모기지 이자율 2-1 buy down은 다들 어떻게 생각하시나요?

리파이 하거나 이사 하시면 포인트 사시는 건 날라가는 겁니다. 그리고 특히 캘리시면 첫집이 완벽하게 만족하시기는 어려울 텐데 평균적으로 5-7년에 한번씩 이사를 한다고 합니다. 

첫 댓글 감사드립니다! 현재로썬 못해도 5-10년은 살 생각이긴 합니다. 현재 계산기두들겨본 단순 계산으로는 이자율 1% 차이면 한달 모기지가 400불 가량 차이가 나는데 (본문 적었던 금액은 예시이고 실제로는 그보다 좀 높습니다). 어짜피 남는 크레딧으로 1% 바이다운을 $12000에 한다쳤을때 30개월이면 본전을 뽑는거니 나쁘지않다 생각했거든요. 30개월 안에 이자율 4% 보기도 뭔가 힘들지 않을까 싶기도했고... 복잡하네요!  

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다른 옵션이 뭐가있는지는 모르겠네요 물어봐야겠습니다. 에스크로를 1년치 낸다는게 무슨말인가요? 클로징 코스크 내고 빌더:렌더에게 다른피 주는건 없는줄 알았는데....

혹 혼선을 피하기 위해 rate buy down과 포인트를 사는건 다른 개념이에요 포인트를 사는건 일정 금액을 내고 전체 론 기간의 이율을 조금 낮추는 거고 rate buy down의 경우는 1-2%정도의 이자 금액을 클로징때 미리 지불함으로서 바이어의 월페이 부담을 처음 1-2년간만 낮추는 개념으로 이해하고 있습니다

한가지 더 렌더랑 확인해보시면 좋은 부분은 셀러크레딧이 얼마나 가능한지에요. 자가사면서 제가 문의한 모든 렌더가 컨벤셔널 론 기준 구매액의 3%가 맥스라 했는데 69만불로 구매가를 적으시면 최대 셀러크레딧은 20700불까지라서요 확인 꼭 해보세요

본문에서 말한경우는 포인트 사는거였는데, 댓글 적어주신거처럼 렌더/빌더랑 네고해보니 2-1 바이다운 옵션도 있더라구요. 

아참, 3만불 크레딧은 사실 집값은 저것보다 더 높은데 그냥 예시로 적은겁니다! 

현재 3만불 크레딧으로 클로징코스트 비용부담 + 17000불로 2-1 바이다운 옵션으로 진행할 예정입니다 (크레딧이 남으면 포인트 바이다운). 포인트 1% 사는게 생각보다 비싸더라구요 23000불 이상 들길래 그거말고 2-1 바이다운으로 하다가 3년안에 리파이 할 생각입니다 그때까지는 이자율이 5% 초반은 한번 찍어줄거같은 막연한 생각이들어서... 집값이 90만불정도되는데 렌더말로는 클로징코스트가 13만불 언저리 나올거다 라고 하는데 맞는말인지는 모르겠네요.. 분명 2-3% 는 든다알고있는데.. 

론 생각하시는거면 집 구매 과정 거의 다 오신듯한데 클로징까지 무난하게 마무리되길 바랍니다 :)

감사합니다. 하필 저번주 CPI 여파로 계속 이자율이 오르고있네요.. 보통 이자율 락은 언제쯤 할수있는건가요? 낮아지기만 기다리고있습니다

이자율 락은 모기지 어플리케이션 진행하면서 했던거같은데 눈치게임 어려워서 저는 모기지 찾아야하는 당시에 3-4일 밤새서 렌더들 찾고 그때 제일 낮은곳이랑 진행했어요 어차피 리파이 할 생각이었고 제가 론받는 금액이 라따뚜이님보다 훨씬 적어서 페이먼트 차이도 크게 없었거든요ㅜㅜ

나중에 집을 팔때도 capital gain 계산에도 유리합니다

후자 69만에 3만 샐러 크레딧응 결국 빌더인 샐러와 은행을 위한 옵션이예요 ㅡ 크레딧 주고 포인트 팔고 빌더의 수익을 크레딧으로 퉁치는 ㅡ 만불 더 주는것 같지만 결국 나가는 돈은 결국에는 포인트로 나갈거니깐요

2. 포인트 바이다운은 지금 이자율에서는 가능하면 하지 않는게 좋습니다  렌더에 따라 반드시 얼마 포인트를 사야한다 라고 정해논 렌더라면 다른 랜더중 노포인트 또는 less than 1pt 렌더를  얼른 알아보셔도 좋을것입니다

보통 렌더둘이 1포인트는 꼭 사라고 하더라고요 하지만 잘 찾아보면 노포인트 렌더도 많습니다 (쪽지 드릴까요?)

지금 이자율 고점이고 올해 연내에 내려갈것이라 생각합니다. 그리고 내년에도 내려갈 가능성이 크고요 하지만 인플레이선이 2%대로 내려가는게 상당히 어려우므로 급격하게 내리지는 않겟다고 연준이 말햇습니다. 하지만 연내에 대선도 있고 암튼 …ㄴ이자율은 내려갈거예요 

그렇다면 나중에 좋은 시절 오면  리퍼이낸스 해서 낮은 이자율로 묶어 오래오래 가는게 좋습니다. (지금 저라면 포인트 바이다운 보다 5년 ARM 으로 낮은 이자율을 살것입니다  , 저는 야수의 심장이니 따라하지 마시고요) 아니면 30년 고정 중에 가장 좋은 이자율중 노포인트를 고르거나요 

리파이 해야죠

나중에 몇년안에 리파이 할때 운좋게 에퀴티가 모여있다면 캐쉬아웃이 된다면 작은 투자집울 하나더 살수 있을테니까요

답변 감사합니다. 포인트 바이다운이아니라, 2-1 바이다운 옵션인데..한달 대략 700-750불을 빌더에서 부담 (총 17000만불정도), 리파이넌스 할시에는 남은 돈을 전액 체크로 보내주는 옵션 (리펀드)라 부담없이 있다가 1-3년사이에 이자율이 내려가면 리파이넌스하는식으로 진행하려했는데 이 옵션은 별로일까요?

제가 포인트 구입하는것과 2-1 바이다운을 헷갈려서 적어서 나중에 본문 수정했습니다

본문 업데이트했습니다. 제가 2-1 바이다운이랑 포인트 바이다운을 헷갈렸었네요