많이 돌아 가는지를 확인 하셔야 할것 같은데요.. 집주인이 문제가 없었다고 했지만 그건 사실인지 아닌지 확인할 수도 없는거고..

  전주인이  문제가 없었다고 님이 이사  들어 가신 후  계속 문제가 없을 지는 아무도 모르는데  가능성은 있어보입니다.

고생 많으셨겠어요. 지금은 다 수리를 마치셨나요?

맞는 말씀이죠.  계속 문제가 없을지는 아무도 모르지요 ㅎㅎ 가능성이 있다고 말씀 하시니 마음이 조그라드네요. 

리얼터가 만류하는거면 그냥 넘어가심이.....

그런가요? ㅠㅠ 50년된 집들을 보다 보니 사실 지하나 외벽, 드라이브 웨이 등에 크랙이 없는 집은 거의 없네요.

운이 좋아서 문제없이 그 집에서 사신다하더라도, 나중에 어찌 파실런지.

일단 시세보다 싸게 나왔어요.  비슷한 조건의 매물들은 2~3만불 더 높게 가격대가 형성 되어 있습니다.

팔 때도 뭐 그 정도 싸게 내 놓으면 되지 않을까요?

저도 윗분들처럼 팔때 분명 약점이 될 것 같습니다.

그렇군요. 의견 감사드립니다.

1. Foundation의 문제라 좀 걱정되긴 하는데, 20년간 문제 없었으면 flood zone에 있지 않는 한 앞으로도 큰 문제는 없지 않을까 싶네요. 나중에 팔 때 20yr + 거주기간 문제 없었음으로 disclosure하심 괜찮지 않을지.. 2. foundation보다는 집을 버티고 있는 wood beam의 sagging을 방지하기 위해 한 것 같습니다. 나무보다 metal이 더 버티기 좋겠죠. 3. foundation은 보통 cinder block으로 만들어 져 있고, 벽돌은 외벽 decoration이라 crack이 큰 의미가 없을 것 같습니다. 하지만 오래된 집을 사면 이 것 말고도 끊임없이 문제가 발생합니다. 그건 각오하시고 사셔야 해요. (대개 문제는 예상 못한 곳에서 터져나오더군요..ㅠㅠ) 어디서 들은 연간 집값의 3%는 수리비로 쟁여놔야 한다는 말이 과장은 아닌 것 같아요. 안 그러시려면 지어진 지 10년이내 집을 구입하시는게 최선입니다. ^^  

오래된 집을 사면 끊임없이 문제가 발생한다는 말씀은 주위에서도 많이 들어봤습니다. 사실 저도 저보다 나이 많은 집에서 살기는 싫은데요 ㅎㅎ 현재 알아보고 있는 동네(학군)에는 지어진 지 10년 이내인 집 자체가 거의 없구요, 옆 동네(학군)에 몇 안되는 매물들 시세를 보니 현재 제 예산의 2배 이상의 가격이 될 것 같습니다.  

수리비를 잘 쟁여놔야 할 것 같아요.

집을 구입할때 위치가 좋아서 구매를 하셨다면 판매할땐 그 좋은 위치가 힘을 발휘해서 강점이 되더라구요. 약점또한 같다고 생각합니다. 리얼터분이 만류하셨다면 저는 바로 다음집생각을 해보겠습니다. 특히 구조에 관련되선 제가 자신이 없어서요.

사고 싶은 마음이 크면 inspection contingency를 분명히 걸어 오퍼를 넣고 나중에 structural engineer를 불러 리포트를 확실히 받아보는 것도 방법인 것 같아요. 비슷한 연식의 집이 근처에 많으면 그 쪽에 많은 구조적 문제를 잘 알고 있기도 할거고요.

좋은 방법인 것 같습니다. 감사드립니다.

계단형 크랙은 파운데이션이 습기 때문에 가라앉을 때 주로 생긴다고 알고 있는데요. 이미 수리한 전적이 있고, 다른 증상까지도 나타나는 집이라면 저는 바로패스 할 것 같습니다. 팔때를 생각하셔도 지금 시세에 퍼센티지로 얼마나 싼지 생각하신 후에 파실때도 그정도 손해 혹은 그 이상을 감수하셔야 할 수도 있구요. 연식있는 집에 파운데이션 문제까지 있으면 바이어 나타날 때 까지 몇개월에서 일년 이상을 마냥 기다려야 하실 수 도 있습니다. 

의견 감사드립니다.  이 집 보다 훨씬 크랙이 심해서 저도 뒤도 안돌아보고 패스한 집이 지난 8개월간 꽤 되는데요, 모든 집이 리스팅 프라이스의 최소 10%씩은 웃돈 받고 바로 바로 sold되더라구요. 저도 그 바이어들이 무슨 생각으로 저런 집을 사나 할 정도인데요... 그만큼 crazy한 셀러 마켓이었다 라고도 생각할 수 있겠네요.  

지하실 벽과 외벽 45도 각도 크랙과 그리고 지하실 바닥 일자 크랙을 보았을 때, uneven settlement 같습니다. settlement는 파운데이션 밑 soil 이 새로 생긴 집 무게때문에 서서히 가라않는건데. Uneven settlement는 한쪽이 다른쪽보다 더 많이 settlement이 일어나서 건물이 tilt 되는 현상입니다. 70년 정도의 건물이라고 가정했을 때, 2003년는 settlement이 거의 끝날때이고, 2003년 공사는 틈 사이로 들어오는 물을 막고자 한 공사같습니다. 구조적인 문제를 고친거는 아니고요. 구조적인 tilt 현상은 고치기에는 새로 집을 짓는 게 낫고요.  Steel beam 보강은 구조적인 문제는 없어 보입니다.

닉네임에서 신뢰가 가는 댓글이네요... ㄷㄷ

답변 감사드립니다. 2003년에 settlement가 마무리 되어 foundation이 자리를 잡았고, 그 이후에 20년동안 더 이상의 크랙이나 누수가 없다면 괜찮다고 봐야 하는건가요 아니면 tilt가 계속 진행될 수도 있는 여지가 있는걸까요?

아무도 장담할 수 없는 일이지만, 전문가이신 것 같아 조금 더 여쭈어 봅니다.

 이제는 settlement이 끝났다고 해도, 한 번 crack된 콘크리트 벽 그리고 파운데이션은 내부에 있는 steel rebar가 부식이 더 문제지요. 오랜된 steel rebar 부식은 콘크리트가 제 기능을 못하게 합니다. 강한 외부 압력(ex. 홍수)에 의해 fail된 확률이 올라갑니다. 

그렇겠네요. 답변 감사드립니다.