테넌트 고르는 방법

테넌트의 W2 를 요구하긴 힘들지 않을까요? 전 그렇게까지 내본적은 없네요. 직장명과 전화번호는 알려준 적 있습니다.

답글 감사합니다.

w-2는 아니더라도 paystub 정도는 일반적으로 받아보지 않나요?

이전 제가 렌트했던 집도 2년치 페이스텁 달라고 해서 줬던 기억이 있어서 일반적인 절차로 생각하고 있었는데 아닌 경우도 있나 보군요

전 세입자 입장이었는데 그렇게까지 요구하면 그냥 안하고 치웠을 거 같습니다.. 모기지 신청하는 것도 아니고 집주인이 저를 사칭해서 신용카드 신청할 지 어찌알까요...

혹시 집주인이 id나 소셜은 따로 물어보진 않나요?

이게 없으면 background check이 안될것 같은데

저는 항상 paystub 요구하고 있고 지금까지 모든 applicant가 제출했습니다. 제출하지 않는 사람은 문제가 있다고 보고 제외합니다. 어차피 계약이 체결되고 나면 분쟁시에 세입자의 권리가 우선이기 때문에 최대한 문제가 발생할 확율이 작은 세입자를 고르지 않으면 힘듦니다. 렌트 100-200백불 더 받는거 보다 보통 이게 훨씬 중요해요.

생각해보니 paystub을 꼭 요청한건 아니고 저는 proof of income을 요구했는데 applicant들이 paystub을 제출하고 있던 거네요. 아마 그게 제일 쉬우니까 그랬겠죠?

그러고 보니 저는 paystub 는 아니고 저희 회사에서 제공하는 proof of income 은 준 적이 있습니다. 뭐 소득 증명할 걸 주긴 줘야겠죠..

물론 집주인에게 소셜을 주진 않았지만 저는 zillow에서 집주인에게 주는 credit report 를 만들때 social 번호를 쳤거든요. 그게 집주인에게 갈 수도 있을지도 모르겠다는 꺼름직한 생각을 한 적은 있었죠...

보통 질로우같은 앱을 통해 렌트집 어플라이 하고 계약할때 집주인에게 크레딧 리포트/백그라운드 리포트를 보내주지만 거기에 테넌트의 소셜번호는 안나와 있어요. 그래서 집주인은 질로우같은 앱을 이용하더라도 그거 외에 따로 소셜번호 적는 칸이 있는 어플리케이션을 작성하라고 요구 하기도 합니다. 제가 테넌트를 여러번 상대해봤지만 집주인에게 소셜번호 주는걸 꺼리는 경우는 한번도 본적이 없었고요. 만약에 누가 굳이 소셜번호 안준다고 버팅기면 집주인은 그냥 그사람한테 렌트 안주면 그만이니까 소셜번호 달라는데 굳이 안주기는 쉽지 않은 상황이고요.

대부분 집주인들은 테넌트 소셜번호를 갖고 있는게 안전하다고 생각하는듯 해요. 돈 안내면 크레딧이라도 망가뜨려 줘야 하니까 라는 생각으로 소셜번호를 확보해 놓으려고 하는데, 사실 렌트 안내서 렌트 받아내려고 컬렉션에 넘기고 소송하고 그럴때는 사실 굳이 소셜번호가 필요 없어요.

제생각에 집주인에게 소셜번호 줘도 사실 그다지 위험하지 않은데, 집주인은 일단 잃을게 있는 사람들이고, 잃을게 있는 사람들이 자기가 확보한 남의 소셜번호로 그렇게 허튼짓을 할 마음을 먹기는 쉽지 않을 거예요.

결국 income verificaion이 목적이라, 직장인의 경우는 paystub 2개 (1달 income)을 주로 받았고요. 

개인사업자는 소득증빙이 쉽지 않아서 은행 거래내역등을 받지만 landlord입장에선 직장인보다는 꺼려지는 편이죠. 

제가 이용한 realtor 들 (CA, AZ) 은 당연히 이렇게 받아줘서 큰 문제는 없는 것 같고요. W-2는 받아본 적은 없습니다. 

참고하실만한 사항이 있을지 모르겠지만, 

저희 같은 경우는

W2 는 아니지만, proof of income 문서는 보내본적 있습니다. 

월급 명세서 보내고, 이게 반달치야 라고 이야기했었었죠. 

집주인과 저희 사이에 부동산 중간 관리 회사가 있는데, 그 회사가 

월세를 낼수 있는지 증명해야 한다는 의미로 요청한다고 이야기했었습니다.

답글 감사합니다.

저의 경우가 일반적인 케이스가 아니였나 보네요

미국 이민 온 후 첫 렌트에서 2년치 paystub을 제출했었는데 경우에 따라 좀 과하다고 생각할 수 있겠네요

4번 조건을 조금 강화하면 어떨까요? 테넌트 구할 때 bank statement 도 요구하는 경우도 있다고 들었습니다.

답글 감사합니다.

예로 든 경우가 완전 hypothetical한 시나리오라 말이 안될수 있으나

저는 지원자가 재정적으로 전혀 문제가 없더라도 gut feeling을 따라 마음에 안들면 거절해야 한다는 입장인데

이 경우 고소를 당할 수 있다가 P2가 문제삼는 부분인것 같아요.

거절하는 이유로 명시할 수는 없지만 우린 너를 믿을 수가 없다는 요지의 말을 하는 건 교과서적 주택공급차별이에요. 배우자분이 맞아요.

정말 조심해야겠네요. 그럼 어떻게 거절하는게 가장 안전한가요? "신용 점수가 부족하다고 판단되어서 너의 application은 받아줄 수가 없다" 는 괜찮을까요?

그쵸 그런 측정가능한 이유를 주셔야 하죠.

답변 감사합니다.

물론 직접적으로 너를 믿을 수 없다 라는 말을 대놓고 하려는건 아니였구요

제가 생각했던 접근법은 다른 지원자들과 계약이 진행되고 있고 이 집은 no longer available하다 미안해

정도의 내용을 생각하고 있습니다.

그렇게 바로 진행되면 괜찮은데 진행이 안 되서 계속 리스팅에 떠 있으면 문제되지 않을까요?

현실적으로 아무리 할일없는 사람이라도 해도

자기가 렌트하려고 어플라이 했는데 집주인이 다른 사람 받았다고 했다가

그집이 례속 리스팅에 떠 있는걸 보고 소송하는 경우는 거의 없을 겁니다.

솔직히 가능성이 0%는 아니라고 생각하지만 현실적으로 소송하기는 힘들겠죠. 명백한 차별이 아닌경우에는. 실제로 제 경우에는 여러 candidate중에서 사업하시는 분하고 W2 salary인 분중에서 W2 salary인 분을 고른적 있었는데, 그 안된 분이 자기를 안 고른 건 인종차별이라면서 소송하겠다고 난리친 경우가 있긴 합니다. 근데, 실제 소송을 하지는 않더군요. 애초에 그 사람도 아시아이었고 제가 인종차별할 이유도 없구요. 아마 고정 salary를 선호한다고 말해도 됐을거 같긴 한데, 저는 그때 공식적으로 2년 계약 원하고 있었고, 그 사람은 1년원한다고 해서 내가 2년 할사람 없으면 하겠다고 했던게 자기랑 계약하겠다고 생각했던 모양이더라구요. W2 샐러리였던 분이 지원하고 그 분이 2년한다고 해서 그분이랑 계약한것인데, 그얘기를 하니까, 자기도 2년할수 있다면서 소송하겠다고. 근데 그 이전이나 그 이후 세입자도 다 동남아시안이긴 했습니다. 생각해보니 그이전도 그 이후도, 그리고 그 분도 우연인지 베트남 출신이긴 하네요.

혹시 세입자의 재정상황 이외에  참고할 만한 기준으로 사용하시는게 있나요?

제가 무서워하는 부분은 단순히 rent를 못내는 상황보다는

세입자가 hoarder라거나, 악의적으로 집의 파이프라인을 부숴놓는다거나 하는 극히 예외의 리스크를 최대한 줄여보자는 측면에서 테넌트 필터링을 할 수있는 방법을 고민 하다보니..

글쎄요 그건 기존 렌트 기록밖에 없지 않을까요? 일단 기본적으로 건전하게 경제활동하는 사람이라면 근거없이 의심하기는 힘들거 같아요.

근데 마지막으로 인터뷰하면서 받는 느낌이 이상하면 안 할수도 있을거 같긴 한데. 뭐 일단 저는 지금까지는 그런 경우가 없어서 모르겠네요.

일반적으로

멀쩡한 직장 있고 멀쩡한 인컴 있고 크레딧스코어 좋은 사람중에는 그렇게 예측하지 못하는 일을 하는 사람은 잘 없어요.

혹시라도 0.001%의 확률로 그런사람 걸릴 수 있지만, 그건 멀쩡하게 나가서 산책하다가 벼락을 맞을 수도 있는거랑 같은거라고 생각하면 되고요.

최악의 경우를 상정하고 대비를 하려다보니 쓸데 없는데 에너지는 쏟은 것 같네요.

남겨주신 답변들 큰 도움이 되었습니다.

세상에 워렌버펫이 내 집에 테넌트로 들어오지 않는 이상 재정적으로 전혀 문제가 없을 수가 있을까요.

웬만한 고소득자도 인컴이나 은행 스테이트먼트를 보면 그사람보다 훌륭한 다른 후보도 분명히 있어요.

절대평가가 아니라 상대평가로 테넌트를 골라도 됩니다.

저도 이렇게 해요. 거절이라기 보다는 다른 지원자 조건이 더 나아서 다른 사람에게 주기로 했다.

사실 제가 가장 경계하는 건 재정상황이 나쁜 테넌트 보다 상식을 벗어난 테넌트 인데요

일반적이고 상식이 통하는 사람들은 최악의 경우라고 하더라도 몇달 rent 손해보는 선에서 끝나면 되는데

이 상식을 벗어난 사람들이 집과 저의 멘탈에 줄 데미지가 너무 무서워요

물론 대부분의 사람들은 그렇지 않겠지만

풍기는 아우라가 오싹한 사람의 경우 법적으로 문제가 발생하지 않도록 거절하는 방법이 따로 있을까요?

제가 상식을 벗어난 테넌트를 아주 많이 경험해봤는데요.

집 쇼잉을 에이전트에게 맡기지 말고 집주인이 직접 가서 보여주고, 집 보면서 몇가지 가벼운 이야기를 하다보면 감이 딱 옵니다. 뭔가 느낌이 쎄 하는 사람이 있어요. 요구사항이 너무 많은 사람이라든지, 트집잡는 사람이라든지, 처음부터 렌트비 깎자는 사람이라든지 등등.. 뭔가 느낌이 편하지 않으면 그자리에선 렌트 줄거처럼 잘 응대하면서 어플리케이션 폼 주고 수입증명, 은행잔고증명, 크레딧 점수 등등 첨부해서 적어 내라고 한 다음에 어플리케이션 받고 그냥 응답 안해요. 나중에 왜 연락 안하냐고 물어보면 그때가서 그냥 다른 사람에게 렌트주기로 했다고 하면 되고요.

그렇게 해도 렌트 주다가 운나쁘면 상식을 벗어난 테넌트는 언젠가 한번은 꼭 경험하게 되지 평생 피해서 갈 수는 없다고 생각합니다. 회사에서 월급받다보면 직장에서 싸이코 또라이를 한번은 꼭 접하게 되는것과 같다고 생각하고, 그냥 그 상황을 받아들이고 그때가서 해결방법을 생각하면 됩니다.

P2의 입장은 관적인 수치로 왜 거절했는지 설명을 해줄 수 있어야 한다는 입장이라.. 이 부분에서 마찰이 생기는 거 같아요

저는 말씀하신 것처럼 느낌이 쎄한 사람은 재정상황과 관련없이 제외해야 한다는 입장이고 P2는 그러면 안된다는 입장이라

사실 대부분의 테넌트들은 거절당해본게 한두번도 아닐거고

거절당하면서 굳이 객관적인 수치로 거절 사유를 제시하는건 애시당초부터 기대하지도 않을거예요.

집 렌트주는데 생기는 모든 시시콜콜한 문제를 부부 둘이 다 같이 하는게 좀 좋은 방법은 아닌거 같아요.

매번 저녁먹을 때마다 두부는 이 두께로 썰어야돼, 아니야 두부는 그거보다 얇게, 그거보다 두껍게 썰어야돼 갖고 의견이 안맞아서 마찰이 생기면 피곤해서 밥 못먹죠. 그냥 테넌트 관리는 누가, 집수리/관리는 누가, 대출/세금 관리는 누가 이렇게 분야별로 분업해서 한 분야는 그냥 한사람이 전담하고 다른 사람은 굳이 참견 안하는게 좋은 방법이지 않을까 싶습니다 (렌트주는 다른 집도 다들 이렇게 하고 있는거겠죠?)

아마 아시겠지만, 인종등을 이유로 tenant를 거를 수는 없기 때문에, P2께서 객관적 증빙을 요구하시는 것 같아요. 

그런데 실제로는 그렇게 큰 문제가 되지 않는 게, landlord가 명확히 인종등을 이유로 차별했다는 증거를 제출할 수가 없으니 재판을 갈 경우는 현실적으로 없다고 보시면 되고요. 

제가 이용했던 일부 agent는 그런 점을 걱정하기도 했지만, income 이 부족하거나 stable 해 보이지 않는다는 이유로 충분히 거절할 수 있었습니다. 

물론 applicant 측에서도 딱히 complain을 하지도 않았고요. 

경우에 따라 어떤 agent가 좀 더 강하게 걱정을 하기도 하는데, 이건 법적인 소송이 아닌 realtor 협회를 통해 license에 영향을 받을 수도 있다고 느꼈습니다. 

그런데 개인이 realtor 없이 직접 tenant를 구한다면 더더욱 상관이 없습니다. 

다른 분들이 말씀하신 것처럼, 법적인 차별리 금지된 이외에도 얼마든지 주관적 이유가 있을 수 있고, applicant 입장에서 법정으로 사건을 끌고 가서 얻을 수 있는 게 없으니까요. 

제가 P2한테 말헀던 부분도 사람마다 직업이 다르고 크레딧 스코어가 다른데 creditworthiness 어차피 집주인의 주관적인 판단일 수밖에 없는데

무슨 근거로 고소를 할 수 있냐는 점이었어요

저희도 인종이 다른 커플이고 미국 사회에서 소수자로써 알게모르게 차별당하는 기분은 잘 알고 있지만

제가 지저분한걸 너무 싫어하다보니 뭔가 깨끗하고 깔끔한 사람이 사용해 줬으면 좋겠다는 바램이 있네요

현실적인 답변 감사합니다.

근데 쓰신 글을 다시 읽어보니, "마약중독자 같거나, 개인위생이 좋지 않은 사람" 이런 이유는 위험할 거 같아요. 이 말을 하시면 진짜 고소 할수도 있을거 같습니다. 가량 나는 마약도 안하는 사람인데, 너는 마약중독자 같아 보여서 집을 렌트 못하겠다고 하면, 어떤 기분일지.. 심지어 마약을 하는 사람 조차도 그런 말을 들으면 위협으로 느낄수도 있을거 같아요.

같은 생각입니다.

원글 쓰신 분께 드리고 싶은 이야기는

내 집이 아무리 소중해도, 집을 렌트주려고 하는 이상 집주인은 돈받고 물건을 파는 사람 입장에서 찾아오는 후보자들을 돈쓰러 온 고객 대하둣이 해야 하는거고, 그분들 하나하나가 다 나에게 돈주고 내집을 쓰고 싶어하는 고객님 이예요. 그냥 외모로 판단해서 개인위생이 좋지 않아서 또는 마약중독자 같아서 너한텐 안팔아 라고 생각하면 그 비즈니스 오래 지속할 수 없습니다. 계약 하면 끝이 아니고 거주하는 동안 수없이 많은 일로 테넌트와 소통하며 문제를 풀어가야 하는데, 집주인이 일단 테넌트를 고객님처럼 대하는게 좋은 관계의 기본이라고 생각해요.

두분 말씀 모두 너무 맞는 말입니다.

사람이 참 간사하다고 제가 직접 발품팔아서 고친 첫집이라고 생각하니 제대로 관리하는 사람이 들어와서 살아줬으면 하는 바람이 컸던 것 같아요

사실 저는 투자용 부동산이라기 보다는

현재 모기지 이자율이 너무 높아서 새로운 직장 근처에 집을 구매하기에 전까지 부동산 시장에 자산을 노출시켜 놓고자 임시로 렌트를 주려고 하고 있다보니

렌트로 얻을 수입에는 큰 기대를 하고 있지는 않은 상황이거든요

근데 이게 참 이상하긴 한데, 렌트가 적당히 높으면 좀 사람들이 걸러지는 것 같아요. 물론 그래도 시장 가격안에는 있어야 하겠지만, 왜 그런지는 정확히는 모르겠어요.  한번은 가격을 잘 몰라서 싸게 내놓았는지, 지원자가 너무 많고, 이상한 사람도 많이 지원하는 거 같더라구요. 그리고 심지어는 그 가격인데 깍아달라는 사람도. 근데 오히려 주변 시세보다 조금 높게 (그치만 appliance upgrade나 마루 같은거 고려하면 적정가?) 하니까 오히려 지원자도 너무 많지 않고 적당히 있고, 지원자들 퀄러티도 더 좋아졌어요. 그리고 몇번 경험하고 느낀건데, 너무 맘에 들어서 렌트를 더 주겠다는 사람들도 있었는데, 그런 사람들은 또 기분파인지 나중에 번복하는 듯 문제가 있더라구요.

이 문제로 p2 부모님이랑도 얘기를 해봤는데

가장 먼저 제시하신 방안이 렌트를 시세보다 높여서 내놓으라고 얘기 하시더라구요

처음이라 걱정이 너무 많은데 운좋게 착한 세입자가 걸렸으면 좋겠네요ㅠㅠ

근데 또 많이 높으면 렌트가 안 나가겠죠. 그리고 비슷한 상태에 다른 집 보다 비싸면 수요가 많지 않은 상황이라면 렌트가 안나가는 상황도 발생하겠죠.

그러니 사람들이 원하는 상태로 업그레이드 같은것도 해야 하구요. 

근데 정말 이상한 사람도 있기야 하겠지만, 그렇게 많지는 않다고 생각합니다.  그리고 신용/ 직장 / financial가 확실한 사람이면 확율이 더 내려가니까 너무 무서워 할일도 아닙니다. 이렇게 해도 문제 생긴 경우라면 뭐 그건 사고 나는 거랑 비슷하다고 봐야죠 어쩌겠습니까. 예전에 어떤 분은 아예 그거 싫다고 집을 비워놨다는 얘기도 들은 적 있긴 했어요. 집값이 오를거라서 팔기는 싫고, 렌트줬더니 문제 생겨서 (물난리가 났다고), 자기는 그냥 비워놓고 second home으로 처리 하겠다고.. rent하면 income신고해야 하는데, second homed으로 하면 tax deduct할때 도움이 되긴 할테니. 좀 과장이 섞인 얘기같긴 했지만, 그렇게 말하는 사람도 있더라구요..

저는 3 단계에선 proof of income (W2 아닌 경우도 많으니까 두리뭉실하게) 과 두달치 은행 스테이트먼트, 그리고 크레딧 점수 (크레딧 칼마 스크린샷) 요구하고요

(일반적으로 남들은 다들 그렇게 하진 않지만 제가 특이하게) 5에서 fee 까지 다 받은 다음에 거절하기가 미안해서 저는 거절 하려면 4단계에서 다 거절하고 5에서 정말 렌트 주고 싶은 한 가족만 정해서 크레딧/백그라운드 체크하는 fee 는 제가 내요.

아이디는 나중에 계약서 싸인할때 가져오라고 해서 그자리에서 얼굴 대조하고 아이디 사진찍어서 보관합니다.

거절할 때 뭐든지 이유를 들면 되지요. valid 한 이유들이 있습니다. 다른 사람이 크레딧 점수가 더 높았다거나 인컴이 더 높았다거나 등등.

valid 한 이유를 제시하며 거절을 해야 하지만, 다른 지원자들의 크레딧 점수, 인컴 등을 보여줘야 할 의무는 없으니까요.

trustworthy 한 다른 후보에게 렌트 하기로 했어 는 문제가 될 수 있지만

너보다 크레딧 점수가 높은, 또는 너보다 인컴이 높은 다른 후보에게 렌트 하기로 했어 는 문제가 되지 않을거라고 생각합니다.

답변 감사합니다.

저도 fee를 받고 거절하면 지원자랑 말다툼을 벌이는 경우가 있을까봐 한차례 필터링을 하고 마음에 드는 사람만 따로 접촉하는 방식으로 생각하고 있습니다.

위 계획은 마음에 드는 지원자가 여러 명일 경우를 상정하고 계획을 짠 건데요

아마 현실적으로 조건이 좋은 지원자가 여러명이라 마음대로 골라서 렌트를 줄 수 있는지는 잘 모르겠네요

저는 렌트가 완전 처음이라 사실 얼마나 전화통화를 기대해야할지 예측도 잘 안되는 상황 입니다

지역에 따라 렌트 마켓이 천차만별이라 마음에 드는 지원자가 여러명일 수도 있지만

몇주 기다려야 겨우 한명씩 오는 경우도 있을 수 있어요.

만약 다른 지원자가 아무도 없었다고 해도, 당신보다 크레딧 점수가 더 좋은 사람에게 렌트 주기로 했어요 라고 이야기 하며 거절해도 사실상 아무 문제 없어요. 다른 후보자가 또 있는지 없는지를 확인할 방법이 없으니까요.

당신보다 크레딧 점수가 더 좋은 사람에게 렌트주기로 했다고 했는데 그 다음에도 집이 몇주간 비어 있다면? 그것도 문제 없어요. 거절당한 사람이 몇주뒤에 그걸 갖고 따지러 찾아올 일 없고요 (이미 더 좋은집 어딘가 찾아서 이사 들어가서 잘 살고 있을테니까) 만에하나 찾아와서 따지면, 어 그때 들어온다는 사람이 계약 파기했네요 그런데 또다른 지원자랑 계약 하기로 했어요 등등으로 둘러댈 수 있으니 전혀 걱정 안해도 되요.

4번에서 미리 거절을 하지 않고, 마음에 드는 사람이랑만 마지막 스텝까지 다 진행한다음에 다른 사람들한테 다른 사람으로 정했다고 통보하면 되는 거 아닌가요? 5-7이 엄청 오래 걸린다면 모르겠지만 보통 이삼일이면 끝날 것 같은데..

답변 감사합니다.

사실 렌트가 처음이라 지원자들이 얼마나 빠릿빠릿하게 응답을 해올지

지원자가 몇명이나 있을지 모두 감이 전혀 없는 상태입니다.

아마 생각보다 많은 지원자가 몰리는 상황이라면 굳이 4번 절차를 거칠 필요 없이 가장 마음에 드는 사람과 우선적으로 접촉하는 방식이 더 나을 수 있겠네요

1. Zillow에 리스팅 올리시길 추천드립니다. 전화번호 넣지 마시고 ONLY email(연락이 너무 많이 오고, 번호 넣으시면 감당 하시기 힘들거에요)
2. 기본조건(minimum credit score, minimum income, no pet, no smoking 등등)을 리스팅에 상세하게 적어주시면 끝.  쇼잉은 일주일 두번, 주중 저녁 및 주말 추천합니다(몰아서 집을 보여줌). * W2 or paystub and copy of credit report 를 지참하라 하시면 좋습니다.
3. Zillow통해서 application 받으세요. 자동으로 크래딧 리포트 보실 수 있습니다. 
4. 거절 통보를 하시지 말고 제일 마음에 드는 분에게 연락하셔서 계약 진행하자고 하시면 될 것 같습니다.
5. Zillow에서 하시면 따로 fee를 요청하실 필요 없습니다. *제 기억에 Eviction 기록이 확인 가능했었는지 기억이 나질 않네요. Zillow에서 확인 가능하지 않다면 따로 Eviction record만 확인 하시면 좋을 것 같습니다.
6. Zillow에서 다 확인 가능
7. 문제될만한 내용이 background check에서 나타날 경우 지원자에게 거절통보한 후, 5로 돌아가 runner-up 후보에게 연락

Zillow의 background check 서비스 만족하시나요?

사실 저도 추천해주신 방법처럼 진행하려고 했는데 레딧에 보니 zillow의 스크리닝 프로세스에 대한 안좋은 이야기들이 많더라구요

물론 레딧이라고 신뢰할 수 있는 정보는 아니지만..

제[ 주변에 렌트를 직접 해본 사람들이 없다보니 마땅히 물어볼데가 없네요

네, 저는 대만족 했습니다.

크레이그 리스트를 사용하다, 질로우를 써보니 다시  돌아가지 않을 것 같습니다. 일단 질로우에서 렌드로드, 테넌트에게 fee를 받고 크레딧 풀을 해서 쉽게 모든 프로세스를 진행할 수 있게 해 줍니다. 저는 계약 전까지 모든 연락은 질로우 통해서 이메일로 진행했고, 계약서 작성은 제가 평소 사용하는 템플릿으로 했습니다. 

몇가지 팁을 드리자면:

- 가능한 많은 사진과 설명, 원하시는 테넌트 requirement를 적어 넣으실수록 좋습니다. (저는 너무 많은 연락이 와서 몇시간만에 리스팅을 freeze시켰습니다).

- 쇼잉에 올때 크래딧하고 paystub을 가져와야 보여준다고 명시하시면 쉽게 프리스크린을 할 수 있습니다.(예: Minimum credit 650 & 50k annual income)

- 모든 연락은 이메일로. 전화번호를 주면 너무 자주, 많은 연락이 와서 감당하기 힘들어요. 이메일로 연락하라고 해도 전화하는 사람들이 많습니다. 전화번호는 추후 계약하시려고 하는 분에게만 주시면 좋을 것  같습니다. 리플은 바로바로 해 주셔야 하고, 저는 기본 양식을 가지고 이름만 바꿔서 계속 리플하는 방법을 씁니다. 

- 최소한 크레딧은 650점 이상(젊은 사람들은 크레딧이 낮은 경우가 많습니다), eviction record는 꼭 확인 하시길 바랍니다. 

- 자동차를 깨끗하게 유지하는 사람들이 집도 깨끗하게 쓰는 경우가 많더라고요. 눈에 띄지 않는 선에서 확인 하실 수 있으면 좋은 것 같습니다. 

- 수입이 높은 테넌트도 좋지만, 원글님의 목적에 따라 오래 살 사람을 찾으신다면 가족, default비율을 낮추시는 것이 목적이시라면, 직업군이 안전한 테넌트(선생님, 간호사, 등등)가 좋은 것 같습니다. 

개인적인 의견입니다. Property Management 업체를 찾아보실 생각은 없으신가요? 집을 다른 누군가에게 직접 렌트 주는 일은 생각하시는 것보다 정말, 정말 정말 어렵고 힘든 일입니다. 업체가 물론, 테넌트를 구할 때, 그리고 매월 렌트금액의 일정비율의 금액을 수수료로 챙겨가지만 개인적으로 전혀 아깝지 않습니다. 물론 제가 거래하는 업체가 일을 비교적 잘하는 편이긴 합니다. 렌트 주시는 집 근처에 거주하시는 지 모르겠지만, 메인테넌스 요청은 생각보다 자주 생깁니다. 또한 나중에 어떤 분쟁이 생길 지도 모르구요. 렌트비를 잘 내지 않을 경우에, 제가 듣기로 (텍사스 부동산 중개인에게 들은 내용입니다.) 코비드 팬데믹을 지나면서 대다수의 주 법이 테넌트를 보호하는 쪽으로 기울어져서 오너에게는 불리하게 작용되는 경우가 많아졌다고 합니다. 쉽게 말해 렌트비를 내지 않아도 쉽게 내보낼 수 없다는 의미로 저는 해석했습니다.

물론 이 곳 마모에는 저보다 훨씬 더 전문적이고 경험이 많으신 분들이 많을 줄 알지만, 제 생각을 조심스레 말씀드리면 오너가 직접 테넌트를 구하고, 그 중에서 고르고, 이사 전 후 인스펙션, 계약을 맺고, 메인테넌스 요청 및 월 렌트를 받는 일은 생각만큼 쉽지 않다는 것을 참고하시면 좋을 것 같습니다.

답변 감사합니다.

사실 해당 옵션도 고려를 했는데요

제가 이사가는 곳도 현재 살고 있는 곳에서 1-2시간 거리이고 저의 p2의 가족들도 여기에 살고 있어서 잦은 방문 자체가 부담스럽진 않습니다.

또 management에서 관리를 해준다고 해도 궁극적으로 발생하는 모든 문제는 결국 제 (금전적인)책임인지라..

사실 이 과정 자체가 힘들다기보다 또라이가 테넌트로 들어오면 어쩌지라는 막연한 공포심이 가장 큰 문제인것 같아요 

렌트가 1-2개고  근처이시면 직접하셔도 괜찮습니다. 규모가 크거나 방문이 어렵다면 그건 또 완전히 다른 얘기지만요. 어차피 문제 생기면, 굳이 세입자랑 싸울 필요없고 테크니션 불러주면 됩니다. 테넌트가 악의적으로 망가뜨리는게 아닌 이상 어차피 내 집이잖아요. 저는 고장이 매달 나는것도 아니고, 매니지먼트 피 낼돈으로 그냥 뭐든 바로바로 불러서 고쳐준다 생각하면 맘이 오히려 편합니다. 예전에 어떤 분이 자기는 매니지먼트 써서, 매니지먼트에서 잘 핸들해서 뭐 안고쳤줬다는 얘기 들었는데, 왜 그렇게 하나 의아하긴 햇습니다. 애초에 매니지먼트돈 내는거 보다 고쳐주는게 더 싼데요. 그리고 진짜 고쳐줘야 한는거면 매니지먼트에서 고쳐줄거도 아니고 어차피 사람 불러주는게 다입니다.

https://www.milemoa.com/bbs/board/10322080

제 예전글인데 도움되시면 좋겠습니다.

결론적으론 질로우가 좋고, 직접 만나보시는게 좋아요. 

저는 다행히(?) 이상하다 싶은 사람들은 집에 관심을 안가져줬고, 너무 좋은 테넌트에게 월세 받으며 잘 지내고 있습니다.

2시간 거리인데, 딱 두번 문제가 있었는데 한번은 콘센트가 터졌는데 전기공이 300불+래서 남편이 이걸 어떻게 300불+ 주고 고치냐고 열받아서 본인이 가서 했고

이번엔 water department에서 물이 샌다고 연락이 왔는데 3개월인가 6개월간 64000갤런을 썼다네요.

물값이 싸서 다행히 150불만 내면 되서 (평소엔 45불) 테넌트에게 걱정말라 했습니다.  

테넌트 말로는 아무데도 물 새는데는 없고 급한게 없대서 그냥 내일 플러머 $119 출장비+고치는 비용에 불러놨어요.

그리고 내가 직접 고친 집에 좋은 사람 들어오길 바라는거 당연하고, 정말 잘못 걸리면 골치아픈것도 맞습니다만,

저는 테넌트와 랜드로드는 공생이라 생각해요.

저도 결국 equity와 부수입을 버는건 테넌트 덕분이니까요.

거기다 저는 캐쉬플로우가 엄청 좋아서, 물세도 이번에 걱정말라한거고요. 

이 테넌트들이 집을 산다 그러면 시세보다 싸게 팔거고, 계속 있는다 그러면 렌트 안올릴거고, 나가면 마켓에 올리지 그전엔 안 팔 생각입니다.

내 재산이니 망가질게 겁나지만, 결국 공생관계라는거, 나도 잘 해야한다는것도 고려해보셨으면 합니다.

답변 감사합니다.

제가 삼년동안 살면서 많이 고쳐놔서 diy 스킬도 많이 늘었고 ㅎㅎ

이미 많이 고쳐놨으니 별다른 문제는 없겠지 하고 생각하고 있습니다

테넌트를 저렇게 잘 대해주시니 테넌트도 너무 좋겠어요

저도 직접 다 만나봅니다... 근데 일단 만나기 전에 제가 궁금한 사항 몇은 이멜로 물어보고  잘 통하는 사람에게만 보여주고요... 적어도 일년간 관계를 맺게 될건데 좀 저랑 안 맞으면 저는 과감히 털어내요.. 차라리 돈을 덜 받지 불편한 사람과 굳이 관계를 맺고 싶지 않거든요.. ㅡ.ㅡ  그리고 만나고 나서 별 맘에 안 들면 그냥 이멜을 다시 안 보냅니다... 혹시 다시 팔롭이멜 오면 이미 만난 애플리컨트한테 답을 기다리고 있다라고 했구요..

Zillow이용하면 핫패드하고 트룰리아 바로 올라 가서 이제껏 잘 사용하고 있고 또 제 계정으로 그 리스팅을 내리고 올리고 할 수 있으니까 담에 다시 할때 편해요. Application, credit check도 트랜스유니언 스마트 어쩌고 하는 웹을 통해 링크를 바로 보내죠.. 그러면 본인들이 직접 돈내서 하면 되니까 깔끔합니다. 그 리포트에는 소셜 번호가 나오지 않아요.. 저는 랜드로드가 사실 소셜로 뭘하게 될지 모르겠거든요... 그리고 소셜이 꼭 필요할 정도로 불안한 테넌트라면 처음부터 잘라낼 거 같구요.  paystub 2-3개는 언제나 요구합니다. 우리가 큰 렌트 회사도 아닌데 프로세스하는 과정에서  크게 이유나 근거를 열심히 준비할 필요는 없다고 생각했어요... 확실히 법으로 개인 랜드로드를 향한 규정이 있는지는 모르겠지만요.

답변 감사합니다.

저도 궁금해서 찾아보니까 eviction 할때는 (당연히 제 집에 거주하고 있을테니) SSN은 필요 없지만

이 사람이 어떤 방법으로든 제 돈을 때먹으면(security deposit이 있으니 크게 문제될 것 같진 않지만) garnishment 할때는 SSN이 필요하데요

이번에 밸뷰에서 테넌트랑 주인이랑 소송하는거 보니까 인컴프루프가 무슨 소용인가 싶네요. 연수입 사십만 이던 사람이 렌트 들어와서 렌트비 딱 두달치 내고 2년째 안나가고 살고 있데요. 

또 한편으로는 저런 케이스는 진짜 희귀하니까 뉴스에도 나오겠지 라고 생각해봅니다.

진짜 워스크 케이스 보면 렌트주기 힘든것 같아요 ㅠㅠ

저도 그거 봤는데 월급이 있는데 왜 월급 입류가 안되는지 모르겟어요. 돈을 내지 않더라도 빚이 사라지는것도아니고 신용이 망가져도 아무 상관없다는 건지?