집살때 보통 Affordability를 어떻게 계산하셨나요?

싱글이냐, 자녀가 몇 명이냐 등에 따라 답이 천차만별일 듯 한데요. 근데, 어차피 모기지도 일부는 저축이라 생각해야죠. 결국 미국 경제가 좋아지면 집 값도 올라가니, 내 집마련도 단 20%의 원금으로 레버리지 효과를 노리는 투자라 볼 수 있지 않을까요? 물론 투자가 늘 성공적이진 않지만요.   

아 이제 14개월된 아이 있는 3명가족입니다.

전 뉴욕에 집 한번, 이제 뉴저지에 집 한번 사는 미국 집 구매 초보라 조언할 입장일지는 모르겠지만, 글 쓰신것 보니 suburban쪽으로 거주하시려나 봐요. 수입에 적절한 집을 사는 것도 중요하지만, 집을 한 번 사서 평생 그 집에서 산다는 보장이 없으니, 투자라는 관점에서와 나중에 나갈 때를 생각해서 수요도 고려해야 한다고 생각해요.  대개 뉴욕 전철 출퇴근 가능한 suburban 지역의 학군 괜찮고, 치안 좋고, 집 상태 좋은 60-80만달러 사이의 집이 가장 거래가 많이 되더라구요. 대개 1500~2000sq, bed room 3~4, bathroom 2+ 정도 되니까 가족 수에 비해서는 조금 크지 않을까 싶어요.  근데 가족 수대로 2bed room 주택 구입하시면 나중에 수요가 없어서 처분하실 때 곤란하실 수 있어요. 또한 지역마다 다른 property tax도 고려하셔야 하구요. (높으면 잘 안팔리거나 집값이 잘 안오르죠) 

네 조언 감사합니다.

저희가 가족은 3명인데 큰 3br 이상의 싱글하우스가 필요한 상황이어서(둘다 직업군이 특이해서 작업실이 필요해요.) 가급적이면 큰 집을 보고 있습니다.

집을 사면 다시 이사할 생각없이 최소 10년은 살 생각으로 보고 있습니다. 제가 이어서 뉴욕까지 이사를 너무 너무 많이 해서 이사에 지쳐있습니다...ㅠㅠ

그러다 보니 아이가 어려도 초등학교 학군은 보게 되더군요.

투자의 목적보다는 집을 소비의 개념으로 생각하고 집을 사는거여서 저희는 좀 다르게 접근하고 있습니다.

구체적으로는 Cresskil쪽에 저렴하고 깔끔한 집이 많이 나와서 그쪽 위주로 보고 있죠. 거긴 텍스가 쎄니 다시 팔릴때 고민이 되긴 하겠네요...ㅠㅠ

고려 사항이 참 많은데, 지역차도 크고요, 굵직하게 하나 볼거는 살짝 보수적으로 융자 금액이 그로스 하우스 연봉의 3배 맞추면 다른 사항들 얼추 맞아 떨어져요. 

그렇군요. 안그래도 여러분들의 조언에 따라 3배 안되는 가격으로 가급적 융자를 맞추려고 합니다.^^ 감사합니다.

헉! 전 하우스 푸어 당첨이네요.

그러나 현실은 연봉 3배 융자금액으로 집사기가 쉽지 않죠. 한국 사람들은 학군도 따지니...결국 3배 넘게 되죠...

저 곧 컨트렉 들어가는데... 올 한해 빵꾸 안 나고 잘 넘어가야할텐데요...

리얼터는 비싼집을 팔아야 커미션을 많이 받슴다. 인센티브가 항상 비싼집을 파는게 유리하죠. 하우징 마켓도 지금 상투인데, 첫집은 너무 무리하지 마세요. 두번째 집은 마지막 집이다는 마음가짐으로 정말 마음에 드는 집 구하시구요. 

하우징마켓이 상투라는 말이 좀 걸리네요.

그래도 Cresskil이란 지역이 워낙 집값 변동이 없어서 그냥 하는것도 나쁘지 않다는 말들이 많아서 그럴까 싶기도 합니다.

암튼 리얼터들의 상술을 조심해야 하긴 하는거 같습니다.

제생각에 크레스킬은 상투 맞아요. ㅋㅋㅋ

크레스킬이 딱 5-6 년전만 하더라도 지금 집값의 반값이였죠.

그런데, 왜인지 모르나 한국부동산들과 한국 분들이 갑자기 막 들어 가면서, 정말 말도 안되게 올려 놨어요.

제주위에 아는 친구가 돈은 좀 있는데, 부동산은 정말 마이너스 손인 친구가 있는데, 그친구가 몇년전에 그곳에 집 사는거 보고,

아, 저곳 집값은 오를만큼 올랐구나... 했다는.

크레스킬이 유치원이 무료라 어린아이 있는 분들이 많이 가시는데, 생각 좀 해 보고 구입하세요. ㅎㅎㅎ 

크레스킬에서 맨하탄 출퇴근 많이 불편해요.

상투 맞군요. 그럼 그쪽도 몇년 지나면 떨어질라나요?

마모인들의 의견이 분분하네요.

어디 추천하실만한 곳 있으시면 추천좀 부탁드립니다^^

저도 이제 막 알아보기 시작한거라....

저같은 경우에는, 집 사기 전에는 렌트 + 다운페이먼트를 위한 저축 + 유틸리티 포함 생활비 였다면 집을 산 후에는 렌트 + 다운페이먼트를 위한 저축 -> 모기지 가 된다는 점을 생각하니 맘이 편해졌어요. 따로 다운 페이먼트를 위한 저축을 하지 않아도 되니까 렌트+저축 > 모기지 이면 되겠구나! 하는 생각으로요. 물론 모기지 내면서도 저축할 수 있는 여력이 되어야 하니까 월별 모기지 페이먼트의 심리적 마지노선 (렌트의 1.5배)을 정해놓고 집을 샀습니다. 그리고 집 산 직후에 돈이 많이 들어가는걸 감안하고, pmi 월 페이먼트가 크지 않다고 생각해서, 또 빈 텅장은 불안하니까 다운 페이먼트를 15프로 할 수 있었지만 10프로만 했어요. 이렇게 하니까 연봉 3배정도 되는 론을 얻었는데 지출은 커도 집 사기 전 생활 수준 유지가 되고 저축도 하고 있습니다.

그렇군요. 제 목표도 집 사기전 생활수준이 유지되는걸로 알아보고 있어요. 다운페이는 충분히 20%를 준비해야죠.

그로스의 3배면 괜찮지요.

그런데, 싱글 인컴이면, 그로스 3배로 한인들이 선호하는 버겐카운티 집이 없어요. 

렌트도 원래는 넷인컴의 1/4이 적정선이라 하는데, 이러면 집이 없어요.

본인 현재 렌트가 어떤지 보시고, 그 렌트집에서 저금하는 금액 합하시는 금액 절대로 넘으면 안되요.

집이 커지니 그만큼 유틸리티도 많이 나옵니다.

그리고 20% 다운은 반드시 하셔야 합니다. 20% 다운 안하고 pmi 내면서 유지 하는 집은 정상적인 마켓에서는 정말 많이 힘듭니다.

Pmi 부분은 저는 개개인의 상황에 따라 다르다고 생각하는데요. 한 달에 100불 좀 넘게 내는데 1년이면 1200불, 5년이면 6-7000 불 내외죠. 현실적으론 pmi는 최대 3년 내 없애버릴 수 있다고 계산했고요. 물론 허공에 버리는 돈이 맞지만, 다운페이 20프로 할 때까지 기다리는 동안 집값이 7000불 넘게 오를 수도 있고 (물론 내릴 수도 있지만요.) 지금 마음에 쏙 드는 집을 놓치는 기회비용 등을 생각하면 무조건 20프로 모일 때까지 기다리는 것 보다 pmi 몇 년 내는 게 더 유리하다고 생각했습니다. 그렇지만 pmi가 몇백불된다면 20프로 다운 꼭 만들어야 한다는 것 동의하구요. 개인 크레딧 스코어에 따라 다르게 계산되는 것 같으니 일단 알아보시는거 추천드립니다. 

Pmi가 1-200불면 괜찮지요.

곰돌님이 고려하고 있는 북부 뉴저지쪽 하우스 가격은 최소 50만불 이상이라 보는데, 20% 다운이 대략 최소 10만불 입니다. 여기서 만불만 모자라도 pmi는 200-300불은 그냥 되는거 같더군요. (제가 정확히 모릅니다)

이동네는 다운페이 1-2만불 모자라서 pmi 내고 사는 분들이 드물어서, 

Pmi 문제 말씀 드린 겁니다.

PMI 없앨 때 어프레이절 다시 받아야해요. 500-600불 지출 감안하세요!

21% 되면 어프레이절 안해도 되는 걸로 알고 있슴다.

렌더마다 룰이 다른것 같네요. 저는 20% 이상 갚기, 2년 이상 한번도 밀리지 않고 내기 등등 모든 조건 지켰는데 어프레이절 하더라구요.

집 사는게 허공에 돈을 버리는 것 아닌가....

넵 20% 다운은 기본으로 생각하고 있습니다.

보통은 모기지를 현재 (세전) 연봉의 2.5 - 3배정도로 잡는게 무난할거예요.  예를들어 현재 세전 연봉이 20만불이면 모기지는 60만불 내로. 여기서 20% 다운페이할 경우 집값은 75만불 이내가 되겠네요. (다운페이를 더 하실수 있으면 더 비싼 집도 가능하겠죠) 

네 감사합니다. 연봉의 2.5배정도로 모기지를 생각중입니다. 보수적으로 첫집을 접근해보려구요.^^

월 3천불 쓰신다면 뉴저지 버겐카운티에서 45-50만불 3베드 집 사시면 되겠네요. 다운페이하실 20%돈만 있으시다면요... 모게지랑 택스랑 집보험료 해서 3천 안팎으로 나올거에요. 뉴저지 오시면 맨해튼이랑 비교해서 식료품 지출금액이 엄청 저렴해집니다. 그돈이면 차 보험료랑 기름값에 드는 돈은 빠질거에요. 의류와 신발에 택스 없는 거랑 공산품에 택스 적은거가 엄청 절약돼요. 알게모르게..

뉴저지 물가가 확실히 싸긴 한가 봅니다. 섬에서만 살아서 이거원 바깥세상이 깜깜하네요..ㅋㅋㅋ

결국 이 문제에 대한 답은 본인이 찾으셔야 합니다. 계산하신 것처럼 한 달 생활비를 면밀히 예측 하셔야 해요. 모기지 공제 혜택은 크지 않으니 고려를 안 해도 될 듯 하고요. P&I에 P 부분은 원금을 갚는 것이니 일종의 저축인 셈이기도 하죠. 하지만 그만큼 세금으로 빠져나가고요. 질로우 등에서 affordability를 계산하면 생각보다 무척 많이 나옵니다. DTI를 거의 38-42%까지 쳐주니깐요. 그런데 그렇게 하면 정말 하우스 푸어가 됩니다.

제가 생각하는 공식은.. 현실적으로 한국분들은 여기서 30대 중후반에 첫 집을 사게 됩니다. 미국 또래들은 20대에 사는 것 보다 보통 5년-10년 느리죠. 그래서 30년만에 집을 갚는다고 생각하면 너무 슬프고, 모기지 내고 생활비 다 쓰고 기본적인 주식을 하고도 추가로 돈을 모아 10년 또는 20년 내에 집을 페이오프할 수 있는게 감당할만한 수준이 아닌가 싶습니다.

그리고 일단 집을 사면 자연적으로 돈을 아끼게 됩니다. 저는 정말 집 사는게 자산 축적의 첫번째 단계라고 생각해요.

미국애들도 첫집 20대는 빨리 철든 흔치않은 케이스 아닐까...싶네요. 30데 초중반이 평균일듯 해요. 어렸을 때 유학오거나, 집이 유복한 경우 빼고...한국 남자들은 군대갔다가 유학오는 분들 결혼하고 학위.따고 어쩌고 하면 평균적으로 40대 초반 정도가 첫집 나이일 것 같아요.

제 직장동료들도 보면 다들 집을 사진 않고 렌트를 많이 하다가 30대 후반대가 되서 많이들 사더군요.

뉴욕이나 집값 비싼 지역이라 그런지 좀더 늦어지는거 같아요.

저도 직장생활 늦게 시작한 편이어서 4년 바짝 저축해서 제 연봉에 맞는 다운페이 +알파는 모았어요. 그것만 보고 저축하다보니 지금 슬슬 현타가 오네요.

집사는건 어리석다 혹은 지금은 마켓이 상투다.... 그냥 렌트를 몇년 더 할까 망설여지기도 합니다. 물론 렌트를 하면서 사니 현타가 올때가 많아요.

정말 필요한 경우 아니고는 집사는게 좋은 것이 아니라고 배웠슴다.

대박마님은 그럼 집을 안 사시고 주식에 투자하셨나요?

저는 솔직히 제가 주식투자에 자신이 없어서 (마이너스의 손..) 그건 진짜 못하겠더군요....

https://www.cnbc.com/2019/04/18/wealth-manager-buying-a-home-is-usually-a-terrible-investment.html

이게 케바케인거를 너무 generalize해서 쓴거같은데.. 뉴욕사시는분은 좀 참고해볼만한 글이긴하네요.

궁금해서 한번 읽어봤는데요.. 이 article에 문제점이 많은거같아요. 

여기 mallouk이란분은 planner시기때문에 좀 biased하시게 쓰신거같습니다.

benefit도 forced saving이랑 retirement밖에 없다하셨는데,

tax benefit (depreciation and interest)와 leveraged investment 등등 다른 이익점들은 나와있지 않네요...

제가 엄청난 반대를 했음에도 보스님이 내 놓아라 하셔서 어쩔 수 없이... 흙흙

인덱스 하시고 맘 편하게 사시면....

ㅎㅎㅎ 인덱스도 제가 상투를 잡아서 한번 제대로 꼬꾸라진거 보셨으면서...

집 사고 그담 인덱스 하는것도 별로일까요?^^

S&P 500 천장 뚫린듯요.

저나 저희 남편도 하우스푸어로 사는 걸 원치 않아서 monthly payment (모게지+hoa+ins) 가 원래 내던 렌트비와 월평균 세이빙의 50%를 합한 값을 넘지 않는 정도로 알아보고 구매했습니다.  원금 뺀 나머지 금액은 렌트살 때 내던 금액보다도 적게 나오니, 사는게 여유있어 만족합니다. 

넵 하우스푸어를 면하려고 안간힘을 쓰고 있습니다.(욕심을 참는다고 해야하나요?ㅋㅋㅋ) 좋은 경험담 감사해요.

얼마 전까지 제가 했던 거랑 비슷한 고민 하시네요. 저도 고민 끝에 사기로 했고 지금 클로징 하면서 다운페이 돈 맞추고 있습니다. 저도 아직 살아본게 아니라서 뭐 조언 드릴 건 많지 않지만

1) Cresskill 지역은 제가 가장 살고 싶었던 지역이에요. 학군은 초중고 전부 한 타운 안에 있기 때문에 그게 장점이 될 수도 있고요. Tax는 Cresskill이 버켄카운티에서 오히려 싼편이에요. 제가 사려는 쪽은 2.8%, 비싼 곳은 3.3%, Cresskill은 2.4%네요. https://www.state.nj.us/treasury/taxation/pdf/lpt/gtr/Bergen19.pdf

2) 생활비를 저도 쪼개고 쪼개고 있는데요. 뉴저지로 나오시면 차량 유지비가 꽤 들거에요. 차량 리스 (2~300)+보험 (200)+등록비 (?)+게스비+톨비 (300) 이렇게 하면 한달에 적어도 600~700불은 드실거에요. 뉴저지 차량 보험료가 은근 비쌉니다. 제 경우 미드웨스트보다 2배 비쌌습니다. 그런데! 이번에 차량이랑 집보험 콤보로 가입하면서 보험 브로커 통해서 했는데요. 신기하게 자동차 보험이 반값이 되어버렸습니다. 혹시 나중에 보험 브로커 연락처 필요하시면 추천해드릴게요.

3) 버켄카운티에서 (Cresskill) 3베드룸 학군 좋은 곳으로 하시려면 적어도 5~60만불 집을 하셔야 할텐데 그러면 Monthly집으로만 나가는 비용이 P&I+Tax하시면 3000불 훌쩍 넘으실거에요. Zillow estimate은 매우 부정확해서요. 직접 구글에 차트 만들어서 따져보셔야 할거에요. 근데 이게 60~80만불짜리 집으로 하시면 Tax때문에 4000불이 오바되실거기 때문에 무리하지 않으시는 게 좋으실거에요.

4) 비용에서 고민되시면 다른 타운도 고려해보세요. 출퇴근 거리 15마일 내외로 찾아보시면 Closter, New Milford, River Edge즈음이 나오실거고요. 20마일 정도 보시면 Haworth, Norwood, Oradell도 괜찮구요. 차량으로 출퇴근 하시면 Cresskill이나 Closter가 큰 차이가 없으실 수 있는게요. Closter에서는 Palisade Parkway(고속도로)로 바로 연결되지만 Cresskill은 로걸 9W을 타야하기 때문에 시간은 비슷하실거에요. 기차 출퇴근 하실거면 Fair Lawn, Ridgewood쪽도 대안이 될 수 있습니다.

5) 제가 추천해드리는건, 주말마다 지역 가리지 마시고 Open House일정 보시고 전부 투어 해보세요. 전혀 맘에 없던 곳들도 전부요. 그러다보면 왜 어떤 지역이 좋고 어떤 지역은 피해야하는지 감이 오실거에요. 

6) 어떤 리얼터랑 일하시는지 모르겠지만 리얼터에 따라서 몇천불은 세이브 하실 수도 있고 더 비싸게 살 수도 있으실거에요. 전 개인적으로 제가 했던 리얼터분이 마지막에 알아서 몇천불을 깍아주셔서 넘 감사하게 생각하고 있어요. 리얼터도 원하시면 소개해드릴게요.

버켄카운티 재산세가 무시무시하네요. 조지아 학군 괜찮다는 곳인데 0.7% 정도 내는 듯합니다. 이것도 오른 것이라서 이웃들 불만이 높다는...

제말이여... 학군은 둘째치고 조다리 건너는 톨비는 또 무지막지하게 비싸죠...ㅠㅠ

심심풀이로 하는 계산기인데, 한번 해 보세요~

https://www.nytimes.com/interactive/2015/06/17/upshot/100000002894612.app.html?WT.mc_id=2015-JUNE-FB-PROPENSITY_NYREGION-AUD_DEV-0616-0630&WT.mc_ev=click&ad-keywords=AUDDEVREMARK&_r=0

아 이 유명한 계산기....ㅋㅋㅋ 감사합니다.

인간은 적응의 동물이라 어찌어찌 다 맞춰 살아 지는 것 같습니다. 물론 삶의 질의 변화는 있겠지만, DTI가 허용되는 안에서 loan을 받는다면, 어찌 갚아 나가긴 할 겁니다.

삶의 질이 우선이라면, 현재 렌트+유틸리티+세이빙 보다 월페이먼트 (모기지+보험+세금+HOA)가 작거나 비슷해야야합니다. 렌트는 집수리 비용이 안들어 가는데, 내 집은 수리비용이 들어갑니다. 그리고 내 집이다보니, 분명히 먼가 집에 더 사서 넣어 놓게 됩니다.

부동산 투자에 대한 확신이 있다면, 최대한 론을 받으시고, 남는 돈으로 어찌어찌 사시면 됩니다. 남는 돈이 적어질테니, 어쩔수 없이 거기 맞춰서 살게 될 겁니다. 부동산 시장이 좋다면, 나중에 이렇게 산 보람이 있겠지만, 부동산 시장이 별로라면 왜 이렇게 살았나 싶었을 수도 있을 겁니다.

저는 집 사면서 원래 내던 렌트보다 1500불정도 월페이먼트를 늘렸는데, 실제 늘어난 돈은 2000불이 넘는거 같습니다. 그리고 초기에는 살림 채워넣느냐 더 들었었고요. 원래 세이빙이 저 늘어난 금액만큼 되서, 소비를 안줄이고 사니까 이제는 세이빙이 사라지긴 했습니다.

저는 랜트보다 500블정도 늘어나는 선에서 구입하려고 생각중입니다.

근데 하우징마켓이 너무 요즘 올라있어서 나중에 손해볼까 걱정이긴 해요.

그치만 모기지 이자율이 낮은건 또 좋은 점이겠죠.

집 사고 2년째, 반 하우스푸어로 생활 중입니다만, 단독주택이다보니 뒤뜰에 큰 텃밭을 운영하여(1/4 acre 정도) 그로서리 빌이 대폭 줄어들었습니다. (고기, 라면외에 살 게 없으니...)

라면끓일때 뒤뜰 나가서 파 몇개 파와서 바로 씻어서 넣어먹을수도 있고요. 살때마다 돈 아까웟던 대파를 잔디마냥 키우니 너무 좋아요.

대파를 잔디마냥...ㅋㅋㅋ 님글보고 완전 뿜었어요.ㅋㅋㅋㅋ