매달 여윳돈이 있다면 무엇을 해야 현명하게 사용하는걸까요?

저는 여윳돈이 없어봐서 답변은 못드리지만 영주권 받으신거 축하드립니다! 

감사합니다~ 화이팅합시다요~!

아직 시작하지 않으셨다면 3번 추천해드립니다. 

제 짧은 상식으로는 ...

여윳돈은...

일단은 자동차 론이나 집 모기지 등 이자 나가는 부채를 조금이라도 미리 갚아 나가는 것이 맞는거 아닌가요?

어디 줄돈이 있으면 마음이 영 불안한 성격이라...

적금등에서 벌어들이는 이자가 부채로 나가는 이자보다 크면 달라질 수도 ...

자동차 론 rate이 몇프로에요? 차 rate이나 mortgage rate이 높다면 그거먼저갚구요. 낮은이율이라면 IRA에 넣겠네요.

자동차는 2.x 인것같구요, 집은 3.75입니다. 

이경우라면 낮은rate이니 저라면 IRA먼저 넣겠어요. 요몇년보니까 VFIAX사면 적어도 10%는 먹어요.

한달에 백불씩 새차구납용으로 저금.

목돈이 저금돤게 없다면 나머자는 촤소 5 k 까지 저금

목돈이 필요없으면 차값 미리값기. 몰기지는 그거 더 내봐야 큰티가 않나니깐.

모기지는 당장은 별차이 없겠지만 25년 남은기간중에 거진 6-7년 가량 짧아지고 이자도 3-4만불정도 덜 내는게 되더라구요. 

이미 목돈은 4개월분 월급정도는 모아둔 상태구요. 

계탄다.

다른 건 전문가분들께서 답변하겟지만 영주권 따신것 진심으로 축하드립니다!

감사합니다~

5. @히든고수 님을 소환한다

6. 히고님이 VSTAX VTSAX 를 추천하신다 ㅋㅋ

방금 히고님이 VTSAX로 정정하라고 그러시는거 같네요^^

저도 히고님이 그러시는 것 같아 정정했습니다! ㅋㅋ

6. 취미생활을 한다 =ㅁ=

나쁘진 않네요... 인생 즐길줄도 알아야 하니... 욜로욜로 요즘 유행이지요

1) 론이나 모기지 이자가 3%가 되지 않는다면 론은 나중에 갚고 투자할  seed money 만들거나 은퇴계좌 맥스로 넣습니다.

2) 재태크 잘 모르면 그냥 론 갚고 모기지 갚고 합니다.

450불 짜리 카드 두 개 만들고 

sw 카드 두개

호텔 카드

뱅기 카드 만들고

그 카드의 지원으로 여행을 해요

최소 6개월치 월급에 해당되는 현금이 saving account에 없다면, 그것부터 만드시구요. 

이미 있으시다면, 저라면 인덱스 펀드에 넣던지, 아니면 모기지에 원금 다만 얼마씩이라도 갚도록 하겠습니다. 

제나이가 40대 인데 작년에 30년 론을 받아서요.. 은퇴전에 가급적 털어버리려고 매달 400불 정도씩 미리 원금을 내고 있습니다. 

ㅠ.ㅠ 복리로 내는 이자가 너무 아까와요. 

복리 이자가 엄청나죠...ㅜㅜ 저도 그것때문에 모기지를 먼저때울것이냐 은퇴플렌을 만들것이냐...그것이 문제네요...

저는 학자금 이자가 6%정도로 보고 자동차 론을 2%정도 계산, 집은 없으니까 모기지는 안따지구요... 이렇게 간단히 봤을때 제가 다른곳에 투자해서 연 6% 이상 수익을 얻을수 있으면 (실제로는 그것보다 더 해야겠죠 세금에 대한 영향도 있으니) 투자를 하고 아니다 싶으면 론을 갚겠어요 (이자율 높은거 부터)

1년치 생활비 여윳돈이 있으시다면 3번부터 가야죠.

근데 사실 1-4번중에 정답은 없는거같아요. 

부채를 줄이던, 재산을 늘리던 소비를 늘리지 않는 한해서요.

6개월 먹고 살 수 있는 비상금이 없으시면 먼저 만드시고요.

높은 이자 내시는 론이 있으면 추가로 갚으시고요>

이마저 없다면 IRA를 하시면 될 것 같네요.
IRA는 400불 정도로 시작할 fund가 별로 없긴 한데요.
2500-3000불 정도 되어야 되거든요.

Charles Schwab이 1불부터 가능한 펀드들이 있어서 진입 장벽이 좀 낮은 편이고요.
아니면 no commission ETF를 하시는 것이 좋을 것 같습니다.

IRA가 판돈이 적으면 참 애매하더라고요.

고구마 사서 밭에 던져 놓는다. (비상식량..)

아무래도 6개월치 캐쉬는 비상용으로 가지고 있고.. 쌈지돈도 좀 구석 구석 양말에 싸서 넣어 놓고 그담은 골고루 계란은 바구니에 담는게 좋겠죠. 주식이나 은퇴자금이나 론이나 골고루...

4번에서 모기지 15년 fixed로 refinance 하는 옵션도 있습니당. 현재 45세 이상이시라면 은퇴전에 모기지 페이오프하기 위해서 이렇게 하는것도 좋겠죠. 

리파이넨스도 생각해봤는데요, 한달에 400불이상 더 내야하고, 리파이넨스 피도 만만치 않고 요즘 이자가 너무 안좋아서 접었어요..

Roth 추천드립니다. 정말로 쓸데가 없다면 박아놔야겠죠 ㅎ

4번 하세요.

그리고 모게지 발란스 빨리 좀 낮추신 다음에 얼른 Home Equity Line of Credit 여셔서, 비상사태에 대비하시는 것도 좋습니다.

(모게지 초기에 원금 빨리 갚는건, long term 으로 봤을때 이자 세이브 되는게 다른 그 어떤 투자보다 낫습니다. 한달치 페이먼트만큼의 원금을 미리 갚으면 많은 경우 3달치의 페이먼트가 줄어들어요. 그리고 HELOC 오픈해서 갖고 있으면 굳이 세이빙에 비상금 많이 쌓아놓지 않아도 되니, 그다음부턴 여유돈을 모게지 조기상환이나 투자에 활용할 수 있고요)

제가 아는분도 무조건 모기지 원금을 까라고 그러더라구요 그게 가장 도움된다고요 ㅎㅎ 어려운 고민인것 같아요. 

원금을 크게 깔수있음 좋은데 조금조금 까는거라 이자가 주는것도 눈에 띄지 않구요...

Amortization table 에서 원금 까면 이자 얼마나 주는지 숫자 넣어보고 돌려보세요.

인터넷에서 Google sheet 용, 또는 엑셀용 Amortization table template 무료로 다운받을수 있습니다.

실제로 숫자넣고 돌려보면 원금 조금만 갚아도 이자가 팍팍 주는것이 눈에 보이니까 모티베이션이 생기게 됩니다.

+1

차후에 맥주한잔님 말씀처럼 6개월 이멀전시펀드 대신 HELOC을 받아 놓는 것도 방법일 것 같아요. 물론 HELOC 받아놓고 안꺼내 쓰는 것이 최상이죠.  

HELOC 은 신청 만 하고 안쓰면 수수료 안내나요? 낸다면, 얼마예요?

오픈만 하고 안쓰면 수수료 안냅니다.

또 하나 배워갑니다 . 감사합니다 . 

아름아빠님, 제가 아름아빠님이라면 4번이요. 30년 이자가 생각보다 너무 많고 진짜 급할때 이자가 발목을 잡는 거 같더라고요.

이미 4-6개월 생활비를 저금하셨으니.. 일단 여유금 있고 다른 론 이율도 다들 높지 않으니 저라면 2번 100불 추가 3번 100불 4번 300불씩 갚겠습니다. 저도 4.125프로로 30년 받았었는데 3-500불이 적어도 5-10년 정도 줄어들더라고요. 30년짜리 할 때 100불정도 더 넣다가 몇년전에 모기지 이자가 저렴했을 때 3프로 15년으로 갈아탔습니다. 물론 이자는 원래 400불대 내던 거 지금은 300불대 내고 있습니다. 15년으로 하고 나서 매번 50-100불 엑스트라로 냅니다. 3번에 100불정도 넣고 전 401k 몰빵이에요. 히고님이 더 잘 이야기해주시리라 믿습니당.

울 지부장님 아주 알뜰하시군요! 지부장 하실만 해요 ^^

글구 이제 슬슬 6월모임 잡아볼까요? 

초보가 무식한 질문 드립니다. BOA 모기지라 계좌간 이체가 된다네요. 아래 그림처럼 추가로 넣을 금액 넣고 송금하면 원금에서 깍이는 건가요? 아님 따로 뭘 해줘야되는지요?

principle only 인지 확인하는 부분이 없어서요.

이미 원래 내시는 payment를 내셨다면 500은 principal에서 까지는거 맞습니다!! 저도 모기지 회사가 wells fargo일때 체킹이 있어서 계좌간 이체가 되었어요. 헷갈리시면 mortgagecalculator.org 가셔서 amortizement schedule에 체크하신 다음에 (전체 principal schedule하고 interest 금액을 대략 알 수 있어요.) 예를들면 2018년 5월달 500불 내신 다음달, 2018년 6월에 (전체 30년/15년 중에 몇번째 페이먼트인지 세셔서) 스케줄 된 이자가 추가 입금한 발란스가 스케줄된 이자보다 작은지 확인하시면 돈이 줄어드신 거 보일거에요. 너무 세세해서 저도 그냥 한번 쓱 보고 맙니다...............

세금 안내요? 

세금 내면 401k 같은 걸로 세금 줄여야죠 

역시 히고님! 엄지척입니당

여윳돈이란 401K 맥스 넣고 남는돈 아닌가요? 

이거 탈탈 털고 원금 매달 400불씩 더 넣으니... 생활비만 남던데요. ㅠ.ㅠ 

정말 집의 노예가 된 기분입니다. 

참 잘했어요! 

401k 숙제 다 했으면 529 숙제요. 

제가 여태것 529를 안든 이유가... 애가 없어서 였죠. 들고 싶어도 들 수가 없는 그런거 있잖아요. 

그런데... 애가 생겨 버렸네요. 허허허... 40대 중반을 바라보면서 

일단 애 나와서 정부 등록 마치면 고려하도록 해야죠. ㅠ.ㅠ 그런데 돈은 더 들어가겠죠? 

아이고 

애 없어도 돼요 

자기 이름으로 들고 

애 생기면 애한테 트랜스퍼 하면 되는데요 

마치 체이스 체킹하고 세이빙 간에 트랜스퍼 하듯이요 

얼른 오늘 트세요

원래 인생계획에 없던 녀석이었어요. 어느날 훅하고 다가왔죠. 

그런데 여전히 이걸 들어야 되나 고민중입니다.  좀더 공부좀 하구 들려구요. (뭘 줄여야 하나.. 회사에서 돈을 더 주면 좋을텐데.. )

일단 무지 축하요 ^^ 늦둥이가 넘 이쁘겠어요~~

아직... 안 나왔어요. 9월에 나올 예정이에요. ㅋㅋㅋ 체력이 걱정입니다. 왠지 에너자이져가 나올듯. 

초음파 찍을때마다 애가 너무 빨리 움직여서 잡기 힘들다고 투덜투덜 거리시네요. 

세금이란건...뭘 말씀 하시는건가요?? 

회사에서 401k는 안해줘서 아직 없습니다. 그래서 IRA를 할까 모기지를 페이오프할까 고민하고 있구요...

우선 ira 부터요

요기서 질문한번 더 드릴께요, IRA는 텍스리펀 받은걸로 하면 괜찮지 않을까요? ㅎㅎ 매년 초에 받으면 바로 IRA로...

IRA는 트레디셔널로 하라 그러던데요...

네

회사에서 retirement plan을 전혀 지원 안해주나요? 그럼 IRA를 여시는게 가장 우선일 것 같네요...

각자 상황에 따라 많이 다르겠지만 월급쟁이로 미국 생활 15년 정도 하다 보니

수입이 일정하면 이자와 세금을 줄이는게 가장 우선적인 고려 사항이 되야 할듯 합니다. 

이자율이나 남은 원금에 따라 1,2,3번에 적당히 배분해서 넣으시는것도 좋을 듯 합니다. 

매달 500불이면 작지는 않군요.. 
그래도 즐기세요. 나이들어서 보니.. 기억에 남는건 가족들과 맛난거 먹고 놀러다닌 기억만 남습니다.
저라면 500불 중 200불은 매달 가족과 외식하시는데 더 쓰고, 300불은 VTI 같은 index fund 에 넣어놓고 완전히 잊어버리고 살겠습니다.
늙어서 몇만불 더 있으나 없으나 별 차이 없습니다. 그냥 행복하게 즐기면서 사는 게 더 좋지 않을까 생각해 봅니다.
 

ㅎㅎ 조언 감사합니다. 그래도 조금이라도 젊을떄 더 모아야 할것 같은 압박이 있어서요. 

여기 한 표. 나이 들어서는 돈 있어서 몸이 늙어서 즐기기 힘들죠. 적당히 노후대책 하시는 중이시면 즐기는 것도 좋은 방법.

근데 빚갚는건 무조건 이율 높은거 먼저 아닌가요?( early payment penalty가 없다는 가정하에) 댓글들 보면 복리때문에 30년간 붙는 이자가 무시무시해서 몰기지 먼저 갚는다는데 그건 아닌듯요.

Tax deduction도 고려를 하긴 해야 할 것 같은데요.
Tax deduction 없고, 높은 이율을 먼저 갚는 것이 바람직하겠죠.

이자율 높은 3년짜리 론과

이자율 낮은 30년짜리 론이 있으면

이자율 낮은 30년짜리 론을 얼른 일부 갚아놓는게 롱텀으로 보면 훨씬 낫습니다.

추가로 갚을수있는 금액이 한달 500이라 한다면 일년에 6000불씩 원금 까는건데요. 3년짜리를 페이오프하면 어차피 그돈으로 30년짜리 갚아나가는 거구요. 최종적으로 다 갚고나면 높은 이자 먼저 갚는게 이익 아닌가요? 저는 이 컨셉이 정말 이해가 안되요 ㅜㅜ

만약 두 빚이 모두 카드빚이라면 당연히 이자높은 거 부터 갚는게 정답이지요.

그런데 두 빚이 자동차론, 모기지 같은 경우엔

월 페이먼트는 Amortize 되어서 계산되고,

정해진 월 페이먼트를 빼먹지 않는 한 이자에 이자가 붙는 경우가 없고,

매달 내는 이자는 처음 융자금액에 대해 정해지는 게 아니라 그달에 남아있는 론 발란스에 대해 매겨지는 이유로

조금은 독특한 특성을 갖게 됩니다.

예를 들어 4.99%/year 이자의 3년 2만불짜리 자동차 론이 있다고 치면,

월 페이먼트는 599.33 입니다. 3년동안 갚아야 될 이자 총액은 1,575.81 불이에요. 4.99라는 엄청 높은 이자율에도 전체 론 어마운트 대비 이자지출은 그렇게 크지는 않네요.

2만불을 지금당장 다 갚아버려도 절약되는 액수는 1,575.81 이 max 입니다.

3.5%/year 이자의 30년 20만불짜리 모기지가 있다고 치면,

월 페이먼트는 1,159.92 입니다. 20만불 원금에 대해 30년동안 갚아야 될 이자 총액은 78,380.66 이예요.

이걸 그냥 페이먼트 스케줄대로 월 페이만 내다보면 첫 3년동안 이자만 19,904불이 되네요. 원금은 21,852.46 만큼 상환되고요.

만약에, 이걸 원금 추가상환으로 2만불을 첫달에 갚아버리면 어떻게 될까요? 융자금액의 10분의 1만큼의 금액인데요

놀랍게도 전체 30년중에 42%에 해당하는 152개월이 확 줄어버려서 17년 4개월이 됩니다.

그로인해 향후 30년간 절약될 이자비용은 토탈 18,275.87 이 되요.

죄송.. 계산이 틀렸어요.

(어디서 틀렸을까 지금보니 애매하네요. 어제 맥주 한잔 마신채로 이걸 쓴게 실수입니다)

3.5%/year 이자의 30년 20만불짜리 모기지가 있다고 치면,

월 페이먼트는 898.09 입니다. 20만불 원금에 대해 30년동안 갚아야 될 이자 총액은 123,312.18 이예요.

이걸 그냥 페이먼트 스케줄대로 월 페이만 내다보면 첫 3년동안 이자만 20,402불이 되네요. 원금은 11,929.17 만큼 상환되고요.

만약에, 이걸 원금 추가상환으로 2만불을 첫달에 갚아버리면 어떻게 될까요? 융자금액의 10분의 1만큼의 금액인데요

전체 30년중에 16%에 해당하는 58개월이 확 줄어버려서 25년 8개월이 됩니다.

그로인해 향후 30년간 절약될 이자비용은 토탈 32.287.82 가 되요.

저라면 4.99% 이자의 3년짜리 론은 그대로 두고, 매달 500불을 3.5% 이자의 30년 론 미리 갚는데 쓸 거 같아요.

제가 정확히 이해한 건지는 모르겠지만 뭔가 설득력있네요. 여유돈 있으면 몰기지에 넣어야겠군요

그렇게 착각하기가 쉬운데... 지금 놓치시고 있는 점이 있어요.

말씀하신대로 mortage같은 amortized loan의 경우, principle payment가 발생하더라도 payment schedule에 변화가 없습니다. 즉 중간에 원금을 많이 갚더라도, 매달 내야 하는 페이먼트는 같은 대신에, 줄어든 원금에 대한 이자만큼 원금을 더 많이 갚게 됩니다.

예컨대 처음 설정된 모기지가 원금을 500불/이자를 500불 갚는거라고 치면,

중간에 원금의 반을 갚아버려도 상환금액은 여전히 천불인 대신에, 원금이 반으로 줄었으니 이자가 250불로 줄고 원금을 750불을 갚게 됩니다.

그렇게 되면 원금을 많이 갚은 효과+원금을 스케쥴보다 많이 갚는 효과가 겹쳐져서 말씀하신대로 상환기간이 확 줄죠.

즉 이자 만팔천불이 절약되는 이유는, 지금 원금을 갚았기 때문뿐이 아니라, 원금을 미리 갚으면서 줄어든 이자 비용만큼 원금을 더 많이 상환해서 원금이 줄어드는 속도가 가속되기 때문인게 큽니다. 

이거를 apples to apples로 비교하려면, 원금의 일부를 상환하는 순간 모기지 기간이 30년으로 재설정된다고 가정하거나(recasting이라고 하는데, 실제로 메이저 모기지회사들에서는 원금 상환을 뭉치돈으로 하면 해주기도 하고요), 위에서 말한 원금 상환으로 발생하는 principle payment를 따라한다고 가정해보면 됩니다. 결과는 당연히 이율 높은 론을 갚는게 절약이고요.

그래서 보통 홈모기지 이자율 + 세금 혜택 vs 자동차 이자율에서 
기간이 더 짧은 자동차 이자율이 홈모기지보다 이자율이 낮은 이유이지요. 

맥주한잔님.. 저도 edta450 님이 말씀하신 것처럼 그런 식의 비교는 금융과 투자의 기본 원칙이 별로 고려안된 걸로 보입니다.
모든 자본은 투자로 항상 자가증식이 가능합니다. 그래서 다들 빚이 있어도 미리 갚을까? 투자할까? 고민하는 거지요.

* 3년 2만불 빚에서 미리 2만불을 갚아 버리면.. 2만불 빚도 없어지지만 2만불 투자할 캐쉬도 없어지는 거지요..
즉 이자 $1575 불을 아꼈다고 좋아할 게 아니라..  이자 $1575 vs 2만불 투자 수익을 비교해야 하는 거지요.
쉽게 보자면.. 론이자율 4.99%/year vs 투자 수익률이죠..

* 30년 20만불 모기지도 똑같아요. 
2만불 미리 갚아서 이자비용 $18300 을 갚았다고 좋아할게 아니라.. 그 2만불이 향후 17년간 벌어들일 투자수익을 포기하고 이자를 아낀겁니다.
게다가, 미국은 세계에서 몇 안되게 집 모기지 이자에 대해서는 엄청난 세금 감면을 해주고 있죠. 개인별 수입마다 차이가 있지만 이게 작지 않아요. 
즉, 3.5% 이자율의 실 이자율은 2.5% 보다도 낮을 수 있어요.  그렇다면 내가 2만불을 어디 다른데 투자해서 연 2.5% 만 벌어도 더 이익인겁니다.
그렇게 보셔야 해요..  보통 블루칩에 돈 넣으시면 배당금 2.5% 넘는 주식은 수두룩합니다. 배당금 + 매년 주식 증가분 하면 사실상 주식에 넣으면 더 이익인거죠.
 

그렇군요

배웁니다

항상 금액만 생각했었는데, 퍼센티지로 생각해보니 아주 쉽네요. 좋은 말씀 감사합니다. 

적절한 설명이신 것 같습니다.

이번 세제 변경으로 standard deduction이 늘어나고, itemized deduction에 제한이 가해진 것도 좀 고려를 해야 될 것 같은데요.
그로 인해서, 모기지 세금 혜택이 줄어드는 것도 고려해야 될 것 같습니다.

배당금도 qualified의 경우는 federal tax 감면은 있는데, CA state tax 같은 경우는 감면이 전혀 없거든요.
그래서, 25% 정도 이율이 깎이게 됩니다.

모기지론을 50만을 하면 4% 이율로 잡으면 1년에 2만불에 대해서 deduction이 되는데, state/local max 만불을 고려해도
3만불이 되거든요. 그러면 standard deduction 2만4천불 대비 6000불에 대한 세금 절감 효과가 있습니다.
CA의 경우 대략 35% 잡고요. 이자를 15900불 내는 셈인데, 이자율은 3.18% 정도가 되겠네요.

그럼 투자해서 배당으로만 3.18%를 벌려면 세금 고려해서 4.24% 정도 배당은 나오는 곳에 투자를 해야 한다는 말이 되거든요.
이런 고배당 주식/펀드는 선택이 아주 쉬운 것은 아닌 것 같습니다.
그래도, S&P 500 평균 수익률은 될 듯 합니다.

이정도 되면 빚값는 대신 절대적으로 투자한다기 보다는 그냥 선택의 문제일 것 같고요.

401k나 IRA 등 세금 혜택 있는 곳에서는 충분히 매리트가 있을 듯 합니다.

결국 모기지 이율이 높을 수록, 그 양이 많을 수록 세후 이자가 높게 되는데, 모기지 원금을 갚을수록 세금 감면이 줄어드니 세후 이자율이 올라가는 셈이 되겠죠?
잘 따져봐야 될 것 같아요.

그리고, 시기에 따라서 이자를 갚는 것이 좋은 시기도 있을 것 같고, 투자를 하는 것이 나은 시기가 있을 것 같습니다.
문제는 시간이 지나야 그 시기가 어땠는지 아는 것이 맹점이겠죠.

라이트닝님 통해서 늘 배웁니다. 항상 세금이 고려 대상이네요.

그리고 히고님이 말씀하시는 401K, IRA, 529 우선도 또 한번 깨우치게 됩니다.

잠시만요..

모기지를 내는 기간을 줄일 경우, 그에 따라 남는 돈을 투자할 수 있다는 점에 대한 고려를 해야 한다고 봅니다.  맥주한잔님의 계산에 따르면 지금 2만불을 갚아버리면 모기지를 내야하는 기간은 17.X년으로 줄고, 12.X년 동안 매달 내어야 하는 모기지 비용은 굳고, 그것을 투자할 수 있죠.  그에 반해, 지금 2만불을 안 갚으면 계속 월 페이먼트를 내야 하여 기회 비용 (투자 금액)이 발생하죠.

자.. 계산 들어갑니다.

아래의 계산기를 활용하여 계산하였습니다.

http://www.moneychimp.com/calculator/compound_interest_calculator.htm

상황 1. 30년 모기지를 계속 갖고 가고, 2만불을 투자하였을 때 17년 후 총액은 $63,176이 됩니다 (인덱스 펀드 연 7% 이자율 가정).  약 3배가 불었네요.  모기지 만기인 30년 후에는 그 2만불이 얼마로 불어날까요?  $152,245입니다.  7.5배 가량 되네요. 

상황 2. 2만불로 모기지 원금을 갚고, 17년 후부터 보수적으로 잡아 12년간 모기지 낼 돈 (매달 $1,159.92)을 인덱스 펀드에 넣었다면 (7%이자율 가정) 12 년 후 (원래의 30년 만기)에는 돈이 $266,418로 됩니다.  2만불의 효과는 무려 13배입니다.

따라서, 위의 가정과 계산을 토대로한 현재 2만불에 대한 기회비용은 $266,418 - $152,245 = $114,173입니다. 즉, 2만불을 원금을 갚지 않고 투자를 한다면 11만불을 잃게 되는 것일 수 있다는 거예요.  각자 사정과 투자 성향에 따라 이자율을 바꾸어 계산하는 등의 방법으로 계산해보셔요. 

제 계산에서 간과한 것이 있을지 모르겠으나, 저는 맥주한잔님의 생각과 비슷합니다.   위의 같은 이유로 30년 모기지를 계속 들고 있는 것은 엄청난 손실을 의미합니다.  따라서 Dave Ramsey같은 사람은 모기지는 무조건 15년 이하로 하던지, 30년짜리의 원금을 빨리 갚아 연수를 줄이는 것을 추천합니다.  

모기지 30년을 유지하면서 얻는 세금 혜택을 말씀하시는데... 17년 후 더 비싼 집으로 이사가면서 또 모기지를 시작하여도 됩니다.  

제가 처음 계산한게 틀렸는데, 고친 숫자로 다시 계산해보면

상황 1. 7.5배

상황 2. 58개월간 모기지 낼 돈 (898) 을 연 7% 의 펀드에 넣었다면 16,171 이 되어 2만불의 1배도 안나오네요.

결과가 달라져 버렸습니다.

혼동을 드려서 죄송합니다.

ㅎㅎ.. 
너무 복잡하게 생각하실게 없으세요...
이자율 3.5% 인 빚이 있는데..   소득율 7% 의 투자기회가 있다면 무조건 투자하시는게 이익입니다.

많은 분들이 의외로 early 빚탕감 꿈에 부풀어 추가 모기지 원금을 열심히들 내시는데.. 
제 생각에는 차라리 그것보다.. 조금 멀리 보셔서.. 이자율 확 내려갔을때.. 리파이낸스해서 길게 가시고..
그동안 열심히 저축해서 목돈을 만든 후 불황기에 Index 펀드들 주식에 열심히 롱텀 투자하세요.. 

이런 식으로 다 잊고 사시다 보면.. 집 모기지 페이 끝나는 30년쯤이면  집도 생기고, 두둑한 목돈도 생기실 겁니다. 

ㅎㅎ 다들 부자되세요..

맞아요. 기본적으로 어떤 시점에서든 돈을 빌리는 이자(모기지라면 명목이율에서 deduction 혜택을 뺀)보다 투자수익률(명목수익률에서 세금을 제한)이 높기만하면 남는 장사입니다. 마적단식으로 하자면 fee보다 reward가 많으면 무조건 남는 장사!

그리고 위에도 설명했지만 이율을 좋게 들고 있다면 lender에 따라서 refinance가 아닌 recast, 즉 principal을 lump sum으로 갚고, 같은 이율로 mortgage를 reset할 수가 있습니다. 이렇게 되면 payment가 내려가죠.

update.   아... $895와 5년으로 해야 하는 군요!! 이제 어디서 오류가 났는지 알았습니다 ㅎㅎ

상황 2에서 5년으로 하면 2만 불의 3배 가량이 되는 군요 (맥주 한잔님, 상황 2 계산을 하면 $63,024가 나와요. interest rate 7% 가정).  상황 1과 2에서 평균 interest rate을 3.6%로 잡으면 두 옵션이 거의 비슷한 결과가 나오네요.   평균 투자수익률이 3.6%이상이 될 것 같으면 투자를, 안전하게 가자면 부동산 원금을 갚는 것이 좋을 것 같습니다.

ㅎㅎ.. 점점 배울게 많아지는 댓글이 되가네요.. 
 

>>  융자금액의 10분의 1만큼의 금액인데요

>> 놀랍게도 전체 30년중에 42%에 해당하는 152개월이 확 줄어버려서 17년 4개월이 됩니다.

맥주한잔님.. 그런데.. 이런거 쉽게 계산해주는 앱이나 사이트 어디 있나요?
현재 남은 모기지 넣고.. 원금 얼마 미리 페이하면 얼마 기간이 준다고 나오는...

저는 Google sheet 용 템플릿을 다운받아서 쓰고 있어요.

https://sites.google.com/site/spreadsheets/spreadsheet-categories/financial-sheets/mortgage-amortization-with-paydown

심심하면 extra principal payment 넣고 이자가 얼마나 세이브 되는지 기간은 얼마나 짧아지는지 돌려봅니다.

이런저런 숫자 넣고 돌려보다 보면, 30년과 15년의 차이, 이자율의 차이 등등에 따라 임팩트가 얼마나 되는지 파악이 됩니다.

>> 3.5%/year 이자의 30년 20만불짜리 모기지가 있다고 치면, 월 페이먼트는 1,159.92 입니다.

>> 20만불 원금에 대해 30년동안 갚아야 될 이자 총액은 78,380.66 이예요.

음.. 제가 다른 웹사이트 모기지 계산기로 돌려도.. 

20만불 30년 모기지 이자 3.5% 하면 총 모기지 페이는 $898 맞는데요...  30년 이자 총액도 12만3천불인데요..

맥주한잔님이 가지고 계신 템플릿 정확한가요?

헉.. 죄송합니다.

제가 숫자를 잘못 넣었나봐요.

지금 다시해보니 898 나오네요 ㅜㅜ

제가 방금.. 어떤 사이트에서 해보니.. 맥주한잔님 계산과 전혀 틀리게 나오는데요.. ㅎㅎ

30년이 17년으로 주는게 아니라.. 25년으로 주는데요...

아마 이정도가 맞을듯.. ㅎㅎ 10% 원금 갚는다고 갑자기 13년이 주는건 왠지 이상.. ㅎㅎ

https://www.mtgprofessor.com/calculators/Calculator2a.html

20만불 30년 론에서 미리 원금 2만불을 내버리면 25년으로 론이 줄고, 이자는 총 $32K 아끼는 거네요.

* 2만불을 25년 안에 5만2천불 이상으로 불릴 자신이 있으면 그냥 투자하시는게 나을겁니다. 그리고, 25년이면 주식으로 5배는 쉽게 벌듯 합니다만.. 꿈인가요? ㅎㅎ

* 여기서, 이자가 줄어듬으로써 생기는 세금손해도 조금 있구요..

* 이자가 주는 만큼 그걸 투자하는 기회비용은? 무시하셔도 됩니다.. ㅎㅎ 
왜냐하면 월페이는 여전히 고정이거든요.  즉, 이자가 줄어드는 대신에.. 원금이 늘어나는.. 즉, 내 알토란 같은 원금 캐쉬를 은행이 25년간 계속 가지고 있지만 이자를 주지는 않으니까요..  즉, 이자를 줄이든 뭐하든.. 월페이 고정이라 투자 기회비용은 동일.

* 그럼 론 기간이 줄어들어서 생기는 5년 이자로 투자할수 있는 기회를 생각할수 있겠죠.. 즉, 3만2천불 x 5년 기회.. 물론 사실 여기서 3만 2천불도 원타임 투자는 가능하지 않고.. 매달 조금씩 여윳돈이 생기는 거라.. 사실 5년은 아닙니다.. ㅎㅎ 평균 퉁쳐서 2.5년 기회라고 하죠..
그런데, 2만불 x 25년 기회로도 뭘 못하면.. 2.5년 따위로도 무언가 될 일은 없어요.. ㅜㅜ
 

계산해보니, 연 6.65% 하면 25년후에 5배 되네요. 쉬운듯 어려운듯한 숫자?

역시 꿈일까요? ㅎㅎ

S&P 500 보니.. 1998년 ~ 2018 오늘까지 20년간 2.86 배 올랐네요.  (그 20년간 IT 버블, 서브프라임해서 두번 큰 불황이 있었죠.)
그리고, 보통 VTI 같은 거는 배당금이 1.5%정도 나오고, 그 배당금 가지고 자동으로 VTI 주식을 추가로 구입해줍니다.
1.5% 25년 복리하면 45% 추가 수익 나오네요.

합쳐보면 VTI 같은거에 20년만 투자했어도 3.3배는 버네요..  

5배는 꿈인걸로.. ㅎㅎ

이것도 운이 잘 맞아떨어져야죠.
닷컴 꺼지기 직전에 들어갔다면 지금과 비교해보면 18년 동안 2배도 안되니까요.

최악의 경우까지 고려하면 너무 conservative한 것이 되니 적정선을 잡기는 해야되긴 합니다.

혹시 이사갈 계획이 없으시면, 모기지를 15년으로 줄이고, 이자를 줄이는것도 한가지 방법입니다.

지금 만드신 목돈은 모기지 리파이낸스할때 추가 다운하는 용도나 수수료 등으로 쓸 수 있겠지요.

15년으로 하시면 이자도 줄지만, 당장 매달 내는 돈에서 원금 비중이 커집니다.  그만큼 몇년만 지나도 원금이 많이 줄지요.

도움이 되시길..

모기지 30년 --> 15년 변경하실 때도 이자율을 잘 생각해 보셔야 하지 않을까요?
30년 모기지라면 아마도 2015년경 쯤 역사적으로 가장 낮은 이자율로 리파이낸스 하셨을 텐데요... 
지금은 그때보다 상당히 이자율이 오른 상황에서 지금 15년 높은 이자율로 하시는게 항상 이익일까요?

그거야 본인이 잘 비교해보고 결정하셔야죠.  전 그냥 옵션 하나를 더 드렸을 뿐입니다.

전 여행을 열심히 가서 여윳돈 자체를 없애버립니다.@@

이거다!

인터넷에서 보니 유럽여행이 행복했던 이유가 나오더군요... 한주에 200만원씩 써서 행복했다던...ㅎㅎㅎ