안녕하세요?
최근에 새로 짓고 있는 집을 사서 8~9월이 클로징인데 지금 살고 있는 3층 타운홈을 LLC를 설립해서 렌트를 주려고 생각 중입니다. 현제 집은 올 1월달에 다 페이오프된 집입니다. 나중에 이자율이 내려가면 이 집을 담보로 세번째 집도 사려고 생각 중이었는데 리얼터 분이 말씀하시길 투자집에선 홈 에쿼티를 못 빼서 쓴다고 하셔서 이게 맞는 말인가요? 전 NC삽니다. "사과"님이 올리신 글을 보니 집 한채는 LLC줘도 되고 안줘도 된다고 하셔서.... 제가 이해한 부분은
1. LLC자산과 개인자산 분리로 인해 소송이 들어갈 경우 유리.
2. 텍스 베넷핏: 연방정부 텍스 안냄, 모든 비용과 감각 상각후 텍스 냄 (이 부분은 LLC 아니어도 투자홈이면 텍스 보고 할때 해당되는 내용 아닌가요?)
3. 마적질에 유리,-비지니스 카드 만들기 쉬움( 그런데 최근 2년동안 지붕, 히타, 에어콘, 발코니, 냉장고, 식기 세척기, 세탁기, 건조기 등등 다 새것으로 바꾼 상태라 크게 수리비 안들어갈것 같음)
혹시 저처럼 페이오프된 집 한채로 LLC로 렌트주신분들의 소중한 경험 듣고 싶습니다. 좋은 점이든 힘든점이든 듣고 싶습니다. 아니면 그냥 집 하나 렌트는 LLC안하는게 나은가요?
앞으로 활발하게 부동산 렌탈 하실 계획이면 LLC를 고려하면 좋긴 한데, 1번에 언급된 것 처럼 세금과는 관련 없고 자산보호차원에서 도움이 되는거라고 보시면 좋아요.
2번에 관련해서는 무조건 연방택스 안 내는 건 아니에요. 렌트 받는 금액에서 관련 비용을 뺀 후 이게 minus수익으로 계산되면 연방택스가 $0가 되겠죠. 다만 paid off된 집은 interest expense가 공제 안될테니 최종계산 후 taxable income이 발생하면 오히려 세금을 더 내야 할 수도 있구요. Paid off된 집이라면 먼저 그걸 팔고 새 집을 다운페이정도만 하고 (나머지 금액은 또 다른 rental property 사거나 금융투자로 돌리거나) 새로 구입해서 렌트 내놓는 것이 더 유리할 가능성이 높아요. 기대하는 렌트 금액과 예상가능한 비용을 미리 계산해보고 결정하는 걸 추천하고, 특히 처음 하실 때는 감가상각 같은 걸 제대로 하기 위해 전문가의 조언을 받는 것도 좋을 거 같습니다.
투자집에서 홈 에퀴티 뺄 수 있습니다. 캐쉬아웃 리파이는 당연히 쉽게 가능하고, 투자집에 HELOC 은 해주는 곳 찾기가 쉽진 않지만 이것도 잘 찾아보면 가능 합니다.
그런데 집을 LLC 로 넣는 것은 거기서 론 받는게 개인 명의의 집일떄보다 이자율에서 손해보고 LTV도 개인소유집 만큼 좋지 않을 수 있어서 전체적으로 득보다 실이 클 가능성이 있습니다.
1. 굳이 분리해놓지 않아도 엄브렐라보험 등등 대비를 잘 해놓으면 괜찮다고 생각합니다 (엄브렐라 보험이 LLC 유지비용보다 쌉니다)
2. 모든 비용 상각 후 택스내는 건 LLC 아니어도 개인택스리턴의 스케줄E 안에서 마찬가지로 다 가능합니다 (그렇지만 이미 페이오프 된 집이면 이자비용이 안나가니까 상각할 비용이 얼마 없을거 같습니다)
3. LLC 가 있으면 비즈니스 카드 만드는데 유리하겠지만, LLC 비용 자체가 적지 않기 때문에 (매년 주정부에 내야 하는 LLC 등록비 - 이케 캘리포니아는 수백불입니다, 거기에 회계사에게 지불해야 할 LLC 택스보고 비용 - 개인택스보고 보다 많이 비쌉니다) 거기다 LLC 소유의 집은 개인 소유 집보다 보험료도 비싸고 거기서 캐쉬아웃 리파이라도 하면 이자율은 더 비싸지고 등등 때문에 전체적으로 이득이 되지 않을 가능성이 있습니다.
저는 집 여러개를 LLC 안하고 개인 명의로 그냥 놔둔채로 렌트 하고 있습니다 (집 몇개 정도로 아직은 LLC 가 필요한 상황은 아니라고 생각해서요)
집 한채일때 LLC는 별 의미가 없고 3~4채 이상일때부터 의미가 있다고 들었어요~ 저희도 렌트집 세 채 넘어가면서 LLC 쎗업했구요
소중한 답변들 모두 감사 드립니다. 남편에게 보여 줬네요.
묻어가는 질문입니다
집 하나를 렌트 주고 있는데
해당 시티에서 내년 부터는 반드시 비지니스 등록을 하라고 하네요
시티에서 정기적으로 인스펙션을 하려한답니다
1 sole proprietorship로 등록하고
2 지금과 같이 계속 터보택스로 개인으로 세금 신고 하면 되겠지요?
아마 비즈니스 등록을 하라는게 법인을 설립하라는 얘긴 아니고, 시티의 하우징 관련 부서에 임대업을 한다고 등록하고 비즈니스 택스를 내라는 얘기겠지요? 그냥 sole proprietorship 으로 해놓고 현재와 같이 개인으로 세금신고 하시면 될거 같은데, 시티에서 요구하는 게 구체적으로 뭔지를 잘 모르니 이게 맞는지 확신은 없습니다.
고맙습니다
소도시라서 돈이 궁한 모양입니다
별거 아닌데 신경쓰이네요
세금 더 걷으려는 거에요.
1. 등록비 명목으로 1년에 얼마 내야 합니다.
2. 매년 인스팩션 명목으로 얼마씩 fee를 내야 합니다.
저희 타운이 그러는데요.
저는 투페밀리를 소유하고 있는데, 인스펙션을 가구당 내라 하니, 이게 돈이 꽤 들어 가요.
그리고 저희 타운은 희안하게 rental 인스펙션 항목에 힛터가 제대로 작동 하는지가 들어 가는데, 이걸 인스펙션 하는데, licensed plumber + electrician 이 필요하니,
비용이 황당 합니다. 제대로 하면 황당한데, 뭐 주위에서 license plumber+ elect 있는 분 찾아서 받기는 하는데. 그래도 매년 몇백불 나가는게 억울 합니다.
그리고 투자용 집은 아무리 개인소유라 하더라도 이자율이 +1% 더 높고, 다운페이도 최소 25% 입니다.
여러가지로 좀 까다롭고 비용이 더 들게끔 해놨습니다.
페이오프는 했는데 여러모로 귀찮네요
한국적 마인드로 집은 유지하는게 좋은줄 알았는데 짐 입니다
집값대비 연수입이 2% 정도인데 매니지먼트 비용에 수리비용 보험 hoa 이제 비지니스 비욤까지
후회막급입니다
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