제 상황에 세컨홈 구매는 시기상조일까요?

30대 중반을 향해 달려가는

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30대 중반을 향해 달려가는

30대 중반을 향해 달려가는

30대 중반을 향해 달려가는

.... 저는 지금까지 뭐한걸까요 ㅠㅠ 아직 집값도 19년은 남았는데 말이지요 ㅠㅜ

훌륭한 가정을 꾸려 건강하고 활기차고 살고 계시지요!! 제 집값은 너무너무 저렴했습니다. 프라임모기지사태직전이라 한참 비쌀 때 산 건데도 워낙 저렴하게 나왔어요. 동네생각하면 득템이어요.

전 29년 6 개월 남았습니다. ㅠ.ㅠ

28년 남은 제가 갑자기 위로를 받는 군요.. ㅋㅋ

27년 하고도 11개월 남은 저도 위로 받네요..ㅋㅋㅋㅋ

저 다들 죄송합니다만....전 집이 없는 30대 후반입니다. 다들 절 보고 위로 받으세요 ㅠㅠ

사십대 초반에도 전 집이 없었습니다. 엉엉

두 분 모두 새 집을 구매하셨군요! 축하드려요. 저는 너무나 낡디 낡은 집이라 10년도 한없이 길게 느껴지긴합니다.. ㅎㅎㅎ

저도 28년 6개월이요 ㅠ

전 뉴욕이라 평생남았습니다 ㅠㅜ

렌트비 따라가기도 버겁다능 OTL

저는 저때에 뭐 했는지 모르겠군요.....

은퇴전에 제 모기지는 다 갚아 질가요? --;

:) 아마 제가 가지고 있는 이 집 밸류가 마일모아에서 가장 저렴할 거예요... 좋은동네에서 저렴한 가격에 운 좋게 (사실 살 때는 굉장히 마음고생했는 데.... 지금와서 생각해보면) 구입한 것 같아요. 

땅이 크다면 집을 부수고 lot을 나눠서 집 두 채를 짓는 건요? 쉽진 않겠지만 핫한 동네에서 이렇게 돈번 사람들을 많이 봐서요

정말 작은 집이라 집에 비해서 땅이 큰 것뿐이지 실질적으로 집을 두채지을 정도는 아니어요. ^^; 집이 정말 정말 정말 작습니다. 집자체는 스튜디오 두개 붙여놓은 정도 사이즈고 땅은 남들이 2~3층집 방 넉넉하게 앞뒷마당 깔끔하게 만들어서 집 한채 딱 지을 그 정도랍니다. 근데 막상 지금 거기에 새로 집을 짓기에는 현재 집 밸류를 버리고 얹는 거라서 선뜻 용기가 안납니다. 새로 집 짓는 것도 마일 모아 통해서 이런 저런 정보를 얻었는 데 집짓는 과정이 쉽지 않으시다셔서요.

제가 기존 회사에서 수입이 좋은 편이지만 향후 반년 사이에 이직을 고려하고 있고 

아주 다른 직종으로 옮길 생각이라 수입이 절대적으로 낮아지는 것(엔트리레벨로)을 각오하고 있는 중입니다. 

-> 이런상황에서 세컨홈 구매는 위험하지 않을까요?  두마리 토끼를 다잡기는 어려울듯해요

말씀하신 이유로 욕심부리는 건가 생각하고 있었습니다... 현재집 월 모기지의 70센트가 룸쉐어로 커버가 되고 있는 상황이라 두번째 집을 렌트로 돌려서 모기지의 130센트를 커버하고 남은 30퍼센트의 돈을 이머전시 펀드로 한동안 묶어놓고 몇 년 신경쓰면서 운영해보면 어떨까 생각했었거든요. 너무 낙관적으로 상황을 보는 건가 싶어서 객관적인 의견이 필요했습니다. 답변 감사합니다. 

제가 보기에 줄어드는 소득을 "세컨 홈" 으로 메꿔 보시려는거 같은데 쉽지 않을것 같고요..... 제생각엔 "세컨 홈" 보다 "세컨 잡" 이 보다 현실적인 대안이 될것 같아요. 

답변 쉽지 않을 것 같은 이유는 공실위험성과 관리를 해야하는 시간적/금전적 상황을을 제외하고 어떤 이유가 있을까요? 세컨잡이 사규상 쉽지 않기는 합니다. 몰래하면 되긴 하겠지만요. 안된다 소리를 들으니 그래도 좀 진정이 되네요. 답변 감사합니다. 

그래도 우버나 이베이 판매 정도는 될걸요?

이베이 판매는 가능하겠어요. 제가 물건 보는 눈이 있다면요...!! 

세컨홈을 사면 (지금집과 비슷한걸 산다면) 모기지도 두배 택스도 두배일텐데요.... 고정 지출이 많아진 상황에서 월급은 팍 줄었으니 아마도 렌트가 주 수입원이 될텐데요 세입자들이 갑자기 나간다든지 집이 큰 고장이 난다든지 해서 꼬이게 되면 난감해지는 상황이 발생할것 같아서요. 

지금집보다는 작은 것을 살테지만 맞아요. 어떻게 쌈짓돈이라도 있지 않으면 버티기가 쉽진 않을 듯 합니다. 감사해요!

제가 짐작하기로는

향후 반년 사이에 이직을 고려하고 있고 수입이 낮아지기 때문에, 그 후엔 낮은 수입 때문에 론을 얻기가 훨씬 더 어려워질테니 지금이 바로 론 받아서 부동산 투자를 할 수 있는 타이밍이라고 생각 하시는 것 같습니다. 그리고 세컨홈 일단 사면 렌트 줘서 그럭저럭 유지해나갈 수 있을 거라는 계산이신 듯 싶습니다. 그런 상황이라면 저라도 똑같이 생각할 거 같아요.

아주 보수적으로 계산기 두드려본 후, 지금 가정하고 계신 미래상황이 어긋날 가능성은 없는지, 그리고 예상이 어긋나도 버틸 수 있는지 고려해보시고, 그래도 괜찮을 거 같다 생각하시면 하는거죠. 부동산이란게 지역마다 다 다르고 또 각자 처한 상황이 달라서 남들에게 조언을 듣는게 별로 도움이 안되는 경우가 많아요.

* 집을 사실 경우 매달 들어갈 비용을 정확하게 계산 하신거지요? (모게지 원금+이자, 세금, 보험, HOA, 각종 수리비용)

* 지금 알아보고 있는 집은 좋은 딜로 사시는 거죠? (그런데 매년 봄부터 여름까진 좋은 딜 찾기 힘들어요. 다른 시즌에 샀다면 더 싸게 살수도 있겠지요. 시세보다 싸게 사면 훨씬 더 좋은 투자가 됩니다.)

* 렌트 기대수익은 보수적으로 계산하신게 맞지요? (테넌트 못찾아서 렌트 수입이 안들어올 경우, 렌트 수입이 처음 생각했던 거보다 낮을 경우 등등.. 모두 잘 고려하신 거 맞죠?)

이런거 다시한번 꼼꼼히 따져보시고 그래도 할만하다 싶으면 해보셔도 좋을 거 같습니다.

맥주한잔님께서 댓글 달아주셨네요! 맞아요. 그러한 연유로 고민을 했었습니다. 다만 룸메이트 개념으로 사람을 들일 것이기 때문에 (인근 회사와 학교가 많은 이유로 직장인/학생 대상 한정) 지난 룸쉐어 경험으로 낙관적으로 계산한 것이라 좀 더 보수적으로 생각하면 리스크가 작진 않습니다. 일단 론이 나올것이냐가 가장 큰 문제일거구요. 그래서 시기상조인게 아닌가 고민이 컸어요. 이런 리스크를 안고서도 갈만한 가치가 있느냐 없느냐를 생각해야해서 다른 사람이라면 어떨까 궁금했어요. 세컨 잡을 가지는 게 여러 사정상 쉽지는 않아 패시브한 인컴을 조금이나마 더 안정적인 상황에서 시도하고 싶었거든요. 댓글 꼼꼼하게 잘 달아주신 맥주한잔님 감사합니다. 다른 분들도 감사해요. 오늘도 마음이 풍요로운 하루 보내시길! 

론은 론 에이전트가 나올거 같다고 하면 웬만하면 나오겠죠. 론이 안나오더라도 에스크로 중에 론 컨틴전시 기간 안에 알게 되면 잃는게 없으니 이건 진짜 리스크라고 할수 없고요.

진짜 리스크는

1. 테넌트 구하기 쉬울줄 알았는데 알고보니 첫집과는 다른 위치 등등 때문에 테넌트 구하기 정말 어렵더라. 또는 첫집보다 많이 낮은 렌트비를 받게 되더라 하는 상황.

2. 예상치 못한 일이 생겨서 인컴도 끊기고 테넌트도 없는 상태가 3-4달 계속되서 모기지 페이먼트를 못내는 상황.

3. 새로 사는 집 HOA에 이상한 규정이 있어서 방을 렌트주는게 갑자기 규정위반이 되어버리고, 커뮤니티가 렌트주는 사람에게 매우 비협조적이라 생각지 못한 어려움을 겪게 되는 상황.

같은 상황일 거 같은데 (제가 모르는 동네라서 도무지 짐작할 수 없는 리스크도 있을 수 있어요)

구체적인 숫자를 몰라서 조언드리기 어렵네요. PMI를 내면서까지 투자용 집을 살 필요가 있을까 싶어요. 게다가 투자용 집이면 다운페이먼트가 좀 더 필요하지 않나요. 이건 지역마다 은행마다 다르더라고요. 이것도 확인 하셔야겠고요. 뜬금 없지만 텍사스에 집 8개를 사서 투자한다는 사람 글 한번 읽어보세요. 도움이 될런지요? https://www.linkedin.com/pulse/why-i-bought-eight-texas-houses-leland-char/

제가 사는 지역이 현재집을 세컨홈으로 새로사는 집을 거주용으로 설정하여 론을 받는 것이 가능하기에 생각해봤더랬습니다. 사실 주변에 제가 추후 받을 연봉과 비슷한 상황에 원래사시던 집을 렌트로 돌리고 그 렌트로 모기지 갚으며 무리해서 큰

비싼 집으로 이사 후 그 집에서도 랜트를 들여 지내며 빠르게 PMI를 해결한 사례를 봐서 좀 무리해서 움직이려 했던 마음이 더 들었어요. 견물생심이네요.

그래도 나눠주신 글 감사해요. 일전에 이런 비슷한 제목의 글을 보고 마음이 그릉그릉했는 데 말이지요. 찬찬히 읽어보겠습니다!!

댓글 감사합니다. 

제가 알기로는  세컨홈은  PMI 내는 정도의 다운페이로는 안되는걸로 알고 있는데, 제가 아는 뭔가가 다른건지는 모르겠습니다.

세컨홈은  인베스트먼트로 들어가고 레버리지 효과 때문에 최소 30%의 다운페이먼트를 요구 하는걸로 알고 있습니다.

이게 제대로 안되어서 2008년에 그 모기지 사태 사단이 나버렸지요.

아 저희 동네는 첫번째 집을 인베스트먼트로 돌리고요 두번째 사는 집을 살집으로 설정해서 (증명서류가 필요하지만) 론을 적은 다운페이로 받는 것이 가능해서 에이전트가 제게 3%인지 얼만지 그 이상만 다운페이해도 된다고 그렇게 진행해보자고 하더군요. 다른 분 사례도 저희 동네에서 있었던 사례예요. 

저랑 비슷한 연배신데요, 저는 와이프와 갓난장이 아들이 있는거가 다른점이라면 다른점이겠네요.

재작년부터 부동산, 특히 렌트홈에 엄청 관심이 많아서 책도 읽고 포럼에도 기웃거리면서

뭐 떨어지는거 주워먹을거 없나 하는 심정으로 공부중이에요.

위에 맥주한잔님 전문가시니 거의 맞는말만 열거해두셨네요.

근데, 저는 살짝 보수적인게, 10% 다운하면서, 아니 20%다운하면서 렌트홈하는거는

은행 이자와 세금문제 (텍사스는 세금이 2.5%이상) 때문에 은행과 주만 좋은일 시키는거 같다는 결론이 나네요.

그래서 어느정도 (40-50%) 다운이 가능할때, 15년으로 몰기지 받아서 해보려고 일단 계획은 잡고 있어요.

애아빠 입장에서 룸메 들여서 렌트수익 받는건 정말 부럽네요.

제 경우엔 싱글이고 여자라 주변 직장인과 학생들이랑 같이 살면서 괜찮다 싶어 룸쉐어를 하게됐어요. 아무래도 저렇게 다운페이를 했을 때는 허리를 졸라메고 이것저것 다 포기하고 미친듯이 원금 갚는 것이 선행되어야 한다는 게 제 계산이긴 했지요.

좋은 계획이세요. 특히 가정이있으시면 더욱 보수적으로 다욱 안정적으로 움직이는 게 맞을 것 같아요. 제가 싱글이다보니 겁이 없어집니다. 어차피 잃을 돈이라면 젊어서 잃자ㅋㅋㅋ 이런 므음이었습니다.

의견감사합니다.:)

쉐어하우스 정말 좋은거같아요. 저도 싱글이였으면 포플렉스 하나 사서 FHA 론으로 해보고싶었을거 같아요.

지킬게 많아질수록 쫄보가 되서 문제에요.

저는 좀 다른 생각을 갖고 있는데요.

렌트수입과 모기지+택스+보험 등등 지출로 플러스 마이너스 계산해서 일단, 돈이 들어온다는 가정하에 (매달 돈이 나가면 투자가 아니고 애물단지죠)

은행이자, 세금이 아무리 많이 나가더라도, 다운을 작게 할 수 있으면 작게 하는게 무조건 이득이라고 생각합니다.

아무리 이자와 세금을 퍼주더라도, 내주머니에서 나간 돈이 적어지면 투자비용 대비 돈을 더 버는게 되는 거니까요.

다운을 줄이면, 집 하나살 거 두개 살 수 있고, 세개 네개도 살 수 있습니다.

(단, 매달 수입 지출이 플러스가 되도록 해야 합니다. 그래야 장기적으로 유지가 가능하니까요)

사람들이 부동산으로 돈을 벌게되는 방법이 내돈 20%만 내고 80%는 빚으로 사면, 나중에 그 80%는 남이 갚아주기 때문이고요 (렌트받아 모기지 내기)

내돈 10%만 내도 되면, 아무리 이자가 늘어나도, 나머지 90%를 남이 갚아줄 수 있다는 계산만 나오면 (월 렌트 기대수익) 마다할 이유가 없지요.

네 지당하신말씀이고 정설인거는 아는데요,

지금 달라스 근처에서 제가 좀 사고싶은 지역에서는 20%다운, 30년 모기지 해서는 한달에 $100도 안나와서요.

일년에 한달이라도 공실 나면 오히려 마이너스에요.

네 물론 좀 근교로 가거나 흑인/멕시칸 동네에서 시작해야 돈이 되는건 아는데, 무서운게 큽니다.

원래 괜찮은 동네에선 달달이 수익 내기가 참 힘들지요. 안좋은 시절에도 그랬는데, 지금은 부동산 경기도 좋은 시점이라 더더욱 힘들죠.

그래도 좋은 동네는 공실은 많이 안나니까 일단 본전치기만 가능하면, 10년쯤 버티면 그때는 꽤 수익이 날 거고요.

무서운거 감수하고 흑인동네 가시면 보통은 수익이 크긴 하죠. 저도 이게 참 마음의 장벽을 넘어서기가 힘든 부분이더라고요.

네 그러게말이에요. 

10년을 버틴다고 쳐도, 집이 아무래도 노화가 되고 고칠것이 한두군데 생겨버리면

렌트비가 늘어난다고 해도 결국엔 비용으로 빠질것같은 느낌이 들어서요.

처음부터 어느정도 (적어도 달에 $500 이상)은 나야지 그래도 할맛이 날것같네요.

준비하고 기다리다 보면 언젠가 기회가 나겠죠?

옆에껴서 한가지만 여쭤볼께요. 모기지 원금은 지출로 들어가는건가요? 아니면 투자금으로 들어가는건가요? 세컨홈이 30년 모기지는 커버하는데 15년 모기지에는 부족한 렌트가 가능할 때 15년으로 가져가는게 좋은지 30년으로 가져가는게 좋은지 헷갈려서요. 

15년이냐 30년이냐는 사람마다 다 선호하는바가 달라서 제가 꼭 옳다고 말할 순 없습니다만..

저는 30년을 선호합니다.

이자비용을 줄이지만 달달이 내돈 들어가야 하는거랑

이자는 더 많이 내야 하지만 달달이 주머니에 돈이 들어오는 거중엔

후자가 더 나은 투자라고 생각해요.

달달이 나가는 돈이 줄어들면, 제2, 제3의 투자를 할 여력도 생기고요.

쑥쓰러운 질문이라 민망했는데 다들 상냥하고 꼼꼼하게 의견 나눠주셔서 감사합니다! 

일단 은행에 가서 론이 나온는지 알아 보시고 고민 하시는게 좋을것 같아요.  지금 모게지를 얼마나 내고 계시는지 몰라도 지금 받는 월급에서 현 모게지, 차값, 크레딧 값이나 학생론 같은 기타 등등을 내고 남는 돈이 세컨드 모게지의 3 배 정도가 되야 론이 나오는걸로 알고 있어요 (은행 마다 다르기는 하겠지만...).  은행입장에선 룸메이트 수입 이런건 전혀 계산에 안 넣을거구요.  오렌지맛나 님 계산에 이렇게 저렇게 하면 되겠다 하는건 은행입장에선 전혀 고려 대상이 안될수도 있구요.혼자 너무 오래 고민 하지 마시고 만약에 은행에서 론이 나온다면 무조건 사시라고 응원 합니다. ^^

댓글 감사해요 :) 다행히 학자금대출이나 무리하게 끼어있는 크레딧카드이 없는 대신 제게 있어 가장 큰 빚이 집과 차라서 꼼꼼하게 미리 알아보고 은행에 알아보려고해요.

제가 오렌지맛나님의 생년월일시와 몇가지 질문을 하고 나면 현재 어떤 계절을 보내는지 파악이 가능할텐데 한귀로 듣고 한귀로 흘려버리세요 ㅋ 

사람은 다 때가 있듯이, 현재 오렌지맛나님의 세월이 한창 좋을때인 가을을 보내고 있다면 세컨드홈은 무리겠고, 여름이라면 조금 무리해서 구입하시면 가을이 될때 결실을 맺을터이니 추천이고, 봄-겨울이면 세컨드홈은 무리가 아닌 재앙을 불러들이는 일이 될터이니 비추겠죠. 

이 부분이 가장 후회가 됩니다! 차라리 작년이나 재작년 쯤에 구입을 했으면 더 나은 상황이었을 것 같아요. 당장 반년내로 이직한다 이런 거 고려하지 않아도 되고요. 잘 생각해볼게요. 의견 나눠주셔서 감사합니다!