Loan Recast에 대해 아시나요?

안녕하세요, 제가 이번에 홈모게지 리파나이스 하려다 좋은 걸 알게 되서 정보 공유차 올립니다. 아마 집을 갖고 계신 분들은 다 알고 계셔서 뒷북일지도 모르겠지만. 

이건 지금까지 원금을 예정보다 더 많이 따로 갚으신 경우, 그리고 원래 모게지의 이자율이 이미 충분히 좋은 케이스일경우에 해당됩니다. 그리고 프리페이 페날티 없는 론일경우!!

Refinance일경우 완전 새로운 론을 받는겁니다. 그래서 집 살때처럼 은행에서 타이틀 검사하고 에프레이징하고 closing fee까지 다시 내야한답니다. 이게 적게는 $2,000에서 많게는 $5,000까지 나올수 있다고 하네요, 제가 알아본 은행들 말로는. 

Recasting은 지금 있는 론을 그냥 가져가는 겁니다. 같은 이자율과 같은 만기일 인거죠. 이건 그래서 원금을 Lump sum으로 몇만불이상(베이에어리어나 뉴욕 이런데는 제외요, 거긴 몇십만불은 해야겠죠?) 미리 페이하신 경우에 해당되는 겁니다. 이렇게 미리 페이하면 보통 만기일이 몇년정도 앞당겨 집니다. 근데 여러가지 이유로 monthly payment를 낮추고 싶은데 리파이난스 하자니 클로징피가 만만찮고 이율도 별로 차이가 없을경우 이미 가지고 있던론을 메니지 해주는 회사에 전화해서 리캐스팅하고 싶다고 하면 남은 원금으로 원래의 만기일로 늘리는 겁니다. 그럼 당연히 monthly payment가 줄어드는거죠. 

 저희 같은경우 2030년 10월이 만기일 이었는데 원금을 몇만불 미리 페이해서 만기일이 2026년 중반쯤으로 앞당겨져 있더라고요. 아싸, 이자 많이 안내게 되서 신난다 했는데 이번 브렉시트일도 그렇고 이런 미친 저금리가 앞으로 길어야 2-3년이면 끝날것 같고... 혹시라도 경기가 나뻐져서 돈벌기 힘들어지면? 혹시라도 은행이자가 모게지 이율보다 좀 높아지면 론페이보다 세이빙에 넣어두면? 그래서 monthly payment를 줄이면 나중에 뭔일 있을때 좋겠다 싶어지더라고요. 10년 미국채 금리도 작년 8-9월 대비 0.7-0.8%가량 내려갔고.. 이율이 확 내려갔을테니 리파이를 할까하고 뱅크 3곳 전화해 봤는데.. 왠걸요, 이율은 15년 fixed는 그때나 지금이나 별반 차이가 없네요!! 아니 어떻게 거의 1% 차이가 나는데 모게지 이율은 0.2%도 안 내려간걸까요? 올릴땐 잽싸고 내릴땐 이렇게 느려도 되는거야 하면서 투덜거립니다. 거기다 따로 내야하는 몇천불도 아깝고...

근데 저희집 론을 해준 에이전트가 제 메세지를 듣더니 연락해서 리파이말고 리캐스트를 하라고 조언해 주었읍니다. Fee는 단돈 $250. 그러면서 한달에 약 $500정도 덜 내내요. 물론 만기일이 2026년도에서 도로 2030년이 되니 결과적으론 이자를 더 많이 내야하지만 충분히 메릿이 있어서 하기로 했읍니다. 한달내는 돈은 전과 똑같이 내면 만기일은 얼추 2026년 중반으로 마찬가지일거라는 계산이 들고(맞지요?).. 그러다 힘들면 $500 적어진 금액내면 되고.... 

암튼 첨 내보는 모게지라 배우는 것이 새롭습니다. 혹시 저처럼 recast가 첨 들어보는 옵션인 분들을 위해 올렸읍니다.