높은 이자율에 집을 구입하게되었습니다. Refinance 조언좀 부탁드립니다

전 5%, 또는 5% 아래로 내려가면 리파이 할 계획에 있습니다만 nvda가 너무 잘해줘서 금리가 언제 내릴지 도통 모르겠네요. 내려가는 그 때까지 무조건 존버해야 합니다.

엑셀의 PMT function이용하시면 얼마나 세이브 할수 있는지 바로 알 수 있어요. 저 역시 엑셀로 돌려서 제가 원하는 이율을 정했고 그 이율 되자자마 바로 했습니다. 딱히 rule of thumb은 없는 것 같아요. 어차피 리파이 비용은 리파이낸스에 포함되기 때문에 무시해도 됩니다. 

제가  1.5년 전에 집을 사면서  이자율이 한참 오를때라 포인트도 사서 겨우겨우 5.9%로 선방을 했는데, 그때 론 하시는분이 포인트 구입을 권하지 않으셨거든요. 지금 생각 하면, 포인트구입을 한게 얼마나 다행인지...  한동안  이자율떨어지기 힘들 것 같습니다. 

포인트 사는거에 여러 의견이 있는데 저 같은 경우에는 1% 에  드는 비용  x 7  하면 무이자 론이 된다는 계산이 되더라고요. 단돈 몇만불에  15/ 30년 후에는 몇십만불 세이브 되는 구나 생각하고 더 사고 싶었는데 이게 살 수 있는 리밋이 있어서 더 못샀어요. 

지금 6.5%가 높다고 생각하실 수도 있지만 솔직히 말해서 mortgage interest rate은 2008년 crisis처럼 큰게 터지지 않는 이상 많이 떨어질 것 같지 않아요. (예전의 2-3%는 앞으로 다시는 보지 못할 가능성이 높고 이자율이 매우 많이 떨어져야 4% 후반에서 5% 초중반일거 같아요) 저는 지금 이자율 오르는게 이미 너무 많이 떨어졌던게 제자리를 찾아가고 있는거라 생각해요. 어쩌면 나중에 돌아보면 6.5%가 선방했다고 생각하는 날이 올 수도 있을거 같다고 개인적으로 생각합니다.

6.5%도 역사적으로 보면 매우 낮은 이자율이죠. 결국 집값이 떨어져야 되는데 그럴 기미가 안보이내요. 

80년대 집사신분들은 나때는 말야~ 시전하시더라고요.  그때 첫집을 13% 이자로 샀다고.. 

60년대 태어나서 80년대 집산 사람들이 위너...

참고로 구글링해보면 도는 이야기는 (소위 점도표 보고 예측하는 건데) 올해 2-3번, 내년 4회해서 총 7회정도 이자율을 내린다는 건데 (모두 25bp기준) 그래도 기준금리가 4%라는 이야기네요. 

그럼 윗분말씀대로 시장금리는 보통 기준금리에서 최소 1, 1.5%를 가산하기 때문에 모기지 금리가 5%이하가 되기는 당분간은 어려울 걸로 예상합니다. 

지나가던 필부필부의 생각입니다만... 저는 이자율을 5-6% 대에서 유지될 거라고 봐요. 

FED 는 이자율을 조금 내려서 욕을 덜 먹고 싶은 것 같은데요
(정치권에서도 대선도 있고 하니 액션이라도 보여주라고 압력이 들어올 것 같고요) 

근데... 현재 이자율 때문에 집을 사고자 하는 수요가 억눌려 있는 상황이거든요.

이자율이 조금이라도 내려갈 것이라는 기미가 보이자마자 집값이 다시 반등할 것이라고 생각해요. 

FED 가 제일 무서워하는 부분이지요. 

현재 6.5% 정도이시고 혹시 20% 다운 안 하셨다면 그걸 먼저 채워서 PMI 를 없애는 것도 전략이라고 생각해요. 

어차피 리파이낸스하면서 클로징을 할 목돈이 필요하거든요. 그거 모으지 마시고 그냥 20%까지 원금을 확 갚는 거지요. 

저도 FED의 목표가 마적level3님이 지적하는 것 그대로라고 생각합니다. 여기서 집값이 내려가게 하는건 현실적으로 어렵지만 여기서 더 오르는걸 견제할수는 있다고 판단하는듯 합니다. 그래도 22년 후반기부터 금리인상시켜서 그 이후 집값이 최소한 보합상태까지는 갔죠. 전 여기서 좀더 내리는게 궁극적으로는 미국경제에도 도움이라고 생각하는 1인이지만 그거야 사견이고 (저도 자가 주택 소유자입니다). 다만 여러전문가들이 미국 집값 여기서 또 한번 상승 hike타면 정말 문제가 된다고 지적하고 있으니 FED도 민감하게 사안을 바라보고 있겠죠. 

저라도 지금 여윳돈 있으면 일단 모기지의 원금이라도 줄여보는게 낫다 생각합니다. 그건 Recast라고 해서 절차가 좀 다르다고 알고 있습니다. 

shine 님께서 동조해 주시니 기분 째집니다 ㅎㅎ 

답변 감사합니다! 이미 다운은 30%+ 넘게 했는지라.. 목돈 모아둬야겠네요!!

높은 이자율도 아니라고 해서… P2의 미국인 부모님 말씀에 따르면 현재 60대 중후반 분들은 10프로 이상의 이자를 내고 론을 받으셨대요…

부머들 집살때는 10프로 이상이긴 해도 당시 집값은 지금이랑은 비교도 안되게 소득대비 저렴한 편이었죠. 결국 집값이 빠져야되는데 mz세대는 부모랑 같이살든지 차에서 사는게 답인거 같아요...

저도 작년에 집 샀을때 5/1ARM으로 4.5%받아서 5년안에 리파이 해야지 했는데 댓글들 보니 가능할거같지가 않네요.. 암울해지는군요..ㅠㅠ

제 원글의 요지는 가까운 훗날에 이자율이 3-4% 혹은 5% 떨어진다는걸 예상한게 아니고, 6.5% 로 유지를 하다가 만약 이자율이 1% 이상 내려가는일이 생긴다면, 어떤식으로 리파이 전략을 짜는게 좋냐 궁금해서 여쭈어본겁니다!

당연 6.5% 도 역사적으로 나쁘지 않은 수치고, 더 내릴지 동결일지 아무도 알수가없지만, 제 상황에서 만약 모기지 이자율이 내리게된다면 대략 어느정도에서 리파이 하는게 현명한지, 다들 어떤 계획이신지 궁금했었습니다

현재 다운은 30% 이상 한 상태고.. 그냥 목돈 모아서 열심히 원금이나 갚고잇어야겠습니다 :(

몇% 하락일때 리파를 해야하느냐..  1% 하락이면 리파해야 하느냐?   이게 쉽게 대답드릴 문제가 아니라서 답변이 적을겁니다.

리파 fee, closing cost (무료라고는 할지도 모르지만, 진짜 무료는 이세상에 없죠.), 신용점수의 변화, 다운페이나 캐쉬아웃의 변화, 모기지 기간의 변화, 등등.

개인별 수치와 상황에 따라서 다 다르거든요.

그래서, 러프하게는, 보통 집산지 초반이면 리파를 금방 하거나, ARM -> Fixed 리파하거나, 또는 집산지 후반이면 1% 하락 정도면 그냥 리파 안합니다.

그리고, 일단, 모기지 이자율이란게 그렇게 변동이 빠르지는 않아요. 큰 변화는 서서히 이루어집니다. 코비드 같은거 오지 않는한..

미리 리파 플랜을 준비하실 필요는 없으세요. 어차피 돈 더 아끼는 일이라 특별한 준비는 필요없습니다.

그냥, 비싸게 산 새집 신나게 즐기시고,  원금을 더 빨리 갚을지, 아니면 그 돈을 다른데 투자할지 고민하시면 됩니다.

저같은 경우는 신용 안좋을때 집샀기 때문에 1% 이상만 내려가면 무조건 리파이 한다는 목표로 바로 일년후에 리파이해서(신용 회복후) 월 모게지 몇백을 내리긴 했습니다만, 제반 비용등(브로커피, 타이틀...)이 몇천은 들어가니까 손익 계산을 잘 따져보시는게 좋겠죠. 몇년 안가 팔고 이사할 계획이 있는가... 계속 살거 같은가... 개인적으로 1%이상만 내려가면 리파이 진행할만 하다고 봅니다. 같은 모게지 브로커 통하면 저렴한 fee 로 해주는 경우도 많아서요.

다들 잘 알고 계신대로 이자율이 내릴지 유지될지, 내려도 언제 내릴지 얼마나 내릴지 가늠하기가 힘듭니다.

그렇기에 평소에 관심 가지면서 시뮬레이션 돌려 보는 것이 중요합니다.

Nerdwallet 같은 사이트에서 Refinance Calculator 가 있으니까요. 

1% 내리면 얼마 차이날지, 1.5% 내리면 얼마 차이날지 

단순 % 뿐만 아니라 기간 늘이면, 줄이면 또 어떤 차이가 있을지 이래저래 수치 넣어서 수치를 비교해 보세요.

https://www.milemoa.com/bbs/board/8612655

예전에 better.com 에서 프로모션 있어서 인기 있을 때 저도 여기 통해서 리파이낸스 했는데요.

https://www.milemoa.com/bbs/board/8612655

온라인 렌더가 원하는 이자율, 포인트 buy 등등 수치를 넣어서 웹사이트에 넣어서 금액 확인할 수 있으니 편하더라구요.

리뷰 등을 보시고서 리파이낸스 시도할 회사 몇 개 미리 정해놓는 것도 좋을 것 같습니다.

마지막으로 원하는 이율이 나오면 너무 기다리거나 망설이지 말고 빠르게 움직이는 것이 중요할 것 같습니다.

혹시 더 떨어지겠지 하면서 기다리다가 시기를 놓치거나 할 수가 있으니까요.

리파이낸스 하는데 한달 가까이 시간 걸리니까요, 확실히 페이먼트 내는데 절약이 되고 본인이 원하는 이율이면 리파이낸스 하시는 것이 좋겠습니다.

 refinance calculator를 소개해주시다니 감사합니다! 시간 날때 한번 다양한 시나리오를 돌려봐야겠네요

Bard님 말씀대로 calculator를 쓰는 것이 좋고, 그보다 더 중요한 것은 리파이의 목표가 무엇인지 분명해야 합니다. 예를 들어 총 이자비용을 줄이는 것이 목표라면, 같은 텀으로 (e.g., 30년 to 30년) 리파이하시면 이자율이 X% 낮아져도 총 이자비용은 오히려 늘어날 수도 있습니다 (감가상각 그래프를 다시 시작하기 때문이죠: 초반에 이자비율이 큰). 어떤분은 총 이자비용이 늘어나는 것을 감수하면서도 같은 텀 동안 혹은 더 긴 텀 동안 monthly payment를 줄이는 것이 목표인분도 있고 그런거죠. 몇가지 그러한 변수들에 따라 아모타이제이션 그래프가 달라지고 목표값이 변하므로, 툴을 이용하시는게 정답이라고 생각합니다.

전 작년에 6.875에 했습니다. 내년 후반기에 5%중반대로 갈거라는 희망을 가지고 있습니다. 전 1%이상 차이나면 리파이 하려고 생각하고 있어요. 근데 리파이 이자율이 구입 이자율 보다 조금 높게 형성이 되는거 같고요. 내년 말까지 내려 가지 않을수도 있다는 생각에 우울해 지기도 ...

최신건 못찾았고 작년 12월중순기준 24,25년 기준금리 예상하는 점도표 하나 올립니다. 근데 이미 1월 물가가 예상보다 높게 나와서 올 상반기 25bp인하도 안한다는게 새롭게 대세가 되었습니다. 오늘기준 25년 말 4%가 기준금리가 될거라 보는게 대세라고 알고 있습니다. 물론 11월에 대선이 있고 당장 3개월뒤에 뭔일이 있을지 아무도 모르니 이런건 그저 참고로만.. 그래도 모두가 higher for longer를 이야기하는 시대이긴 합니다. 

점도표 정말 감사합니다. (일단 캡쳐)

저는 아직 리파이 안한집의 경우 2022년에는 5.15%, 2023년 12월에는 8.12% 로 몰게지 고점에서 얻었는데, 마지막집의 리파이는 에퀴티가 덜 쌓였어도, 2025년 2-3월까지는 버텨야지 생각하고 있습니다. 프라이머리 홈과는 차이가 있지만 몇자 적자면

집사고 적어도 6개월 부터 리파이낸스 가능하고, 적정한건 1년후 택스보고 하고 그 레포트를 리파이에 쓰는게 좋고

그러려면, 첫해 비용을 최대로 줄이고 수익을 극대화해서 리파이를 준비하는게 낫겠다 싶고요.

이자율의 최저점을 맞추긴 힘들지만, 현재 몰게지로 1-2년 잘 버틸수 있으면, 저는 2025년 정도에 적당하다 싶네요.

포인트 비용과 현재 몰게지 비용 비교를 좀 해보면, 장기로 가져갈 집들은 포인트를 사는게 더 나을수도 있고요.

포인트 비용이 몇년의 이자를 상쇄하는지 비교해보면 본인의 집에서 5%일때 4%일때, 3% 일때 이자율과 빌린돈의 포인트 비용, 리파이 클로징 비용으로  대충 시기가  감이 옵니다. 계산해보세요

그리고  아직 집을 사지 않은 사람은, 만약 3-4년후에 리파이를 할 생각으로 현싯점에서 전 5 년 ARM도 괜찬은 옵션 같았습니다. 저는 DTI가 꽉찬채로, 투자집을 사는거라 렌더가 30년을 고집해서 할수없이 옵션이 많지는 않았지만요. 

만약 집값이 상승해서 에퀴티가 쌓일걸 예상한다면, 리파이때 20% 에퀴티를 남기고, 캐쉬아웃도 다음 행보와 유동성 확보에 방법이 될수 있습니다.

전 두번 리파이낸싱 했는데, 이율도 이율이였지만 (당연히 낮은 방향으로), 리파이낸싱 비용이 안들어서 했었습니다. 리파이낸싱을 하게되면, 렌더회사 비용도 들고, 타이틀회사쪽 비용도 들게 되는데, 경우에 따라 렌더가 크레딧을 많이 줘서 저런 비용이 다 상쇄되고 때로는 조금 남을 수도 있습니다. 언제 집팔고 나갈지 모른다는 마음이 항상 있기 때문에, 이율도 중요하지만 그래도 전 비용측면에 더 무게를 두고 결정했었습니다.