(부동산 관련 도배 죄송합니다) 렌트 vs 판매 정확한 계산

다 해야죠. 

렌트 받기 위한 비용인데요. 

그렇군요. 프라퍼티 택스에 인슈런스까지 빼면 ROI가 1년에 4%네요.

저 같으면 그냥 렌트 놓을 것 같습니다. 향후 10년간 렌탈 프라퍼티에 15년 3%는 다시 오지 않는다에 5달러 겁니다. 벌써 거의 5%에 육박하고 금방 6%로 갈거 같습니다 (미10년 국채 3% 육박 뉴스가 어제 나왔었습니다). 이렇게 저렴한 고정비용에 앞으로 렌트가 계속 오른다고 생각하면, 분명히 향후 안정적인 cashcow가 될 수 있을 것 같습니다. 또 10년이면 집값도 어느정도 오르지 않을까요?

근데 이자가 오르면 사람들 구매력이 떨어져서 집값도 내려가지않나요?

그 부분은 참 미묘한 부분인데, 이자가 오르면 집값이 하락 영향을 받긴하는데 어떻게 보면 인플레로 인한 현물 상승 압력도 같이 있게 되지 않나 합니다. 예를 들면 새 집 가격 상승  (빌더 건축 파이낸스 비용)이요. 또한, 원글님 지역은 집값 등락이 거의 없는 지역으로 보입니다. 하지만, 어느 지역이든지, 각각에 맞는 이해가 필요하다고 보여집니다. 

이자가 오르다고해서 집구매를 안하는 사람이 있나요? 필요해 의해서 집을 구입해야지 라고 마음먹으면 이자 (물론 집구입 시기에 이자가 낮다면 더할 나위없이 좋지만) 땜에 집을 안사고 기다려야지 하는 사람이 몇이나 될까 싶은데요. 이자는 내릴수도 더 오를수도 있으니까요

맞는 말씀입니다. 특히 본인이 살 집이면 맘에 드는 좋은 집을 사는게, 이자율 보다는 더 우선이죠. 이자율이 조금 올라간다고, 페이먼트가 많이 오르는 것도 아니구요. 하지만, 렌탈의 경우와 같이 감성을 배제한 온전히 비즈니스측면으로만 접근할 경우에는, 이자율과 집구매력 간의 상관관계를 완전히 배제할 순 없을 것 같네요.

Primary residence 구매하는 분들의 경우 이자율이 높으면 dti때문에 론이 안나와서 원하는 집을 못사고 좀 더 저렴한 집을 사게 될 것 같구요. Rental property 를 찾는 분들은 월 페이먼트가 올라서 roi가 원하는 만큼 안나오면 집 구매를 미룰 것 같은데요. 둘 다 하방압력이죠.

10여년전 부동산 거품의 꼭대기였던 시절, 사람들이 너도나도 미친듯이 집을 사던 시절, 이자율은 지금보다 훨씬 더 높았습니다.

요즘 이자율이 점점 오르고 있지요?

그런데 또 한편으론, 론 받기가 점점 쉬워지고 있기도 합니다. 최근 2년동안 여러가지 규제가 완화되었고요 (스튜던트 론이 있는 사람들이 론 받기 쉽게 해주는 새로운 규정이 추가된 것 등등). 어떤 통계에는, 전체 융자 건수에서 서브프라임에 해당하는 건수의 비율이 재작년, 작년 금년을 거치며 다시 엄청나게 올라가고 있다는 기사도 최근에 본적 있고요. 5년전 쯤이라면 숫제 융자가 불가능한 경우였지요.

과연 이자율이 올라서 구매력이 떨어지는 것과, 론받기가 쉬워져서 소득대비 집 구매력이 높아지는 이 두가지 중에 어느쪽이 더 힘이 쎌까요?

저는 후자 쪽이라고 봅니다.

이자율만 보면 높아질 경우 집값 하방압력은 맞는 것 같습니다. 근데 지적하신대로 이런 부가적인 조치들 즉 대출 문턱을 낮춘다거나 dit를 완화한다거나 서브프라임 론이 잘나온다거나 이런 정책 변화도 굉장히 중요할 것 같네요. 

이자율 3%에 사셨으면 집값도 많이 오르지는 않았어도 조금은 오르셨겠네요. 대략 이자가 250불이 한달에 안되면 대부분 받으시는 금액은 원금 값는데 쓰이실꺼고, 15년 텀이니 이제 10년정도 남으셨을텐데.. 사신 걸 파시고 다른데 투자 하실때가 없으시면 그냥 가지고 계세요.

네, 지금 팔면 리얼터 피 빼고 3만불 정도 남네요.... 이사간 곳이 인컴택스는 없고 프라퍼티 택스가 높아서 1-2년은 집 사는걸 보류할 계획이라 일단은 갖고 있어야 할 까봐요. 혹시 집이 필요하게 되면 새로 사는 집의 다운페이랑 이자율이랑 해서 한번 더 계산해 봐야죠

집을 사실려면  debt to income ratio가 중요하니, 많은 경우 rental property를 없애라는 경우가 많습니다. 적어도 under contract의 경우, contract도 요구를 하구요. (늘 방법은 있지만요) 아마 알아보셔야 할 부분이실꺼구요..

equity가 좀 싸이셨을테니 rental property에서도 5만은 감정없이 line of equity를 열어주는 경우가 있구요.  가지고 있는 경우가 부담이신 경우는 파시고 집을 사셔야 하니 보시고 싶은 시기보다 빨리 파시면 정서적 안정에 도움이 됩니다.

텍사스는 아무래도 landlord한테 유리한 주라고 들었는데, 좋은 tenant 만나시길 바래요~

감사합니다. 다행인지 불행인지 이사 가는 주가 인컴택스는 없고 프라퍼티 택스가 높아서 적어도 1년은 렌트를 하면서 동네를 좀 보려구요. 집 사는게 결정되면 말씀하신대로 5만불 정도 HELOC 받아서 지금 있는 돈 조금 합쳐서 20% 다운하고 집을 사는 시나리오로 생각하고 있어요. 집을 파는건 계속 생각하고 있는데, 3.0% 이자율이 이제는 불가능 하니까 괜시리 파는게 아깝네요.

ROI 를 계산하는 여러가지 방법이 있습니다. Cap rate, cash-on-cash 등등.. 이런건 나중에 투자용 부동산을 사실때 참고하시고, 지금 당장 복잡한건 생각 마시고요.

모기지 이자, 감가상각, 택스크레딧 등등은 나중에 택스리턴 계산하면서 1년간의 수익이 얼마나 되는지 따져볼때 사용하시고, 일단 지금은 그것까지 계산하진 마시고요.

일단, 렌트 줄까 팔아버릴까를 결정해야 하는 지금 단계에서 제일 중요한 것은요..

감가상각이니, 택스 크레딧이니 하는 당장 주머니에 돈이 들어오고 나가는 것과 상관 없는건 잠시 잊으시고요. 매달 내 주머니에서 나가야만 하는 돈 (모기지 월 페이먼트 + 프라퍼티 택스 + 보험 + 예상되는 수리비 + 예상되는 매니지먼트 비용 + 공실로 인한 예상 손실) 보다 렌트 수익이 크기는 한거죠? 그렇다면 일단, 매달 주머니에 돈이 들어온다는 겁니다. 그러면 파는 것 보다는 보유하면서 렌트 주시는 게 당연히 낫습니다. 파는건 나중에도 언제든 팔 수 있고, 나중에 팔면 나중에 팔수록 이익입니다 (부동산이 안오른다고 해도, 그동안 모기지 페이 했으니 팔고나서 남는돈은 더 많아집니다)

그리고 나서, 나중에 여유 있으실때 ROI 를 좀더 꼼꼼히 따져보실 때 Cap rate, cash-on-cash 같은거 따져보세요 (자세한건 인터넷 뒤져보면 금방 나옵니다)

Cap rate 계산하실때도 모게지 이자와 감가상각 같은건 계산에 넣지 않습니다.

모게지 이자와 감가상각은 나중에 택스 계산할때 필요한데, 이건 또 수익과는 별도로 절세에 관한 내용입니다 (수익이 많이 나는 것과 세금을 아끼는 건 서로 아무 관련 없는 완전 별개의 문제입니다)

+1, positive cashflow (25% 다운해서) 가 생기는 property 자체가 찾기 힘든거 같습니다. 그런데, 맥주한잔님은 어떠한 조건으로 investment property를 찾으시나요? 저년 보통 25%다운+30년 고정시에, 3년안에 positive cashflow가 예상되는 물건 위주로 찾는데, 요즘 texas에서는 쉽지 않네요. 한수 부탁 드립니다.

그러게요, 저도 텍사스인데 한달에 $100이라도 받을수있는 B급 이상 집 찾기도 힘든것같아요.

제가 사는 캘리포니아에선 더 힘들어요.

그게 positive cashflow 가 생기기 위해서는

- 원래부터 싼지역이거나 (중서부 rust belt 쪽)

- 싼지역은 아니더라도 싼동네거나 (각 대도시의 범죄율 높은 빈민지역)

- 아니면 좋은 동네라도 전국적으로 부동산이 폭망한 타이밍

이런 경우여야만 할거 같아요. 그게 쉽지가 않은거 같더라고요.

감사합니다. 말씀하신대로 파는건 언제라도 팔 수 있으니 일단 일년정도 해 보고 경과를 봐야겠네요 ^^

그런데.. 그 렌트 수익이라는게.. 세후지요? W2 에서 이것저것 다 떼고 난 뒤 진짜 손에 쥐는거요..

 자신의 현제 소득세율 구간이 어디냐도 중요하겠네요.. 이미 어느정도 잘 버시는 분들은 추가 소득 있어도.. 별로 와닿지가 않는다고 하더라구요...

다 최고 세율 내고 나면 워낙에 남는게 없다고 하네요..

렌트 수익 - 렌트 비즈니스 비용 (모기지 이자, 재산세, 보험, 수리비 등등) 에서.. 다시 세금을 매기고 나면 수익이 좀 될까요?

아뇨. 렌트수익을 말할 땐 세전이고요.

그렇게 비용 다 제한 후 나온 렌트 수익에 세금을 내야 하는데요. 

그런데 이 단계에선 아직 세금뿐 아니라 아직 감가상각 같은것도 계산에 넣지 않은상태죠.

감가상각을 추가하면 아마도 대부분의 부동산에는 장부상 마이너스가 될 것이고, 그렇지 않더라도 감가 상각 후 수익이 아주 적은 액수가 될 겁니다.

감가상각 후 아직도 수익이 많이 남아서 세금을 많이 내야 한다면 (모기지가 거의 다 페이오프 되서 이자를 아주 조금내는 경우가 아니라면) 뭔가 잘못된 겁니다.

여기서 질문 하나 드릴께요. 제가 저 공식때 늘 헷갈리는게 하나 있어서요. "모기지 월 페이먼트"는 모기지 이자만 말씀하시는건가요? 아니면 이자 + 원금까지 말씀해주시는건가요? 15yr fixed로 한 저로서는 이자+HOA+택스+보험까지는 어떻게 될것 같은데, 거기에 원금 들어가면 택도 없거든요. 그냥 수익성이 없는 부동산인가 싶어 우울해져버리네요..ㅠ.ㅠ

캐쉬플로우 계산할땐 원금+이자 포함해서 계산해야 하고요 (실제 나가는돈과 들어오는 돈을 계산하는 거니까)

세금 계산할 땐 이자만 계산하는 거고요.

부동산 자체의 수익성 (Cap rate) 계산할 땐 집값 전체만 계산에 넣고 모기지 원금, 이자 어느것도 계산에 넣지 않는 거고요.

15 year fixed 하면, 웬만하면 캐쉬플로우가 플러스가 되긴 힘들 거예요.

그렇다고 수익성 없는 부동산은 아니고요, 수익성 따질땐 주로 Cap rate 을 따지죠.

15 년 융자라서 월 페이가 높으면 계산상으로 수익성은 높은데 캐쉬플로우는 마이너스가 많이 나는 그런경우도 있을수 있어요 (대신 그 수입은 내 주머니에 들어오는 게 아니라, 에퀴티로 쌓이는 거죠)

캐쉬플로우 측면에서 말을 하려면 (당장 체감이 되는 부분이라서...) 렌탈인컴 - 코스트 총액 해야죠. 맥주한잔님 말씀대로 렌트 주는 동안 에퀴티가 쌓이긴 하지만, 체감이 전~혀 안돼는게 문제이긴 합니다. ㅜ.ㅜ

렌트집과 사는 곳이 얼마나 떨어져 있나요?  저는 집을 못팔고 타주로 이사와서 렌트집 관리하는 게 힘들었습니다  정말 정말 좋은 테넌트 였는데도 힘들었답니다 

편도 2시간 이요.... 아무리 좋은 사람 (심지어 친구)여도 테넌트/랜로드 관계가 되면 서로 힘든점이 생길수밖에 없는 것 같아요.