집 한 채 렌트 줄 때 LLC 설립해서 렌트 주는게 유리한가요?

앞으로 활발하게 부동산 렌탈 하실 계획이면 LLC를 고려하면 좋긴 한데, 1번에 언급된 것 처럼 세금과는 관련 없고 자산보호차원에서 도움이 되는거라고 보시면 좋아요.

2번에 관련해서는 무조건 연방택스 안 내는 건 아니에요. 렌트 받는 금액에서 관련 비용을 뺀 후 이게 minus수익으로 계산되면 연방택스가 $0가 되겠죠. 다만 paid off된 집은 interest expense가 공제 안될테니 최종계산 후 taxable income이 발생하면 오히려 세금을 더 내야 할 수도 있구요. Paid off된 집이라면 먼저 그걸 팔고 새 집을 다운페이정도만 하고 (나머지 금액은 또 다른 rental property 사거나 금융투자로 돌리거나) 새로 구입해서 렌트 내놓는 것이 더 유리할 가능성이 높아요. 기대하는 렌트 금액과 예상가능한 비용을 미리 계산해보고 결정하는 걸 추천하고, 특히 처음 하실 때는 감가상각 같은 걸 제대로 하기 위해 전문가의 조언을 받는 것도 좋을 거 같습니다.

감가상각 전문가는 Cost Segregtion Service 말씀하시는 건가요?

꼭 그런 이야기는 아니었어요. 그냥 DIY로 세금보고할 때 잘못 하는 경우가 생각보다 흔해서 한 말이었는데, 말씀하신대로 물론 Cost Seg를 할 만한 가치가 있는 집/건물이라면 그런 서비스도 전문가를 꼭 통해야 되니 그것도 포함이 되겠네요.

(Cost segregation은 절대로 본인이 직접 해서는 안되구요, 심지어 회계사라도 할 수 없고, engineer를 통해 하는 전문 업체를 통해 진행해야 하고, 최소 몇천불의 비용도 듭니다.)

고맙습니다. 이제 막 공부를 시작해서 뭔가 잡힐듯 말듯 하네요.  이율이 높아서 최대한 다운을 많이 하고 구입을 해야하나 했는데, 또 생각해보니 Interest expense 공제가 적게 되면 또 Taxable income 문제가 생기는 군요. 그러면, 비싸지 않은 집을 사서, 다운을 적게하는 걸로 가야하는게 맞는 것 같네요. 이 또한 물론 케이스 바이케이스겠죠. 그렇게 가치가 있는 집/건물을 아직 손댈 단계는 아니라서 Cost Segregation은 아직 필요가 없을것 같아요. 어중간하게 이것저것 공부하고 있는 중이라 갈팡질팡 하고 모르는 용어도 너무 많네요. ㅎㅎㅎ 조언 주셔서 다시한번 고맙습니다.

말씀하신 것들도 다 고려하시는게 맞겠구요. 반대로 Depreciation부분을 위해서는 depreciable basis가 높은 게 유리하겠죠. 그러려면 기본적으로 land:building 비율도 잘 고려해야하실 거구요. 아무튼 cash-flow positive이자 taxable income negative한 컴비를 만드시면 최선이겠죠.

이야~ 이렇게 또 팁을 풀어주시니, 고맙습니다. 진짜 잡힐듯 말듯인데요. 곧 잡히겠죠! 

투자집에서 홈 에퀴티 뺄 수 있습니다. 캐쉬아웃 리파이는 당연히 쉽게 가능하고, 투자집에 HELOC 은 해주는 곳 찾기가 쉽진 않지만 이것도 잘 찾아보면 가능 합니다.

그런데 집을 LLC 로 넣는 것은 거기서 론 받는게 개인 명의의 집일떄보다 이자율에서 손해보고 LTV도 개인소유집 만큼 좋지 않을 수 있어서 전체적으로 득보다 실이 클 가능성이 있습니다.

1. 굳이 분리해놓지 않아도 엄브렐라보험 등등 대비를 잘 해놓으면 괜찮다고 생각합니다 (엄브렐라 보험이 LLC 유지비용보다 쌉니다)

2. 모든 비용 상각 후 택스내는 건 LLC 아니어도 개인택스리턴의 스케줄E 안에서 마찬가지로 다 가능합니다 (그렇지만 이미 페이오프 된 집이면 이자비용이 안나가니까 상각할 비용이 얼마 없을거 같습니다)

3. LLC 가 있으면 비즈니스 카드 만드는데 유리하겠지만, LLC 비용 자체가 적지 않기 때문에 (매년 주정부에 내야 하는 LLC 등록비 - 이케 캘리포니아는 수백불입니다, 거기에 회계사에게 지불해야 할 LLC 택스보고 비용 - 개인택스보고 보다 많이 비쌉니다) 거기다 LLC 소유의 집은 개인 소유 집보다 보험료도 비싸고 거기서 캐쉬아웃 리파이라도 하면 이자율은 더 비싸지고 등등 때문에 전체적으로 이득이 되지 않을 가능성이 있습니다.

저는 집 여러개를 LLC 안하고 개인 명의로 그냥 놔둔채로 렌트 하고 있습니다 (집 몇개 정도로 아직은 LLC 가 필요한 상황은 아니라고 생각해서요)

엄브렐라 보험은 어떻게 드는건가요? 어떤 혜택들이 있을까요?

집보험을 하는 보험사는 보통 다 엄브렐라 보험도 합니다.

혜택은 다른건 없고 순전히 Liability 에 대한 대비 입니다.

집보험, 차보험에서 제공되는 것 이상의 Liability 커버리지를 엄브렐라보험으로 추가하는 것입니다.

집 한채일때 LLC는 별 의미가 없고 3~4채 이상일때부터 의미가 있다고 들었어요~ 저희도 렌트집 세 채 넘어가면서 LLC 쎗업했구요 

소중한 답변들 모두 감사 드립니다. 남편에게 보여 줬네요. 

묻어가는 질문입니다

집 하나를 렌트 주고 있는데

해당 시티에서 내년 부터는 반드시 비지니스 등록을 하라고 하네요

시티에서 정기적으로 인스펙션을 하려한답니다

1  sole proprietorship로 등록하고

2 지금과 같이 계속 터보택스로 개인으로 세금 신고 하면 되겠지요?

아마 비즈니스 등록을 하라는게 법인을 설립하라는 얘긴 아니고, 시티의 하우징 관련 부서에 임대업을 한다고 등록하고 비즈니스 택스를 내라는 얘기겠지요? 그냥 sole proprietorship 으로 해놓고 현재와 같이 개인으로 세금신고 하시면 될거 같은데, 시티에서 요구하는 게 구체적으로 뭔지를 잘 모르니 이게 맞는지 확신은 없습니다.

 고맙습니다

소도시라서  돈이 궁한 모양입니다

별거 아닌데 신경쓰이네요

세금 더 걷으려는 거에요.

1. 등록비 명목으로  1년에  얼마 내야 합니다.

2. 매년 인스팩션 명목으로  얼마씩 fee를 내야 합니다.

저희 타운이 그러는데요.  

저는 투페밀리를 소유하고 있는데, 인스펙션을 가구당 내라 하니,  이게  돈이 꽤 들어 가요.

그리고 저희 타운은 희안하게 rental 인스펙션 항목에 힛터가 제대로 작동 하는지가 들어 가는데, 이걸 인스펙션 하는데,  licensed plumber + electrician 이 필요하니,

비용이 황당 합니다.   제대로 하면  황당한데, 뭐  주위에서 license plumber+ elect  있는 분 찾아서 받기는 하는데. 그래도  매년  몇백불 나가는게  억울 합니다. 

그리고 투자용 집은  아무리 개인소유라 하더라도 이자율이 +1% 더 높고, 다운페이도 최소 25% 입니다.

여러가지로  좀 까다롭고 비용이 더 들게끔 해놨습니다.

페이오프는 했는데 여러모로 귀찮네요

한국적 마인드로 집은 유지하는게 좋은줄 알았는데 짐 입니다

집값대비 연수입이 2% 정도인데 매니지먼트 비용에 수리비용 보험 hoa 이제 비지니스 비욤까지

후회막급입니다

장기적으로 집값이 오르는 것도 있으니까요. 임대료 수입이랑 집값 오르는것 둘다 고려하면 비용 다 제하고도 1년에 7%이상은 되지 않나요?

애초에 집값이랑 임대료가 이미 이런 저런 거 다 고려해서 형성되어 있는거니까요.  물론 주식처럼 일년에 20-30%씩 수익나긴 힘들지만요.

캐쉬아웃 리파이낸스 해서 돈을 뺀 후의 수입은 몇%인지 한번 잘 계산해보신 후 캐쉬아웃을 해보시는 것도 좋을거 같습니다.

지금 페이오프 되어 있기 때문에 수익률 = (NOI=Net operating income) / 집값 = 2%가 되는 것인데

캐쉬아웃 해버리면, 분자부분에서 모기지 페이먼트도 빼야 하기 때문에 숫자가 확 작아지긴 하지만, 그보다 더 크게 분모부분에 투자원금이 확 줄어들어서 수익률이 더 높아질 수 있습니다. 예를들어 집값이 100만이고 페이오프 했을때 분모는 100만인데, 캐쉬아웃 리파이 해서 75만을 회수하고 나면 수익률 계산할때 분모부분은 25만이 되지요.

그리고 그 75만불은 다른데다 투자할 수 있고요.

이자율이 좋던 시절에 하셨다면 훨씬 더 좋았겠지만, 지금 이자율에서도 돈이 그냥 잠자게 놔두느니 빼서 다른데 투자하는 것이 나쁘지 않다고 생각합니다.

좋은 의견 고맙습니다 진지하게 생각해보겠습니다