2nd 홈 구입과 첫집 렌트시 모기지

렌트는 이자는 비용처리가 되고 실제 사는 집은 안되니 렌트집 모기지를 늘리는게 좋은 전략인것 같습니다. 전문가는 아니어서 확실한 답은 모르겟지만,

1) Refi할때 Primary로 받으시면 1년인가 안에는 렌트 못 주는 그런 규정이 있는걸로 압니다. 그래서 모기지 받자마자 렌트같은거는 안된다고. 그런데 실제로 문제되었다는 사람은 못 본거 같네요. 근데 한비광 님 경우에는 바로 또 모기지를 신청해야 하니깐 체크를 하지 않더라도, 최소한 신규 모기지 회사에서는 바로 알게 될것 같네요.

2) 리파이는 추가 인출은 물론 될텐데, 이자가 올라가는 걸로 알고 있는데. 이건 모기지 회사에 물어보는게 좋을것 같은데요?

1.4+2.2M 하면 3.6M인데 규모가 꽤 크시네요. :-)

보통은 이런 상황을 계획하시는 분들은 돈이 남아도 애초에 첫번째 집 모기지를 갚지 않고 최대한 길게 끌고 가시더라구요.

1. 제생각엔 지금 refi 하고 몇달 후 또 새집 모기지 하는 것이 아마도 문제되지는 않을 거 같은데, 제가 전문가가 아니라 확실하진 않습니다.

2. 네 cash out refi 해서 최대한 돈을 꺼내셔서 새 집에 넣으시는게 좋아보입니다. (나중에 돈 필요하면 그때 살고 있는 새 집에서 또 cash out refi 하면 되니까요) 렌트주는 집은 refi 하면 LTV 도 75%까지밖에 안해주고 이자율도 높아집니다.

그런데 일반적인 말씀을 드리자면

현재 살고 계시는 집이 1.4M 라면 렌트가 얼마나 나오는지요? 너무 좋은 싱글패밀리 하우스는 (또는 너무 비싼/좋은 동네는) 집값 대비 렌트 수익이 형편없이 나옵니다.

저는 약간 생각이 다르긴 한데.. 일단 현재 집을 렌트줬을때 어느 정도 flow(실제/명목상)가 나오는지 계산을 해봐야 되겠죠. 1.4M 집이면 싱글패밀리인가요? 만약에 콘도면 대지가치가 거의 없으니 depreciation만 1년에 5만불인데, 이러면 모기지 이자 계산할 틈도 없이 렌탈인컴의 거의 대부분이 상쇄될거고요. 

Cash out refi를 했을 경우에 이자율을 더 나쁘게 주는 경우도 있고, 1st mortgage balance를 높여놓으면 DTI때문에 새 집 mortgage의 prime rate조건이 안 맞을수도 있으니 렌더와 좀 꼼꼼하게 따져보셔야 할거에요.

5만불 감가상각은 어떻게 나온건가요?

렌탈용으로 사용되는 부동산은 건물의 FMV를 27.5년 기준으로 감가상각하게 되어 있습니다. 비싼동네 싱글패밀리는 대지 지분이 크기 때문에 집값의 일부만이 적용대상인데, 다세대 콘도같은 경우는 대지지분이 거의 없죠.

27.5년이군요. 39년으로 잘못 알고 있었네요.

설명 감사합니다.

네. 39년은 아마 상업용 부동산일거에요.

1.4M라 해도 좋은 싱글패밀리하고는 거리가 먼 그냥 험블한 타운홈입니다. craiglist보니 한 $4500~5000정도 받을수 있는거 같아요.

자산이 그렇게 많아 본적이 없어서 모르겠습니다만.

자산이 그렇게 많으면 은퇴하고 싶은 생각이 스물스물 들지 않으시나요?

이게 생각하기 나름인데. 어차피 빚 portion이 많기도하고, 

동네(베이지역)물가가 너무 비싸고...  아직 애도 어리고, 살날이 많이 남았다는 생각에 은퇴생각은 전혀 들지가 않네요.  그냥 지금 할 수 있는 은퇴준비를 길게보고 하나씩 하고있습니다.

2.2 M 집이라면.. 부동산 안사고 SPY나 고배당주에 투자가 낫지 않을까요?

이 댓글을 쓰면서도 현타가 오네요.

401k가 그쪽에 다 들어가 있어서, 분산차원에서 주식은 고려치 않고있습니다.

조언 감사합니다.

주식/펀드 쪽은 이미 401k가 많이 들어가 있어서, 포트폴리오 늘리는 차원에서 집쪽 투자를 고려하고 있는 것입니다.

edta450님 댓글 보니, 생각할 포인트 들이 많네요. 

저도 아는 모기지 브로커 분과 이런저런 이야기해봤는데, 일단 현재집 Refi를 진행하고 4~5개월 후부터 2nd홈 본격적으로 알아보려고 합니다.   그분 말씀이 1년을 살아야 한다는 규정은 있지만, Refi할때부터 이미 다른집 살려는 티가 너무 나지 않으면 보통 이런저런 이유로 Excuse가 되고 많이들 그렇게 하신다고.

Refi 할때 론금액을 올리면 현금확보 티가 확 나서 안하는게 좋겠다고 해서, 그냥 남은 Balance그대로 Refi하기로 했습니다.

위험 분산이라고 하기엔 손해가 너무 너무 많죠. 제가 집을 10년째 렌트를 주고 있는데, 나름 핫한 동네이긴 해도, 고이자율과 택스 리폼 이후 상승세가 꺾여서 오르는 것 같지도 않고, 저는 금융 위기 이전에 구입한 집이라, 중간에 집값이 폭락한 기간이 있어, 처음과 비교하면 별로 오르지도 않았습니다. 주식이 위험하다고 하는데, 저는 주식, 채권, 부동산 다 해 봤지만, 어떤 자산이 안 위험한지 모르겠습니다. 다 손해를 본적이 있거든요. 저는 안전하다는 Municipal bond도 해 봤는데, 정말 재미가 없습니다. 차라리 보상이 확실한 주식이 재미는 훨씬 좋은것 같습니다. 저도 한때는 위험 분산으로 은행계좌도 여러개 열고, 자산도 분산하고 했는데, 주식이 올라 버리니까, 비율이 계속 틀어집니다. 저는 현금도 계속 200K정도는 유지하고 있는데, 그렇게 하는게 현명한지 바보 같은 짓인지 계속 고민중입니다.  

정답은 없고 그냥 본인이 알아서 해야죠. 모두 각자 경험에 따라 말하는게 천차만별이니깐요. 실리콘밸리에 계시는 것 같은데, 저도 그러한데요, 저희 동네는 08년 이전 집 값과 비교해도 두 배이상 오른 곳이 너무 많습니다. SF/페닌술라/싸우스 지역 대부분이 그럴걸요. 이스트베이 쪽은 잘 모르겠습니다만, 마운튼 뷰 같은 곳은 3-4배씩 올랐죠.

뭐, 업계에 계신분이 아닌 이상, 잘 알기도 어렵고 정답도 없겠죠. 3~4배 라는 것도 기간을 어떻게 놓느냐에 따라 다르거든요.

https://www.bayareamarketreports.com/trend/3-recessions-2-bubbles-and-a-baby

San francisco bay 지역의 30년간 집값 추이를 보면, 2002년부터 2019년까지 2.2배 정도 오른것으로 나와요.

네, 제가 말한 것은 중간 값이 아니라 사례를 말한 것입니다. 말씀대로 평균만 봐도 2배가 되었다는 소리는 거기서 인기있는 지역은 더 올랐다는 얘기가 되죠. 중간 가격 혹은 평균이 2배 뛰었다는 건 많이 오른 겁니다.

리파이낸스할때 캐쉬아웃 10만불정도는 집 리모델링 명목으로 가능합니다. 하지만 그 이상은 먼가 다른 목적이 있다고 의심이 되기도 합니다. 또한 리파이낸스시 6개월, 1년 거주가 조건으로 붙는데, 거의 확인은 하지 않지만 최악의 경우 론 취소도 가능합니다. 그리고 현재집을 렌트주고 새로운집을 모게지할때 렌더마다 다르지만 대부분은 현재집의 렌트 계약서를 컨디션으로 요구합니다. 새로운 론 클로징전에, 즉 1달안에 현재집 세입자 구한다는게 말처럼 쉽지 않습니다. 운이 좋거나 편법으로 계약서를 제출하더라도 렌트 공실율을 적용해서 렌트 가격의 75%만 렌트인컴으로 인정해줍니다. 렌트를 4,000에 구한다면 실제 인컴은 3,000으로 인정해주고, 그외 집에 들어가는 모게지,세금, HOA, 보험등을 제외한 금액을 캐쉬플로우 인컴 또는 데빗으로 계산합니다. 따라서 현재 인컴대비 DTI를 잘 계산해보셔야 합니다.

마지막으로 지역이 정확히 어디신지 모르지만 싱글하우스가 아닌데, 렌트를 4,000~500불 받는다는건 좀  공격적인게 아닌가 합니다. 입장을 반대로 내가 세입자라면 4,000불 내고 그집을 살건지, 다른 싱글하우스나 다른 편의사항이 좋은 곳을 선택할지 생각해보시면 답이 나옵니다. 또한 4,000불 이상 세입자는 고소득자일 확률이 높아서 언젠가는 집을 구매해서 나갈 리스크도 크므로 세입자가 자주 바뀔 수 있다는 생각도 고려하셔야 합니다.

북가주분이셔서 반갑습니다. 언제 시간되면 북가주분들끼리 부동산, 주식 만남을 가져도 좋을듯합니다.

그런데 이전에 렌트를 줘본 경험은 있으신가요? 임대한 경험이 없다면, 보통은 1st, 2nd home합해서 30% rule에 걸립니다. 두 모기지가 별개로 취급되지 않기 때문에 두번째 론 금액에 제한이 걸립니다. 그리고 임대한 집의 refi는 이율이 훨씬 높기 때문에 refi를 미리 하는게 맞긴 한데, back-to-back으로 loan을 얻는게 이자율에 영향을 주길 할것 같네요. 물론 다른 자산이 많다는 가정하에 underwriting 에서 waive를 할수 있긴 할겁니다. 

그리고 베이 지역의 부동산 가격이 높아서 모기지를 무척 많이 내긴 하지만 렌트는 그에 별로 비례하지 않는것 같습니다. 한달에 4000~5000불 정도 낼 렌트로 낼 여력이 되는 사람이 임대로 지내는 기간이 별로 높진 않더군요. 제 주변에 그런 사람들이 있긴 했는데, 미국에서 하는 건설 프로젝트 책임자로 외국에서 건너와서 잠시 임대로 지내다가, 이직하면서 보통 주택 구입을 많이들 하더군요. 

저도 집을 여러채 가지고 있지만 임대를 위해서 구입한 것은 아니고, 그냥 첫집이거나 다른 이유로 가지고 있는데, 비슷한 주식, ETF등과 비교하다면 부동산의 투자 이익은 정말 처참한 수준입니다. 

짠돌님 저도 비슷한 계획을 가지고 있어서 여쭤봐요. 

30프로 룰이라는게 뭔가요?? 

보통 수입에서 모기지로 나가는 돈이 33%이하가 되도록 모기지 금액에 제한이 걸리잖아요. 수입에서 세금으로 33%정도 나간다고 치면 모기지로 33% 나가면 생활비로 겨우 1/3이 남게 됩니다. 이 이상이 되면 돈을 갚을 능력이 현저히 제한이 된다고 해서 모기지가 안 나오게 되는데, 렌트 경험이 없는 사람이 투자용 부동산을 가지게 되면, 그 렌트는 수입에 포함이 안 됩니다. 대신 그 투자용 부동산의 모기지는 내 수입에서 내야 하니, 1st, 2nd 모기지 모두다, 33% 제한이 걸리는 거죠. 실제로 렌트라는게 잘 되면 쉽지만, 테넌트가 이상한 사람 걸리면 정말 골치아픕니다. 저는 법원 판사도 테넌트로 데리고 있어봤는데, 최악의 테넌트였습니다.

DTI 30프로에 대한 거군요. 그럼 첫번째 집이 소득으로 잡히려면 어느정도 기록이 있으며 될까요? 렌트비 받은 기록 몇달? 아님 세금보고 기록 까지 있어야 할까요? 

왠지 법원판사는 그리 좋은 테넌트는 아닐꺼 같네요. 무지 까다로울듯..

그게 금융 기관마다 다른것 같은데, 한 1년 보는데도 있고, 2년 보는데도 있는것 같고, 보통 까다롭게 보는 곳이 이자율이 좋더군요. ^^ 뭐 세상 진리가 그렇겠지요. 그리고 렌탈 인컴은 100% 다 인정하지 않는 것 같아요. 보통 관리 회사를 끼게 되면 1달 정도는 관리비로 가져가고, 보통 1~2달 정도 공실율이 있으니까요. 80%정도로 보는것 같습니다. 

미국은 법원 판사라고 해도 선거도 해야 하고, 이미지 관리를 해야 하니까, abuse라고 할만한건 없었는데 좀 까다롭긴 했습니다. 

그렇군요. 쉽지 않네요 감사합니다. 

절대로 house rental이 쉽지 않은것 같습니다. 가끔 마일모아에 렌탈 비지니스로 잘 하시는 분들 글이 올라 오는데, 생각보다 스트레스가 엄청 많고, 테넨트 선정이 참 어렵습니다. 그리고 어떤 테넌트라도 자기집처럼 사용하진 않아서, 제가 살땐 절대로 고장 안나던 사소한 것들이 고장나서 수리해야 되는 일도 많아지고, 저는 집 구입한지 오래되어 지금 모기지는 대부분 Principal을 갚는데 사용되다 보니, 세금 혜택도 별로 없습니다. 그렇다고 refi을 하자니 이자율로 나쁘고 그렇습니다. 대신 나중에 은퇴하게 되면 지금 사는 집이 더 비싸니 그 집을 팔고 작은집으로 이사갈려고 가지고 있는 용도가 더 큽니다. 어짜피 새 집 구입하려면 이것 저것 신경쓸게 많고, 그걸로 스트레스 받을게 뻔하니, 이전에 살던 집으로 가는게 훨씬 편한거죠. 

렌탈서베이를 통해 현재집의 렌트 가격을 조사하고 그 가격의 75%를 레니탈인컴으로 인정해줍니다. 렌트 경험 없는 사람도 조건에 부합되면 인정해줍니다. 단 3번째집부터는 더욱 까다로워서 택스 보고 2년 및 렌탈 경험 최소 2년을 요구합니다. 

그리고 DTI는 보통 35~40%가 평균이지만 북가주의 특이한 점보론의 경우 43%까지 인정해주는 렌더가 대부분입니다. 정말 waive 주면 45%까지 인정해주는곳도 있고 제가 거래한 은행은 50~55%까지 해주기도 합니다. 테넌트는 무조건 크래딧 스코어를 가장 중요하게 보시면 됩니다.

제 경우는 계약서만 있어도 인정해주던데요. 근데 윗분들 말씀처럼 100%인정은 안해주고 75%정도 해줍니다. 근데 2.2m짜리 보시고 다운 페이 비율도 높은 걸로 봐서는 소득도 아마 높으실것 같고 아마 대출 자체는 큰 문제 없을 겁니다

렌트 인컴의 70프로 플러스 샐러리 한 금액의 30프로만 캐쉬 플로우로 인정해준다는 것 같습니다

이래서 브로커가 계획을 잘 해보라고 한거였군요. 감사합니다. 

마운틴뷰나 쿠퍼티노쪽은 (지금계신곳이 그런 핫한곳이란 가정하에... 커뮷멀고 학군좋은덴 좀 힘들고요) 3베드 타운홈들 학군땜에 애 학교다닐동안만 살려고 하는 수요많지않을까요? 대부분 다 그가격이던데요 (4천불이상). 자기들 원래 밀피타스 집(학군 쏘쏘)은 렌트주고 쿠퍼티노가서 사는 인도인 가족 실제로 만난적있어요. 

혹시 쿠퍼티노 학교가 문 닫는 다는 얘긴 들으신적 있으신가요? 쿠퍼티노 사는 동료들 요즘 많이 하는 얘기가 그겁니다. 집값이 비싸서, 이사오는 사람들은 적고, 기존 주민들은 나이 들어가서 아이들이 더 이상 없고, 학생들이 줄어서 문 닫게 생겼다는 이야기입니다. 저는 그게 일시적인 현상일것 같아요. 학군은 돌고 돕니다. 지금 쿠퍼티노가 나중 쿠퍼티노일거라는 보장 없구요, 계속 바뀝니다. 

그리고, 제가 사는 곳도 엄청 좋은 학군인데, 학교에서 애들 잡고, Academic한쪽으로 너무 부담을 지워서 학생들이 좀 달라요. 아이들이 아이들 같지가 않습니다. 그리고 학교가 딱히 좋다기 보다는, 그 아이들의 부모가 아이들을 잡아서 성적이 좋은 것 뿐인거라, 개인적으로는 학군이란거 "별로"란 생각을 점점 하게 됩니다. 또 공부는 본인 의사가 제일 중요하고 학교는 그 아이들을 서포트 할수 있을 정도면 제일 좋은것 같아요. 

아그렇군요. 

그냥 저는 지금 현재관점에서 그렇다는거에요. 4천불이상 렌트가 되냐안되냐 논의가있길래 제 관점에선 된다는 의견을 제시한거에요해당지역이 그런 지역일경우말이죠. 미시쿠폰가보면 쿠퍼티노 찬양이 대부분이라서;;; 한국인도 많은 엄마들이 애들땜에 2020년도 기준으로 거기 살고싶어하는건 사실이에요. 

네? 쿠퍼티노 학교가 문 닫는다뇨. 금시초문인데요. 말씀하신 바가 적용되는 곳이라면 Lynbrook 하이스쿨 정도가 있겠는데요, 거기 주변 웨스트산호세 동네가 산호세에서 집 값이 가장 비싼 동네죠. 그러니 학생 수가 조금 적긴 합니다만, 바로 옆의 쿠퍼티노 하이스쿨은 학생 수가 넘쳐납니다. 린브룩이 아무리 학생 수가 좀 줄어도 문을 닫거나 그런 정도는 절대 아니에요. 향후 10년 정도는 SF/페닌술라가 더욱 뜰테니 쿠퍼티노가 예전 만큼은 핫 하지는 않겠죠. 실제로 최근 3-5년 간 집 값 추이를 보면 서니베일 학군 좋은 쪽이 쿠퍼티노 보다 훨씬 더 올랐으니깐요. 하지만 애플이 건재하는한.. 부동산 이야기 하면 끝이 없으니 여기서 그만하겠습니다 ㅎㅎ

"마운틴뷰나 쿠퍼티노쪽은 (지금계신곳이 그런 핫한곳이란 가정하에... 커뮷멀고 학군좋은덴 좀 힘들고요) 3베드 타운홈들 학군땜에 애 학교다닐동안만 살려고 하는 수요많지않을까요?" => 동의하기 어렵습니다. 그렇게 따지면 집 값이 진작에 떨어졌어야했죠. 학교 다니는 동안만 살고 나가는 사람도 있습니다. 하지만 다른 사람들이 거길 또 채워요. MTV는 학군 보다는 위치가 워낙 좋아서 -- 콕 찝에서 구글과 가까워서 그렇게 비싼 동네가 되어버렸죠.

아 그렇군요 그렇다면 더더욱 4천불이상렌트는 말이되네요. 실제로 저도 렌트사는데 사천불 냅니다..ㅠㅠ 당장 집은 살형편은 안되고요. 

며칠 마모에 못들어온 사이에 댓글, 좋은 인사이트 들이 많이 달려있네요.

많은 분들이 렌트주고 관리하는거에 대한 스트레스를 지적하시네요. 감사합니다.

저도 솔직히 걱정이긴 합니다만. 한번 사는 인생, 안해본것 경험해보고 살자는 주의라, 도전해봅니다.

다행히, 동네가 학군이 좋고(초9/중9/고10) 렌트수요는 꽤 많은데, 렌트할 집들이 잘 안나오는거 같아요.  

장기 수익율이 주식이 낫다, 주택이 낫다 의견이 갈리는거 같은데,  최근 5~10몇년만 보면, 확실히 주식이 수익율을 나은거 같긴해요. 근데, 이미 401k로 40만불이상 주식에 들어가있기도 하고. 좀 주택수익율이 낮아도, 포트폴리오를 넓혀보자는 생각이 있었던 겁니다.  몇년 해보고, 골치아파서 팔아버릴지 누가 알겠냐마는 말이지요.  (굳이 머가 낫다 싸우지 않으셨음 좋겠습니다.)