첫집 모기지 쇼핑 후기

안녕하세요. 최근에 모기지 쇼핑을 하고 첫집 구매 과정에 있는데요, 혹시나 저처럼 첫집 구매 생각하고 계신 분들께 도움이 될까 하고 제 경험담을 적어 봅니다.

집 오퍼 넣기 전에 최대한 공부했다고 생각했는데 모기지 쇼핑이라는게 생각보다 쉽지 않았습니다... 

일단 어려웠던 점이,

 

1. 오퍼 엑셉되고 5일안에 론하나를 정해야 됐던점 (동네마다 다르려나요?)
2. 처음에 Loan estimate을 달라고 했는데 은행들 마다 form이 다 달라서 비교가 힘들었던점
3. 그리고 생각보다 agent들이 연락이 잘 안되요... 잘되는 사람도 있는데 잘되다가도 몇시간에서 며칠씩 잠수타고 그러더라구요. 

 

-오퍼 넣기전

마일모아에서 배운 대로 Loan estimate(LE)를 받아볼 은행들을 여러개 골랐습니다.

저는 Wells Fargo, Chase, PNC, Rocket Mortgage, 로컬 은행 세군데, 이렇게 일곱 곳에 컨택해서 Pre-approval을 받아놨습니다 (작년 9월경).

이 중 로컬 은행 두군데는 제 리얼터 추천이었고, P2 직장 프로모션 으로 랜더 크레딧 주는데 두군데, 나머지는 메이저 은행들 입니다.

그런데 맘에 드는 집이 안나와서 결국 이때 받은 pre-approval letter들은 다 expire됐지만... LE 요청할때 프로세스가 짧아져서 좋았습니다.

 

-첫째날

오퍼 엑셉되고 전에 연락했던 에이전트들한테 아래 필요한 정보와 함께 LE 달라고 메일을 뿌렸습니다. 

 

Property Address: 
Type of Mortgage: i.e., conventional, ARM, VA, ...
Sale Price: $
Down Payment: $
Loan Amount: $
Closing date: 

Lock-in duration: i.e., 30 days, 45 days, ...

No Escrow if possible

No discount point

 

Additionally, I have a list of questions. Could you please provide them along with the Loan Estimate (LE)?
1) Prepayment Penalty: Could you please clarify if there is a prepayment penalty? If so, what are the rules, and how much is the penalty?
2) Extra Principal Payments: Am I allowed to make extra principal payments?
3) Rate Lock Fee: Is there a fee associated with locking in my interest rate?
4) Rate Lock Timing: When does the rate lock in—during the application process, upon approval, or at another stage?
5) Lower Rate Lock (repricing): If the interest rate drops before closing, can I lock in the lower rate?

 

아. 밑에 추가 정보는 Pre-approval 받을때 미리 알아보는게 더 좋았을거 같아요. 

 

-둘째날 

메일을 전날 밤에 보냈어서 다음날 몇군데서 연락이 왔습니다.

 

• 로컬1) 15년 고정, Interest rate 6.875%, 왠갖 Fee가 쭉 나열되있고 APR도 안보입니다. 처음에 이걸 받고 "이게 뭐지?" 싶었어요. Loan officer랑 얘기해봐도 집 구매한 경험이 없으니 각각 항목이 뭔지 감도 안잡히더라구요.
• 로컬2) 15년 고정, Interest rate 6.250%, form이 완전 다르고 fee항목도 다르고, APR이 6.716%입니다. APR이 왜이리 높나 싶었더니, point 1%를 넣어놨네요. 분명 빼달라고 했는데?
• 체이스) 15년 고정, Interest rate 6.750%, 역시 form, fee 다 다르고 APR 6.952%입니다.
• 로켓모기지) 30년 고정으로 LE를 보내줬습니다.

 

여기까지 받고 혼란이 옵니다. 제가 예상한 모기지 쇼핑은 간단히 APR 비교해서 좋은거 고르고, 카운터 오퍼하고 그런거였는데?....

웰스파고랑 로컬3은 오피서가 일 그만뒀답니다. PNC도 연락이 안되서 다른 에이전트와 얘기했는데 구두로 6.75%를 받았습니다.

평소 모니터링 하던 PNC 웹사이트 모기지 레잇에 비해 왜이리 높은가 물어봤더니, 제가 참조하던 이자율은 포인트1%산다는 가정하에 나오는 거랍니다.

15년 모기지 하면 5%후반대 받을수 있을줄 알았더니 6%후반 모기지를 받아야할 상황이 됐습니다....

 

이렇게 난감하던차에 웰스파고에서 다른 에이전트를 연결시켜 줍니다.

운이 좋게도 이분이 정말 친절하게 많이 알려줬습니다.

 

1. LE받을때 Official LE form으로 받으라고 합니다. (https://www.consumerfinance.gov/compliance/compliance-resources/mortgage-resources/tila-respa-integrated-disclosures/forms-samples/#loan-estimate-blank)
2. 그리고 거기서 은행에서 가져가는 Fee는 (A + B - Lender credit)이고, 다른 closing cost (i.e., title fee, tax, prepayment 등등) 는 loan 끼리 비교할때는 상관 없는 부분이니 일단 무시하랍니다.
3. 모기지 포인트와 이자율 관계가 linear 하지 않습니다. 예를들어, 포인트 0.25%를 사면 rate 0.25%가 떨어지는데, 포인트 0.5%를 사면 rate 0.5%가 떨어지는게 아니라 0.375%가 떨어집니다. 마찬가지로 포인트 1%를 사면 rate이 0.625%가 떨어집니다. 따라서 추후 refinance를 하더라도, 초반 0.25%정도 포인트는 고려해 볼만한것 같습니다.
4. 웰스파고는 loan application을 진행하는 시점 이전 24시간내 (business hour 기준?) 가장 낮은 이자율로 match 해준다고 합니다. 이때 rate lock-in을 안하면 마켓 상황에 따라 계속 바뀌구요.
5. Repricing은 이자율이 많이 내려가면 해볼수 있는데, 수수료가 loan amount의 0.375%이니 차라리 처음 lock할때 이돈으로 포인트 사는것도 나쁘지 않답니다. 

 

그리고 무엇보다 이자율을 6.25%를 줬습니다 (포인트 0.125%). 원래 은행마다 이렇게 이자율이 다른걸까요??

이때 왜 모기지 쇼핑을 해야하는지 알았습니다!

 

-셋째날

주말 동안 다른 은행들한테 official form으로 LE다시 보내달라고 연락해서 받아봅니다.

받아서 비교해보니 A+B가 은행들마다 큰 차이는 없고 이자율은 웰스파고가 더 좋으니, 이 시점에 웰스파고로 정하고 웰스파고랑 application을 진행합니다.

여기서 rate lock-in을 할까 고민했는데... 4월 8일 오전부터 미국 10년채 금리가 조금씩 떨어지기 시작하네요?

CPI가 10일날 발표되니 하루정도는 더 기다려봐도 될까 해서 lock-in하지 않고 기다리기로 합니다.

 

-넷째날

다행히 10년채 금리가 조금 더 떨어져서 rate이 조금 떨어집니다! 6.25% 에 포인트 -0.125% 혹은 6.0%에 포인트 +0.125%. 

리파이낸스를 3년안에 한다면 6.25%가 유리하다고 하는데, 큰 차이 안나서 6.0%로 정합니다.

 

혹시나 카운터 오퍼를 노리고 다른 은행들 rate을 다시 확인해봅니다.

로컬1, Rocket mortgage는 못맞춰 주겠다고 하고, 로컬2는 답장이 없습니다.

그런데 체이스에서 카운터 오퍼를 줍니다! 6.0% 포인트 0.0625%.

이제 고민할 시간이 많이 없어 rate lock-in을 합니다.

 

-다섯째날

CPI 발표날입니다. 

CPI가 낮게 나와서 rate이 더 떨어지면 웰스파고, CPI가 높으면 체이스로 정하기로 합니다.

결과는 모두 아시다시피 10년채 금리가 폭등합니다.... 

3년내 리파이낸스 생각하고 포인트를 안샀는데, 샀어야했나? 하는 후회를 잠깐 해봅니다.

 

-결론

첫 모기지 쇼핑이었는데, 이정도면 꽤나 선방한것 같습니다 (맞겠죠?...)

이전 마일모아글 보면 Rocket이나 다른 인터넷 모기지 업체에서 rate을 잘 받으셨던데 저 같은 경우는 메이저 은행들 rate이 훨씬 좋았습니다.

아 그리고 처음 오퍼 넣을때 closing 기간이 널널한게 좋을것 같아서 45일로 잡았는데, rate lock-in 기간이 길수록 fee가 많이 붙는다고 하네요?

최대한 30일 lock-in 할수 있게 closing date을 맞추는게 좋을것 같아요.

 

첫 집 구매하시는 모두들 좋은 rate 받아서 여행 많이 다니시길 바랍니다 :)