뉴욕 맨하탄 콘도 왜 이리 싼가요?

Condo fee는 얼마인가요?

HOA fee라고 있는데 1600불이네요. 1년에 2만불 정도 나간다고 생각하니 그렇게 싼건 아니라는 생각이 드네요.

이게 아마 세금등등 포함일겁니다.

콘도가 맞는지요?

혹시 콘도가 아니라 코압(co-op) 인 것은 아닌지요?

저런거 

보증금 15만불에 월세 $1,600으로 생각하고 살아도 될만한가요?

월세라면 나중에 이사 가고 싶으면 그냥 계약 종료하고 이사 나오면 깔끔하죠.

코압은 한번 사면 (소유권이 아니니 구입이라고 하기도 애매하긴 한데)

나중에 발 뺴고 나오기도 힘들어요.

하긴 맨하탄 한가운데 저 가격이면 그럴만 하겠네요

가격이 싼다니 보신게 코압이 아닐까 싶네요. 코압은 뉴욕 외에는 별로 없다고 들었어서 외지인의 경우엔 생소하실지도요

zillow 나 redfin 링크 한번 보여주세요~~ㅎㅎ

같이 분석 해드립니다.

링크 걸어주신거 Cooperative 맞네요

$1,626 monthly HOA fee 그나마 딴데보단 좀 싼편인거 같네요

무슨일인지 zillow 에는 설명이 안나오지만

같은 집을 redfin 에서 찾아보면 이렇게 나옵니다. 이거 보면 싼 이유는 바로 이거네요.

Currently a land-lease building, the building is negotiating to buy the land. The current offer from the land owner if accepted by the coop would require each shareholder to pay a significant assessment about $650,000 for 19K's share of the assessment.

코압인데다가, 골치아픈 땅 소유권 문제까지 얽혀 있어요.

"Cooperative" 이라고 써있으면 흔히들 말하는 코옵이네요.

보통은 코옵은 왠만하면 피하라고들 합니다.

근데 맨하탄은 항상 예외더라구요. 잘 알고 사면 괜찮다고 많이 들었습니다. 다만 "잘 알고" 이게 힘들다고..ㅜㅜ

아. 다시 보니 땅을 소유하지 못한 코옵이군요. 이건 정말 쉽사리 건들기 쉽지 않겠네요.

땅없는 코옵의 슬픔은 하루이틀 일이 아닙니다 ㅜㅜ

https://www.arlnow.com/2022/07/14/is-river-places-time-coming-to-an-end-in-rosslyn/

제 기억에 여기가 코압인데 코압이라서 문제라기보다는 

몇년전에 이 건물을 산 회사가 아주 비싸게 주고 샀고 새 매니지먼트가 들어오면 monthly bill 이 아주 많이 올라가요. 

그래서 여기저기 기사도 많이나고 그 건물 매물 엄청 많이 나왔어요. 아직도 많네요.  

기사 잠깐 검색해보니 현재는 땅값으로 324 유닛이 4.4M / year 내고 있는데 이거 리스가 2025 끝나면 30M / Yearly 내던지 280M 내고 땅을 사던지 해야해요.  그래서 지금 매물 나온건 엄청 많이 손해보고 파는집들 많아요. 그래도 팔기 어렵죠. 

이야기 나온김에 스트릿이지가서 최근에 계약된 유닛들 보니 10년전에 1.2M 에 산걸 345k 에 팔고 나가네요. 

유닛이 4.4M / year 내고 있는데 이거 리스가 2025 끝나면 30M / Yearly

뒤골이 선뜻또는 싸늘하네요

한 유닛당 약 $7,700/mo 가 나오네요. 

제 생각에 이러면 리스연장 불발되고 계약에 따라 건물에 대한 소유권이 땅주인으로 자동으로 넘어갈 가능성이 크네요. ㅜㅜ 

코옵은 진짜 내야하는 돈 말고 뒤로 보여줄수있는 뭔가가 많아야하는거같아요 건물마다 다르겠지만..

추천서도 넣어야하고 인터뷰도 보고 .. 살 돈 있어도 안되는사람 여럿 봤습니다 

코압일거다에 한표입니다.

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가격만 보고 얘기한건데 맞네요

저희 아는분 코업은 나중에 팔때 어느 정도 가격 밑으로는 아예 못팔게 한다고 하더군요.  다른 유닛 가격 내려간다고. 그래서 오래동안 못팔았다는...

사는 사람 인터뷰도 해야하고 등등 가족 수..등등

가끔 이런 말도 안되는 유닛들이 있는데 보통 ground-lease, land-lease 문제가 걸려있을 경우에 그렇습니다. HOA 1600 이라고 나온건 뭔가 실수일거 같은데요, 이렇게 land-lease 이고 그게 문제가 되면 보통 fee 를 엄청나게 내거든요. 그 fee 들이 그 집을 rent 하는것보다도 훨씬 많이 나가게 될 경우에 집값이 거의 0에 가깝게 내려가구요.

추가 설명이 이렇게 나와있네요...

Currently a land-lease building, the building is negotiating to buy the land. The current offer from the land owner if accepted by the coop would require each shareholder to pay a significant assessment - about $650,000 for 19K's share of the assessment. While the board is hoping to negotiate a lower price for the land, our listing price of $150,000 is based on this potential land purchase and assessment.

그믄 이 코옵은 한명만 걸려라하고 던지는 급인가요...? 사는사람한테 메릿이 없어보이는 물건인데요.. 

그냥 상식적으로 생각하면될거같아요. 싸면 뭐 다 이유가 있는거고, 비싸면 비싼데로 다 이유가 있는거죠.. 

와 전문가분들 많으셔서 답글보면서 배우고 있어요 저도 맨하탄 집 보고 있는데 참 쉽지않네요

재미삼아 맨하탄 콘도, 아파트 보다가 집값도 집값인데 HOA에 깜짝 놀랐습니다. 무슨 HOA가 몇천불씩 하나요... ㅠㅠ 대체 저 집값에 저 HOA를 내면서 저동네에서 어떻게 사는지... 이번생에 맨하탄은 글른듯합니다. 아하하하