한국 아파트 구입 ?

최근에 요런 글이 올라온 적이 있습니다. https://www.milemoa.com/bbs/index.php?&mid=board&search_target=title_content&search_keyword=%EC%A0%84%EC%84%B8&document_srl=9794061

은퇴목적으로 구입하시는 건 간간히 본 것 같아요.

링크 감사합니다. 전세값도 많이 떨어져서 세입자를 구할때 마음 고생을 할 수도 있겠네요.ㅜㅜ

헉... 저는 어떤 험악한 사기를 당하셨나 하고 놀라서 들어와 봤더니, 다행히도 좋은 사기 즉 구입에 대한 글이로군요.

어후 저도 그런줄... ^^;;;

우리가 너무 험악한 세상살이에 오염되어 있는, 부정적인 사고의 소유자가 된 건가요? ㅋㅋ

제목을 수정하였습니다. ㅎㅎ

본인이 위임장을 작성해서 부모님께 드리면 부모님이 부동산에서 아파트를 구입하시면 다음에는 법무사무소에서 등기까지 대행해줍니다.

외국인이기때문에(만약에 거소증이 아직 없으시다면) 부동산등기용 주민번호를 발급받으시게 됩니다.(대행사무소에서 신청). 이 번호로 등기를 하게되고 나중에 한국에 오셔서 거소증을 신청하시게 되면 이 번호가 바로 거소증번호가 되더라고요 (저는 완전 100% 유경험자입니다. 미국에서 시민권자로서 한국의 오피스텔을 분양받아서 등기를 하고(분양사무소에서 모든것을 대행) 부동산 사무실과 연락하여 오랫동안 월세를 주었었고 지금은 복수국적자로 한국에 역이민하여 살고있습니다. 오피스텔은 이미 팔고 지금은 내국인의 자격으로 아파트를 구입하였습니다. 

경험을 공유해 주셔서 감사합니다! 거소증이 없이도 한국 은행구좌를 만들수가 있나요? 아니면 부모님 은행구좌로 일단 부동산 구입비를 보내셨나요? 

저희는 당시에 계약금과 중도금 그리고 마지막 잔금까지 모두 건설분양회사로 입금을 시키고 준공후에 바로 월세를 주기 시작했기때문에 그때 한국에 방문하러 가서 은행통장을 오픈했습니다.^^

전문가들 얘기를 들어보니 한국이 이미 인구감소가 시작됐고,

일본의 20년 전이랑 비슷하게 흘러가고 있다고 하더라구요.

그러면서 지방 소멸은 일본보다 훨씬 더 빠르게, 서울 집중은 도쿄보다 심각하게 진행될거라고 하네요.

이유를 설명하며 고개를 끄덕이게 만드는 유튭 영상이 있었는데 링크를 못찾겠네요.

한 줄 요약해보면, 일본같은 경우 지방에 강소기업들이 있었지만 한국은 아니래요.

즉, 서울 요지는 지금도 비싸지만 앞으로도 다들 가지고싶어하는 땅이 될 것이라서 지금 사는것도 괜찮을 것 같고요.

좀 외곽이어도 상관없다 이런 경우 집값은 앞으론 잘해야 물가상승률 정도 오르지 않을까 생각합니다. 쫒기듯이 10년이나 일찍 구매하실 필요가 있을까 싶네요. 그동안 아파트가 낡고요. 집값이 하락할 수도 있고요.

지방이나 수도권이나 관계없이 좋은환경여건을 가지고 있는 아파트는 지금도 가격하락은 별로 없습니다.

단지 상승이 추춤하고 있지요....^^

투자면 모르겠지만 본인이 거주할 부동산은 기다리지 말고 지금이라도 구입하는것이 가장 현명한 계획이라고 생각됩니다...

모든 가격 지표가 집값 하락을 기리키고 있는데 그 와중에 안떨어진 집들이 있단 얘기는 나머지 집들은 통계가 보여주는 하락보다 더 크게 하락하고 있다는 얘기밖에 안되죠 ^^

혹시 예를 들면 어떤 단지를 얘기하시는 걸까요?

서울도 보면 최소 20프로씩은 조정받은거 같은데...

저는 강릉에 거주하고 있습니다. 제가 입주 예정인(2024년 11월말) 아파트는 지금 신축중에 있습니다. 롯데캐슬 시그니처입니다.

강릉에서 가장 최고의 자리매김을 하고 있는 아파트입니다.

입주예정이면 안 떨어지는게 맞는것 아닌가요ㅎㅎ 요즘 대한민국 부동산 시장은 정말 다이나믹한 것 같습니다.

입주예정이지만 저같은 경우에는 분양자격이 안되어 분양을 받지 못하였기때문에 분양권을 매수 하였습니다.

법적으로 이 아파트는 분양권전매가 허용되는 아파트 지역인데 분양권의 매도, 매수가격에 

하락세가 별로 없는것으로 구분이 됩니다. 참고로 일반적으로 매수인(구입자)이 매도자의 양도소득세까지 부담하여

구입을 하는데 손피(양도소득세를 납부후에 판매인의 손에 쥐는 금액)와 양도소득세를 합하여 보통 2억정도의 프레미엄이 됩니다.  

와 양도소득세까지 부담을 하는군요

분양권 거래 건수가 많지 않아서 하락세다 상승세다를 따지기 어려울 거 같은데요

강릉,속초가 요새 인기가 많아질거 같은데, 알려주신 아파트는 지도좀 보니까 KTX역, 버스터미널도 가깝고 산도 많고, 동네도 교동이 강릉에선 좋은동네라고 하고요.  이런곳 매수 해 놓으시면 든든하실거 같습니다.  요새같이 하락장에 이런 아파트 하나 매수해 놓으면 좋을거 같네요.

외람된 말씀이지만 일반적으로 상급지라 불리는 지역 아파트들이 지난 17-21년말까지 너무 많이 올랐기 때문에 그 지역들이 지금 제일 많이 떨어지고 있습니다. 오히려 안떨어지는 곳은 원래 별로 오르지 않았던 곳이라는게 부동산 전문가들 대다수의 견해입니다. 

저는 시민권자는 아니라 도움이 될만한 케이스인지는 모르겠습니다만, 어머님이 대신해서 전세관련 일 다 위임해서 맡아주고 계십니다. 

해외거주자인 관계로 위임장이며 인감발급 위임장 등 서류가 필요할 때마다 영사관에 가서 서류를 발급받을 일이 있는 것 외에는 큰 어려움은 없습니다. 단, 영사관이 멀다면 유심히 고려해보셔야 할 상황일것 같습니다. 

10여년후에 은퇴를 생각 하신다면, 지금 연세가  55세에 가까우실 가능성이 높다는 말씀인데,   55세 넘으시면 이중국적 회복 가능하세요.

그러니  아파트 구입 이전에  한번 생각 해 보시는게 괜찮습니다.

아니면,  거소증이라도 미리 해놓으시고, 아파트 구입 하시는게 좋습니다.

부동산 등기용 외국인 등록번호를 주긴 하는데, 이름도 영어로 들어가야 하고, 부동산 등기에 영어를 한글로 표기하는 이상한 방법이 들어가기도 하고,

뭐  그냥 저냥 귀찮은 경우가 좀 있습니다.  그리고 전세 주고 하려면, 아무래도 한국에 본인 명의 구좌가 있는게 편하거든요. 당연히 자기명의 폰도 있어야 하구요.  당연히 세금 같은거 낼때에도 본인명의 통장이 있으셔야 자동이체도 편합니다.

한국에 부동산 혹은 어떤 재산을 관리할 목적이시면  없어도 되지만, 거소증 유지 하시라고 강력히 추천 합니다.

모든 서류작업에서  완전한 신세계를 맛보실 수 있습니다.  

이중국적 가능한게 65세 아닌가요? 법이 바뀌었나요?

지금은 65세가 맞을걸요. 이번 정부에서 55세로 낮추겠다고 하긴 했는데, 될지 안 될지, 되더라도 언제 될지는 모르구요.

먼저 용어정리부터 하실게요^^(죄송)

한국의 행정(법무)부에서도 이제는 이중국적이란 단어를 사용하지 않고 복수국적이라고 합니다.

그리고 복수국적 55세 허용 논란은 선거때만 되면 심심찮게 올라오는 10년도 더된 메뉴입니다.

한마디로 말씀 드리자면 밥솥에 생쌀만 부어놓고 물도없이 밥을 지으려고 하는 짓거리들입니다.

그리고 부동산을 소유하고 있으면서 렌트를 주면 은행에서도 증빙서류 제출자격이(세금이나 관리금등의 공과금 납부) 되어 통장을 쉽게 오픈해줍니다.

우선은 부동산 등기용 번호(나중에 거소증을 신청하면 이 번호로 부여)로 구입을 한후에 시간이 나실때 한국을 방문하여 거소증을 신청하시면 더욱 좋고요!

이상은 거소증 없이 한국의 부동산 구입경력과 은퇴후에 거소증을 신청하고 국적도 회복하여 복수국적자로서 한국으로 역이민하여 거주하고 있는 살아있는 경험자 입니다.^^

복수국적자님, 이건 번외 질문인데 하나 여쭤봐도될까요 ??

복수국적허용나이가 되기전까지 미국국적인상태로

1. F4를 가지고 있는거랑 2. F5 비자랑 3. 그냥 한국국적자(비거주자)인거랑

부동산거래나 수입에 한국인 거주자랑 비교해서 택스 차이가 있나요?

네, 양도소득세를 산정하는데는 내, 외국인 구별하지않고

다만 거주자, 비거주자로 구분해서 양도소득세가 산정됩니다.

국적은 관계없고 거주자 / 비거주자로만 나뉜다는말씀맞죠?? 감사합니다!

정보 감사합니다. 나중에 양도소득세까지 생각을 못했는데 복수국적자님 말씀덕분에 좀더 알아보게 됬어요. 한국은 세법으로 부동산 규제를 해서 집값을 잡으려 하는것 같아서 세금이 (취득세, 보유세, 양도소득세) 무척 복잡한것 같습니다. 1세대 1주택자에게는 유리하게 되있어서 저에게는 좋을것 같은데 만일 제가 상황이나 마음이 바뀌어서 나중에 거주를 안하는 경우는 비거주자로 분리되어 양도차득에 대한 비과세를 못 받게되있네요. 그리고 미국의 양도소득세 (capital gains tax) 에 비해서 한국의 양도소득세는 매우 높을수도 있을것 같습니다. (6-45%) 만일 내가 10년 후에 확실히 은퇴를 한국에서 하고 10 년뒤에 살고싶은 집을 지금 살 수 있다면 큰 이익이지만 그렇지 않으면 손해가 될 수도 있을것 같아요. 10년 뒤의 나와 나의 가족의 상황을 확실히 알면 정말 좋을텐데요. ㅎㅎㅎ

참고로 혹시 관심있는 분들을위해 말하자면 한국에선 1세대 1 주택자가 주택을 팔면 양도차득에 대한 과세를 면제해 줍니다. 단 2년 이상 그 주택을 보유해야하고 (만일 조정대상지역, 현재는 강남3구와 용산, 이면 2년 이상 거주) 그리고 집 파는 가격이 9억 까지만 (12억으로 상향조정 추진중) 됩니다. 그런데 외국인은 거주자 (1년에 183일 이상 국내에 거주) 상태로 2년 이상 보유해야 되요. 비거주자는 장기보유특별공제도 덜 받고요. 생각할게 더 많아진것 같아요. ㅠㅠ

그리고 또 생각해보셔야 할 것이 한국세율이 미국보다 높다고 해도 조세협약이 모든 미국 세금을 탕감해주는게 아닙니다. 당해 소득이 일정 리밋을 넘어갈 경우 net investment income tax 3.8프로가 부과되고요 (이건 명확하게 foreign tax credit으로 탕감되지 않는 세금입니다. 재판까지 가서 판정이 났어요.) 만약의 어떤주의 세법상 resident라면 (e.g., Sticky state 거주하다가 한국 오셨거나...) 주 소득세도 보통은 foreign tax credit을 인정하지 않습니다. 그외 한국애서 세목이 다르기 부과되면 미국 양도세랑 상쇄 되지 않을 수 있다고 합니다.

주법상 내야하는 capital gain tax도 유념하셔야 합니다. 제가 알고 있기로는 캘리의 경우 foreign tax credit이 없어서 한국의 양도세보다 많은 captial gain tax를 내야합니다. 

복수국적자님 안녕하세요. 그렇다면 거소증을 발급받으면 거주자로 분류되는것인가요? 양도소득세가 내, 외국인 구별하지 않고 거주자, 비거주자로 구분해서 산정되는지는 이번에 처음알았어요. 자문자답입니다...거소증을 발급받는다고해서 거주자로 분류되는것은 아니네요. 

외국국적은 당연하고 심지어 한국국적이라 할지라도 한국에 영구 거주지 주소가 없거나 1년에 183일이상 체류하지 않으면 비거주자로 분류되더라구요. 국적, 비자와 관계가없는거같아요

183일 거소조건도 소득세법 시행령 4조 4항과 시행규칙 2조에서는 재외동포 (재외국민 + 외국국적동포)의 일시적 입국에는 국내에 거소를 두지 않는다라고 적혀있기 때문에 한국에 반년 사셔도 명백하게 일시적 귀국이 아닌 경우에만 거소로 인정이 됩니다. 

이렇게 애매하게 적혀있으면 보통은 매우 세심하게 미리 준비하지 않으면 보통 세금이 더 많이 부과되는 방향으로 결정이 나는 것으로 알고 있습니다... 

아... 이번에  바뀐줄 알았습니다.  아직 그대로 65세 이군요.

아파트를 사는 신분에 따른 다른 점은 제가 잘 모르겠지만 가격면에서 보면

확실히 요즘 한국 아파트 가격 변동이 심한거 같습니다.

아무래도 하락장인데 이게 어디까지 갈지...

최근 분양되는 신축아파트도 잘못하면 마이너스피로 넘기는 상황이 벌어지지 않는다고 장담할 수 없겠더군요. 

이런 문제를 누구도 자신있게 말할 수 없겠지만

제 생각에는 10년후라고 해도 한국 아파트 가격이 넘사벽이 되지는 않을 거 같습니다. 

10년 후 은퇴를 생각하신다면 구입을 서두를 필요가 없을 거 같은데

적어도 1, 2년은 차분히 보면서 구입시기를 정하는 것이 좋지 않을까 싶네요. 

특히 10년 후를 생각하신다면 현재 지방 아파트를 구입하는 건 피해야할 거 같고 좋은 입지를 골라야할 텐데

좋은 입지 아파트는 아직 하락이 제대로 되지 않았다고 보고 있습니다. 

물론 이건 전적으로 개인적인 생각이고 모든 건 본인이 최종 결정해야지요.

여러모로 봤을때 서울에 가장 비싼 지역에 (청담압구정대치 등등) 사는거 아니면 저같으면 안살꺼같네요. 차라리 그돈으로 미국에 잘아는 지역에 세컨홈 사시는건 어떠세요? 십년후는 아무도 모르고요 내가 직접 관리도 안되고 살지도않을 부동산은 골치덩어리가 될 확률이 커요. 

이거야 미래일이니 아무도 모르죠. 근데 누구도 부정할수 없는건 인구감소입니다. 서울은 예외라고 말씀하시는분들 있는데 정부기관이 예측한게 2050 서울인구 800만이하 즉 지금보다 무려 200만감소죠. 그리고 그 800만중 200만은 65세이상일거에요 

저는 개인적으로 17-22년의 한국부동산은 한국 역사 마지막 부동산버닝이라 보구요. 앞으로 이런일은 벌어지지 않을거라 생각합니다. 즉 집을 사고 싶으면 집도 이제 감가상각하는 소비재라는걸 한국사람들이 받아들일때가 곧 온다고 봐요

그래서 그 5년동안 버닝시절 공급부족을 외치면서 누군가를 공격했던 자칭 전문가들이 제일 나쁜사람들이라 봅니다. 서울 공급부족론 깨지는데 채 1년이 안걸렸죠.

메트로에서 인구가 200만이 줄고 노령화되면 뭔일이 벌어지는지는 옆동네 일본이 실시간으로 보여주고 있으니 참고할 필요가 있죠. 신주쿠역 기준 서쪽으로 전철 30분거리에 이미 사실상의 유령타운이 생겼습니다.

예기 나온 김에 저도 몇가지 생각을 보탭니다. 저도 인구감소가 한국 부동산의 가장 큰 문제일거라고 생각하는데 아마도 순차적으로 영향을 받지 않을까 합니다. 지방이 먼저 마르고 (어쩌면 이미?), 그 다음에는 수도권, 그리고 결국에는 서울 변두리, 이런 식으로 가겠지요.

저도 17-22년의 대폭등 시기가 한반도 역사상 부동산 최고점이 아닐까 생각하는데요, 이 문제가 해결되려면 꾸준히 이민을 받아서 인구가 줄지 않게 해야하는데 과연 쉬울까 모르겠습니다. 한동안은 인구가 줄어도 가구수가 늘어서 괜찮았는데 이것도 언제까지 그럴지...

그런데 지난 몇년간 언급되었던 공급 부족론에 대해서는 이렇게 생각합니다. 사실 한국은 오래전부터 주택수가 가구수에 비해서 모자라지 않았어요. 단지 사람들이 살고 싶어하는 지역의, 살고 싶어하는 형태의 주거가 부족했던 거죠. 미국과 달리 서울은 실질적으로는 어디나 출퇴근이 가능한 생활권이라고 봐야하고, 한국인들은 요즘 어느 동네, 어느 아파트에 사는 걸로 신분을 결정하는 거 같더군요. 조금이라도 더 알려진 동네의 아파트에 사는 것이 인생의 전부가 아닌가 싶은 생각까지 들었습니다.

그런 상황에서 코로나 시기 유동성이 공급되고 저금리가 되면서 갑자기 평소에 눈여겨보던 아파트가 대출 잘 받고 어떻게 하면 구입할 수 있는 상황이 되고, 이런 생각을 가진 사람들이 한둘이 아니다보니 아파트 가격이 천정부지로 오른 거 아닌가 생각합니다. 거기다가 요즘 한국 신축 아파트 가보면 상당히 잘 되어있더군요. 지난 수십년간 한국 아파트의 진화의 결과라고 해야할지... 이런 신축은 또 지난 10년 정도 서울시가 재건축, 재개발을 의도적으로 막으면서 고급 주택을 원하는 수요에는 미치지 못했구요. 

결국, 절대적인 주거지의 공급이 부족한게 아니고 사람들이 선호하는 주거지, 주거형태의 공급이 부족했는데 코로나로 인한 저금리가 오기 전에는 사람들이 어떻게 할 수가 없다가 갑자기 상황이 바뀌면서 쌓여왔던 욕망의 분출이 일어난 거 아닌가 생각하고 있습니다. 

네 동의합니다. 아파트의 총 갯수는 보는 관점에 따라 언제나 부족해보일수 있죠. 특히 말씀하신 새 아파트에 대한 사람들의 욕구는 언제나 있기 마련이니까요. 그러나 현재스코어 한국에서 가장 쌔빙한 신축아파트가 서울에서 미분양나는걸 보면 그것조차도 다시 생각하게 만듭니다. 결국 중요한건 아파트개수가 아니었다는 걸요. 

앞으로 25년정도동안 서울인구가 200만명이 준다는 건데 그럼 1년에 대략 8만명씩이니 가구 1호당 평균 3인으로만 계산해도 매년 3만채정도의 서울주택은 "불필요"하게 되는겁니다. 10년이면 30만채.. 요즘 한국 부동산의 최대이슈인 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 12000가구 대단지 25개정도의 집이 불필요하게 되는건데, 여전히 부동산투자가 괜찮은 재테크수단인지는 각자의 판단의 영역이겠죠. 

지난 코로나 버닝기간 20-30대가 구매한 수도권 아파트만 수십만채라는 통계가 있죠. 아마 이들은 집을 거주하기 위해서 샀기 보다는 전세끼는 갭투자로 나중에 팔아 시세차익을 노린 사람들이 대부분일겁니다. 소위 노도강(노원도봉강북) 아파트가 이들 젊은이들의 타켓이 된걸보면 뻔하죠. 저들이 노도강에 들어가 실거주하기 위해서 그쪽 아파트를 집중매수한게 아니거든요. 갑자기 집살 종자돈도 없는 20-30 수십만명이 부동산시장에 뛰어드니 "공급이 부족해"라는 말이 나올수 밖에요. 아마 이분들은 본인들 인생에서 거의 처음이자 마지막으로 저렇게 집값이 오르는 시기를 경험한 것이겠죠. 그리고 남은 인생동안 집값은 거의 오르지 않거나 내리는 걸 경험해야 할지 모르겠습니다. 일본이 90년대 초반이후 거의 집값이 변동이 없었으니 그때 20대였던 일본인들은 50대가 될때까지 부동산폭등이란게 인생에서 없었던 것처럼요. 

저도 결국 이민받는거 외에 해결책 없다고 보는데, 그렇게 된다면 수도권부터 한국의 인종젠트리피케이션은 더욱더 극심해지겠죠. 같은 구 안에서도 외국인들이 많이 사는 곳과 그렇지 않는 곳의 부동산 가격차이가 심해질거에요. 이미 외국인들이 많이 사는 서울의 xx디지털단지는 같은 서울로 안보는 사람들이 제법있죠. 

기본적으로 이제 한국에서 부동산 투자가 이제는 더이상 괜찮은 수단이 아니라고 생각하는데, 미래는 또 알 수 없는 영역이기도 하지요. 2014년 정도에 한국에 갔을 때 집을 살만한 재력있던 젊은 친구들이 이제 인구도 줄고 부동산 끝났다고 하면서 집을 안사는데 나이드신 한분이 인구가 줄어도 일인 가구도 늘어나고 해서 그래도 부동산이 망할리는 없으니 집을 사는게 좋겠다고 하시던 기억이 납니다. 그 젊은 친구들은 아직 집이 없더군요. 

저도 지난 코로나 기간 동안 집값이 오른 정확한 매커니즘은 잘 모르겠습니다. 그런데 한국에서 실거주하지 않는데도 아파트를 집중매수하기가 사실 생각보다 쉬운 건 아니라고 알고 있습니다. 종부세, 취득세 등등으로 한채 이상 가지기 매우 어려운 세금제도에다가 고가 아파트는 대출 자체가 안되게 만들어 놓기도 했거든요. 아마도 계속 올라가는 아파트 가격을 보고 영끌해서 1주택을 구입한 2, 30대는 좀 있지 않을까 생각하는데요, 만약 갭투자로 아파트를 여러채 구입한 사람이 있다면 가격이 내려가도 금전적 손해만 볼 뿐 큰 문제가 아니겠지요. 영끌해서 샀는데 고금리가 되어서 이자가 엄청나게 내게 된 1주택자들이 문제가 아닐까 생각합니다. 정부에서 보금자리론이니 뭐니 해서 해결책을 내놓고 있는거 같기는 합니다만... 

이민을 받으면... 한국은 역사상 한번도 겪은 적 없는 인종차별 문제에 부딛히겠지요. 이런 면에서 백년 이상의 경험을 가진 미국에서도 쉽지 않은 문제인데 과연 한국에서 어떻게 될지 참 걱정입니다. 말씀대로 인종젠트리피케이션이 생길 거 같고 그 와중에 사회적 갈등도 참... 

모두들 다 아시겠지만 한국에서 자기돈 거의 없이 집을 사는 매커니즘은 이런것이지요. 6억짜리 도봉구 20평대아파트를 사는데 전세가 상종가 칠때 전세가 5억까지 합니다. 그럼 자기돈 5천 넣고 은행에서 5천빌리고 나머지 5억은 전세를 주면 5천만원으로 아파트 사는 겁니다. 당연히 전세금 5억은 내 손에 없죠. 세입자한테 받아서 집살때 지불했을테니까요.

근데 지금 집값이 내리는게 문제가 아니라 전세가 내리는게 문제죠. 말씀하셨듯이 집값만 내리면 그냥 살면 되요. 언젠가는 다시 오를테니. 근데 6억짜리 도봉구 아파트가 8억이 되었다가 다시 6억이 되는 과정에서 전세가 5억에서 3억으로 곤두박질합니다. 세입자는 재계약을 안하겠다 합니다. 그럼 5억세입자가 나가고 3억세입자가 들어오는데 차액 2억을 집주인이 어딘가에서 융통해야죠. 

어디선가 본 통계에 이런식으로 집을 살 20-30대의 구매건수가 70만건이 넘는다네요. 이들은 갭투자로 큰돈을 만질거라 믿었지만 바로 같은 방식으로 거하게 뒤통수를 맞게 될 처지가 되었습니다. 즉 전세를 지렛대로 전세금 5억을 무이자 사금융처럼 쓸려다가 지금은 집을 팔거나 몇억을 차입해야 하는 처지죠.

이런 친구들이 지난 몇년간 수십만명이 부동산 시장에 달라붙으니 공급이 부족해보이고 가격은 오른거라 봐야겠죠. 지금은 정확히 그 반대로 움직이네요. 

그게 말씀하시는 갭투자인데요, 저로서는 지난 2년동안 2, 30대가 갭투자로 구매한 아파트가 70만이라는 설에 대해서 좀 회의적입니다. 한국 세금이 또 장난 아니어서 요즘에 좀 풀어줬지만 두번째 집부터는 취득세, 종부세가 엄청나게 붙었습니다. 실제로 3채 정도 가진 집에서는 세금 때문에 집을 팔고 싶어하는 경우도 꽤 많았고 그게 정권 교체의 원인이었다는 분석도 있었지요. 실제로 파는 경우가 많이 없었던 이유가 또 한채가 아니면 양도세로 거의 이득이 없게 만들어서 이러지도 못하고 저러지도 못하는 상태였습니다. 한참 세금 열심히 붙일 때 정권 일각에서는 '이제 부동산으로 어떤 이득이든지 못보게 하겠다'는 말까지 나왔었지요.

미국에서도 생각해 보면 집을 사서 렌트를 주고 렌트비로 모기지를 갚으면 이론적으로 집을 무한대로 살 수 있는데 실제로 그렇게 하는 사람이 많지는 않지요. 막상 해보면 이런 저런 제약도 많고... 

나중에 제대로 된 분석이 더 나오겠지만 경제적 능력이 없는 2, 30대에서 아파트를 취득하는 경우 중에 실제로는 상속인 경우가 많다는 건 본 기억이 납니다. 위에서 언급했듯이 집이 여러채인 경우 세금이 너무 무거워지니 젊은 자식에게 이 기회에 상속을 하겠다는 거지요. 상속세도 만만치는 않지만 어차피 내야하는 세금이고 유지하면 종부세등이 너무 심하니 그냥 상속해 버리는 겁니다. 저는 이 분석이 상당히 타당하게 들리더군요. 

아무튼 이번 하락장에서 그런식으로 쉽게 갭투자로 아파트를 여러 채 구입한 사람들이 있다면 투자라는 걸 너무 쉽게 본 것에 대해서 제대로 교훈을 얻기를 바라네요.

일빠의 한 사람으로 그래서 일본이주 고려중입니다

2

저희도 5년 전에 서울에 아파트를 살려고 했던 적이 있었어요.

그 동안 서울 아파트 가격이 뛴 거 생각하면, 5년 전에 서울에 아파트를 안 산 걸 너무 후회하지 않냐고 할 분들이 계실 수 있는데요,

지금은 안 산 게 너무 다행이다 라는 생각을 하고 있습니다.

앞으로 한국의 세금제도가 어떻게 변할지 모르겠지만,

취득세, 양도세, 유산세 등등,  생각하면   그렇게 많이 올랐어도 실제로 이익이 남는 것도 아니면서 너무 복잡하고요,

특히 아이들이 미국에서 미국 시민으로 살아가는 경우라면 여러가지 복잡한 이슈들이 있어서 

섯불리 미리 한국에 아파트를 사는 것은 생각을 많이 해야되는 것 같습니다.

10년 후, '진찌 ' 은퇴를 하면, '정말로 ' 한국에 역이민해서 살게될까??? 

이 것도 지금 마음하고는 많은 '변심'이 있을 수 있고요, 상황도 다를 수 있고요... 변수가 너무 많아요.

저는, 지금 전세 끼고  한국에 부동산을 사는 것 보다는,

시드머니를 주식 인덱스에 투자를 하시든, 미국에서 income property 를 사시든 , 미국에서 안전한(?) 투자에 담궈 놓고

10년 후 진짜 은퇴를 하시면, 그리고 여전히 한국으로 역이민을 하고 싶은 마음이 간절하시면,

일단은 한국에 월세로 들어가셔서 1-2년 정도 살아보시고 난 후

미국의 자산을 처리하고 한국에 부동산 사는,

즉 같은 시간 대에 미국 자산을 한국 자산으로 바꾸는  게 낫지 않을까 생각합니다.

그리고, 마일모아에 svbuddy 님이 쓰신 '한국으로 은퇴하기' 라는 글이 있는데, 

이 분은 역이민 첫 6년 동안은 집, 차 없이 월세로 몇 개 도시에 살아보고, 나중에 집 사서 정착하셨는데요,

저는 이 방법이 괜찮다고 생각하고 있습니다.

은퇴하면, 경제적 이익을 더 추구하는 것 보다는   즐겁고 행복하게 사는 게 목적인데,

굳이 장소를 10년 전에 미리 결정을 해두는 건 좀 생각해봐야하지 않을까 합니다.

저도 같은 생각이예요. 

저흰 유럽 특정 도시가 좋아서 투자이민으로 이미 한채 사놓고 은퇴후에 가서 살려고까지 생각했었는데

이게 다른 도시 여행 갈때마다 마음이 바뀌어요. 10년 20년 후에 내 취향이 어찌될지도 모르는데

지금 단지 집값이 싸다는 이유만으로 내 소중한 은퇴 후 라이프를 그곳에 묶어버리기엔 그 리스크가 더 클거 같아서요. 

미국에 사는 집 있으시면 한국에 하나 있는거 좋죠. 우리 민족의 가장 큰 미덕은 양념 후라이드 반반이 아닐까합니다. 복잡하게 계산해봐야 은퇴 혹은 죽을 때까지 몇십년 남아있으실텐데요. 법도 규정도 시세도 얼마나 많이 바뀌겠습니까. 길고 복잡하게 생각하실 필요 없다 생각하고, 미국 집 있으시고 한국에 관심가는 지역 좋은 가격에 나오면 하나 사시는거 좋다 생각해요. 

참고로 한국 아파트는 유지하는거 미국 비해 정말 쉬워요. 왠만한 고장은 어차피 관리사무소에서 해주고, 안되더라도 핸디맨 싸고, 전세야 부동산 보수만 잘쳐주면 금방 구해줍니다. 전세 시세는 어차피 내가 컨트롤 할수 있는 영역이 아니고요. 

조언주신 모든분들께 감사드립니다. 한국으로 돌아갈 수 있는 보금자리를 확보할 가능성이 있다는 점에 마음이 들떴던것 같습니다. 그리고 한국은 보유세가 미국에 비해 많이 적어서 일단 집이 있으면 carry cost 는 적게들지 않을까 싶더라고요. 제가 사는 미국 동넨 5억짜리 집이면 보유세가 (property tax) 천만원 정도 하는데 한국은 백만원도 안되는것 같아요. 은퇴해서 제일 좋은것은 고정 지출을 줄이는 것이라고 하더라고요. 그리고 전세라는 무이자 leverage 를 쓸수 있어서 그것도 큰 이점이구요. 전세금은 나중에 미국집 판걸로 갚으면 되니까요. 그래도 말씀해 주신것처럼 변수가 워낙 많아서 좀 천천히 생각해야 할것 같아요.