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안녕하세요. 최근에 모기지 쇼핑을 하고 첫집 구매 과정에 있는데요, 혹시나 저처럼 첫집 구매 생각하고 계신 분들께 도움이 될까 하고 제 경험담을 적어 봅니다.
집 오퍼 넣기 전에 최대한 공부했다고 생각했는데 모기지 쇼핑이라는게 생각보다 쉽지 않았습니다...
일단 어려웠던 점이,
- 오퍼 엑셉되고 5일안에 론하나를 정해야 됐던점 (동네마다 다르려나요?)
- 처음에 Loan estimate을 달라고 했는데 은행들 마다 form이 다 달라서 비교가 힘들었던점
- 그리고 생각보다 agent들이 연락이 잘 안되요... 잘되는 사람도 있는데 잘되다가도 몇시간에서 며칠씩 잠수타고 그러더라구요.
-오퍼 넣기전
마일모아에서 배운 대로 Loan estimate(LE)를 받아볼 은행들을 여러개 골랐습니다.
저는 Wells Fargo, Chase, PNC, Rocket Mortgage, 로컬 은행 세군데, 이렇게 일곱 곳에 컨택해서 Pre-approval을 받아놨습니다 (작년 9월경).
이 중 로컬 은행 두군데는 제 리얼터 추천이었고, P2 직장 프로모션 으로 랜더 크레딧 주는데 두군데, 나머지는 메이저 은행들 입니다.
그런데 맘에 드는 집이 안나와서 결국 이때 받은 pre-approval letter들은 다 expire됐지만... LE 요청할때 프로세스가 짧아져서 좋았습니다.
-첫째날
오퍼 엑셉되고 전에 연락했던 에이전트들한테 아래 필요한 정보와 함께 LE 달라고 메일을 뿌렸습니다.
Property Address:
Type of Mortgage: i.e., conventional, ARM, VA, ...
Sale Price: $
Down Payment: $
Loan Amount: $
Closing date:
Lock-in duration: i.e., 30 days, 45 days, ...
No Escrow if possible
No discount point
Additionally, I have a list of questions. Could you please provide them along with the Loan Estimate (LE)?
1) Prepayment Penalty: Could you please clarify if there is a prepayment penalty? If so, what are the rules, and how much is the penalty?
2) Extra Principal Payments: Am I allowed to make extra principal payments?
3) Rate Lock Fee: Is there a fee associated with locking in my interest rate?
4) Rate Lock Timing: When does the rate lock in—during the application process, upon approval, or at another stage?
5) Lower Rate Lock (repricing): If the interest rate drops before closing, can I lock in the lower rate?
아. 밑에 추가 정보는 Pre-approval 받을때 미리 알아보는게 더 좋았을거 같아요.
-둘째날
메일을 전날 밤에 보냈어서 다음날 몇군데서 연락이 왔습니다.
- 로컬1) 15년 고정, Interest rate 6.875%, 왠갖 Fee가 쭉 나열되있고 APR도 안보입니다. 처음에 이걸 받고 "이게 뭐지?" 싶었어요. Loan officer랑 얘기해봐도 집 구매한 경험이 없으니 각각 항목이 뭔지 감도 안잡히더라구요.
- 로컬2) 15년 고정, Interest rate 6.250%, form이 완전 다르고 fee항목도 다르고, APR이 6.716%입니다. APR이 왜이리 높나 싶었더니, point 1%를 넣어놨네요. 분명 빼달라고 했는데?
- 체이스) 15년 고정, Interest rate 6.750%, 역시 form, fee 다 다르고 APR 6.952%입니다.
- 로켓모기지) 30년 고정으로 LE를 보내줬습니다.
여기까지 받고 혼란이 옵니다. 제가 예상한 모기지 쇼핑은 간단히 APR 비교해서 좋은거 고르고, 카운터 오퍼하고 그런거였는데?....
웰스파고랑 로컬3은 오피서가 일 그만뒀답니다. PNC도 연락이 안되서 다른 에이전트와 얘기했는데 구두로 6.75%를 받았습니다.
평소 모니터링 하던 PNC 웹사이트 모기지 레잇에 비해 왜이리 높은가 물어봤더니, 제가 참조하던 이자율은 포인트1%산다는 가정하에 나오는 거랍니다.
15년 모기지 하면 5%후반대 받을수 있을줄 알았더니 6%후반 모기지를 받아야할 상황이 됐습니다....
이렇게 난감하던차에 웰스파고에서 다른 에이전트를 연결시켜 줍니다.
운이 좋게도 이분이 정말 친절하게 많이 알려줬습니다.
- LE받을때 Official LE form으로 받으라고 합니다. (https://www.consumerfinance.gov/compliance/compliance-resources/mortgage-resources/tila-respa-integrated-disclosures/forms-samples/#loan-estimate-blank)
- 그리고 거기서 은행에서 가져가는 Fee는 (A + B - Lender credit)이고, 다른 closing cost (i.e., title fee, tax, prepayment 등등) 는 loan 끼리 비교할때는 상관 없는 부분이니 일단 무시하랍니다.
- 모기지 포인트와 이자율 관계가 linear 하지 않습니다. 예를들어, 포인트 0.25%를 사면 rate 0.25%가 떨어지는데, 포인트 0.5%를 사면 rate 0.5%가 떨어지는게 아니라 0.375%가 떨어집니다. 마찬가지로 포인트 1%를 사면 rate이 0.625%가 떨어집니다. 따라서 추후 refinance를 하더라도, 초반 0.25%정도 포인트는 고려해 볼만한것 같습니다.
- 웰스파고는 loan application을 진행하는 시점 이전 24시간내 (business hour 기준?) 가장 낮은 이자율로 match 해준다고 합니다. 이때 rate lock-in을 안하면 마켓 상황에 따라 계속 바뀌구요.
- Repricing은 이자율이 많이 내려가면 해볼수 있는데, 수수료가 loan amount의 0.375%이니 차라리 처음 lock할때 이돈으로 포인트 사는것도 나쁘지 않답니다.
그리고 무엇보다 이자율을 6.25%를 줬습니다 (포인트 0.125%). 원래 은행마다 이렇게 이자율이 다른걸까요??
이때 왜 모기지 쇼핑을 해야하는지 알았습니다!
-셋째날
주말 동안 다른 은행들한테 official form으로 LE다시 보내달라고 연락해서 받아봅니다.
받아서 비교해보니 A+B가 은행들마다 큰 차이는 없고 이자율은 웰스파고가 더 좋으니, 이 시점에 웰스파고로 정하고 웰스파고랑 application을 진행합니다.
여기서 rate lock-in을 할까 고민했는데... 4월 8일 오전부터 미국 10년채 금리가 조금씩 떨어지기 시작하네요?
CPI가 10일날 발표되니 하루정도는 더 기다려봐도 될까 해서 lock-in하지 않고 기다리기로 합니다.
-넷째날
다행히 10년채 금리가 조금 더 떨어져서 rate이 조금 떨어집니다! 6.25% 에 포인트 -0.125% 혹은 6.0%에 포인트 +0.125%.
리파이낸스를 3년안에 한다면 6.25%가 유리하다고 하는데, 큰 차이 안나서 6.0%로 정합니다.
혹시나 카운터 오퍼를 노리고 다른 은행들 rate을 다시 확인해봅니다.
로컬1, Rocket mortgage는 못맞춰 주겠다고 하고, 로컬2는 답장이 없습니다.
그런데 체이스에서 카운터 오퍼를 줍니다! 6.0% 포인트 0.0625%.
이제 고민할 시간이 많이 없어 rate lock-in을 합니다.
-다섯째날
CPI 발표날입니다.
CPI가 낮게 나와서 rate이 더 떨어지면 웰스파고, CPI가 높으면 체이스로 정하기로 합니다.
결과는 모두 아시다시피 10년채 금리가 폭등합니다....
3년내 리파이낸스 생각하고 포인트를 안샀는데, 샀어야했나? 하는 후회를 잠깐 해봅니다.
-결론
첫 모기지 쇼핑이었는데, 이정도면 꽤나 선방한것 같습니다 (맞겠죠?...)
이전 마일모아글 보면 Rocket이나 다른 인터넷 모기지 업체에서 rate을 잘 받으셨던데 저 같은 경우는 메이저 은행들 rate이 훨씬 좋았습니다.
아 그리고 처음 오퍼 넣을때 closing 기간이 널널한게 좋을것 같아서 45일로 잡았는데, rate lock-in 기간이 길수록 fee가 많이 붙는다고 하네요?
최대한 30일 lock-in 할수 있게 closing date을 맞추는게 좋을것 같아요.
첫 집 구매하시는 모두들 좋은 rate 받아서 여행 많이 다니시길 바랍니다 :)
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29 댓글
아이노스;
2024-04-18 04:04:06
상세한 정보 감사합니다. 지금 집보는중인데, 모기지 구할때 큰도움이 될것 같습니다.
Alcaraz
2024-04-18 07:55:24
좋은집 구하시길 바랍니다! 저희는 집구하는게 제일 어려웠어요
놓치지않을거예요
2024-04-18 06:40:15
저도 첫집 장만 준비중인데 모기지 쇼핑 후기 감사합니다. 전 체이스에서 하드풀로 pre-approval만 받았네요. 혹시 지역이 어느 동네인지 알려주실수 있을까요?
Alcaraz
2024-04-18 07:52:27
미시간입니다. 가능하면 다른 은행들에서도 pre-approval 미리 받아 보세요. 오퍼 막상 엑셉되면 정신이 하나도 없어요 ㅎㅎ
아참. 체이스는 론 어플리케이션 진행한다고 하면 500불 계약금으로 받는데 이게 카드 결제 가능합니다 (수수료 없음). 인스펙션도 끝나자마자 그자리에서 돈받더군요. 카드줬더니 말도 없이 수수료로 5%를....
놓치지않을거예요
2024-04-18 14:53:43
답변 감사합니다. 혹시 pre-approval 받을때 conditional approval까지 받아놔야 할까요? 체이스에서 conditional approval 단계인데 다른 은행에서도 비슷하게 conditinal approval 까지 진행해야 될까요?
Alcaraz
2024-04-18 15:11:04
아니오. 저도 conditional approval(?) 인가는 두세군데 받았는데 별 필요 없더라구요. 지금은 pre-approval letter 한개만 있어도 충분합니다. 그래도 대부분 하드풀 체크까지는 진행했는데요, 짧은 기간에 여러번 체크하는건 한번으로 카운트 되니까요.
놓치지않을거예요
2024-04-18 15:20:13
답변 감사합니다. 다른 은행들도 연락해야겠네요.
띵가
2024-04-18 09:27:34
혹시 체이스랑 웰스파고랑 비슷하거나 같으면 웰스파고 추천합니다! 빌트로 모기지 내시면 꽤 포인트가 적립되실꺼에요
Alcaraz
2024-04-18 10:20:17
맞아요! 저도 그래서 웰스파고했으면 좋겠다고 생각했는데, 아쉽게도 이자율이 막판에 뛰는 바람에... ㅠ 사실 넷째날에 웰스파고랑 막판 딜을 하려고 했는데 퇴근했더라구요.
체이스도 빌트로 모기지 페이 된다는 레딧글 보고 빌트 한번 열어서 시도해 보려고 합니다. 되면 좋겠네요
https://www.reddit.com/r/CreditCards/comments/1b8b9ox/bilt_credit_card_for_mortgages/
우리동네ml대장
2024-04-18 10:06:08
전략도 좋았고, 운도 받쳐줘서 결론적으로 rate 너무 잘 받으신 것 같습니다.
그리고 0.25% 포인트 사서 0.25%p rate낮춰준다면 무조건 go 해야죠.
해당 론 1년만 들고 있어도 본전이니깐요.
집 구매 축하드립니다!
Alcaraz
2024-04-18 10:26:32
감사합니다! 정말 운이 좋았다고 생각해요. 최근에 카드로 세금 내는 바람에 크레딧 스코어도 740까지 떨어져서 레잇 낮게 못받을줄 알았는데 다행히 잘 받았습니다.
세머이
2024-04-18 10:20:01
좋은 글 감사합니다! 저도 딱 모기지 쇼핑 기간이어서 특히 더 많이 도움 되네요! 마지막에 WF랑 체이스 사이에서 6.25% 보다 더 낮아질수 있는지 비교하실때는 APR을 가지고 비교하신게 맞나요? 메이저 은행 간에도 A section (origination fee)가 어느정도 차이나서, 그냥 interest rate을 낮춰줄 수 있다하더라도 A section fee 때문에 이게 더 나은게 맞는건지 헷갈리게 되더라고요..
Alcaraz
2024-04-18 10:34:38
저는 Official LE로 받아서 엑셀로 A항목 B항목 정리해서 비교했는데요, 체이스가 포인트 제외한 A+B가 40불비쌌는데 포인트 0.125%로 몇백불이 왔다갔다하다보니 APR도 체이스가 낮더라구요. 체이스, WF 각각 6.207%, 6.255%였습니다.
크리스피
2024-04-18 11:07:15
상세한 설명 정말 감사합니다~
올해 겨울정도에만 집을 장만하려고 생각중이고, 모기지 rate만 monitoring 하고 있었는데요,
아래 용어 관련해서 한번더 설명 부탁드려도 될까요?
모기지 포인트, rate(이자율), APR
Alcaraz
2024-04-18 11:27:34
집사려고 하면 새로운 용어들이 정말 많지요!
모기지 포인트는 은덕님 설명이 좋은것 같습니다: https://www.eunduk.com/bbs/?vid=567
이자율은 빌린 돈에 대해서 이자가 얼마나 붙는지에 대한건데, 간단한 대출을 예를 들면 10만불 빌렸을때 6%이자면 1년후에 10만6천불을 갚아야 하는거지요.
APR은 돈 빌릴때 드는 수수료 까지 포함해서 총 비용이 얼마인지 감안해서, 실질적인 이자를 계산한 건데요, 위 계산에서 Fee가 1000불이 붙었다면 총 10만7천을 갚아야 하는거니 APR은 대략 7%정도 입니다.
크리스피
2024-04-18 16:11:00
이해가 잘 되었습니다. 정말 감사합니다!!!
강풍호
2024-04-18 12:25:17
요즘에 6프로라니 완전 대단하십니다요~ 6프로가 저렴하게 느껴지다니요@.@
Alcaraz
2024-04-18 13:51:23
그러니까요... 2% 3% 가진 친구들 보면 부럽네요. 인플레이션이 얼른 잡혀서 레잇이 좀 내려가면 좋겠습니다
로얄블루
2024-04-18 15:16:57
정보 나눠주셔서 감사합니다. 어제 오퍼가 어셉 되고나서, 열심히 모기지 쇼핑 중입니다.. 만만치 않네요..
혹시 당시 웰스파고 담당자 쪽지로 알려주실 수 있으실까요? 감사합니다.
Alcaraz
2024-04-18 15:37:00
오퍼 엑셉 축하드립니다! 좋은 rate 받으시길 바랍니다
로얄블루
2024-04-18 15:48:45
감사합니다 ㅎㅎ
눈덮인이리마을
2024-04-18 16:18:37
테니스팬이신가요? 아이디가 ㅋㅋ 좋은 테니스장이 새 집 근처에 있기를.
Alcaraz
2024-04-18 16:29:08
아시는군요! 하지만 요새 대세는 야닉시너죠 ㅋㅋ 드디어 테니스 센터 있는 동네로 갑니다. 겨울에도 칠수 있게됐어요 ㅎㅎ
눈덮인이리마을
2024-04-18 18:51:14
아.. 완전 진심으로 축하드립니다. 움하하... 글쵸 요즘 대세는 야닉 시너. 조만간 닉네임 수정하시나요? ㅋㅋ
Alcaraz
2024-04-18 19:34:25
그랜드 슬램 세개 더 따면 바꾸는걸로 하겠습니다 ㅋㅋ
노보기
2024-04-18 19:18:35
정말 유용한 정보네요. 스크랩합니다! 그리고 축하해요.
한참 집 쇼핑을 하다가 원하는 동네에 매물이 너무 나오질 않아 이젠 포기하고 있는 상태에요. 어디 한 집 나왔다 하면 줄서서 기다리는건 기본이더라구요. 핫한 마켓 좀 잠잠해지기를 바라며 현금은 꿍쳐둘랍니다 ㅎ
Alcaraz
2024-04-18 19:39:59
감사합니다! 요새 집이 너무 안나오네요. 셀러들이 바이어 에이전트 피 없어질때까지 기다리는 걸까요?
spiez
2024-04-19 18:53:41
저도 지금 집을 알아보고 있는데 큰 도움이 됩니다. 스크랩 해 두고 자주 볼 거 같습니다.
혹시 pre-approval 받을 때 fee 를 요구한 곳이 있었나요? 저는 리얼터가 소개해준 로컬 랜더에게 프리어프로발을 받았었는데요.
한 달 정도 지나서 익스파이어가 되었는지, 다시 받아야 한다고 하는데, 이번에는 90-120일 사용할 수 있는 프리 어프로발을 받으라면서 $70 비용이 든다더군요.
이전에 집 구매할 때도 프리어프로벌 할 때 돈을 낸 적이 없었는데.... 이런 경우도 있는지 궁금하네요.
아! 그리고 프리어프루벌 요청할 때 온라인으로 하셨나요? 아님 전화로 다 하셨나요? rockect mortgage 온라인으로 진행해봤는데, 결국 전화를 하라고 하더라고요.
Alcaraz
2024-04-19 19:18:08
도움이 되셨다니 다행입니다!
대부분 pre-approval letter가 수수료 없이 3개월은 쓸수 있을텐데요? 아마 제 생각엔 지금 가지고 계신 레터는 소프트풀만 한게 아닌가 합니다.
Credit report (하드풀) 받는데 $70정도 드는데, 제가 컨택했던 모든 은행들은 실제 론을 받으면 클로징 코스트에서 charge한다고 했었고, 저는 Pre-approval 단계에서 돈을 낸적은 없었어요.
나중에 클로징할때 내면 안되나 물어보시고, 안된다고 한다면 미안한데 다른 은행에서 pre-approval 받고 진행하다가, 오퍼 엑셉되면 또 연락 주겠다고 하면 될것 같습니다.
리얼터가 소개해준 로컬 은행은 처음부터 전화로 했고, 다른 은행은 시작은 온라인으로 했는데, 결국 다 전화했어요.
론 진행하면서 어플리케이션을 보니, 오피서가 인터뷰를 어떻게 했는지를 명시하는 칸이 있었는데 (화상, 전화, 방문 등등), 최소한 전화로 통화는 해야하는게 은행들 policy가 아닐까 합니다.