올해 주택 가격변동이 어찌 될지 궁금하네요.

새로 사실거면 좀더 매수기회를 기다리신다

집을 파시고 사시는거면 무관 본인 집도 하락세이므로 빨리 파시고 사시는게 이득..

저도 캘리사는데 집값이 너무 비싸서 몇년전부터 지켜보고 있는데 아직 못샀네요.. 집값이 좀 떨어져야할텐데 ㅠㅠ

제가 있는 지역도 작년 고점 대비 살짝 떨어지는 것 같다가 -10% 내외로 집 값이 유지되고 있는 것 같아요.

최근 금리가 다시 많이 내렸는데도 집값은 오르지를 않네요. 상당히 애매해 보입니다만 모르는 일이지요.

게시물에 덧붙여 한가지 질문을 ...

집 값이 살짝 주춤하는 요즘에 다운페이 10% 정도만 가지고 집을 사는 방법이 있는지 궁금합니다. 예를 들어 (인컴 레벨은 1M 모기지가 나온다고 가정) 1M 집 값에 0.1M 다운으로 모기지를 받을 수 있는 방법이 있을까요?

거주하시는데곳이 어디신가요? 제가 사는 LA지역쪽은 한인관계자분들이 많으셔서 그런지 참 다양한 방법으로 왠만한 문제는 다 해결해주시던데... 방법은 분명있을거라고 생각합니다.

저는 SF 지역쪽 입니다. 관계자라고 하시면 어떤 분들을 말씀하시는지 궁금합니다. 

SF 지역이 워낙 넓어서.. 인기있는 지역이라면 10% 다운으로는 거의 비딩에서 못 이긴다고 보시면 됩니다. 메이저 은행은 20%를 아예 완전히 못 박고요. 20%도 힘들어요. 최소 20%는 준비하시는게 좋아요. 현실적으로는 약간의 쿠션이 필요해서 (감정 가격이 구매 가격보다 낮을 경우 대비) 22-23% 정도는 준비하실 것을 추천합니다. 401k에서 빌리는 방법이 있는데 그렇게 하면 대출 규모가 줄죠. 그래서 결국 도루묵이고요. 간혹 다른 융자에 융자를 끼고 10% 다운이나 PMI 내는 방법이 있긴 한데 1M 정도 실리콘밸리 집을 사기에는 경쟁자가 너무 많아요.

상세하게 답변 주셔서 감사합니다. 401k에서 빌리는 경우에도 대출 규모에 영향을 미치나요? 그러면 반대로 모기지 및 클로징 후에 기타등등을 위해 401k에서 빌리는 것은 괜찮은지 궁금합니다. 

401k를 빌리면 2주 페이첵에서 돈이 빠져나가요. DTI에 영향을 주고 대출 규모가 감소합니다. 한번 모기지 계산기에 넣어보세요. 클로징 이후에는 뭘 해도 아무런 상관이 없지요.

네, 공부를 열심히 해야겠습니다. 말씀 감사합니다!

요즘은 컨벤셔널 융자도 10%만 다운하고 집 사는 거 가능하다고 들었습니다.

집근처 은행의 모기지 담당자나 융자회사에 문의해보세요.

지금까지 쥔 것 없에 손가락만 빨고 있었네요. 관련 공부도 하고 가까운 곳에 가서 한번 문의도 해봐야 겠습니다. 감사합니다!

저도 요즘 집 살려고 두군데 은행에 문의했었는데요 (하나는 메이저, 하나는 local). 5% 만 다운해도 conventional loan 이 되드라구요. 제가 first home buyer 긴 한데 그것때문에 된건지는 잘 모르겠습니다. 다만 저는 빌리는 금액이 팬케익vs아플 님보다는 훨씬 낮아서요 (론 = 320k). 그리고 참고로 저는 동부 시골이라 또 상황이 다를수도 있겠네요. 그래도 말씀하신 대로 인컴이 가능하다면 되지 않을까 싶어요. 하드풀 날리는게 아깝긴 하지만, 그래도 본격적으로 집 사실 생각이 있으시면 pre-approval 한번 받아보세요. 저는 시간이 애매해서 전화와 이메일로 다 해결했습니다. 

저의 경우 FHB 제약에 걸려서 혜택을 받지 못하는 것 같더라구요. 하드풀하게 되면 그 영향이 큰가요? 하드풀 -> 신용점수 하락 -> 시간이 지나면 회복, 이렇게 되는게 맞는지요? 아니면 이것이 나중에 문제가 될 수 있는지 궁금합니다. 

제가 알기로는 하드풀은 low impact 으로 알고 있습니다. 제가 지금 두군데 pull 했는데, credit karma 에서 5점 떨어졌드라구요 (물론 여기 점수가 크게 신뢰가 가는지는 모르겠지만..) 보통 모기지 쇼핑이나 자동차론 쇼핑할때 특정 기간동안 여러군데에서 pull 하는건 하나로 친다고 하던데, 어쨌든 저는 아직 pre-approval 단계라 막 쇼핑할 필요는 없어서 두군데만 해봤습니다. 비슷비슷하드라구요. 제가 문의했던 또 다른 은행에서는, 나 크레딧은 이러이러하고, 론이 이거이거 얼마 있고, 인컴은 얼마다 하면 완전 정확하지는 않아도 대충 넘버는 뽑아주드라구요. 어떤 론 타입이 available 한지 비교해서 리포트 해주는곳도 있구요. 저는 budget 정하는데 꽤 도움이 되었습니다. 

친절한 설명 감사합니다. 한 가지 더 궁금한 부분이, 다운페이 할 현금(혹은 자산)도 은행에서 대략적인 견적을 받을 때 필요한(혹은 제공해야하는) 정보인가요?

저 같은 경우에는 wells fargo 에 pre-approval 받을때는 다운을 어마나 할수있는지 말해줬구요. 로컬 론 오피스 경우는 2달치 은행 statement 를 달라고 하더라구요. 그래서 보내주고, 은행잔고보다 다운페이 할 fund 가 더 있을경우 금액과 어디서 올건지 말해줬습니다 (한국에서 송금, etc). wells fargo 는 아예 w2 나 document 는 제출하지도 않고 그냥 제가 적은 information 에 base 해서 pre-approval letter 을 줬습니다. 어쨌든 최대한 얼마나 내가 afford 할수있을지 알아야 나중에 loan 받을때 surprise 가 없을것 같아 자산/debt 등등을 최대한 자세하게 다 application 에 적었습니다. 결과적으로 봤을때는 로컬 론 오피스가 훨씬 자세하게 여러 시나리오로 정보를 줬고 (그래서 더 신뢰가..), wells fargo 는 그냥 letter 하나 띡 하나 보내고 말았습니다 -_- 

저도 큰 은행 로컬 은행 하나씩 찔러 봐야겠습니다. 상세하게 말씀 주셔서 많은 도움이 됩니다 :) 감사합니다!

Fed가 정하는 기준금리는 duration이 짧은 (만기가 얼마 안남은) 미국 국채 금리에 큰 영향을 줍니다. 하지만 모기지 금리는 미국채 10년물에 가장 크게 영향을 빋거든요. 최근 한두달간 Fed는 금리를 내린적이 없는데 모기지 금리가 떨어진 것이 바로 이 미국채10년물의 금리가 떨어졌기 때문입니다. 그리고 Fed는 금리인상을 멈추겠다고 한적은 없습니다. 가장 유력한 예측이 현재로서는 2019년에 1회 즉 .25% 인상, 2020년에 또 힌차례 .25% 인상인걸로 알고있습니다. 집값 결정하는 요인이 참으로 많은데 일단 금리는 이렇습니다...

요즘 모기지 금리가 낮아요. 4.5% 이상 갔다가 다시 4.0% 대로 갔고 그 이하도 꽤 받습니다. Fed가 금리를 한번 정도 올리겠다고 했지만 지금 중국 유럽 쪽이 그렇게 좋지 않아 어떻게 될지 잘 모르고요. 특히 Powell Put이 나온 상황이라 당분간은 매우 소프트하게 갈거에요. 그리고 금리를 올려봐야 모기지 이율 영향도 고작 0.125-0.25 정도라서 집 값에 아주 큰 영향은 못 미칩니다. 지금 모기지 금리는 1년전 수준이거든요. 그래서 금리보다는 다른 경제 상황이나 주택 수요 공급이 더 중요하지 않나라는 생각이 드네요.

집 값이 오르냐 내리냐... 아무도 모릅니다. 정말 아무도 몰라요. 말씀대로 캘리포니아, 특히 북가주를 예로 들면, 대략 작년 4월에 정점을 찍고 6-12월 정도에 전체적으로 10%는 빠졌습니다. 많이 오른 동네는 대략 20%도 빠졌고요. 그게 지금 2월부터 분위기가 슬슬 바뀌더니 요즘은 다시 무섭게 집이 나오고 빨리 팔려요. 주변에 집 나오자마자 2주 내에 거의 다 펜딩으로 바뀌고 멀티 오퍼 들어오네요. 그러니 작년 초 수준으로는 곧 회복될 것 같습니다. 마운튼 뷰 싱글홈 가격 보면 이미 작년 피크 수준으로 된 것 같아요. 아니면 마지막으로 집 팔려는 사람과 지치고 지친 실구매자들이 활발히 거래가 일어날 수도 있겠고요. 아무튼 모르겠습니다.

노스트라다무스 입니다. 미국 전역 주택시장 2019년 하반기에 상투 찍고 2020년 상반기에 폭망할 예정이니 업무에 참고하시길 바랍니다.

얼스트라다무스님.  작년보다 1년씩 예상이 밀렸네요. 

참 알 수가 없어요 집값은.  

Down payment 모으느라 주식투자도 못해 먼산만 바라보는 1인. 

집도 못삼. 너무비싸서 

이분 최소 댓글 자세히 보시는 분. 

명심할께요. 요즘 눈여겨 주택시장 보고있어요. 사는시점 찾느라고... 내년에 바닥 찍고나면 그때 사야겠어요

일년 더 참아봐야겟다

그럼요. 얼선생님은 우리의 교주이신데.. 

LA 는 아니지만 동부 버지니아는 정말 지금 집값 미친듯이 오르는 중인것 같아요. T_T 내년 상반기에 폭망하면 그때 사는게 좋겠죠.

저는 지금 렌트살고 있어서 집값이 10프로 이하만 떨어지지 않는다면 이번에 사는게 나을 것 같은데.. 정답은 모르나 예상하기로 약 얼마저도 떨어질까요? 메릴랜드에서 여쭤봅니다. 

10%는 조정이라고 부르구요. 폭망은 최소 다운페이 20-30% 가 날라가서 포클로저 하우스들이 경매에 쏟아져 나와야 폭망이죠. 

메얼린도 동네마다 달라요. 폭망때 집값 절반 날라가는 게토, 남들은폭망해도 나는 헤어컷 정도 하는 어퍼미들 동네. 

이분 최소 몽고메리 어퍼 동네 사시는 분.

지금 DMV는 아마존도 들어 온다고 하고 해서 집값 예상하기가 힘들어 졌어요.

이번년도에는 글렀고 내년에나 조정기지 아닐까 라고 예상해 봅니다.

집값은 정말 아무도 정말정말 아무도 모릅니다.

하지만 하나 중요한건 동네마다 지역마다 집값 경기가 다르다는 겁니다. 작년 말에 수요가 줄었던건 확실한데... 집값이 떨어진다는 소문이 많아서 소비자가 많이 움츠려드렀었다는 느낌입니다. 미국의 실업자 수는 최저 수준이고 일년에 임금 상승율이 있죠. 월급은 오르는데 집값은 떨어진다면 이상하겠죠. 지역에 따라 집값이 변동이 없는 곳도 있고 수요가 많아 계속 오르는 곳도 있습니다. 서든 캘리포니아라면 일년 임금상승율정도는 계속 오르지 않을까 생각해 봅니다. 집을 구입하시고 1년만에 파는게 아니기때문에 길게 보시고 필요하실때 마음에 드시는곳 사시면 좋을 것 같네요. 

첫집 사시는 분들은 집값 비싸다고 떨어질때까지 마냥 기다리다가는 집 절대 못사십니다. 집값 떨어지면 또 다른 이유때문에 집 사기 어려워지거든요 (론받기 어려워진다든지, 경제상황이 안좋아서 일자리가 불안해진다든지 등..)

집이란게 정가가 있는 것이 아니니, 현재 나와 있는 매물들을 잘 찾아보면 시세 대비 20%정도 높게 팔리는 집도 20% 낮게 팔리는 집도 있습니다.

바닥일때 시세보다 더 낮은 값에 살 수 있다면 금상첨화겠지만, 대부분의 첫집 사는 분들은 그렇게 못하십니다.

아무리 상투라도 시세보다 20% 낮게 사면, 바닥일때 시세대로 사는 것과 별 차이 안납니다.

집은 그냥 계속 들여다보다가 이거다 싶은거 보이면 그냥 사는게 정답입니다.

집 사기 = 결혼하기 

필요할 때 한다 

타이밍은 없다 

가격이 오르고 내리고 뭔 소용 

아니다 가능한 일찍 한다 

아니다 하지 말자 

집으로 투자하기 = 보험으로 투자하기 

집은 집 

투자는 vtsax 

ㅋㅋㅋ 촌철살인 정곡을 콕 찝으시네

집 투자 = 보험 투자 라고 하셨는데 여기서 질문!

요즘 집사람이 애들도 있고하니 혹시 모를 일에 대비해 텀 보험이랑 학자금 보험을 들자고 하는데요.

전 그돈이면 차라리 집이나 다른 투자를 하는게 더 좋다고 생각하는데 보험은 아니더라도 529 플랜까지는 오케

근데 그외에 보험은 아닌거 같은데 히고님 생각은 어찌?

묻지도 따지지도 말고 vtsax?!?!???

보험은 꼭 들어야 하는것만 

자동차보험 집보험 건강보험 

정말요? 건보도요? 왜요?

health insurance 안들어요? 

그럼 병원은 어떻게? 

건강을 생명으로 착각했네요. 이제 이해 했어요. 결론은 Vtsax!

ㅋㅋㅋ아니다 하지 말자

히든고수님 말씀은 

1) 집은 사긴 산다. 하지만 투자라고 생각하진 말자.

2) 투자는 VTSAX

맞게 이해한건가요?

아님 "집은 그냥 렌트로 살면서 VTSAX 만 해라" 인건가요?

집으로 투자하기 = 보험으로 투자하기

라는 말씀은 저축형생명보험같은 보험말씀이신것 같은데.

VTSAX 상승분 - 각종 Fee & Premium  << VTSAX

집값 상승분 - (세금 + 모기지 이자 + 각종 fee) << VTSAX

대충 요런 개념인가요?

네 

돈 벌라고 집 사지는 말자 

집 수익률 < vtsax 수익율 

왜냐 반대면 다 집 사게 

집은 그 안에 살 수도 잇는데 

고로 집 수익률 < vtsax 수익률 

그 반대는 말이 안되는건가요?

돈벌라고 VTSAX 사지는 말자.

집 수익율 > vtsax 수익율

왜냐 반대면 다 vtsax 몰빵하게

vtsax 는 그 안에 살 수도 있는데

고로 집 수익율 > vtsax 수익율

??

묻어가는 초보 질문입니다

집 매물은 보통 어디서들 보시나요? 전 진짜 생초보라 질로우만 확인하는데 혹시 고수님들 보시는 게 있나 궁금합니다.

질로우에 대부분 다 떠요. 어차피 같은 db 공유라서. 

인터페이스는 redfin 이 좋아요. 

그리고 핫한 매물은 db에 뜨기전에 리얼터 끼리만 알음알음으로 하기 때문에 비싼 돈 5-6% 주고 리얼터 쓰는거죠

아하! 레드핀도 확인해 보고 구매할 때쯤 되면 역시 리얼터한테 가야겠군요. 감사합니닷

동네 터줏대감 리얼터가 정보력은 짱인데... 비싸요 ㅠㅠ

신생 디스카운트 리얼터랑 비교해서 원 밀리언 집이면 무려 현금 만불 이상이 오락가락 하죠. 

보통 집가격의 1% 피 정도 생각하면 되나요?

파는사람 + 사는사람 = 5-6%

디스카운트 리얼터 하면 여기서 1% 깍을 수도 있죠. 

그렇군요. 초보에게 가르침 주셔서 감사합니다 ㅎㅎ

레드핀이 더 좋습니다. 왜냐? 지난 1주, 1달, 3달에 팔린 집만 쉽게 찾을 수 있습니다. 리스팅 가격은 허상이고요, 팔린 가격을 봐야합니다.

아하 레드핀 위주로 찾아 봐야겠네요. 감사합니닷!

몇년 관심있게 보다보면, 최근 전반적으로 꾸준히 올랐고, 포클로저 매물들 다빠지고 고점찍고 있는게 보여요.

이런때는 사는거보다 관망세....

투자용집들은 하향세일때 기다렸다 준비했다 포클로저 쏱아져 나올때 기다려봐야할것 같아요