저도 집(구매) 관련질문 드려도 될까요? (owner finance)

어이쿠 무방위에서 나왔습니다.

owner finance 가 뭔지 몰라도... 혹시 구글해보시면 어떠실까요? 

네 ^^ 안그래도 계속 이것저것 검색중인데 딱히 정해진 방법은 없나봅니다

이건 선뜻 조언하기가 어려운 사항 같습니다. 저도 무풀방지 차원에서 아는것만 말씀드리자면 Title insurance 는 그때 까지 집 상태만 보증을 할수 있습니다. 집을 살때 매매에 문제가 없다는것만 보장을 해주는거고 그이후의 일을 이걸로 보장받기 어렵습니다. Title insurance 가 있다는것 자체가 seller 에 대한 모든 정보를 전문가들 조차 다 찾기가 어렵기 때문이죠. 셀러가 다른은행에서 돈을 빌렸다가 default 가되면 문제가 많이 생길수 있습니다. Secondary market 에서 돈을 빌릴 위험도 있구요. 은행융자는 title insurance 만 있으면 이런문제가 거의 없죠. 물론 많은 은행들이 모기지를 Fanie Mea 나 Fredie Mac에 되 팔지만 그래도 문제는 없습니다. 

Owner finance (Self finance) 의 좋은점도 많습니다. 우선 closing fee 를 많이 줄일수 있고, 은행 모기지 심사처럼 까다롭지 않고, rate 을 협상해서 낮출수도 있고...

단점은 역시 셀러를 은행만큼 믿을수 없는거고 매매계약 document 를 본인이 (seller와) 작성해야 한다는 문제도 있습니다. 

집은 꼭사고 싶은데 은행융자가 너무 까다로와 받을수 없는경우나 처음 집을 사시는경우는 안하시는게 좋을것 같고 이 경우라도 많이 생각해보시고 결정하시는게 좋을것 같습니다. 

타이틀 인슈어런스도 만능은 아니군요 

얼마나 믿고, 계약을 할지 고민을 해봐야겠습니다 

답변감사합니다

 네, 결국 셀러의 재정건전성을 보장할 수 없다는 게 문제죠. 그리고 finance를 얼마나 해 줄 수 있느냐에 따라서(오너가 설마 은행 모기지처럼 집값의 80%를 해주진 않을테니..) 원글님에게 유용하지 않은 옵션일 수도 있고요.. 한 번 물어보시되, 너무 기대는 안 하시는 게 정신건강에 좋을 것 같습니다.

(그나저나 요새 제 댓글에 마음의 평화 정신건강 이런거 너무 찾네요.. 정신이 건강하지 않은가.. oTL)

다행이 다운 8%에 이자 6.5% 8년 상환을 조건으로 좁히긴 했는데 셀러가 너무 멀리살아서 한번 만나기조차 힘드니 

고민입니다. 가까이 있음 attorney 랑 같이 처리하면 수월할거같은데 쉽진 않겠네요

정신건강 중요합니다 ^^

8년 상환에 이자 6.5프로를 진지하게 고민했다면

빚내서 집살 준비가 안 된것 같네요.

아주 안 좋은 조건입니다.

공부 더 하세요.

왜 이런 오퍼를 진지하게 생각하셨는지?

히든고수씨는 무슨 영화를 보자고 준비가 안됐다는둥 공부를 더 하라는둥 내둥 까칠하게 훈장질을 해 대시는지는 모르겠지만.. (한두 번도 아니고..)

원글님이 말씀하신 조건이 좀 갸우뚱하긴 하네요.

8년 상환이란건 monthly payment가 상당히 클거고(매달 총 mortgage의 1.3%가량), 

DTI를 고려해보면 추측컨대 원글님은 인컴은 괜찮은데 downpay할 돈이 없고 크레딧 히스토리가 짧거나 나쁜, 

일반적인 lender가 별로 안 좋아할만한(financial crisis 이후로는 어떻게든 피하고 싶은..) 조건일 것 같네요.

그래서 rate도 현재 prime(3.25%)의 두 배를 받으신 것 같고요(낮은 다운을 고려하더라도 엄청 높은 이율입니다. 지금 30년 fixed prime rate이 4% 언저리일텐데..)

은행들에서 mortgage shopping을 해 보셨나요? 아니면 zillow같은데서라도? 

만약에 은행에서 loan을 못 받는 상황이라면, 정말정말 그 집을 그렇게라도 사셔야 할 이유가 있나요? 아니면 막연히 지금 안 사면 더 오를 것 같아서? 

후자라면 좀더 기다리면서(미국 부동산경기가 살아나는 것 같아 보이지만, 아무도 모르죠..) conventional mortgage를 받을 수 있도록 해 보시는게 어떨까 싶네요.

저도 정확히 같은 생각입니다, 에타님이 정확히 지적해 주셨네요.

왜 이런 터무니없는 이자율을 오퍼 받았을까 생각해 보면,

집주인이 원글님을 봉이나 호구로 생각했다고 밖에.

집주인도 은행에서 모기지 받아서 집사는 사람한테 집팔고 손털고 싶겠지만,

달리 집을 사겠다고 관심 보이는 사람도 없고,

원글님이 호락호락해 보이는데,

모기지 받을 자격은 안 되니,

자기도 위험부담을 좀 감수하고 높은 이자와 높은 집가격에 떠넘기려고 하는 듯 보입니다.

원글님은,

그 가격에 그 집이 정말 적당한가,

나중에 후회할 사랑에 빠진 건 아닌가 다시 살펴 보시고,

그래도 그 집이 마음에 들고 사고 싶으시다면,

은행에서 제대로 된 모기지를 받을 준비를 하시길 권합니다.

현재 조건으로는,

그냥 덤태기라는 말 밖에는 생각이 안 드네요.

제가 없는 사이에 두분이 댓글을 달아주셨네요

말씀하신대로 제가 지금 큰 여유는 없습니다.

사려는 집은 

아주 저렴한 콘도 이구요 (제가사는곳은 컬리지 타운입니다. 룸메도 한명 받을 예정이고 제 직장에서 걸어서 5분거리에 있는 집이기도 하구요)

먼저 이자율 6.5는 저도 높다고 생각합니다 그런데 리얼터 두명한테 물어봤는데 8년에 6.5 가 오너 파이넨스로는 나쁜게 아니라네요??? 

그중에 한분은 지인이기도 해서 우선은 구매를 고려하고 있습니다.

두번째로 이 콘도의 가격입니다 단돈? 6만불에 1060sqft 2bed 콘도입니다 거기다 5500을 추가로 깍아서...

다운페이 5k에 월 페이먼트가 675선이구요 제가 지금 차 페이먼트가 4년좀 안되게 남은 상황인데

몰기지를 받는건 불가능일 가능성이 너무 높아서 그리고 현재 회사에 30대 중반까지 있는다면 대략 집 페이먼트도 끝이 보일 것 같아서 

관심을 갖고 보고있는 중입니다.

그리고 그 콘도 2bed 렌트비가 650-700 선인걸 감안하면 또 그닥 나쁘게만은 보이지 않더라구요 

물론 6.5%라는건 크긴 합니다만... 그리고 집주인도 early payoff는 언제든 환영한다고 그리고 그렇게 됬으면 좋겠다네요 

제가 좀더 알아본결과 owner finance 시에 확실히 seller finance (타이틀 이전을 바로) 로 하는경우는 리스크가 줄어든답니다. 물론 타이틀 인슈어런스도 함께

하지만 오너 파이넨스에 installment plan 으로 할겨우엔 타이틀 이전이 페이먼트가 끝난후에 이전을 해주는거라 이런경우는 하지 말라고 합니다. 

이부분은 리얼터들에게 물어봐서 나온 대답들입니다.

아직 집주인이랑 얘기를 더 해봐야겠습니다.

두분다 댓글 감사드리구요~ 즐거운 주말 되시길