부동산 계약 관련 분쟁입니다.

경험은 없지만 제가 아는 한에서 말씀드리면 아시다시피 계약불이행을 법원에 가져가실 수는 있습니다. 일방적인 Contract 파기에 해당하거든요. 경제적 손실을 입었다면 그걸 요구할 수는 있는데 (예를 들어 집을 계약대로 살걸로 예상하고 에어비앤비나 호텔에 단기간 머물렀다든지 하면 그 비용을 청구할 수 있습니다.) 안타깝게도 딱히 그런걸로 요구할건 없어보이네요.

확실히 리얼터와 계약하시고 오퍼가 억셉트 된건가요? 부동산 거래계약서에 셀러와 바이어가 사인한건가요? 아니면 구두로 억셉트 된건가요? 구두로 억셉트 된거면 법정으로 가도 이길 확률은 거의 제로이고 셀러 바이어 둘 다 사인을 한거라면 contract 대로 이행하라고 법원에 가실 수 있습니다. 그렇게까지 하고싶지는 않다고 하시니 현실적으로는 이번 일은 그냥 액땜이었다고 생각하시는게 정신건강상 좋지 않을까요?

너무 안타까워서 그런데 만약에 그냥 지나가더라도 혹시 셀러가 마켓에 그 집을 매물로 내놓는다면 contract 불이행으로 법원에 갈 생각이다. 매물 내놓기만 해봐라 바로 법원에 갈테니. 라고 서면으로 리얼터 통해서 보내시고 왠만하면 난 이 집 정말로 사고싶다라고 해보시면 셀러도 그냥 팔 가능성이 조금은 있지 않을까요?

계약서상에 셀러 바이어 사인이 있냐 없냐가 최대의 괸건인 것 같습니다. 사인만 있다면 그 셀러는 집을 매물로 마켓에 내놓기 힘들 수 있어요. 그렇다면 어차피 원글님께 파는게 셀러도 맘 편하구요.

네 도큐사인으로 다 서명이 완료된 상황이죠..근데 오늘 cancelation notice 까지 받았는데 거기에 seller changed mind 라고 되어있더라고요. 엄연히 법치국가인데 이건 너무 비상식적입니다.ㅎㅎ 답변 감사합니다. 말씀하신대로 반협박을 해야하나봅니다ㅠ

아 쌍방 사인을 다 하셨군요. 그럼 suit to perform 이라고 법원으로 가서 고소하는 방법 밖에 없긴합니다만.... 지금 현재 financial damage 받은건 없고 따로 받아낼 건 없는듯 합니다. Suit to perform 을 변호사 써서 고소 하는 비용 및 시간이 현실적이지 않을 수도 있지만 일단 첫단계만 한다면 (그냥 시늉으로) 셀러도 법원으로부터 뭔가를 받을테고 셀러 역시 변호사 비용 및 시간을 써야하는 분위기를 감지하면 생각보다 쉽게(?) 팔지 않을까 하는 생각도 드는데, 그 케이스가 어떤 결론이 나올지는 모르죠. 일단 케이스 연기도 여러차례 생길 수 있고 그러다보면 집 값도 그사이 오르락 내리락 할 수 있고 좀 복잡해지겠죠. ㅡ.,ㅡ

변호사 상담을 추천드립니다.

제가 변호사도 아니고 고작해야 집 몇번 사고 팔아본게 전부인 개인입니다만,

부동산 관련 법이 buyer 에게 다소 유리하게 쓰여있다는 느낌을 자주 받았습니다.

seller 는 단순 변심으로 계약을 취소할 수는 없습니다.

보통 셀러가 캔슬할 수 있는 경우는 contract에 나와 있는 컨팅전시를 이용하거나, 또는 buyer가 fail to perform 했다는걸 증명할 만한 충분한 자료가 쌓였을 때라고 들었습니다.

일단 어제 싸인한 계약서 한번 다시 쭉 보시고... buyer's agent에게 "셀러에게 판매를 요구하고싶다" 고 한번 얘기 해보시죠.

https://www.lendingtree.com/home/mortgage/seller-breaking-a-real-estate-contract/

저희 리얼터는 액땜했다치고 넘어가자고 하는데 요새 너무 매물이 없어서 이걸 계속 반복하는게 너무 지치네요.ㅠ 리얼터도 이런 경우가 거의없다보니 딱히 뚜렷한 답변을 안주네요ㅠ 답변 감사합니다

리얼터는 다소 귀찮은 일이 휘말리기 싫어할 수 도 있을 것 같아요. 여러 후기를 보면 결국 바이어 리얼터 셀러 리얼터 모두결국 셀러 편인 것 같다 라는 글을 많이 보거든요,,

바이어 리얼터도 셀러 리얼터와의 관계 (직장 동료) 를 생각해서 그냥 대충 마무리 지으려는 것 같네요. 일단 저라면 부드럽게 한번 물어보겠습니다. "우리가 셀러에게 계약 이행을 강제할 방법이 없는지 좀 알아봐 달라" 이정도로요. 여기서 요구해야 하는 것은 계약 이행이지 손해 배상은 아닙니다. 원글님이 손해 난 것이 없거든요.

배상금은 아니라고 생각하는데요. 페널티성격의 위약금요청은 어떨지요? 

위약금이 말하자면 EMD인건데요... 이건 원체 셀러가 내지 않으니 셀러에게 어떤 계약파기 위약금을 받을 수 있을지 그건 잘 모르겠네요. 정말 집을 원하시면 차라리 셀러에게 판매 계약 이행을 강제하고싶다 이렇게 나가는게 좀 더 나은 방법인 것 같습니다.

저도 잘 모르지만 짧은 검색으로는 현재 상황에서 금전적으로받을 수 있는 것은 명확해 보이지 않네요. 어떠한 금전적 지출이 아직 이루어지지 않았으니까요. 아마 이미 읽으신 글일 것 같은데, 기사 링크 하나 첨부합니다. https://www.bankrate.com/real-estate/ways-home-sellers-can-back-out-of-contract/#buyer-options

결국 바이어가 취할 수 있는 행동은 윗분들이 말씀하신 것처럼 법원에 강제 판매 집행을 해달라고 신청하고, 마켓에 판매가 될 수없게 하는 것이 유일 한 것 같습니다.

바이어 및 셀러의 사인이 들어간 계약서가 있고, 해당 계약서를 바이어 및 셀러가 가지고 있는지요?

도큐사인으로 진행했으니 쌍방모두 갖고 있습니다

..많이 황당하시겠네요. 저라면 리얼터 통해서 강력하게 의견을 어필 할 것 같습니다. 알아보신대로 법이 이러이러하니, 일방적인 계약 파기는 아닌 것 같다. 실제로 정말 사고 싶으신 집이면 소송까지 갈 생각도 있다 등등 으로요. 혹시 계약서에 어니스트 머니를 입금(체크 송부 등)해야 계약서가 유효하다 이런 문구가 있나요? 

네 황당하네요ㅠ 특별히 계약서 유효에 대한 단서 조항은 없었습니다

계약서 꼼꼼히 읽으시고요, 거기 캔슬할 수 있는 조항이 없는 것 확인하시고요, 그리고 잊지 말고 어니스트 머니 이체하세요. 이체방법을 모르시면 현재 agent와 꼭 seller agent도 cc해서 이메일로 이체방법 물으시고요, 어떤 식으로도 기한 넘기지 말고 이체하세요. 그거까지 안하면 계약서 깨지는거에요.

그 후에 상대와 얘기해보세요. 집계약서는 deadline이 있는 계약서기때문에 변호사를 사던 상대와 다른 합의점을 찾던 빠르게 진행하셔야 해요.

감사합니다. 생각못했던 부분이네요. 인스펙션이랑 다음 단계도 준비해야겠습니다. 

https://www.rocketmortgage.com/learn/can-you-back-out-of-a-house-offer#:~:text=Can%20a%20seller%20back%20out,backs%20out%20of%20the%20sale.

참고하시고 내일 변호사님 상담 잘 받으시기 바랍니다. 저같으면 일단 리알토부터 바꿀 것 같습니다. 

저는 지금 집을 파는 중인데 주가 달라서일수도 있지만

오늘 안그래도 바이어가 계약서 쓰자마자 캔슬하려는 조짐을 보여서 물어보니

제 리얼터 말로는 both attorney가 agreed and approved to buy 하기 전까지는 양측 다 아무 이유로든 계약 파기가 가능하다고 했어요.

그래서 전 그게 바이어에게만 이득이고 셀러는 손해 아니냐니까 

셀러도 마찬가지로 더 좋은 오퍼가 들어오는 등의 상황이 생기면 언제든 깰수 있으니 마찬가지라더라고요..

그래서 원글님께는 너무 속상한 일이지만 셀러가 그냥 파기가 가능한거 같기도 합니다.. ㅠㅠ 

근데 처음부터 이런 문제가 있는 집/집주인이라면 바잉 프로세스 동안도 힘드셨을거예요.

저도 그래서 초장부터 지금 바이어가 계약서 다 싸인해놓고 갑자기 알고있던 사실을 트집잡아 가격낮추고 싶어해서 이 인간들이랑은 진행이 어렵겠다 싶어 그냥 제가 파기할까 싶어요.

분명 좋은 집이 나타날거예요, 화이팅입니다!!

동부이신가요? 제가 알기론 attorney review 기간에는 캔슬할 수 있다고 들었는데요. 

여기는 attorney review 가 없거든요. 원래 매물이 없다보니 마음 접기가 쉽지가 않네요. ㅠㅠ

네네 전 북동부입니다.

아 리뷰가 없군요 ㅠㅠ

매물이 없어서 마음 접기 어려우신거 십분 이해합니다, 불의를 못참는 성격이신것도 저랑 똑같으시구 ㅋㅋ

근데 저도 해보니.. 바잉할때 자꾸 미끄러지는건 집 팔때 미끄러지는거에 비해 아무것도 아니더라고요 또륵 ㅠ.ㅠ

얼마나 상심이 크시고 답답하실지 알지만, 그러다가도 매물이 나오고 일사천리로 잘 진행되는 정말 "내 집"이 나올거예요.

리얼터랑 셀러랑 말로 잘 해결하시면 했지, 코트까지 가시는건 정말 시간/감정낭비가 너무 심할거같습니다.ㅠㅠㅠㅠ

굿럭입니다!

변호사 구하시고 소송 하실 수 있습니다.

셀러의 태도를 봐서는 깔끔하게 위약금 받기로 합의하고 넘어가기는 쉽지 않을 겁니다. 소송을 하시게 될경우 결론 나기 전까지 비용과 시간이 깨질 각오를 하셔야 합니다.

끝까지 소송은 최후수단이고 일단 여러 합의안을 줘볼려고요. 이런 경우 소송은 이기기야하겠죠?

셀러는 자기가 뭘 잘못했는지도 모르고

주변의 리얼터도 셀러에게 강하게 얘기하지 않는 상황에, 셀러는 합의금 같은거 줄 생각은 전혀 안하고 있을 가능성이 높습니다.

합의안을 제안하는 순간, 불멸전사님을 그냥 돈 뜯어내려고 트집잡는 걸로 여겨 분노하며 나름의 대응을 하기 시작할 수도 있어요.

소송을 하면 (오퍼 억셉트 한다는 문서를 갖고 계시니까) 아마도 이길 가능성이 충분히 높지만 세상의 모든 소송이 그렇든, 예상치 못한 변수가 등장할 수 있고 (밑의 댓글에 바람의 기억님이 말씀하셨듯 셀러가 갑자기 병, 가족의 병, 또는 레이오프 등의 일을 당했다는 걸 들고 나온다든가.. 생각지도 못한 핑계같은 구실도 법원에서 받아들이기만 하면 셀러가 이깁니다) 변호사가 일을 너무 못하거나 실수해서 또는 상대방이 너무 유능한 변호사를 구해서 상대 변호사 수법에 말려들어 어이없이 질 가능성도 열려 있어요.

이길 경우도 소송엔 이겨도 진짜 이기는 게 아니게 될 가능성은 항상 있고요. (합의금 받고 끝내는 게 아니라 판매를 진행하는 걸로 판결이 났는데, 소송때문에 한-참 시간이 지난 후 그때가서는 이걸 이 가격에 사는게 더이상 좋은 딜이 아니게 될 가능성이라든지, 그 진행과정에 다른 더좋은거 나왔는데 놓치게 되는 기회비용 이라든지, 만약에 합의금 받게는 된다고 해도 그동안의 시간과 노력 투자한거 대비하면 안하느니만 못한게 된다든지 등등등...)

진심어린 조언 정말 감사합니다. 저 역시 소송은 크게 고려하고 있지는 않고요. 합의금 요청안과 함께 그냥 내가 돈 더 줄테니 그냥 팔아라라고 당근과 채찍을 동시에 던져논 상황입니다.  이런 경우는 정말 말도 안되는 상황이라고 생각해서 제 나름대로는 최선을 다해서 경고 및 방해를 하는거라고 생각하거든요. 좋게좋게 넘어가자는 이 후진적인 한국 문화가 용납이 안되네요. 그런게 싫어서 이민 왔거든요. 제가 다른 인종이었으면 이렇게 쉽게 뒤집었을까 하는 생각이 들기도 하고요..사실 2-3일 안에 결정이 날꺼 같은데 후기도 올리겠습니다. 정말 감사합니다

사실 진짜 무브온하고 싶은데 시장에 매물이 너무 형편없는데 이걸 다시 반복하려니 갑갑해서요 한번 합의나 시도해보려고요 ㅠㅠ

셀러가 계약파기 가능한 경우는 예상치 못한 life event(계약이후 셀러의 사망, 심각한 병 발견, 직장 레이오프, 가족의 사망,  인생의 경험하기 힘든 이벤트등)일 경우 계약 파기 가능합니다.

이미 어니스트 머니까지 넣고 일정 시간 진행된 경우라면 모르겠으나 하루만에 캔슬은 바이어의 금전적인 피해사실을 규명하기는 힘드실것 같습니다. 그래도 끝까지 가보겠다고 하시면 소송을 갈수 있으나, 현실적으로 소송까지 가기전에 적당한선에서 중재될 가능성이 큰데 이럴경우 그동안 시간낭비, 감정소모가 더 클거 같습니다. 원글님께서 아쉽고 기분이 언짢으신 마음은 백번 이해가지만 빨리 무브온하시고 다른 집 찾아보시는게 정신건강에 좋으실듯합니다.

아 모르겠습니다. 원래 불의를 못 참아서요ㅠㅠ

사실 이민온지 얼마안되었는데 한인 리얼터 셀러한테 이런일 당하니까 더 이민사회에 대한 편견이 더 커지네요ㅠ 

이게 리얼터끼리 서로 모르는 사이라면 바이어 리얼터가 싸워서라도 뭔가 얻어내려는 태도를 보일텐데

애시당초 바이어 리얼터의 동료 리얼터가 리스팅한 매물이니, 싸워볼 생각을 안하고 바이어를 잘 구슬려서 그냥 덮고 넘어가려는 거 같습니다.

지금 상황은 어차피 불멸전사님 리얼터는 불멸전사님 편이 아니예요. 뭔가 요구한다고 해도 리얼터가 불멸전사님이 뭔가 받아내도록 싸워줄 생각 없을 거고요.

저라면 셀러랑 싸워볼 생각은 굳이 하지 않고 (너무 힘든 길입니다)

그냥 리얼터를 손절할 거 같습니다. 확실하게 따지시고, 확실하게 책임 물으시고, 새 리얼터랑 새로 알아보세요.

맥주한잔님 의견에 동의합니다. 남가주가 핫하다지만 그래도 내집은 있을겁니다. 새로운 리얼터와 다른집을 알아보는게 생산적인 방향 같습니다.  

+1 1:1 인줄 알았는데 3:1이 될 수 있는 상황이네요.

저도 지금 집 계약중이고 제가 바이어라 불멸전사님 마음 충분히 이해되지만...이게 참 뭔가를 얻어내긴 힘든거 같아요. 오퍼넣고 미끄러지고를 반복하면 너무 심신이 지쳐서 화도 나고 답답한 심정일거 같아요. 그런데, 여기서 또 마음변한 셀러랑 실랑이 하면 더 에너지가 빠질거 같아요. 그냥 이 집이랑 인연이 아닌거라 생각하시면 어떨까요? 셀러도 좀 더 신중히 생각하고 결정 했으면 좋았을텐데 뭔가 홀리듯 팔게 되었다가 정신차린거 같아요. 그게 돈일수도 또 그 집 자체에 정이 들어서 일 수도 있으니 너무 깊이 생각하지 마시고 꼭 좋은 집 곧 사시면 좋겠어요.

주마다 다르긴 하지만, 상법 101을 따르자면 consideration 없는 계약은 성립이 되지 않는걸로 알고 있습니다. 그래서 honest money 넣는 겁니다. 현재 honest money도 넣지 않은 상황에서 싸인만 했다고 계약이 성립 되어졌다고 보기 어렵습니다. 성립되지 않은 계약은 계약이 아닙니다.

변호사님께서 원글님이 취할 수 있는 액션에 대해서 자세히 설명 해 주실 겁니다.

Consideration 이 집 가격이지 EMD 가 아니잖아요. 매매계약서의 조건에서 consideration 은 집 값이고 EMD 는 매매계약서의 조건에 해당하지는 않습니다. 통상 디파짓을 하긴 하지만 contract 의 requirement 는 아닙니다. 리얼터가 준 매매계약서를 작성했다면 이미 state 에 맞게 법적인 리뷰를 마친 계약서로서 완벽한 template 을 썼을겁니다. 

정 시비를 가리고 싶으시면 (돈이 되는 일도 아니고, 없으신 시간만 더 잡아 먹을껍니다만), 지금 일 하는 리얼터 (바이어, 셀러) 둘다 주 리얼터 ethics board 에 넣는 방법도 있습니다 (한번 잘 따져 보세요. 과연 어디서 누가 잘못을 어떻게 했는지, 정말 이게 셀러가 그러는 건지, 중간에 리얼터 끼리 장난 치는 건지요). 저도 한번 비슷한 일로 (2013년도니깐 10년이나 됐네요.) 리얼터 한 사람 면허 취소 시킨적 있었습니다. 꽤 복잡했었고, 시간도 많이 들어가는 일이 었습니다만, 알고 보니깐, 그 리얼터가 여기 저기 사고를 치고 다녔던게 같이 나와서, 도움이 됐었습니다. 그 당시에 그 사람은 셀러에 리얼터였고, 자꾸 전화로 금액을 올리면, 셀러가 오케이 할꺼다 해서, 올렸는데, 셀러가 다른 오퍼를 물어서 (제 오퍼 말고요) 벌어진 사건 이었습니다.

그때 정말 그냥 빡쳐서, 같이 죽자고 덤볐었습니다. 지금 생각해도 잘 한일이라고 생각 합니다.

와 남쪽님 크... 제가 잘 하겠습니다(?)ㅋㅋㅋ

원글 작성자입니다. 여러 합의안을 제시해서 다행히 약간의 조정 후에 계약 다시 진행하기로 했습니다. 나중에 클로징 후에 따로 후기? 올리겠습니다.

이글에 댓글을 안달고 지나가려다가 도저히 그냥 지나면 안될것 같아서..몇년만에 몇자 적어 봅니다..

남가주 특히 엘에이 또는 oc는 특별한 이유가 없어도 몇일내는 바이어던 샐러던  캔슬이 가능한것으로 정확히 기억하고 있는데

혹시 담당 에이젼트가 그 내용을 미리 얘기 해주지 않던가요??

그렇다면 그분의 실수도 있는거네요..

그리고 그렇게 하루 아니 아마 반나절 정도 지난 시간에 캔슬했다고 이렇게 한국 문화가 어떻네,

한인들이 어떻네 라고 글 적으시는데??? 

이건 서로의(바이어 와 셀러) 적법한 권리인데,  뭐가 불의이고,뭐가 잘못되었다고 한인들을 싸잡아 적으시고

나는 불의를 보고 못 지나가는 성격이라고도 적으셨고, 한국 문화가 싫어서 미국 왔다고 적으셨는데..

글을 읽는 제3자인 제가 보기에는 글 내용들이 참 적절하게 보이지 않네요...저만의 느낌인가요??

그렇게 한국문화가 싫으시고, 한인들이 못 마땅하신분이신데 왜 한글을 사용하는 한글 커뮤니티에 이렇게 질문을 하시고

여기를 기웃 거리시는건지요???

 몇번을 망설이다가 몇년만에 오지랍 댓글을 적었는데

제가 얼굴도 한번 보지 못한 원글님과 싸우자고 적는글도 아닙니다..

님이 올리신글과 댓글들 다시 한번 읽어 보시고 제3자들의 입장에서는 어떤 생각이 드는지

한번 생각해 보시길 권해드립니다....

글을 읽다보면 왠지 원글님이 평소에 화가 많으신것 같은 느낌이 드는데...저만 그렇게 생각하는지도요...

조금은 상대를 생각하는 넓은 마음으로 지내셨으면 좋겠구요..

부디 제글에 원글님 마음 상하지 마시고,집은 다시 진행되신다니...잘 진행되시길 바랍니다..

.

죄송합니다만, 처음 들어보는 개념입니다. 제가 아직은 미국 온지 얼마 안되어서요. 하지만 제가 검색했을 때는 저 개념은 소비자(buyer, consumer)에게 해당되는 걸로 보입니다. 혹시 부동산에서 seller 에게도 적용되는 개념이라면 관련 링크 소개해주시면 감사하겠습니다. 추후에 도움이 필요하신 분이 이글을 보고 도움이 되었으면 하거든요. 

안녕하세요. 원글 작성자입니다. 시간 내어주셔서 긴 댓글 달아주셔서 감사합니다.

저와 같은 피해자가 또 생길 수 있기 때문에 추후에 참고가 되기 바라는 마음에 답변을 드립니다. 

일단 변호사에게도 간단히 질의를 해봤는데 이 건은 에스크로 여부, 어니스트 머니 송금에 상관없이 캘리에서는 계약이 성립된 거기 때문에, 서로 합의 간에 계약 파기는 할 수 없고, 소정의 합의금을 받고 계약을 파기하거나, 법원에 강제 집행 명령 신청이 가능하다고 답변 받았습니다. 

때문에 만남usa님이 말씀하신 며칠이내 마음대로 파기할 수 있다는 의견은 전제부터 잘못되었기 때문에 별도로 추가로 말씀드리지 않겠습니다.

그리고 제 입장에서 말씀드리겠습니다.

저는 딱히 화가 많은 사람은 아니고요. 사실을 직장 동료들이 제가 화를 내는 걸 한번도 못 봤다고, 너는 화를 내긴 하냐고 물어볼 정도입니다. 하하하

하지만 저에게는 미국와서 첫 집 구매이고 10억이 넘는 거래인데 합당한 이유가 없이 단순 변심으로 파기를 하려는 이 상황이 생애 최고로 불합리한 상황이라고 받아들여졌기 때문에 화가 났고, 대부분의 분들은 화가 나지 않을까요? 이건 개인차가 있으니 그냥 넘어가도록 하겠습니다.

그리고, 그 당일에는 화가 많이 났지만, 지금은 딱히 셀러와 셀러에이전트분에 딱히 별 감정은 없습니다. 다시 잘 해결되었기 때문이기도 하고, 그 분들이 계약파기에 대해서 그냥 단순하게 생각하셨기 때문이 아닌가 싶거든요. 

또 만남usa님께서 지적하신 굳이 한국인 비난하는 글을 굳이 마일모아에 써야 하냐라는 말씀에 답변을 드리면,

제가 글쓴 당일에는 사실 분노 폭발 상황은 맞습니다. 사실 저도 와이프에게 그냥 넘어가자고 설득하고 있었는데, 중간에 트리거가 있었거든요. 

그리고, 지금 읽어보니 다소 감정적으로 글은 쓴건 맞습니다. 하지만 많은 분이 댓글을 달아주셔서 그냥 수정하지 않겠습니다. 한국인을 싸잡아 비난한거라고 느끼셨다면 제가 사과드리겠습니다. 딱히 그런 의도는 아닌데 주변 미국인들에게 물어봤을 때는 이런 건 말도 잘 안되는 상황이라고 들었고, 제가 일방적으로 파기 통보를 받을때는 그냥 이민 온지 얼마 안된 젊은 부부한테 적당히 둘러대고 넘어가려는 인상이 강하게 느껴졌기 때문입니다. 제 피해 의식일 수도 있고요. 근데 이 부분은 한국의 안좋은 꼰대문화라고 생각합니다. 젊은 사람 등쳐먹는... 

제가 마일모아에 질문을 올린 이유는 여기 커뮤니티 분들은 경험도 많으시고, 제가 겪은 커뮤니티에서는 가장 지성인(?)이 많은 커뮤니티라고 느꼈기 때문에 도움이 절박해서 글을 남겼고요. 사실 남겨주신 여러 의견들을 제가 종합해서 이번에 합의할 때 제시해서 합의가 잘 된 부분이 있는 것 같습니다. 댓글 남겨주신 분들께 감사드립니다. 

댓글들을 보면 사실 이게 미국에서는 주마다 다 달라서 차이는 있겠지만, 계약서에 파기에 대해서 서로 합의한 조항이 없다면, 계약 후 반나절이 아니라 1분, 1초가 지나도 계약은 완료가 된거라고 봅니다. 이것에는 이견이 없으시면 좋겠네요.

저는 아무래도 바이어 입장이라서 이러긴 한데, 만남usa님이 셀러 입장에 가까우시다면 지금 상황에 대해서 충분히 상반된 입장을 가질 수도 있다고 생각합니다. 

넓은 마음으로 지내시라는 말씀은 죄송하지만 오지랖 같고요. 제가 알아서 하겠습니다. 하지만 충고는 감사합니다.

바라신대로, 집이 잘 마무리되면 좋겠습니다. 시간 내어주셔서 긴 답변 달아주셔서 감사합니다.

고생이 많으십니다. 제가 보기에는 충분히 마음이 넓으신 분 같아요. 10억 넘는 계약이 하루밤 사이에 뒤집어졌는데 화가 안나는 사람이 있을까요. 셀러랑 다시 합의하셨다고 하니 갈등없이 끝까지 잘 마무리 되길 바랍니다.

셀러 가족간의 분쟁으로 에스크로 질질 끌리다가 결국 포기했는데 캔슬도 진행이 안되서 어니스트 머니 5개월 넘게 묶여 있는 저는 그냥 지나가도록 하겠습니다.

좋은 해결되시기 바랍니다. 저는 다행히 셀러가 금액 문제로 파기하려는 것 같아서 약간의 조정을 해서 잘 해결된 것 같은데요. 정말 가족 분쟁이면, 쉽지 않을꺼 같습니다. ㅠㅠ 나중에 어니스트 머니에 대한 이자라도 청구할 수 있지 않을까요? 

소송하면 변호사 비만 들어가실수도... 에스크로 전에 계약 파기에다 시간도 오래 끌지 않아서 피해를 입증하시기 힘들수도 있습니다. 계약을 강제로 이행하라는 판결을 받을수 있을지도 모르겠어요...

셀러였던적도 있고 바이어였던적도 있지만 법적인 지식은 없는 사람입니다.

한국에서도 소송은 정말 힘든일이지만 미국에서는 더더욱 힘든일이라 댓글에 소송하지말라고 조언해주시는걸겁니다.

클로징전에도 셀러의 변심으로도 계약이 깨지는 경우봤어요. 소송하면 보통 이기겠지만 시간과 돈과 에너지 생각해서 디파짓만 돌려받고 끝내는 경우 종종 봤습니다.

서류상의 사인은하셨고 아직 earnest money는 입금안하셨고 지금와서 하신다고 하셔도 타이틀컴퍼니/변호사 사무실은 보통 셀러가 정하기때문에 

아예 안받아줄 가능성이 높겠다 싶네요. 계약서 싸인하고 earnest money 입금안하는 경우도 많아서 리얼터들이 아예 status도 변경안하는 경우도 봤습니다.

화나시는 상황은 충분히 이해가갑니다만 저라면, 제 가족이라면 무브온하라고 조언하고 싶네요.

정말 소송하시겠다면 케이스 맡아주는 변호사 찾는거부터 상담해보시면 시간과 돈을 들일 가치가 있는지 조금 더 아시게 되겠죠.

네 감사합니다. 개인적으로도 소송은 최악의 경우이고, 그냥 move on 하는 것도 아쉬운 결정이라고 생각해서 한번 합의를 요청해서 잘 정리되었습니다. 나중에 기회가 되면 후기 공유하겠습니다.

그동안 여러번 부동산을 사고팔고 하면서, 이렇게 셀러가 계약을 파기한 적이 없어서, 생각을 해본적이 없었는데,

원글님이 이렇게 이슈를 공유해주셔서, 이런경우에 어떻게 하면 좋은지 생각해 볼수 있는 시간이 되었네요.

무엇보다 셀러분과 잘 합의 되었다니 너무 다행이고요. 어려움이 있을때 이렇게 의견을 나누고 도움을 받을수 있는 커뮤니티가 있어서 개인적으로 마일모아 사이트에 감사하네요. 집 매매 잘마무리 되실겁니다. 힘내십시오

원글님이 상관이 없는 모든 한인분들을 싸잡아 한인들은 이렇게 어쩌네 말씀을 하셔서 제가 좀 욱했나 봅니다....

이건은 불멸 전사님이  공식적으로 사과를 하셨으니 ..

저도 혹시나 불멸 전사님이 느끼기에  제가 적은 글 내용중에 기분 나쁜 내용이 있으면 사과를 드립니다.

그리고 저도 제가 한말이 정확히 맞는지 알아봐야 해서

몇일간 부동산법 전문 변호사분과 부동산 전문 에이젼트 몇분에게 문의를 했습니다..

제가 한말중 " 몇일내에 캔슬이 가능하다는 얘기를 부동산 전문가에게 들었다"라는  얘기는

그 부동산 에이젼트가 자기 편하려고 한말이 었나 봅니다..

와이프랑 저랑 둘이 정확하게 그 내용을 기억을 하고 있는걸 보니 저희가 없는 얘기를 꾸민것은 아닐것이고 ..

암튼 이번에 알아보니 정확히는 몇일이 아니라 사인을 하는 시점부터 바이어던 셀러던 일방적으로 캔슬이 안되는것이 맞다고 하네요..

저도 정확하게 모르는 말만 듣고 정확하지 않은 이야기를 올려 드려서 혼란을 가중한점  죄송합니다..

아래는 이 글에 관심 있는 많은 분들을 위해서 제가 전문가들에게 여쭈어 보고 받은 답변들입니다..

상법,부동산 법 변호사  답변

부동산 계약을 해 놓고 마음대로 계약을 파기 할수 있다면 계약이 무효 상실 하는 경우가 되겠지요.

이런 경우 계약에 본인이 하셔야 할 의무를 다 하시고(불멸 전사님), 소송을 접수 하셔서 강제 매매를 하게 할수 있습니다.

소송을 먼저 접수 하셔야 할 이유는 상대가 다른 사람에게 매매를 하지 못 하도록 Lis Pendens 를 등록 하기 위해서 이고

이럴 경우 셀러는 어느 누구에게도 매매 또는 융자도 못 하게 될것입니다.

전문가의 입장에서는 이 사실을 셀러에게 말씀드리고 합의를 유도하는것이 맞을것 같습니다..

승소를 하실수는 있을것 같은데, 승소 하셔도 정확한 손해 배상치를 추정하기가 곤란해서

재판으로 가봐야 좋을것이 없을것 같습니다.

부동산 전문가 답변1

대개의경우 캘리포니아부동산협회(이하 CAR)에서 발행한 표준계약서를 사용하셨다고보고 

이런경우 양쪽이 다 사인과 initial을 하셨다면 계약은 효력을 발휘한다고보시면됩니다. 

간혹 중간에 미싱된 sign이나 initial을 문제삼는경우등도 있었지만 

일단은 양쪽이 서로 지켜야할 계약의 의무와 권리에 대해서 명시되어있고 계약을 했다고보시면됩니다. 

최근에 이런경우를 포함해서 여러가지 부동산 매매과정중에 발생하는 소송케이스가 늘어나고있는 추세입니다. 

일단 표준계약서의 경우 캘리포니아에서는 주로 바이어를 보호하는 측면이 강하다고보시면됩니다. 

이런경우 CAR 에서는 보통 Mediation 즉 중재절차를 이용하도록 권하고있습니다. 

담당에이전트에 문의하셔서 CAR 에서 공식적으로 이용가능한 Mediation 서비스를 이용해서 중재가 가능한지를 알아보시는게 좋다고봅니다. 

보통의 경우 부동산거래에 경험이많은 에이전트와 협회 관계자들이 양측의 케이스의 "중재"를 해준다고 보시면됩니다. 

변호사를 통한 litigation 보다 더 현실적이라고 생각합니다. 

그리고 셀러측 에이전트가 cancellation of contract을 보내서 사인을 하시게 되면 

이러한 중재절차를 진행불가로 알고있습니다..참고 하세요..

부동산 전문가 답변2

California Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions

 (“CA-RPA”)을 사용하였고,

 ****   추가로 특정 기간내에 셀러가 아무 이유 없이 캔슬할 수 있다는  조항이 별도로 적시 되어 있지 않으면, ****

계약이 체결이 된 상태에서 셀러가 계약 캔슬을 

하루만에 아무 이유없이 (바이어 잘못없는) 통보하는 경우,  

그 'breach of contract' 계약 위반에 대한 Consequences가 있겠죠!

참고로,

해당 계약서 조항 14. C. SELLER RIGHT TO CANCEL 을 참조해보시면 . . . 

질문자분이 올리신 상황과 무관하며 . . .

계약이 체결이 된 상태에서 셀러가 계약 캔슬을 하루만에 아무 이유없이 통보함으로서 

질문자분이 어떤 재정적인 손해등이 있거나,

그 집을 꼭 원하시면 부동산 전문 변호사와 상담을 하여 . . . 

buyer(불멸 전사님) 은 소송을 제기하여 "specific performance" 

(forcing the completion of the sale) 와 damages 를 청구해보시는 것이  좋을 듯하네요.

해당 계약서에 Seller’s Default 조항에 따른 바이어가 행사 할 수 있는 remedies가 있을 텐데요?

"notice to perform" 양식 사용 여부도 강구해보시는 것도 전문인들

(관련 salesperson/broker-associate/broker-owner/부동산 전문 변호사)과 상의해보세요.

이상입니다..글 읽으시는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠네요..