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집 모기지 갚을때 주의해야 하는점 혹은 방법이 따로있나요
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18 댓글
복수국적자
2022-10-29 04:30:25
에스크로 어카운트가 있으시면 특별히 주의하실점이라면 에스크로 어카운트에 매월 자동으로 payment 하시는 다른 어카운트의 balance만 충분하게 신경쓰시면 됩니다. 그리고 만약에 처음에 20% 미만의 다운페이로 PMI(주택보험)에 강제 가입이 되어 있으시다면 어느정도 에퀴티가 쌓이면 PMI를 취소시켜달라고 요청하시는것 정도입니다.
shilph
2022-10-29 08:58:38
워낙 다양해서요. 정확하게 어떤 상황인지 알아야 좀 더 자세히 설명을 드릴 수 있을거 같아요...
쌤킴
2022-10-29 09:23:51
그르게요. 질문이 이리 일반적이면 좋은 답을 해드릴 수가..좀 더 구체적으로 질문 해주심 댓글 많이 달릴꺼에요..
대추아빠
2022-10-29 10:11:34
늦지 않게 제때 낸다 가 중요합니다.
Nieve
2022-10-29 14:48:46
미리 갚는 경우에는 원금을 줄이는데 써 달라고 요청하는데 좋다고 알고 있습니다.
바쁜벌꿀™
2022-10-29 18:42:45
추가불입을 하면 응당 원금상환에 쓰일줄 알았는데 별도로 요청을 해야하는건가요? 몰랐어요!! ㄷㄷㄷ
새콤달콤하이씨
2022-10-29 19:36:07
예전에 체크로 페이할 때는 체크 두 장 따로 써서 한장은 레귤러 페이로 나머지 하나는 엑스트라 금액 적어서 메모란에 apply to principal only (principal-only payment) 이런식으로 원금을 까는데(?) 적용되도록 했는데 요즘은 전부 웹이나 모바일 페이라 어떻게 되는지 잘 모르겠네요
actch
2022-10-29 23:01:50
어차피 월 페이먼트는 원금+이자 로 구성되어 있어, 초과 납부하게 되면 원금이 까이게 되어 있는데요. 아닌가요? 있지도 않은 이자를 낸다는게 말이 안 되는 듯 해요.
초보눈팅
2022-10-29 23:12:36
그냥 내면 다음 차례 페이먼트에서 일부 먼저 낸 것처럼 될수도 있을거에요.
요즘 온라인은 아예 명확히 원금에서 빼도록 하는 옵션이 있는거 같아요.
actch
2022-10-30 00:34:35
정확히 말하면, 페이먼트는 이자 + 원금으로 구성되어 있는데, (이자 결정 후 원금을 더해 일정 페이먼트 만드는 방식)
이게 소위 원금에서 빼든 이자에서 빼든.. 무슨 차이가 있는지 이해를 못 하고 있는 중이에요.
Beauti·FULL
2022-10-30 02:14:14
원금에서 까게 되면 말그대로 원금의 balance 가 적어지므로 30년 상환으로 했던 모기지라면 30년 보다 더 짧은 기간에 페이가 끝나게 됩니다. 매달 내는 액수가 같다면 줄어든 원금을 갚아나가는 속도가 빨라졌다고 볼 수 있겠죠. 예로 최초에 50만불 모기지를 30년 고정으로 받았다면 이미 50만불 원금에 이자율 계산해서 30년 동안 매달 내는 금액이 정해졌잖아요? 근데 중간에 원금을 조금 더 갚게 되면 이자율 계산할 때 고려했던 원금이 줄어든 셈이니 (진짜 technically 하자면 매달 내는 금액이 1센트라도 줄어들텐데 그럼 너무 복잡해져서 편의상) 30년 동안 총 360 번의 페이를 할 것이 줄어들어서 359번이나, 또는 원금을 큰 금액으로 미리 낸다면 그 보다 더 줄어들 수도 있습니다. 뭉터기로 원금을 갚아버리면 (예를 들어서 50만불 론이었는데 30만불 원금을 중간에 갚아버리면) 30년 모기지가 아마 10년 조금 넘게만에 끝날거같아요.
반대로 이자만 까게 된다면 그냥 다음 달에 낼 돈을 미리 낸 것 밖에는 안되는거죠. 원금은 그대로 변하지 않고 있으니 30년 상환으로 했던 모기지는 30 년 x 12 개월 = 360 번의 페이먼트를 하게 되는데 추가로 냈다고 변하는거 없이 꼬박 360번 다 내는 셈이고, 그냥 다음달에 낼 돈을 은행에게 미리 낸 셈인거죠. 매달 모기지가 $1,000 인데 $1,100 을 냈다면 다음달 모기지 고지서가 $900 으로 나올거에요. 이렇게 액수가 적은 경우에는 뭐 별 차이가 없는데 이번달에 $200,000 을 낸다고 하면 원금을 갚는데 적용이 되도록 해야겠죠. 물론 많은 경우에 액수가 눈에 띄게 크면 은행들에서도 그러리라고 생각합니다. 요새는 온라인에서도 잘 되어 있구요.
초보눈팅
2022-10-30 08:35:46
이자 금액은 고정된게 아니라 원금에 따라 변해요. 원금이 처음 예정보다 줄어들면 이자도 줄고 기간도 줄어요.
(제 경우 매번 100불씩 원금만 추가로 갚으면 31개월 단축되고 13000불 정도 이자를 줄입니다.)
호크아이
2022-10-30 02:02:42
+에스크로도 있지요. 그래서 에스크로로만 입금도 가능합니다.
다음해 주택보험이나, 부동산세가 오르게되면 원금+이자는 가만히 있더라도 에스크로 지출액 늘어납니다.
그러면 에스크로 잔액이 마이너스가 될수도 있는데요. 그러면 그 다다음해의 페이먼트가 마이너스가 된 해의 부족액 + 그 해 예상 부족 잔액을 더해서 산정되어 나와요.
그러다보면 처음에 내던 페이먼트보다 갑자기 확 뛰곤 합니다.
그래서 에스크로에 미리 돈을 더 넣어둘 수도 있어요.
마모가시키드나
2022-10-30 10:32:18
원금 납부라고 확실히 하지 않으면 내달이자 선납부로 처리하는;; 케이스가 없는건 아닌듯 합니다
모기지는 아니지만 레딧에 관련 스레드가 있어서 링크 올립니다.
https://www.reddit.com/r/personalfinance/comments/wnyvgd/can_i_pay_1000_on_a_300_car_payment/
actch
2022-10-30 18:28:01
원금이나 이자가 구분이 가능한지 자체에 대한 의문이 있습니다.
이자란 것은 잔액에 대한 이자를 말하는 것이잖아요.
모기지 페이먼트는 일정 페이먼트 중 잔액에 대한 이자가 먼저 정해지고 나머지가 기존 잔액에 대한 페이로 들어가는 구조인데요.
페이를 덜해서 그 달 이자를 덜 냈다면, 그건 이제 이자부분이 아니라, 잔액(원금)에 포함되는 셈이죠.
Bard
2022-10-29 20:34:55
모기지를 한번에 다 갚으시는 것을 여쭤보시는 것이면 Early Payoff Penalty 가 없는지 확인을 한 번 해보세요.
왠만한 모기지는 이런 조항이 없는데 특정 기간 안에 갚아버리면 은행이 이자를 충분히 못 받으니 추가 비용을 내거나 해야 할 수도 있습니다.
그리고 남은 돈을 마지막에 다 내어버릴 날짜에 맞춰서 Payoff Statment 를 달라고 하면서 미리 이야기를 해두시는 것이 좋습니다.
하루마다 이자가 다르니 정확히 이 날에 맞춰서 남은 돈이 정확히 전달이 되야 합니다.
평소에 모기지 갚는 것을 여쭤보시는 것이면,
돈에 여유가 있으시면 원금을 조금씩 더 내시면 월페이먼트 자체가 줄어드는 것은 아니지만 남은 기간이 조금씩 줄어들게 되고 결국 이자를 적게 내게 됩니다. 코비드 기간 지나면서 낮은 이자율에 집을 사셨거나 리파이낸스를 하셨으면 미리 갚는 것이 조금은 덜 매력적이지만 최근에 집을 사셔서 5% 넘으면 이자 적게 내는 것이 도움이 되시죠.
집 보험이랑 세금을 같이 내는 Escrow 옵션을 하고 계실수도 있고 안하고 계실 수도 있는데 개인적으로는 본인이 직접 내는 것이 필요 없는 돈을 더 많이 내놓고 있거나 월페이먼트가 변경될 여지가 없기 때문에 더 선호하는데요. 꾸준히 escrow 내서 연말에 부담없게 하는 것이 편하시면 그냥 유지하셔도 되구요.
Pandoli
2022-10-29 22:41:07
특정 은행(웰스파고)는 원금을 갚으면 이자금액을 재조정해주는 recast도 지원합니다.
초보눈팅
2022-10-29 23:15:57
온라인에 계산기 써보시면 원금 미리 내는게 어떻게 절약되는지도 계산되요.
이를테면 매달 100불씩 원금 추가로 내는거랑 1200불을 1년에 한번씩 내는 것도 같은거 같지만 결과는 약간 달라요.