모기지 Recasting 과 Refinancing 중 어느 것이 더 좋은 옵션인가요?

최근에 리케스팅을 많이들 안해준다고 하는데, 리케스팅 가능한 곳이라면

1) 일단 리케스팅 하고,

2) 향후 이자율이 지금보다 많이 내려가면 refinance 할거 같습니다. (최소 1%~1.5% 이상 떨어지면 할거 같아요)

3) refinance 하실때 15년 vs 30년 고민하시면 될거 같고

4) 옵션3은 모기지 브로커 입장에서 하는 말 같은데, 굳이 올해안에 리파이낸싱을 서두르며 해야 할이유가 없어보여요

의견 감사드립니다. 지금의 상황을 고려해보면 올해는 별로 이자율이 많이 내려갈 것 같지가 않아서 리파이네스 할 필요가 없을 것 같기는 합니다. 

오랜 기간 지나서 보면 옵션4가 가장 좋은 선택이었을 가능성이 크긴 한데요. 그만큼 위험이 따라서 섣불리 선택하기 힘든 옵션이긴 합니다.

일단 목돈을 그냥 놔두는건 좀 아쉽고요.

MMF들이 5% 주는데 6.5% 나가는 모기지 이자를 놔두고 MMF에 넣어두는 것도 좀 아쉬운 일이긴 합니다.

옵션 5번으로 일단 현재 모기지에 원금을 줄이고 recast 도, refinance 도 하지 않고 월 납입금을 내면서 상황을 지켜본다 이거는 어떨까요?

이러면 월 납입금에는 차이가 없지만 이자 포션이 줄어들고, 내는 돈의 대부분이 원금 까이는데 들어가기 때문에 손해는 아닙니다.

recasting이야 수백불 비용 발생하고 끝이지만, refinance는 적어도 수천불 정도의 추가비용이 발생하거든요. (이 비용이 여기저기 녹아있어서 잘 보이진 않을 수 있습니다만)

4번 옵션이 좋을 가능성이 가장 많기는 하지요. 하지만 $500K 빚이 있는데, 다른 곳에 투자를 한다는 것이 저의 투자성향과 조금 거리가 있어서 선뜻 택하기 어렵네요. 

말씀하신 것으로 옵션 5번도 생각 중입니다. 현금을 모기지에 넣어서 원금을 최대한 줄이고 Recast나 refinanace 없이 그냥 모기지 내면서 버티다가 이자율이 많이 떨어지면, 그때 남은 금액을 라파이네스를 고려해 보는 것이 어떨까 생각해 보고 있습니다.

이런 경우엔 뭐가 최선일지 확신이 안들고 선택하기 어려울땐

뭐라도 저지르는게 답이 아니라

아무것도 안하고 있는게 정답일 가능성이 더 높습니다.

매달 높은 이자를 내는걸 30년간 하는게 아니라

지금 상황을 보면 1년뒤 또는 2년뒤가 되면 어느쪽이든 최선의 선택이 뭐다 라고 가닥이 잡힐거 같은데

그때까지만 높은 이자를 부담하면 되는거지요.

1년 내지 2년간 이자좀 많이 내더라도, 리파이낸스 하느라 이런저런 비용 왕창 들어가는거랑 비교하면 별로 큰 액수가 아닐수도 있어요.

중요한 일을 서둘러서 결정하지 말고 좀 지켜보라는 조언 감사합니다. 너무 급하게 결정하지 않도록 주의하겠습니다.

조금 시간을 가지고 리파이넨싱 비용을 들이는 것이 과연 좋은 결정인지 심사숙고해 보겠습니다.

$ 3K 정도 모기지 페이먼트가 불가능하지는 않지만 부담된다고 하셨죠?ㅎ 저같으면 부담스런 상황을 버틸거 같아요. 불가능한건 아니니까요.

지금 3k 중에, 원금 $500, 이자 $2,500인 상황인데요. 모기지 그대로 두고, 원금350k 를 갚을거 같아요. 그럼 모기지 3k는 그대로 나가지만 원금 $2300, 이자 $700 정도로 구성이 변합니다. 이 상황에서 대략5-6년정도 버티시면 모기지 끝나고, pay off 된 집을 보유하시게 됩니다. 원금을 많이 내셨기 때문에30년 모기지를 5-6년 정도로 확 줄이는 효과가 생기죠. 

50만불 모기지를 6.5% 이율로 30년동안 갚으면 이자만 63만불이 넘어요.

그런데 350k 를 원금으로 내버리면, 그 후 5-6년동안 내는 모기지 이자의 총 합은 대략 3-4만불 정도일거에요. Equity 가 많이 있기 때문에 급한 경우 HELOC을 하시기도 좋을거에요.

금융이나 부동산을 이용한 사업 (렌트, BRRR, Airbnb 등등)에 정통하신 분들이라면 훨씬 더 다양한 옵션으로 risk 를 감수하면서 더 큰 수익을 만들어 내실수 있을거라 생각해요. 근데 질문자분께서 이런 사항으로 고민하신다는것 자체가, 비즈니스로 하이 리스크 하이 리턴을 추구하시는 분은 아닌것 같아요. 그렇다면 이자 비용을 줄이는게, 전체적인 자산 형성에 더 도움이 될거라 생각해요.

370k 짜리 pay off된 집을 갖고 계셨다는것만 해도 엄청 잘하신 거에요.  암튼 개인의 상황이 다 다르니 참고만 하시기 바랍니다ㅎ

자세한 댓글에 감사드립니다. 말씀하신 것처럼 매달 $2,500 이자를 내는 상황이라 뭔가 조치를 취해야 하는 것이 아닌가 생각이 들었네요. 하루에 $80이 넘는 이자를 지불하고 재산세나 집보험들을 고려하면 사실 매일 호텔에서 지내는 비용이 나가는 셈이지요.

모기지를 그대로 두고 원금을 350K 정도 줄이는 옵션을 심각하게 고려하고 있습니다. 리케스팅 해서 Fee를 버리는 것 보다는 그냥 모기지 페이먼 해도 빡빡하기는 하지만 생활이 가능한 상황이니 그냥 당분간은 이렇게 버티는 것이 가장 좋은 옵션일 수도 있겠다 하는 생각입니다. 그리고 나중에 리파이넨싱에 드는 비용과 줄어드는 이자를 계산하여 신중하게 결정하는 것이 지금 무언가를 하는 것 보다는 현명하다는 생각이 드네요.
말씀하신 것 처럼, 제가 현금이 생겨도 비즈니스등을 시작할 만큼 도전 정신이 넘치는 사람이 아니라서 이자비용을 줄이는 것이 좋은 옵션 같습니다. 감사합니다.

일단 금리가 언제 얼마나 내려갈지가 불명확한게 결정하기 힘들게 만드는거같습니다.

제가 기억하는 바로는 작년에 연준에서 올해 0.25씩 3번정도 금리인하한다고 했는데 몇일전에는 신중하게 검토한다하고 1번만 인하할수도 있다고 말하기도하구요.

그래서 저는 앞으로 갑자기 금리가 눈에띄게 바뀔려면 시간이 꽤 오래 걸리지 않을까 생각합니다.

옵션4를 심각하게 고려하고 있지는 않다고 얘기하시는걸로 봐서는 안정적인걸 원하시는게 커보입니다. 

심리적으로 원하시는 금액만큼 모기지를 납부하시려면 얼마를 투자해야하는지 체크하시고 그만큼만 납부하시고 나머지는 세이빙 하시는건 어떨까요?

조언 감사드립니다. 개인적으로는 모기지 이자를 줄이는데 사용하기를 원하는 금액이 투자를 위해 남겨두는 금액보다는 훨씬 클 것 같아요.

하지만 적당히 나누어서 부담을 줄이며 투자를 늘리는 옵션도 고려해 보겠습니다. 

안녕하세요, 저도 비슷한 상황이라서 계속 고민중이었는데, 원금을 갚는 방법은 생각을 못했어요. 투자성향도 저랑 비슷하셔서 같이 많은 고민을 하고 도움도 얻고 갑니다.

저는 택스랑 보험도 합치면 한달에 $4k가 나가고 있어서 월페이먼트 줄이는것만 신경쓰고 있었는데, 실제로 계산을 해보니 향후 5-6년간 나가는 이자비용에는 recast해도 원금을 갚아도 크게 차이가 없더라고요. 물론 약 1-2만불 차이가 있고, saving 이율(현재 4.4%)이 향후 낮아진다면 차이가 더 커질것으로 생각됩니다만.

22년도에 6.375%에 계약하면서 1-2년있음 상황이 달라질 수 있으니 그때 리파이낸스하자고 한게 벌써 2년이 지나가버렸네요...

리캐스트하고 월페이먼트를 줄여서 다달이 세이빙을 더늘리는 것보다는 차라리 원금을 갚는게 더 나을 것 같다는 생각을 하게 되었습니다. 감사합니다. 

도움이 되었다니 저도 기쁩니다. 저도 원금을 갚고 그냥 버티는 것은 놓치고 있었네요. 그래서 뭔가를 해야 한다고만 생각했거든요.

리파이낸스를 하려면 수수료가 많이 나가니, 그냥 버티다가 이자율이 현저히 낮아지는 시점을 노리는 것이 좋을 것 같아요.