FHA론으로 단기 부동산 투자 (Flipping) 계획

생각하시는 ARV가 total cost of purchase + repair 에 비해 어느정도 쿠션이 있나요? Flipping은 기본적으로 핫한 마켓이 절대적으로 쉽습니다.

답변 감사합니다. +- 20K정도 보고 있습니다. 그렇군요.. 마켓 상황은 사실 핫하지 않아서 고려해야 되는 어려움이겠네요.

집 고치는데 얼마가 들 것인가? 이게 가장 큰 관건인 것 같아 보이네요.

믿을만한 컨트랙터랑 같이 한번 집을 보러 가면 어떨까요? 100k 견적이 과연 합당한지 이것만 확인 해보면 제가 보기에는 좋은 투자 아이디어인 것 같습니다.

답변 감사합니다. 네, 저도 이 부분이 가장 신경쓰이는 부분이여서, 발로 한 번 뛰어보면서 배워야 될 것 같습니다.

FHA론을 실거주할 집이 아니어도 받을 수 있나요? 기억이 가물가물하긴한데 USDA는 실거주요건이 있었던것 같아서요.. 사실 저도 첫집을 투자용으로 사고싶어서 예전에 많이 알아보다가 실거주에서 막혔거든요ㅠㅠ 어린 아가들이 있어서 이사도 집공사도 쉽지 않아서요.. 

단아님 지적처럼 FHA 론에는 실거주 의무 기간이 있었던것 같은데 하도 오래전에 들여다 본거라 기억이 가물가물하네요.  집사서 수리기간이 장기간을 계획한다면 모르지만 그렇지 않으면 Flip할때 그 기간 만큼은 팔지도 실제 거주도 못 할 수 있을것 같네요. 

FHA 론 실거주 의무 기간 1년으로 알고 있습니다. Flip 기간을 실거주 기간으로 쳐주는지는 잘 모르겠네요.

미국에서는 제일 중요한게 세금인데요. 세금에 대한 언급이 전혀 없어서요. primary home 에 2년은 거주하셔야 차익금에 대한 세금을 안낼수가 있거든요. 근데 2년미만으로 살게되면 차익금에 대한 세금이 현재 버는 세금의 세율만큼 내야되고요. 

또 가장 중요한것이 하우징 마켓 트렌드인데..지금 Fed 이율이 너무 높아서 사려는 사람도 없고 집값은 내려가는 추세거든요. 

그러면 1년지났을때 팔지도 못하고 산 가격보다 훨씬 내려가서 본의 아니게 집에 눌러살아야될 상황도 생깁니다. 

또 다른 세금의 고려할점은 supplement property tax 인데요. 소유주가 되시면 집을 산지 얼마안되어서 카운티에서 별도의 세금 고지서가 또 날라와요. 

이 모든걸 감당할 수 있고 그래도 flipping 이 남는 장사라는 확신이 드신다면 진행하시고요. 

real estate agent fee (6%) 떼주고 이사비용까지 감안하면 집을 사고 팔아서 남는 이익금은 별로 없다고 보셔도 무방해요. 산호세같이 과열된 시장이라면 진행해도 괜찮다고 생각합니다만 그 외 지역은 큰 이점이 없어요. 

아, 물론 세컨홈을 사서 depreciation 을 통해 세금 절약이 목적이라면 또 다른이야기이긴 합니다. 

FHA 론은 PMI 를 내는것은 이미 조사하셨으니 아실거고..이 PMI 가 상당히 쎄죠. 예전엔 그렇게 부담스러운 수준은 아니었는데 요즘은 많이 올라간것으로 알고 있습니다. 그리고 집을 살때 셀러가 FHA 론을 싫어해서 reject 하는 경우도 있는것으로 알고 있습니다. 

답변 감사합니다. EPENEG님 말씀처럼 마켓이 핫한 상황이 아니어서 생기는 어려움도 지적해주셨네요.실거주 2년에 대한 부분이 있었는지도 몰랐는데, 알려주셔서 감사합니다. 사실 차익을 cash out하기 보다는 세컨홈을 살 계획입니다.. 아직 이 부분에 대한 공부가 좀 부족하기는 합니다. 말씀하신 tax depreciation 쪽도 한 번 보겠습니다. 

미국은 FHA 론만 그런게 아니고요 flipping 부동산으로 돈을 벌기가 참...ㅎㅎㅎ 힘들어요. 아 물론 게시판에 사과님, 맥주한잔님 열심히 불려나가는분 많고 저도 정말 존경합니다만 그렇게 호락호락하지는 않아요. 그래서 선배들이 묻따말 VTSAX 를 외치는건 뭐를 몰라서 VTSAX 가 아니라 가장 쉽고 심플한 은퇴가 가능하기때문이죠. 그렇지만 집을 한번도 안사본 분이라면 fha 론을 이용해서 primary home 을 한번 사보는것은 추천드리네요. 집을 자꾸 사봐야 안목도 생기고 부동산 시장에 관심도 생기니까요. 

@단아, @손님만석, @아보카도 말라사다

답변 감사드립니다. 실거주 기간에 대해서 제가 알아본 봐로는 1년 Requirement있지만 resold하는 거에 대한 규정은 다음과 같습니다.  In general, FHA loan rules don’t have much to say about selling the property as long as it was purchased and occupied in line with FHA loan requirements. 그렇기 때문에 실제 거주가 가능한 날짜가 있으면 실제 거주를 하면서 buyer를 찾아야 될 것 같습니다.

FHA로 집을 사서 단기간에 수리해서 팔아서 수익을 낸다는 건 거이 불가능한일이에요.

수리에 들어가는 돈 나중에 팔때 중계수수료 하면 남을 수가 별로 없어요. 앞으로 부동산 마켓에서는 집값은 더 떨어질것 같은데... 잘 못 하시면 더 어려운 상황에 처할수 있어요.

의무기간이나 제약조건이 FHA론에는 많고 그걸 다 이겨낸다해도 부동산 시장이 활황이 아니라면 힘들죠. 장기 투자 하시고 실거주 하셔야 첫집에서는 이득이 날꺼에요.

저도 말리고 싶어요.

그렇군요. 의견 감사드려요 ;) 중계수수료 부분도 생각을 해보겠습니다. 아직 정한건 아니여서 이렇게 여러분들 의견들으니도움이 많이 되네요

저도 윗분과 같은 생각이고요.

1. 첫번째 집

2. 플리핑 경험 있으세요? 없으시면 이거 맘고생 체력고생 컨트랙터들이랑 이야기하는 고생.. 말도 못할텐데요..

제가 집 몇개 해봤지만,  위의 론을 공부한 바로는 레노베이션 스텝마다 각각 컨트랙터들에게 견적받고(얼치기 많은 이 업계에서) 그 기준의 론이 어프루브 날떄까지 시간이 걸리는데 그 기간동안 메울 파켓머니가 있으신지. (컨트랙터들은 돈을 먼저 받거나 완료되자마자 받는데 203k는 다시 어프레이절 해서 승인받고 론이 나오기 떄문에 붕뜨는 기간이 생기는데 이거 다 본인 돈으로 메우셔야 해요..) 이거 경험도 없으시고 여유 자금도 없으신데 too good to be true라고 달려드셔서 멘탈과 정신이 탈탈 나가는 섣부른 투자를 ... 그것도 비싼 지역에 결정하신다는거 말리고 싶어요.

맞아요 솔직히 too good to be true 라고 좋은 점만 보고 이제 꼼꼼히 리스크들 보고 있는데 말씀 주신 부분들도 큰 리스크기는 한 것 같아요. 피앙새가 인테리어 업계에 있어서 조금은 수월 할 수 있을 것 같은데 그래도 쉬운 일은 아닐 것 같네요. 203k 정보 주셔서 감사합니다. 신중하게 생각해 보겠습니다.

5번에서 22k 정도의 초기 투자 비용을 말씀하셨는데, 집 가격과(500-550k) 수리비용(100k) 합친 금액의 3.5% 다운페이를 말씀하시는 건가요? 아니면 다른 비용인가요?

"원래는 1M에서 1.3M 사이 3 family 살수있는 매물 (New York City)" 부분에 놀라고 갑니다...

존재하나요.....? (아님 맨날 총싸움나는 브롱스 어딘가를 말씀하시는건지....?)

$500K-550K 정도로 2 family를 NYC에 사신다면 나쁜 딜은 아닌 거 같습니다.

다만 수리가 많이 필요할 듯 합니다.

$100K로는 많이 모자랄 수도 있습니다.

부엌, 화장실, floor만 하셔도 $100K이 넘을 거 같은대요..