집값 대비 레노베이션 비용(마모님들은 집값대비 어느정도 레노베이션을 하셨나요?)

이후에 팔 때 들어간 돈을 회수하지 못할까 고민하시는 건가요? 

이런 마모님께서 글을 달아주시네요 영광입니다.

어떻게보면 ROI는 큰 문제가 아닌거 같아요 지금까지 해온 공사들을 상각하면 나중에 팔때 제값을 받을까? 라는 생각보단 지금 가족들이 쓰기 편한고 맘에 드는게 더 우선이여서 맘에드는 어플라이언스, 부엌케비넷, 카운터탑, 그리고 욕실 재료들을 구입해서 고쳐왔었네요.그래도 이거 이상은 쓰면 안되는건가란 생각은 아무래도 ROI기준에서 시작되는 질문인듯 싶네요.(질문 제목을 수정해야겠습니다: 마모님들은 집값대비 어느정도 레노베이션을 하셨나요?)

제 경험상, 집은 다 고쳐지고 당장 들어가 살 수 있는집이 최고다 였습니다.

제가 밸류보다 대략 20% 저도 싸게 구입해서 (살때 대략 몇만불면 고친다는 아주 친한 컨트렉터 말을 듣고 구입했습니다)

결론은 싸게 구한만큼 집 에노베이션네 돈 들어갔습니다.

(컨트렉터 말의 딱 3배정도 더 들어가더군요)

컨트랙터가 거짓말 한거 아니고, 

집을 고치다 보면, 컨트렉터의. 뷰하고 본인의 뷰가. 달라 집니다.

본인이 선택하는 자제들은. 아무래도 비싼 자재일 가능성이 높다는게

제 생각이고,  만족도가. 더더높았습니다.

컨트랙터가. 골라준. 자재는. 내구성에. 조금 문제가 있었습니다.

예를 들자면. 화장실 변기의 경우에도 홈디포. 가시면. 대충. 60불에서

300불 정도 까지 있습니다.

다 같은 변기라고 얘기 했지만,   달랐습니다.

그리고, 집을 고칠때 아키텍을 쓰는게 결국. 더 낫다라는게. 제가 배운 경험이였습니다. 아키텍한테 맡기면 가격이 비싼건 사실인데, 일의 마무리와와결과물의 만족도가 그냥 컨트랙터한테 맡기는 것보다 훨씬 나았습니다.

이유인즉,  프로젝 매니지먼트와 qc 부분에서 훨씬 나았습니다.

또, 자재 소싱을 하는데에도. 대부분의 컨트랙터들은 홈디포에서 크게 벗어 나지 않았지만,  아키텍의 경우에는 자재소싱 array 훨씬 크고 다양하고,

또, 잘 아는 아키텍의 경우에는 소싱의 할인율이 있는 자재를 효과적으로로적용해서. 더 좋은 자재를 싸게 소싱하는 경험도 했습니다.

좋은 글 감사합니다. 집을 아예 새로 짓는 경우도 아키텍과 같이 일하는 것이 낫겠군요.

집을 아예 새로 지으시는건. 당연히 

아키텍과 보통 하지 않으시나요?   레노베이션의 경우에는 아키텍과

많이들. 안하시는거 같아서 그거 말씀드린거에요

지역마다 차이가 있겠지만 빌더들이 정해 놓은 몇 개의 플랜 가운데서 이것 저것 업그레이드 하는 방식들도 꽤 있는 것 같아서요.

마모님이 생각하시는 경로는 아마도 아키텍과 집 주인과의 직접 적인 소통이 없을것 같네요. 

보통 정해진 플랜이 있고 그중 업그레이드 옵션을 제공할 경우는 디벨로퍼가 아키텍을 고용해 여러 플랜설계를 받아내고 그중 디벨로퍼가 생각하는 최고의 이익을 내는 플랜들을 마지막 소비자 (집주인)들에게 여러 업그레이드 옵션을 추가로 선택을 주면서 분양하는 방식인듯 합니다 이경우 아키텍은 디벨로퍼와만 소통하며 집 주인은 아키텍이 누구인지 따로 디벨로퍼에게 문의하지 않고서는 집이 지어지는 시에 빌딩퍼밋 또는 설계도를 문의하지 않는 이상 알 길이 없습니다. 그리고 위 방식으로 집을 새로 지어 들어가실땐 보통 빌더(디벨로퍼가 고용한 컨트렉터)와 집 주인이 주로 서통을 하게되죠. 

네. 그런 것 같습니다.

+1

당장 고쳐서 들어갈 수 있는 집이 최고입니다.

집 고치면서 여러번 생각했지만 집 구매 당시 조금만 더 자금과 시간적 여유가 있었다면 여러 공사를 집에서 살면서 하진 않았을 겁니다.

PM과 QC는 집 주인이 얼마만큼 시간을 투자할 수 있는가/ 컨트렉터와 얼마나 내가 원하는 것을 정확히 전달하고 그 일이 진행되는 동안 얼마나 인내 할 수 있나가 결과를 걸정 짓는것 같아요(건축가를 중간에 포함한다고 해도요)

동의해요! 그 동네마다 여러가지 자기만의 스타일과 resource를 가지고있는 아키택/인태리어 디자이너 들이 다 있서요.

인스타 구경다니다 보면 금방 나와요. 조금의 써치결과로 아주 좋은 디자이너 찾을수있서요.

가격대비 이쪽이 훨씬 더 좋은 물건을 훨씬 더 좋은 가격에 가져와요. 주인이 원하는 디자인을 잘 이해하고 좋은 방법으로 끝을 내요.

컨트랙터들이랑은 절대 비교 불가라고 봅니다. 그렇다고 가격이 무지막지하게 비싼것도 아니에요.

그렇다고 집을 다 부시고 새로 건축해야되는것도 아니구요. 

와우 레노베이션 비용이 상당히 들었네요. 

동네 부동산 업자와 만나서 문의해 봐도 좋을 것 같네요.

앞으로 더 레노비용으로 투자해서 과연 이집을 투자비용 뽑고 팔 수 있는지 리얼터가 잘 알 것 같은데요.

Pooooh님이 말하신것처럼 지금 집 상태로 집을 구입 하였다면 지금까지 들어간돈 정도 더 들이고 구매 했을듯 해요. 대신 모든것이 원하는 조건으로 갖추어진 집을 찾으려 보낸 시간과 발품을 지금 집을 지금에 상태까지 고치는데 쓰인듯 합니다.

지금 집에 더이상 투자한다면 나중에 팔때 어느정도 리턴이 있을지는 리얼터분과 상의를 좀 해 봐야겠네요 (아무래도 더이상의 투자 가치는 없다란 답을 들을까 걱정이긴 합니다 아직 고치고싶은 곳은 많고 새집으로 이사는 당장에 생각이 없네요)

답이 없을거 같은데요.. 집마다 지역마다 차이가 많이 날거 같아요..

다 고쳐진 집은 레노베이션 하나도 안하고 들어가는 사람도 있구요..

어떤 사람은 60만불집에 사서 10만불 정도 고치는 사람도 있구요.. 사람들이 볼때 깨끗한 작은 콘도도 부엌 거실 조금 고치면 3-4만불 금방 나오구요..

HGTV 집고치는 프로보면 완전 새집처럼 되는 경우가 많아요.. 그런데 오픈 키친 만드다구 벽하나 없애면 몇만불 부엌 케니넷, 아일랜드 설치하면 몇만불이죠..  그냥 잘 고쳐진 집을 사는게 돈 절약하고 마음의 평화를 얻는 길이라고 생각합니다. 컨트렉터들과 일하기 넘 힘들어요.. 담에 사면 무조건 다 고쳐진 집 살 생각입니다.

+1 모든게 고쳐진 집을 산다

다음집을 사게된다면 투자가 아닌이상 다 고쳐진 집을 들어갈 것 같습니다. 그리고 컨트렉터와 관계는 원하는 만큼 집 주인이 시간쓰고 마음쓰면서 원하는 디테일을 끌어내는 방법밖에는 없네요. 추가 경험담으론 레노베이션을 하는동안 잘 견디면 그만큼 P2와결혼생활이발전한다는 이야기도 들었네요 그리고 만약 레노베이션/리모델링 생각하시는 분들이 있다면 다른 글에 리모델링 사기 당하셨다는 분도 계셨는데 될 수 있다면 한국컨트렉터는 절대로 고용하지 마세요 외국인 컨트렉터만 해도 마음 고생이 이만저만이 아닌데 같은 한국사람이라는 이유 또는 말이 잘 통한다는 이유로 고용했다간 마음고생 배로 하게된 경험이 있습니다 가능한 집 주인이 요구하는 사항을 잘 해결할 수 있는 컨트렉터를 인터뷰해서 고르세요 아니면 돈과 시간과 마음을 쓰면서 컨트렉터 경험쌓기만 도와주는 결과가 나옵니다.

아 근데 아키텍도 나름입니다. 일단 설계도면 뽑는데 만불 + 자재비 + 컨트랙터(보통 라이센스 있는사람은 더 비싸죠)비용 + @.컨트랙터랑 같은 테이스트 인사람 고용하는거보단 건축가 포트폴리오 보고 결정하는게 더 쉽죠. 아키텍이 컨트랙터 겸용하는 경우 좀더 나은반면 재료비가 싼걸 안쓸가능성이 크구요

건축가 안쓰고 아낄려면 발품팔아서 공부하고 주문하고 감독하고 다 혼자해야 되는일이라 정말 힘들구요.. 주변 몇몇 컨트랙터 보고 맘에드는 사람 고용하면 더 나을거 같습니다.

이쪽 업계가 컨트랙터 뷰랑 오너 뷰가 달라서 혹은 건물까보니 숨겨진 보너스 (터마이트 라든지 워더 데미지 등등)를 감안하면 + 30-50% 는 들수 있다는게 사실입니다.

돈아끼실려면 많은 부분 스스로 하셔야 되는데 돈/시간 여유가 없으시면 그냥 컨트랙터에게 맡기시고 딴데 (마일게임이나 주식투자) 더 시간 배분하시는게 좋을듯하네요.

ROI관점에서 투자한 만큼 나중에 판매가격에 반영됩니다. 비슷한 sqft 집도 어떻게 고쳤나에따라  10-20만불  (CA기준) 차이 금방 나는거 볼수 있습니다.

ROI는 아마도 집을 팔때쯤되서 알게될듯 합니다(만약 판다면)

그래도 어플라이언스 + 필요한 자제들 구입시 카드 결제가 되는 곳에선 몇몇카드 스팬딩 채웠네요.

지역마다 다를 수 있겠지만 여기 Bay Area 기준으로 완전히 고쳐진 집들의 문제는... 대부분 fixer-upper거나 그 정도까진 아니더라도 seller가 팔기 직전에 판매용으로 최대한 싸게 remodeling 한 경우가 사실상 대부분이라, 겉보기에는 그럴 듯해 보여도 자세히 들여다보면 위에 @poooh 님께서 언급하신 컨트랙터들이 가성비용 자재를 써서 내구성이나 품질은 한참 떨어지는 문제가 많더군요. 이 동네는 심지어 permit 안 받고 대충 고친 집들도 엄청 나오고... 이런 집들은 2-3년만 지나도 문제들이 속출하더라는...

그런 집 사서 골치를 앓느니, 차라리 remodeling은 최신으로 안 돼있더라도 일단 당장 들어가서 살기엔 무리 없는 수준의 집을 산 뒤에 하나씩 취향과 라이프 패턴에 맞게 바꿔나가는 게 낫지 않나 싶습니다.

60만불 조금 넘게 주고 사서 고치는데 10만쯤 든 것 같아요. (아직 화장실 하나가 남았습니다만...)

주방에 가장 많이 들었고 (6만), 패티오를 완전히 새로 하는 것 포함 landscaping에 만불 정도 들었는데 가격대 만족도에서는 가장 좋았던 것 같습니다. 

저희는 간단한 것은 핸디맨과 했고 주방은 라이선스 있는 design build 회사와 했습니다. 아키텍은 아니고 GC인데 보통 GC들 보다는 좀 상세하게 도면을 그려주고 예산도 항목별로 꼼꼼하게 짜는 것 같았어요. 

저희는 집을 살때 30년 전에 지어져서 레노베이션이 거의 안 된 집이었기 때문에 저희가 살면서 고칠 생각이었고 결과적으로 아주 만족합니다. 

혹시 랜드스케이핑은 같은 GC가 소개해주신 업체와 하신건가요 아니면 따로 전문 정원업체와 계약하신건가요? 

그리고 고치시기 전과 후 달라진 점은 어떤건가요? 지역이 어디이신진 잘 모르겠지만 예를 들면 기존 잔디에서 사막형 으로 변환 하셨다던지 아니면 자갈을 이용한 젠 가든 같은 느낌으로 하셨나요? 

랜드스케이핑은 주방 보다 먼저 했고 다른 업체를 썼어요. 가장 큰 공사는 콘크리트 패티오 중간이 꺼져서 물이 고이는 문제가 있어서 다 파내고 기초 작업부터 한 다음에 paver로 다시 했습니다. 패티오 면적도 좀 늘이구요. 그외에는 정원 옆에 나무 그루터기만 있는 공간이 있었는데 꽃밭으로 바꾸도록 역시 기초 작업 & boulder border 만들구요. 잔디 포함 식물은 저희가 대부분 직접 사서 심었어요. Irrigation도 직접 하구요. 

싸게 잘 하셨네요. Bay Area는 뭐든지 너무 비싸서... 작년에 랜드스케이핑 했는데 돈 정말 ㅎㄷㄷ 하게 들었습니다. 지금 찾아보니 800 sqft 정도 stamped concrete으로 patio 만드는 것 하나만 해도 거의 15k 들었군요 ㅠㅠ

베이 쪽은 drought tolerant로 바꾸면 나오는 리베이트는 없나요? 

워낙 시마다 정책과 버짓이 다르고 먼저하는 사람이 이득이라 제가 사는곳은 이미 늦었네요 

있더라구요. 랜드스케이핑 다 끝내고 나서야 알았습니다 ㅋㅋㅋㅋㅋ ㅠㅠ (근데 모종의 사정으로 인해 알았더라도 아마 신청 안 했을 것 같긴 해요.)

아는 지인.... 부동산이 완전히 바닥을 쳤을때... 집을 샀는데... 그 집을 팔때 화장실에 문제가 있는 집이라 바이어가 다 꺼리고... 부동산이 얼었을때 였어서 시간이 지나면서 집값을 더 싸게 불렀어요.(8년 전즈음에 사셨나? 아뭏든...) 그 동네가 베이뷰가(샌프란시스코가) 보이는 집이구요..커스텀 하우스들만 있는 동네인데 ...

40만 중간즈음에 사셔서 10만 정도 들여 전체적으로 싹 다 고쳤어요...(원래 더 들어갈법 한데 8만 정도 들어간 이유가 핸디맨이 아주 친한 지인이라 인건비가 많이 줄여진 케이스.,,,,)

그 집이 지금 거의 1밀리온 정도 되어가요...아주 만족하시면서 사세요...

집을 고칠 생각이면 한번 고칠때 전체적으로 다 고치는게 시간적으로나 경비적으로나 적게 들어가요.

그런데 고쳐진 집을 사서 들어가는 경우는 비추예요..

왜냐하면 팔려고 고친거라 마무리가 꼼꼼하지 않는 경우가 많고 고치는 업자들이 덜 신경써도 주인도 뭐라 하지 않고 부실한 경우가 많고 

또 최소 경비로 고치기 때문에 (팔 목적으로 고치니까) 마음에 안드는 부분들이 있는데 집 사고 들어가서 새거니까 다시 돈 주고 안바꾸게 되고 

마음엔 딱히 안들고 뭐 그럴수도 있어요.

전직 Apprasial로서 말씀 드립니다. 참고만 하세요.

제 데이타는 2009년에서 멈춰 있습니다. 섭프라임 미워요...ㅡㅡ

너무 많은 돈 쓰지 마세요. 가이드 라인이 주마다 다르다는것 먼저 말씀 드립니다.

제 경험에서 업그레이드가 벨류에 미치는 영향이 생각보다 많지 않았습니다.

그래서 리파이낸스 하시는 분들이 왜 안되냐고 많이들 물어 보셨죠....

은행은 업그레이드의 대부분을 개인 취향, 취미로 보더군요. 

바닥의 경우 카펫이나 장판에서 타일, 우드 바닥으로 바꿀경우 벨류 반영 됩니다. 물론 자재 종류 상관 없이 똑같습니다. 나무는 나무, 타일은 타일 입니다.

너무 비싼 고급 자재는 자재해 주세요. 제일 저렴한거랑 제일 비싼거랑 ... 다 똑같은 자재로 봅니다!!!

카운터 탑 라미네이트에서 상위 자재로 변경 반영 됩니다,

수영장 반영 되지만 가이드 되는 금액이 있습니다. 시공비 100% 반영 안됩니다. 오래되서 수리된것들 반영 안됩니다. 

특히!!!!! 조경 (나무, 돌, 꽃 등등) 개인 취향 이라 반영 0% 입니다!!!!!

결론은 너무 많은 비용 쓰시면서 업그레이 하지 마세요 절대로 절대로......

경험에서 나온 조언 감사 드립니다. 

한가지 궁굼한게 있네요 수영장은 주마다 가이드 되는 금액이 있다고 하셨는데 

시공법에 따라 어프레이즐 하는 금액도 달라지나요?

예를 들자면 

가-1. 땅을파서 콘크리트로 시작해 플라스터로 마무리한 수영장

가-2. 타일로 마무리한 수영장 

나-1. 핫텁과 연결된 수영장 (수영장과 같은 재질)

나-2. 핫텁이 있으나 수영장과 연결되지 않은 설정(이사갈때 떼어 갈 수 있는 핫텁) 

다-1. 땅위에 나무로 만든 덱 스트럭처와 파이버글래스 로 마무리한 수영장 

다-2. 땅위에 나무가 아니고 나무 느낌만 나는 덱에 파이버 글래스로 마무리한 수영장 

라-1. 수영장 물 을 데울 수 있는 수영장

라-2. 수영장 물을 전기/가스 안쓰고 태양열로 데우는 수영장

마. 위에 모든게 상관 없이 그냥 수영장 어프레이즐은 있고 없고 차이

마 : 그냥 수영장 벨류 입니다, 크기 마감 종류 상관 없습니다. (조지아 주의 경우 입니다. 다른 주의 가이드 라인은 제가 잘 모릅니다. 어프레이져는 스테이트 라이센스 입니다.)

집고치거나 메인테넌스 경험이 없고 집사고난 후 집수리 버짓이 빡빡한 경우는 다고쳐진 집 사면 세상 편하죠

근데, 플리핑이나 부동산으로 프라핏을 남기는 경우는 다망가진 포클로져 As IS 집들도 모 괜찮습니다.

처음이 힘들지, 발품팔아 구성한 일잘하는 목수,플러머, 전기공,리얼터,융자,보험,변호사 등등으로 팀을 짜면 됩니다.

안고쳐진 집이나 문제가 생겨서 마켓에 오래있거나 헐값에 나오는 집들은 보석이죠.

싸게 사서, 잘고치고, 팔때의 포텐샬이 올라가면 짭짤한게 Flipping의 기본인지라.

보통 GC (general contractor)들과 딜할때, 집수리비용 빼고 집고친후 지금 당장 팔아서 얼마가 남는지를 계산하면 되는데

비커포켓 부동산 전문가들은 (집수리후 올라간 밸류-매수한 집가격)- 집수리비 = 70%가 되면 남는장사라고 하는데요.

실제로는 50%만 되도 많이 남는거 같습니다.

집팔때 꼭 고쳐야 되는건, 부엌, 화장실, 거라지, 기능성들, 정원은 돈 조금들여 고치고 전문가의 손길이 닿으면 진짜 예뻐져서 금방 팔리는 매직효과.

근데, 지나치게 비용이 많이 들어가는데 바이어들의 호불호가 갈리는 수영장 같은거는 별로인것 같습니다만 (여기는 추운 동부지역)),

지역이 서부나 남부의 따뜻하고 수영장 활용도가 높아서 이웃들 집집마다 수영장이 다 있어서 수영장 없으면 안팔리는 동네면 좀 이야기가 다를거 같습니다.