[사과의 부동산 이야기] 단기렌탈 (Short term rental, STR) 세금이야기

최근 세금보고를 마치고 한숨 돌린후, 바쁜일이 없는 조금은 한가한날에, 새로이 다음해 단기렌탈의 세금에 대해 준비하며, 세금에 대한 글을 써보고자 한다.

(세금 전문가들이 보시기에 미흡한점은 알려주시면, 보완을 해나갈 것입니다. 혼내지 마시고, 부드럽게 잘 지도하고 도와주세요 ^^)

 

투자부동산의 장점중 하나는 자산상승과 더불어 세금 혜택이다.

세금에서 디덕션이 매우 적은 W2 인컴의 유리지갑일때는 느끼지 못하는 많은 세금혜택을 투자부동산과 비지니스에는 디덕션으로 받을수가 있다. 

지금까지 살아오며, 공부해서 가장 가성비가 좋았던 공부는 세금공부과 부동산 공부인것 같다. 

몇년의 부동산 투자수익을 세금보고하며 가장 놀란것은, W2 인컴에서 받지못하는 방대한 디덕션이었다.

알면 알수록, 배우면 배울수록 요리조리 IRS가 원하는 항목으로 카테고리를 잘 분류하고 기록을 잘 남기면 많은 절세를 할수 있다. 

 

일단, 전체 비지니스 택스보고나 부동산 전반의 택스보고에 대해서 이자리에서 다 이야기 하긴 힘들고,

최근 섿업하는 단기렌탈의 세금 Tax Write Off (Deduction) 장점에 대한 이야기를 간략하게 정리해보고자 한다. 

 

아래 1-9 항목득을 장기렌탈에도 비지니스에도 사용되는 일반적인 항목이라면,  10번의 액티브 로스에 대해 W2인컴을 상쇄하는 부분은 특이한 숏텀렌탈 룹홀이 될수 있겠다. 

 

1. Depreciation (감가상각) : 집건물

레지던셜 집을 살때 보면, 집가격에는 땅값과 건물값이 포함되어있다. Property tax 고지서에 보면 땅에대한 Land value가 나오는데, 거기서 산 가격에서 땅값은 빼고, 건물밸류를 27.5년으로 나누어서 매년 감가상각을 할수있다. (커머셜 부동산은 39년 감가상각)

예를 들면, 30만불에 집을 샀는데, 땅값이 2만5천불이 잡혀있다면, 집가격이 27만 5천불이고, 이를 27.5년으로 나누면 매년 만불씩 디덕션을 받을수가 있다. 

이 감가상각은 실로 엄청나서, 왠만한 캐시플로우가 나지 않는한, 투자부동산의 수익은 대부분 감가상각으로 상쇄가되어, 최종 인컴택스의 포션을 줄이게 된다. 

 

2. Bonus Depreciation (보너스 감가상각): 가구, 어플라이언스, 서플라이, 랜스케이핑, 리모델링 수리비용

숏텀렌탈에 초기에 사용되는 가구, 가전, 집수리, 조명, 플러밍, 랜스케이핑 (펜스, 사이드웍, 덱, 조경), 부엌 (캐비넷, 카운터탑, 플러밍, 포셋), 화장실, 플로어링, 카펫, 오피스 가구및 오피스 용품들, 핫텁  등등의 초기 1년 안의 세팅비용 및 수리비용들을 당해 비용인 Repair & Maintenance에 넣지말고, Cap Ex 또는 Startup 카테고리에 넣어 초기 세팅 비용을 처리하면, 5년에서 15년에 따라 매년 감가상각을 받을수가 있다고 합니다. 

 

소모품에 해당하는 가구, 가전들은 5년의 감가상각을 받는데, 년도에 따라 80%, 60%, 40%, 20%, 이렇게 5년간 계속 받을수가 있다. 플러밍이나 바닥 전기조명 들은 좀더 긴 기간의 감가상각 룰이 있다. 

여기에 포인트가 되는 용어들은 Cost segragation과 Accelerated depreciation 이라고 하는데, 한 한번의 일회성 감가상각보다 몇년에 걸쳐 계속 감가상각을 하므로, 최종적으로 더 많은 감가상각의 결과를 가지게 된다.    (이부분에서, 정정합니다. 원래 코스트 100% 만큼만의 감가상각을 받는다고 합니다. 전체 총 감가상각 금액에 대해서 더 공부해서 정확하게 보강하겠습니다.)

 

해서, 숏텀렌털 초기에 지출하는 가구, 어플라이언스, 조명, 수리, 벽돌, 하드웨어, 도어락, 서베일런스 카메라, 기타등등 집에 부착되고 사용되는 대부분의 비용들의 영수증을 차곡차곡 모아 종류별로 분류하여 정리해 놓고, cost segreation을 해서,  다음해 1월이 되면 회계사님에게 드려 잘 택스보고를 해야하겠다. 

나는 덱과 핫텁, 가제보, 벽돌과 돌로 파이어핏을 추가했고, 야외조명, 내부조명, 부엌 캐비넷과 카운터탑등을 추가, 그리고 어플라이언스는 스마트티비, 세탁기 건조기, 전자렌지, 전기스토브, 스몰어플라이언스(에어프라이, 커피머신, 인스탄트팟, 쿠쿠밥솥, 전기히터), 그리고 가구는 침대,소파,의자, 패티오, 야외의자,  그외에 스타트업 서플라이로는 그릇, 베딩, 수건, 펫서플라이, 등등 아주 소소한것들까지 잘 구분해 놓았다. 다 하고나니 몇만불이 훌쩍 넘어버렸다. 

 

여기에 주의할점은 세컨홈으로 사용되어 본인이 사용한 기간은 비율로 계산하고 제외되니 주의하기 바란다. 숏텀렌탈에서 365일 캘린더 오픈하고 공실이 난것과 블락을 해서 내가 가족들과 사용한 기간은 분명 다르니, 명심하기 바란다.  (나의 경우는 메인 캐빈 하나는 365일 캘린더 오픈하고, 작은 새끼캐빈은 우리 가족들이 사용하는지라, 이부분은 사진으로 설명을 할수 있을듯 하다.)

 

이부분에 책을 보고 밑줄쳐가며 공부하고 있는데, 보너스 디프리시에이션과 코스트세그리게이션을 잘 공부해 놓고 첫해 세금보고를 잘 처리하는게 무지 중요할듯 싶다.

* 아래 추가 179 디덕션

 

Cost Segregation

집을 살때 집가격에서 감가상각에서, 가구 전기 에어컨 가전 등을 cost segregation을 하여, 집가격의 일부를 부동산을 동산으로 전환하여, 감가상각을 단기에 빠르게 하는 방법이다. (Accelerated depreciation).

이부분은 차라리 세무 법률 전문가이신 좐청님의 234강, 강의를 링크하는게 낫겟다.  (이렇게 링크를 달아도 되는지 모르겠습니다. 문제가되면 알려주세요)

(Cost Segregation, Bonus Depreciation 두가지에 대한 기본개념잡기에 제일 좋은것 같습니다. )

구입하고, 초기에 감가상각을 조절할수 있다면, 그리고, 그것을 액티브 인컴과의 상계를 위해 현명하게 사용하여 절세를 하고, 일정 기간에 많이 털어낸다면 절세에 크게 활용할수 있다고 합니다. 필요하신분들은 전문가와 상담하시길. 저역시 이부분은 내년 세금보고에 회계사님의 의견에 따라야 할것이니까요.

 

3. Cleaning, Maintenance & Repair

숏텀렌탈의 가장 중요한 청소비, 눈치우고 봄가을 야드 치우는 클리닝, 페스트컨트롤, 집수리 등의 비용은 당연히 100% 당해 Repair & Maintennace 항목으로 비용처리가 된다. 

 

4. Advertising & Marketing

아이들 (자녀들)과 함께하며 SNS 인스타그램 홍보와 페이스북 유툽 홍보 등을 맡기고, 시간당 얼마나 일했나 기록하고 지불한 금액을 비용처리 하였다.

리스팅에 올린 사진과 드론사진을 찍게하여 또한 아이들의 시간당 일한 기록들을 정리하여, 비지니스 비용에서 일당을 지급하였다. 

전문 스테이징 전문가, 포토그래퍼와 유투버에게 문의하여 지불하였다면 그대로 비용처리하면 된다.

 

5. PITI에서 이자, 택스, 보험

몰게지에서 원금을 뺀 이자, 보험료, 프라퍼티 택스는 당연 100% 매년 비용처리 된다.  이자는 몰게지 은행에서 매년 1098로 지불한 금액을 알려주니 그대로 보고하면 된다.

 

6. 홈오피스 

이부분은 오딧을 잘 걸리는 부분이라 하여 매우 조심하는데, 직점 매니징 하는 분들은 사는 집에 공간을 분리하여, 스퀘어핏당 계산하여 집의 몰게지이자, 택스, 보험, 유틸리티 등의 비용들을 비율에따라 홈오피스 처리하면 할수있다. 나는 오딧에 잘걸린다 하여 이부분은 굳이 넣지 않았다. 다른 부분과 감가상각으로도 이미 충분하게 디덕션이 차고 넘치기 때문이었다. 

 

7. Commissions & fees

에어비앤비에 내는 수수료, 메시지와 가격 관리앱에 내는 섭스크립션, 캐빈에 제공하는 넷플릭스, HOA, 기타 은행수수료 그리고, 비지니스 카드로 내는 크레딧카드의 연회비를 이부분에 처리하였다 

 

8. Professional service

클로징할때 변호사비, 어프레이절비, 타이틀비용, 세무보고 회계사 비용, 이빅션 변호사 비용 등등 비용처리

(클로징 비용은 cost basis에 처리하여 감가상각을 하는게 맞다는 도코님의 댓글)

 

9. Travel & Transportation Expense

나의 집에서 캐빈까지의 거리에 스탠다드 마일리지 2024년 $0.68/mile을 곱하면, 스탠다드 디덕션 비용이 나온다. 나의 경우는 318마일 편도인데, $213불이 디덕션되고 왕복 1회 방문에 $426이 디덕션 된다. 클로징후 거의 매주 주말을 가서 보내고 있으니, 마일리지 디덕션이 상당하다. 

캐빈에서 홈디포에 간경우, 구매 픽업 날짜와 연동되니, 그 마일리지도 넣을수 있다. 캘린더나 로그북에 잘 기록해두면 된다. 

나는 Stessa라는 전화기 앱 프로그램으로 매번 기록하고 있다. 

집을 구입하기 전에 방문기록, 호텔, 식사 등 비용을 모두 비용처리 할수 있다.  구입부터 인스펙션, 클로징까지의 방문 기록을 잘 적고, travel expense를 엑셀에서 작성해두면 편리하다. 비지니스 비용처리는 무엇이던 기록이 가장 중요하다. 

만약 비지니스 LLC로 차량을 구입한경우, 본인 개인사용과 비지니스 사용의 비율을 두고 비용처리하기 바란다. 100% 비니지스에만 사용되는 차량이란 없을수 있기 때문에, 개인의 사용이 있다면 10%에서 20%정도는 여유있게 줄여서 비지니스 차량 디덕션을 하기바란다. 

 

10. Rental Losses (Short term rental tax loophole)

이렇게 위에 항목대로 카테고리별로 비용을 처리하고 나서, 마이너스 즉 렌탈 로스가 생성되면, 이부분을 개인의 세금보고와 합쳐질때 숏텀렌탈에서는 매우 중요한 포인트가 있다. 택스에서 passive income은 passive로 디덕션되고, active income은 active loss 로 디덕션된다.

해서, 멀티홈이나 장기 롱텀 미드텀 렌탈의 감가상각한 마이너스 렌탈로스는 전체 세금보고에서 패시브끼리만 계산되고, 남은 로스는 다음회로 넘기게된다. 

$25,000 offset

 

하지만, IRS 에서는 단기렌탈은 Active participation으로 규정하고 있다. 일정하고 상당한 시간을 액티브하게 렌탈 관리에 참여하게되는 숏텀렌탈은 대부분의 케이스에서 QBI 로 인정을 받고 있다. 이러한 것을 QBI (qualified business income)이라고 하여 일정부분 active income에서 로스를 상쇄하도록 하고있다.

부동산 투자에서 QBI 는 보통의 경우, 250 시간 이상의 렌탈 프라퍼티 관리에 시간을 사용하거나, 라이센스가 있는 리얼에스테잇 에이전트 들에게 해당하고 W2인컴을 가진 풀타임 직장인의 신청은 보통 해당이 되지 않는다. 

하지만, 숏텀렌탈의 경우는 많이 다르다. 이부분이 숏텀렌탈의 룹홀이라고 불리는 부분인데, 관리에 적극 참여가고 메시지 대응, 클리닝, 집관리 및 비앤비의 식사를 주거나 리모트 관리를 한 경우도 단기렌탈에서 QBI가 인정이 된다고 한다. 

QBI 인정을 요하는 기준에서 보면, 

• The owner must maintain separate books and records to reflect income and expenses for each rental property.
• The owner logs at least 250 hours of rental services performed per year. These services could be performed by the owner personally or by contractors. If the rental real estate enterprise has been in operation for 5 or more years, the 250+ hours of services must have been performed in at least three of the past five years.
• The taxpayer maintains contemporaneous records, including time reports, logs, or similar documents, regarding the following:
  • Hours of all services performed
  • Description of all services performed
  • Dates on which services were performed
  • Who performed the services

 

롱텀렌탈에서는 유닛수가 어지간히 많아야 인정되는 QBI 가 에어비앤비 숏텀렌탈에서는  많은 메시지와 고객응대, 청소 단기로 하는 여러가지 활동들이 많아 QBI가 인정이 된다. 하지만 QBI도 MAGI 택스 인컴 레인지에따라 상한선이 있다. 

(**Deduction for Taxable Income Up to $182,100 ($364,200 if Married) For 2023, the threshold is taxable income up to $364,200 if married filing jointly, or up to $182,100 if single. If your income is within this threshold, your pass-through deduction is equal to 20% of your qualified business income (QBI)., SSTB (specified service trade or business) is a classification given to certain service businesses. If your business provides a service rather than a product, the business likely classifies as a SSTB.  This is important because being an SSTB reduces or eliminates the 20% Qualified Business Income (QBI) deduction at higher income levels.)

 

만약 액티브 인컴인 샐러리 W2와 인베스트먼트 인컴이 있는 세금보고와 숏텀렌탈을 하는 배우자 또는 본인의 세금보고를 같이 할 경우, 조인트 세금보고에서 택서블 인컴 $364,200불 이하, 싱글일경우 $182,100 이하일경우, 20%까지 숏텀렌탈의 액티브 로스를 W2인컴의 디덕션으로 상쇄할수 있다는 말이된다. 다만 리밋 금액을 초과하는 고소득자의 연봉 AGI 는 제외된다. 

이것을 흔히, Short term rental tax loophole이라고 부른다. 

깊이 들어가면 복잡한것이 많은데 C-corp에서 얻은 인컴은 또 QBI가 안된다고 하고...

 

암튼 나의 경우는 W2인컴의 택스를 상쇄하는데 숏텀렌탈이 해당되는 경우라, 숏텀렌탈에 대한 QBI 이부분은 매우 큰도움이 될것 같다. 

이부분에 많은 고소득 샐러리맨들이 귀가 솔깃 팔랑 하실듯 하다. 실제로, 고소득 연봉 전문직들은 숏텀렌탈이 택스플래닝에 큰도움이 된다고 들었고, 주변 의사 변호사 친구들도 이소식을 듣고 어디 베케이션 홈 하나씩은 많이들 가지고 있다. 

많은 케이스가 있으니 참고하기 바란다. (https://turno.com/str-tax-loophole/)

 

11. Supplies

Tax write off 항목에 있어서, 롱텀 부동산은 아마존이나 홈디포등에서 구입하는 집수리 materials나, 기껏해야 컴퓨터 오피스 용품들을 택스 비용처리를 할수 있었다. 

하지만 숏텀 렌탈을 하다보니, 택스 비용처리 항목이 확 늘어났다. 에어비앤비에 공급하는 어메니티들은 베딩, 수건, 샴푸린스, 세제들, 키친타올, 화장지, 커피, 초콜렛과 스모어, 와인, 카드, 개사료, 펫서플라이, 물 등 항목이 많다. 영수증은 물론 매번 사진찍고, 온라인 주문들은 영수증 조차도 다 기록이 남아서 편리하다. 로컬 리커샾에서 와인을 살때는 웰컴 드링크용 와인을 정확하게 영수증 처리하고 있다. 그러다보니, 택스의 비용처리가 훨신 방대해졌다. 특히 와인부분은 우리가 너무 좋아하는 부분이다. 

캐빈으로 사가서 공급하는 웰컴와인은 반은 이미 우리가 일하러 가서 다 마셔버리고 있다. ^^ (IRS에서 손님용 와인을 왜 주인이 마셨냐고 따지지는 않을것이다. )

 

 

* 세금보고

개인이 보고할경우 인베스트 하우스를 Schedule C에서 집집마다 항목을 나누어 보고하고, LLC로 할경우, 패스 쓰루로 schedule E 또는 파트너일경우 LLC 마다의 세금레포트에서 투자비율에 따라 K-1으로 나뉜후 스케줄 E에서 다시 합산하게 된다. 

엘엘씨를 설립해 세금보고 하는경우는 매년 3월 15일까지 비지니스 택스보고를 잊지말고 하시라. 개인 세금보고 하던때와 같이 4월 15일까지라고 생각했다 부랴부랴 익스텐션을 내기 일쑤이다. 

 

**택스관리의 팁

1. 은행계좌의 분리

비지니스 은행계좌 체킹 어카운트의 분리는 모든 투자와 비지니스의 기본중의 기본인것 같다. 여기서 추가로 크레딧 카드도 분리하는것이 좋다. 마일을 모으고자 몇가지 크레딧카드를 연경우, 주의해서 카드관리와 카드 비용지급을 정리를 잘하기 바란다. 

 

2. 영수증 관리

카드사용과 함께 영수증 관리가 중요하다는데, 사진을 찍어 놓도록 하고, 영수증위에 무슨 용도인지도 기입해서 적어두면 좋고, 영수증은 늘 정리해두어야한다. 

 

3. 어카운팅 및 북키핑

해서 최근 Stessa라는 렌탈프라퍼티 관리 앱을 가입해서 카드 항목마다 영수증을 사진 찍어 업로드 하고 있다. 아직은 많이 부족하지만, 금액이 큰 영수증은 반드시 이메일이나 북키핑 앱에 잘 보관하고, 혹시모를 오딧을 잘 대비해야겠다. 

퀵불이 어카운팅 앱으로는 제일 유명한데, 비지니스 북키핑은 무척 좋은데, 나는 퀵북을 하려니 여러가지 프라퍼티별로 구분이 안되고 한데 다 섞여버리는 대참사가 일어나 분리하는데 무척 애를 먹었다. 그리고 LLC를 다른 개체로 인식해 로그인해서 하나의 어카운트에는 하나의 엘엘씨만 관리가되어 프라퍼티별로 나뉜 여러 엘엘씨의 관리가 어려웠다. 내가 느낀 퀵북은 프라퍼티 관리에 너무 헤비하고 복잡하다. 

상대적으로 렌탈 프라퍼티에 적합하게 개발된 스텟사는 여러 프라퍼티와 여러 엘엘씨를 한 어카운트에서 분류해서 관리할수 있어서 좋은것 같다.

폰에서 영수증을 사진찍어 올릴수도 있고, 카드 사용내역도 바로 올라오고, 마일리지 계산도 추가할수 있어 렌탈프라퍼티 관리에 아주 좋은것 같다.

인컴도 관리되고, 최근에는 숏텀렌탈 레포트를 다운받아 멀티홈 레포트와 싱크하여 정리하는 작업을 배우고 있다. 

 

* 절세와 DTI

세금의 세계는 알면 알수록 방대하고, 개인 자산마다 특색이 다르니 혼자 고민하거나 자만하지 말고, 반드시 부동산 전문으로 잘하시는 회계사님과 매년 세금보고를 하며, 내년에 집을 사고 싶다면, 택스플래닝을 상담하라고 하신다. 

투자자 본인 스스로도 각종 스팬딩과 익스펜스를 관리하고 카테고리별로 구분하고 조심하는것은 필수라고 생각한다. 

세금을 절세를 맥스로 하는것이 부동산 투자에 늘 좋은 방법이라곤 말하기 힘들다. 

다음해에 집을 구매하고자 한다면, 택스보고에서 인컴이 나는 부동산은 DTI 를 줄여주어 론을 받기 유리하기 하니 절세와 론을 받는 밸런스를 찾아 택스플래닝을 잘하는게 현명할것 같다. 

 

---------------

간략하게 짚어본 숏텀렌탈 세금 베네핏에, 케이스마다 사안마다 깊게들어가면 잘 모르고 끝도 없이 길어져서, 간략하게 몇자 적어본다. 

아마도, 대충의 흐름만 알아도 똑똑하신 마모인들은 따로 공부해서 많은 절세와 세금보고를 잘 하시리라 본다. 

여러가지 조언에 따라 계속 부동산 택스부분은 수정을 해가면서 업데이트해 보도록 하겠습니다. 

 

*추가 : 179 디덕션: 수리항목의 금액이 큰 지붕, 히팅, 화재경보기 시스템등은 179 디덕션으로 구분해 감가상각 받을수 있다. 

차량도 179 디덕션이 가능한데, 2023년 기준으로 $20,300불가지 가능하다고 나와있다. 비지니스용 차량과 개인사용의 구분을 잘해야 한다고 들었다. 

 

" Qualified section 179 real property.

 

You can elect to treat certain qualified real property you placed in service during the tax year as section 179 property. If this election is made, the term “section 179 property” will include any qualified real property that is:

• Qualified improvement property, as described in section 168(e)(6) of the Internal Revenue Code; and

• Any of the following improvements to nonresidential real property placed in service after the date the nonresidential real property was first placed in service.

  1. Roofs.

  2. Heating, ventilation, and air-conditioning property.

  3. Fire protection and alarm systems.

  4. Security systems"

The total section 179 deduction and depreciation you can deduct for a passenger automobile, including a truck or van, you use in your business and first placed in service in 2023 is $20,200, if the special depreciation allowance applies, or $12,200, if the special depreciation allowance does not apply.

 

섹션 179 부분에서 비지니스용 차량을 사는 부분은 좀더 깊으니 다른 글에서 다뤄보았음 하는 주제이다. 

비지니스로 차량을 사고 개스비와 보험료 수리비를 비지니스 처리하는 것도 다음 목표중 하나이니까.