미국은 부동산 Agent 수수료가 한국대비 왜이렇게 높은 건가요 ?

제가 줏어들은 바로는 이게 인터넷도 없던 시절에 리얼터들이 발품 팔아 리스팅 찾고 하던 시스템에 매겨진 수수료가 요즘처럼 일반인도 앱으로 다 찾을수 있는 시절이 되도록 NRA에서 강력한 로비를 통해 유지되고 있다고 들었습니다. 여기 리얼터 분들도 많이 계실거 같아 조심스럽지만 주택 가격이 높은 주에서는 하는 일에 비해서 수수료가 턱없이 높은거 같다고 저도 느끼고 있습니다.

네 저도 인터넷 없던 시절 리얼터 분들이 직접 물건 찾아서 하시던 시절과 지금은 좀 세대가 변한게 아닌가 하는 생각입니다. 그리고 저도 여기 리얼터 분들이 계실게 분명해서 매우 조심스럽네요.. 그치만 제가 갖고 있던 궁금증을 질문에 여쭤본거라고 생각들해주시면 감사하겠습니다.

예전에 이런 댓글을 본 적이 있습니다. 

https://www.milemoa.com/bbs/index.php?mid=board&document_srl=4463591&cpage=2#comment_4470247

이런 댓글들이 있었네요 ^^

요즘은 보통 5프로주는 것 같아요. 그래도 대도시에서 5프로는 심각하게 비싼거죠. 왠만한 사람 연봉인걸요. 

저희 옆집은 sell by owner로 zillow에 광고내서 금새 팔렸어요. 저도 다음에 집팔때는 그런 식으로 해보려고요. 

이게  참  애매 한게....

집 파는 사람은 에이전트 피와 상관 없이 집값을 받으려 하고  사는 사람은 에이전트 피가 절약 될테니  조금 싸게 살 수 있지 않을까?  라는 생각에서 출발하는데,  사는 사람 입장은  집파는 사람들이  6% 절약 하나 안하나는 상관이 없지요. 그러니 마켓에서 selly owner 든 아니든  바이어 입장에서는 같아요.

그리고 집을 파는데  에이전트가 제3자의 눈으로 이런저런 조언을 많이 해줘요. 물론 가격도 많이 이야기 해주구요. 그러면서 owner 로서  자기집이 내가 생각 하는 것 만큼 가치가 없구나?  를 배우게 되는데  보통  sell by owner  의 경우에는  owner가  그걸 배우는 기간이 좀 길어서  마켓에 오래 있게 되는 경우를 많이 봤습니다.

그리고 개인적으로 sell by owner 집들은 상태가  일반 마켓보다 조금 떨어 지던가 하는데,  가격은 오히려 더 비싸게 부르는 분들도 많았습니다.

그래서 저는 sell by owner  그렇게 추천 안드려요.

대신에 한국에는 취득세 라는게 있잖아요.

집팔면 양도 소득세도 엄청나게 높구요.

국가가 가지고 가나  에이전트가 가지고 가나, 누군가는 나의 돈을 가지고 가려고 다들 눈에 불을 키고 있죠.

뭐 나라마다 다른거 아니겠어요?  

에이전트들이 하는 일이 많은가 적은가는 뒤로 하고서라도,

집값이 엄청나게 올랐는데 같은 비율 대로 받고 있으니, 이전과 같은 일을 하고 돈을 더 받는건 맞는 것 같습니다.

그런데 질문을 조금 바꿔서 노력이 비해서 많은 돈을 받고 있는가? 이거는 아닌 것 같아요.

그게 사실이라면 다들 에이전트 하겠죠 ㅎㅎ

에이전트가 되기 위한 허들이 사실 많지 않죠. 엔트리레벨 에이전트가 되기 위해서 많은 시간 트레이닝이 필요한 것도 아니고요.

이렇게 공급탄력이 좋은 직종이 떼돈을 번다? 이런 경우는 정말 거의 없습니다.

에이전트 비용이 엄청나기 때문에 이거를 disrupt 하려믄 시도가 tech industry 에서 정말 많이 있어왔지만 잘 안되고 다들 상상도 못할 손해만 보고 손털고 나가더라구요.

+1

레드핀도 처음에 리베이트 꽤 줬었는데 점점 줄이는 추세죠.

얕은 경험상 제 생각에는, 한국 아파트 거래는 아파트 브랜드/위치/평수 등 몇가지 파라미터만 따지면 거의 공산품 거래와 비슷해서 에이젼트나 세일즈의 필요성이 약하기 때문에 에이전트가 하는 일이 상대적으로 적은 반면, 미국 부동산은 파라미터가 엄청나기 때문에 세일즈의 요소가 더 필요한게 아닐까요? 네이버후드, 심리적 요소 등 수치화하기 힘든 요소들도 많고요. 아무래도 동네 터줏대감이 에이전트면 Information asymmetry 위험도 적어지고요. 집값이 비싸면 비싼만큼 셀러나 바이어가 더 신중해지기 때문에 그 역할이 더 커지는 것 같고요. 

레드핀으로 콘도 샀다 팔아보고 (달랑 4집 있는) 신축 타운홈 사봤는데, 같은 빌딩 거래 데이터가 축적되서 그런지 콘도 거래가 훨씬 매끄러웠던 것 같아요. (한국 아파트 거래랑 비슷?). 반면에 타운홈 거래는 information asymmetry를 극복 못 했던 경험이 있습니다. 동네 에이전트들이면 다알만한 내용을 제 에이전트가 몰라서 좀 문제가 있는 집을 샀거든요.

poooh님께서도 잘 말씀해주셨지만 집파는 사람 입장에서는 한국이나 미국이나 나가는 돈이 큰 차이가 나지 않습니다. 한국은 복비가 싸지만 그대신 취득세가 붙으니까요. 양도소득세까지 포함시키면 오히려 한국이 더 나갈수도 있겠네요.

그건 그렇지만 내돈이 국가로 가냐 아니면 어느 한사람의 주머니로 가느냐가 조금 기분이 다르기는 합니다 ㅎㅎ

한국의 경우 주로 똑같이 생긴 판박이 아파트를 거래하게될텐데 다똑같이 생겼으니 별로 재볼것도없고 아파트다보니 퍼밋 등 머리아플것도 적은편이고 시세가 정해져있어서 딜도 거의안되니 수수료가 저렴해도되는것같아요. 0.3%보다는 0.5-0.7인경우도 많고 양쪽에서 받으니 1% 넘기도합니다. 최근 법 조정되기전에는 양쪽에서 거의 1%씩 받았던것같아요. 

의료보험이나 팁 같은 것처럼 문화의 일부로 굳어진 게 아닌가 생각합니다. 관성으로 가는 부분도 있고, 오래된 이권이라 손댈 수 없을 만큼 커지기도 했고 말이죠. 팁 없는 식당을 했더니만 오히려 손님들이 뭔가 수상하게 생각해서 망했다는 풍문처럼, 평생 6%씩 떼가는 걸 듣고 보고 자란 사람이라면 누가 1%에 해준다고 하면 사기가 아닌가 의심하는 경우도 많을 것 같아요. 당장 저만해도 집 살 때 sell by owner라고 하면 뭔가 수상해서 쉽게 오퍼 넣기가 힘들더라고요. (물론 가장 큰 이유는 buyer 수수료까지 저더러 내라고 한 게 컸습니다만...)

그래서 비싼 exclusive commercial / resident RE agent는 대대손손 물려주는 직업(대부분 유대인)이고 RE deal관련 permit이나 agent 엮어주는 중간에 소개상들(consultant)도 돈 엄청 벌더라구요 

뉴욕 이쪽 업계 유대인들은 법대 나와서 변호사 안 하고 RE agent해요 일년에 한 건만 해도 10만불 이상 벌어서 보통 여자 유대인들이 많습니다

이 사람들이 정치권에 로비도 많이 하구요 

뉴욕시에서 2020년에 렌탈은 브로커피 못 받는 법 만들었다가 바로 소송당하고 없던 일 됐죠 

미국의 경우 국가 골격의 기초가 19세기 후반-20세기 초반, 지금으로썬 왜 저런걸 아직도 사용하나? 하는 시절에 세워졌으니 그 오래되고 낙후된 인프라를 기초로 지금까지 성장해온 과정에 쌓아올린 wealth와 이권이 얼마나 많겠습니까? 그 일례로 아직도 Check 시스템을 쓰는데 기본적인 신원확인조차 하지 않다보니 사기-위조와 관련하여 문제점들이 많죠. 부동산 agent 5-6% fee도 그런 맥락에서 이해하시면 조금 이해가 수월할듯 합니다.

물론 실제로 (일은 별로 안하고) 돈버는 쪽은 realtor단체이고 실제 현장에서 뛰는 re agent는 사람 실적마다 다르겠지만 온전히 5-6%씩 가져가겠는가? 하는 생각이네요. 전문가가 아닌 제가 알기로도 실제 agent가 실제 가져가는 돈은 50-60%도 안된다고 알고 있거든요. 

그걸 깨부수고 하겠다? 상당히 어려운 일입니다. 특히나 미국처럼 입법부가 식물화되어 아무것도 할수 없는 상태에선 결국엔 자유시장 경제 논리로 해결해야하는 것이 가장 무난한데 그 과정에서 돈과 권력이 있는 이권 단체들이 가만히 있겠습니까? 돈이 많은 입장에선 돈으로 해결할수 있는 문제가 가장 쉬운 문제란 어록처럼, 이권 단체는 재력을 앞세워 본인들의 밥그릇을 깨려는 자들을 철저하게 감시-방해할것이며 돈으로 안될것 같으면 판뒤짚으면 그만이니 정치권에 로비하여 불리한 법안/규제가 없도록 최선을 다하는 것이겠죠 (어디까지나 그들 입장에서).

한국에 비하면 미국의 이권단체들이 밥그릇 싸움이 최소 10배 정도는 더 치열하다는 것이 저의 개인적인 생각입니다. 겉으로 10원짜리 욕하면서 치열하게 토론(?)할때는 상대방에 대한 예의는 없을지언정 최소한 상대방 존재에 대해 서로 인정하고 어떻게든 타협/해결하겠다는 반증이지만 미국처럼 Thank you/You're welcome 이런 공손하지만 아예 대화자체를 하지 않으면 무관심속에 상대방 왕따시키면서 존재 자체를 인정하지 않겠다는 말로 들리거든요. 

테크 기업들이 여기저기 하고 있지만 쉽지는 않을듯 하네요. 

그만큼 수수료를 주고 정보를 얻는다면 꼭 그 동네 중개사를 써야 할 것 같아요. 아시는 분이 부동산 중개사를 하시는데 집살때 그 분을 쓰지않고 동네 중개사를 썼다가 관계가 안좋아진 경우가 있었거든요. 근데 저는 제 동네 상황이나 그 동네 다른 중개사들을 잘 모르는 그 분을 쓰는게 크게 도움이 될 것 같지않더라구요. P2 는 저에게 매정하다고 했지만 공과 사는 구별해야 될 것 같습니다. 

이래서 Daniel Mac 틱톡보면 

슈퍼카 타는 사람 반이 부동산업자랑 코인 투자자더라고요

때로는 몇시간일하고 연봉벌죠

에이전트가 6%를 다 먹는게 아니죠. 내가 내는 돈이 그만큼인거지. 그 6%는 또 다단계로 잘게 쪼개어져서 각자의 호주머니 속으로 들어갑니다. 셀러쪽 에이전트는 회사와 50%이상을 나누고 바이어 에이전트도 비슷한 비율로 나누죠. 50만불 집 팔면 수수료가 3만불인데, 일반인생각에 집 3채만 계약 성사시키면 에이전트가 9만불(?).. 이거 어림도 없는 생각이죠. 50만불짜리 집 성사시켜서 에이전트 호주머니로는 7,8천달러 떨어진다가 대충 시장돌아가는 방식같습니다. 

그럼 일년에 15채 팔아야 10만불 언저리 그로스 인컴이 되는데, 사실 부동산 에이전트라는게 진입장벽이 너무 낮은지라 에이전트는 너무 많고 해서 저만큼 못하는 사람 수두룩이죠. 그래서 년에 몇만불 벌려는 사이드잡으로 하는거고, 근데 사이드잡으로 할려면 부동산 회사라도 대형에 소속되어야 하니 그럼 에이전트 손에 떨어지는 돈은 더 적어지는데 요즘 수수료 할인해준다는 경쟁자는 많아지고 뭐 그런 상황이죠. 

어떤면에서는 이렇게 사고파는 거래에 비용이 아주 많이 들게 해서 부동산 가격의 상승을 하나의 팬텀효과로 만드는 계산이 있다고 봅니다. 부동산은 아무리 주변 시세가 올라도 내가 팔아서 현금화시키지 않는다면 "유동성"이라 부르기 애매하죠. 사고팔때마다 저렇게 비용을 많이 들게 하면 시드머니 얼마정도 들고 있는다고 해서 쉽게 부동산 시장 진입못합니다. 재산세등 비용이 너무 많이 들어서요. 

지극히 사견이지만 전 이런 방향성 자체는 아주 괜찮다고 봅니다. 산업화된 나라중에 부가 주식이나 현물생산이 견인되는 쪽이 아닌 부동산(지대추구)으로 쏠려서 잘된 예를 본적이 없습니다. 멀리 갈것도 없습니다. 일본이 거하게 망했고, 지금 한국이 그러고 있죠. 

사이드 잡으로 딜 몇개 성사시켜서 버는  "몇만불"이 어떤 사람에게는 풀 타임 잡으로 고생하고 일해서 버는 돈이 될 수도 있습니다. 미국 median annual salary 가 $54000 이네요. 

네 그럴 수 있죠. 50만불 집 거래 성사 3개시키면 아마 한 2만달러정도 벌수 있을 거에요. 저는 그 금액이 결코 적은 액수라고는 생각하지 않습니다. 그런데 그렇게 "쉽게" 돈을 벌수 있다면 사람들이 너도나도 부동산 중개인을 할려고 하는데 주변을 돌아보시면 아시겠지만 그게 쉽지 않습니다. 부동산 중개인이라는 라이센스자체가 어렵지 않을 뿐이지 해당 동네에서 누군가가 집을 맡길만한 수준의 평판을 쌓는데에는 적어도 수년이 걸릴 수 있습니다. 사람들이 Crye Leike 오피스가서 "집팔려하는데 아무나 좀 소개시켜주세요" 이러지 않듯이요. 

즉 어느정도 수입을 올릴 수 있을때까지 걸리는 시간이 꽤 길기 때문에 거래성사건마다 떨어지는 돈이 제법이라 해도 사람들이 쉽게 이 시장에 못들어가는 겁니다. 게다가 한동네에 쭉 살게 아니면 이거 아예 시장에 안들어가는게 낫죠. 기껏 평판좀 쌓았는데 본인이 다른 지역으로 이사가는 순간 그 평판은 다시 제로베이스가 되니까요. 즉 아무나 할 수 있는게 중개인같아도 몇몇 중요한 전제가 맞아떨어져야 이 시장에 들어갈 수 있습니다. 사람들이 우버나 도어대시 딜리버리 혹은 우버기사로 바로 현금벌수 있는 일을 더 많이 하는 이유가 여기있다고 봐요.

그리고 사이드잡 하시는 분 몇분 이야기를 들은적이 있는데 기본적으로 대부분의 주말시간을 반납합니다. 그 때 아니면 집 showing하러 다닐수가 없어서요. 다시 말하지만 거래성사 수수료는 일반인 시각에서는 매우 많은 돈인건 사실인데 그렇다고 해서 이 중개인 시장이 할려는 사람으로 넘쳐나지 않지요. 밸런스는 그 중간쯤 어딘가에 있을거라 봅니다. 

40 만불 5% 2만불 

2만불 2.5% 셀러 2.5%바이어 에이전트 1만불씩 이네요..

셀러 에이전트가 한일은

일단 계약서 작성후 집꾸미는거 어드바이스 1일 / 그후 와서 직접 가지고 오신 물품으로 사진 작업 간판 설치 1일 / 익스펙션 동행 1일

최종 판매 계약서 작성 변호사와 만나고 끝 1일

직접 만나는건 4일 정도였네요...

그외 해 주신 일들은

사진작업후 리스팅 올려주시고 바이어 에이전트접촉 일일이 시간 맞춰 예약 잡아주시고

(저희는 4일정도인가에 오퍼 9개가 들어왔으니 오퍼 안들어 온거까지 하면 더 많겠죠..)

저희는 4일만에 좋은오퍼 있어 승낙 했지만 오래가면 한달넘도록 해주셔야 겠죠

오퍼 받고 승낙 이후 서류 작업  

익스펙션이후 바이어와 조율 (전화와 이메일로 잠깐씩 몃일에 걸처 진행)

정도인데 직접 와서 하신일 로만 치면 4일 이지만 리스팅 이후 4일만에 팔렸다 해도 최소 잠깐씩 하셨다 해도 날짜로는 8일+a 겠지요..

40만물 매물기준이지만 만불 받아도 부동산 회사 와 나누어 먹기이고 하면 하루 1천불 정도일수 있는데..

적고 보니 비싸네요...줸장..ㅜㅜ 그래도 직접 팔고 하기에는 엄두가 안나네요..집접 판매해도 바이어 에이전트 비용은 어쩔수 없을테니..

80만불짜리 집이면 2만불 정도 셀러 에이전트가 가지고 가는것인데..이참에 부동산이나 공부할까봐요..ㅜㅜ

그래도 전 일이 너무 스무스하게 돌아가서 만족 중입니다...ㅎㅎ

개인적인 생각으로는 셀러 에이전트보다 바이어 에이전트가 더 꿀빠는것 같아요..몆일 잠깐씩 집보여주고 계약 완료되면 커미션 2.5%이니...

그럴다고 집구매 해 본 경험상 그닥 바이어를 위해 일한다고도 생각은 안들더군요..뭔가 짜고치는 고스톱 느낌이 나는 경우도 있었기에 물론 그떄는 과감히 에이전트 교체 했지만요..문제는 느낌상 그밥에 그나물 느낌이고

몇일 혹은 몇주간의 노력이 수포로 돌아가기도 하죠. 밖에서 보기에는 쉬워보일 수 있어도 직접 하시는 분들은 나름대로의 고충이 있으리라 봅니다. 

이분들이 또 그렇게 쉽게 돈 버는 것 만이 아니에요.  끊임없이 집 보러 다녀야 하고,  끊임없이 트렌드 익혀야 하고, 셀러와 바이어 사이에 조율도 해줘야 하구요.  집 고치는 사람들도 알아야죠... 등등등  뭐  그냥  공짜로 버시는 거 같지는 않아요.

그런데 이제 클로징 닥 보면,  돈이 나가는게 다 보이죠.  에이전트 수수료, 변호사, 뭐 타이틀, 등등등.

보면,  일이 적은 순서대로 돈을  많이 받아 가시는 것 같은 느낌이.  

가장 일을 많이 한 변호사가  꼴랑  $1500 받아가시는거 같아  항상 미안 하더군요. (제가 쓰는 변호사는  기본으로 이메일이  몇백통이 왔다 갔다 하는거 같아서...)

"몆일 잠깐씩 집보여주고 계약 완료되면 커미션 2.5%이니... 그럴다고 집구매 해 본 경험상 그닥 바이어를 위해 일한다고도 생각은 안들더군요.."

Exactly입니다. 별로 하는 일도 없고, 커미션은 셀러한테 받고. 집 살때 에이전트가 저를 위해 일하는건지 셀러 위해 일하는건지 매일 의심 갔습니다.

Real Estate industry 언젠간 엄청 크게 disrupt 되었으면 좋겠네요.

저도 예전에 집 살때, 시간이 촉박해서, 제가 다 매물 다 찾고, 알아서 추려서 에이전트 통해서 몇개 집만 약속 잡고 보고와서, 바로 오퍼 내고, 그 후로는 일사천리로 다 진행한 적이 있습니다. 그당시에는 저도 에이전트들 시간도 조금 쓰고, 서류 작업만 조금 하는거 같은데 쉽게 돈 번다라고 생각했었습니다. 

그런데 그 후로 아는 에이전트들이나 주변에 집사는 사람들 보면 생각보다 집 사는데 오래걸리는 사람들이 많더라고요. 정확히는 당장 살려는건 아니고, 가까운 미래에 살려고, 계속 집 보러다니는 사람이 의외로 꽤 되었습니다. 길게는 1년 넘게 집 보러다니고요 (물론 매주 집을 막 보는건 아니지만, 그래도 간간히 계속 봄). 그리고 이런 저런 이유로 딜이 깨지고, 에이전트를 바꾸는 사람, 그냥 이유없이 바꾸는 사람도 꽤 더라고요. 결국 잘 되는 경우만 딱 놓고 계산하면 매우 쉽게 벌어 보이는건 맞는거 같은데, 전체적으로 다 놓고 보면 딱히 그런건 아닐 수도 있겠더라고요. 

그런데 딜이 깨져도 막상 에이전트가 일한 시간은 몇시간이 안되요 

동시다발적으로 여러 매물 진행하고요 

미국서 학교 다닌적도 없는 분들도 왠만한 분들보다 수입이 많아 고급차 타고 하시는 걸 보면

우리나라처럼 수수료를 받는게 맞는거 같아요

보통은 hard earning money인데 이분들은 아닌 듯 해서요

한국이든 미국이든,,,수수료율이 정해져있는게 이상하다고 항상 생각했습니다. 

보통은 일을 잘하거나 경력이 많은 사람이 많이 벌텐데, 부동산은 수수료"율"이 정해져 있어서 그냥 집값이 비싸면 더 많이 벌자나요.

물론 그래서 경력있으신 분들이 비싼 매물을 관리 하겠지만, 사실 비싸다고 해서 더 큰 경력을 필요로 하는 것일까? 하는 생각이 들었어요.

그렇다면, 여러 리얼터를 두고 경쟁을 하게해서 수수료율을 낮출 수 있는건가 했더니, 그건 또 불법인가 보더라구요....