요즘 계속해서 집문제 때문에 고민이 많습니다.
기존글에 업데이트로 올리려다 글이 복잡해지는 것 같아 새롭게 올려봅니다.
오늘의 고민은
1. 현재 살고 있는 집을 렌트를 주고, 새로운 집으로 이사를 가는 경우,
2년동안 depreciation 을 하고 (5년에 2년 조건을 충족한다는 가정) 나서 집을 팔게 되면 이게 primary home 의 capital gain 면세에 해당될까요?
현재 gain 이 10만정도 밖에 안되고, 2년 depreciation 을 해도 12~3만정도라 별로 크지는 않습니다.
아니면 면세를 받기 위해서는 depreciation 을 하면 안되나요?
아니면 면세를 받기 위해서는 아예 렌트를 하면 안되나요?
2. 마땅한 집이 없어서 새로 지을까도 고민하고 있는데, 왠지 주위에 보면 새로운 집을 짓는 경우 살고 있는 집을 팔고
아파트로 들어가는 경우가 많더라고요. 생각해보니 새집을 지을 경우 집을 다 지을 때 까지는 모기지가 안나와서 그런것 같기도 한데요.
새 집을 지을 경우 builder 한테 어떤 식으로 pay 를 하게 되나요?
한국처럼 중도금 대출같은게 있나요? 아님 집값의 최소 몇 퍼센트는 현금으로 보유를 하고 있어야 새집을 지을 수 있는 것인가요?
1. 최근 5년중 2년이상 살았을 경우 면세이므로 사시던 집 2년동안 렌트 주다가 팔아도 면세입니다. 싱글이면 up to 25만, 부부면 50만까지의 gain 까지 한도 입니다.
2. 큰 은행 말고 동네 조그만 은행들 또는 커머셜 융자 전문으로 하는 론 브로커에게 가서 construction loan 을 알아보시면 됩니다. 짓는 동안 그걸로 짓고, 다 짓고 나면 일반 모기지로 리파이낸스 하는 방식입니다.
감사합니다.
1. closing date 기준 5년이지요? depreciation 도 상관이 없는게 맞는거죠? 그렇다면 한 2년 렌트를 주고 팔지 말지를 결정을 해야겠네요.
2. construction loan 이라는게 있었군요. 검색해보겠습니다.
아마도 closing date 일거 같은데, 저도 확실히는 모르겠습니다. 이건 전문가에게 패스.
Depreciation은 렌트 주는 집엔 꼭 하셔야 하고요, 구입가격에서 depreciation 된 가격을 뺸 가격으로 gain 을 계산합니다. 20만불 집이 2만불 depreciation 되었는데 30만불에 팔리면 12만불 gain 이 되는 것이지요. 렌트줘서 적당히 수지타산이 맞으면 팔지 않고 계속 렌트주는 것도 좋은 방법입니다. 10-20년 후엔 모기지 발란스는 더 낮아질 거고, 렌트는 더 오를 거고, 집 값도 더 오를 거니까요.
capital gain 택스가 면제되는 혜택을 못보게 되는 경우의 렌탈 프라퍼티를 팔 경우, 1031 exchange 를 이용해 택스를 안내는 (나중으로 미루는) 방법도 있습니다. 기본은, 투자용 집을 팔고 그보다 더 큰 (더 비싼) 투자용 집을 살 경우, 처음 집의 capital gain tax 를 두번째 집을 팔때까지 미루는 것입니다. 그럼 두번째 집을 팔면, 또 그보다 더 큰 세번째 집을 사면서 또 미룹니다. 이걸 반복하면 죽을때까지 세금을 미루다가, 자식에게 상속해주면 택스는 리셋 됩니다.
이해했습니다. 자세한 설명 감사드립니다.
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