안녕하세요 마일모아 여러분,
여러분께 레노베이션 관련 조언을 구하고자 글을 씁니다.
제가 얼마전에 LIC, NY 에 있는 coop unit (1bedroom + 1 den, 815 sqre ft) 샀는데요. 제가 계약을 할때는 Monthly Maintenance fee(mortgage principal + mortage interest + operation true maintenance cost + tax, tax abatement is being phased out): $2000이었고, 얼마전에 assessment value of the building 이 엄청 올라서.. 몇년동안 몇백불 더 오를거 같은데.. 한 3만불에서 5만불정도로 비싸게 산거 같아요. 더 천천히 네고도 해야되는데 asking price에서 한 2만불만 깎았거든요..전주인이 한 10년전에 사셔서 레노베이션을 하나도 안하셨더라구요.
그리하여 레노베이션도 해야되는데 레노베이션 비용이라도 줄여보고 싶어서, 마일모아 여러분께 도움을 요청합니다.
지금까지 알아본 바로는, 재료를 저희가 사서 자재를 집에 놔두려고 합니다 (after closing). 이자재도 배달되는것도 엄청 스트레스 받을 거 같습니다. 자재를 살 곳은 wayfair,home depot, and IKEA입니다. 타이밍을 맞춰서 일하는 사람들을 제때에 불러서 부려야 되니깐요. 저희는 contractor만 불러서 labor값만 주려고 합니다. 전체적인 타이트한 버젯으로 $30,000(material + labor cost + architecture for converting one bedroom from den)을 생각하고 있습니다.
1. Architecture: converting one bedroom from den right next to kitchen (break wall between kitchen and living room + set up new two walls between kitchen and den and denand living room) 이거은 아키텍쳐를 고용해서 뉴욕시에 permit도 받아된다고 해서 알아본 결과 여태까지 받은 가격도 괜찮고, 퀄리티 있는 $3,350견적까지 받았습니다. (설계도면 그려주시고, permit받는 documentation work 비용)
2. Individual Contractor를 고용해서 밑에 나열한 일들을 맡길려고 하는데요. 여태까지 알아본 바로는 $15,000이 제일 싼거였는데, 이것도 비디오를 찍어서 보낸거로 얘기한거였고, 작은 영세 규모인거 같은데 확실하지 않아서 또 가격이 올라갈지, 마지막 결과물이 어떤 퀄리티 일지 불안하긴합니다. 어떤데는 60,000~70,000부르는데도 있었구요. 인터넷에 자기들인 한 작업들 등등 올리면서 공격적으로 sales를 하더라구요. 그런데는 저의 예산으로 안되고, 어디 혹시 아시는 믿을만한 contractor있으신가요?
a. 페인팅: 케비넷 in the kitchen, counter top in the kitchen partial wall in the bathroom, entire unit.
여기서 케비넷을 바꿔보자, 문만 바꿔보자, 페인팅만 해보자, 어떤 컨트렉터는 케비넷에 페인트는 안된다 시간이 지나면 chip이 된다 어떤사람은 괜찮다고 하시고, 저희 예산으로 그냥 페인팅을 칠하기로 했습니다.
b. kitchen: backsplash tile replacement (화장실이나 부엌에 붙일 타일은 wayfair에서 알아보는데 가격대비 좋은 퀄리티 있는데가 많더라구요)
c. bathroom: tile replacement in shower area (but remove the existing tile first), replace vanity (세면대) and mirror cabinet.
vanity(세면대) 나 mirror cabinet을 Ikea 나 homedepot 에가서 봤더니 $300~500불에 살수가 있겠더라구요.
d. entire wood floor replacement.
e. open the kitchen wall and converting one bedroom from den.
여기까지가 저희가 알아본 바인데, 읽어보시고 혹시 다른 의견이나 있으시면 주저없이 따끔하게 얘기해주셔고 되구요. 괜찮은 믿을만한 뉴욕 주변에 있는 renovation contractor 사람을 소개시켜주실수 있으시면 정말 감사하겠습니다.
저번에 마일모아 게시판에 올라온 뉴욕에 BoA 좋은 모기지 론 오피서 소개는 정말 장난아니더라구요. 답장도 항상 빠르게 하고, 모기지이율도 항상 다른데보다 0.125이낮았구요. 클로징코스트도 다른데보다 천불정도 쌌고요. 어떠한 바보같은 질문들도 성실히 답변해주시더라구요..
일단 답글을 좀 달자면
1. 반드시 라이센스 있는지 확인 하세요. 없이 남에거 빌려서 하는 무책임한 사람들 많아요 그가격이면 거의 최저가를 선택하신듯..처음에 싸게 부르고 계속 올리는 곳도 있으니 조심하시구요
2. 업자도 코압에 보험이니 낼게 많기에 잘 선택하세요
일단 코압이면 모든게 가격이 올라갑니다.
코압보드의 까다롭기 정도에 따라
네 라이센스 있는지는 확인을 안했네요. 네 지금 여기 코업에서 1MM 보험을 요구 하고 있어, 보험은 있는지 계속 체크하는데, 거의 다 있듯이 얘기하더라구요. 코업 너무restriction 이 많네요..그래서 purchach price도 싸고, 근데 여기가 위치가 좋았고 칠번 지하철타고 한정거장에 그랜드 센트럴을 갈수 있고, parking garage도 붙어 있어서 살기에 좋더라구요.
코압 공사하는데 1M보험이면 최저로 요구하는겁니다.
공사업자들도 자기 보험없이 빌리는데도 많으니 조심하시구요.
당연히 있다고 하겠지요. 없다고 하면 공사 못따니
설계하시는 분들도 라이센스 없이 빌려 하는 곳이 있다고 말씀드리는겁니다.
일단 계약하면 끌려가게 되는 상황이 될수도 있습니다.
코압보드 승인이 까다로운곳이 많습니다.
아 알겠습니다. 좋은 조언 감사합니다. 꼼꼼히 제눈으로 확인하면서 진행하겠습니다. 지금 코압 보드 메니지먼트도 만나도 보고있어요. 그 alteration application도 작성하고 그걸 architecture 사람이 documeting을 해주고 시에서 보드에서 승인받게 해주는걸 $3350에 견적을 받긴했습니다.
근데 코업에서 공사하려면...수퍼나 보드한테 어프루브 받을 필요는 없나요? 라이센스/보험/공사시간&기간 일일이 다 확인해 보셔야 할 듯요.
네 지금 알아 보고 있어요. 보드에서 approval을 받아야 되요. 보험이랑 공사기간은 지금 approximate estimate 을 알아 보고 있습니다. 근데 라이센스는 당연히 있다고생각했는데.. 그것도 당연히 확인해야 겠어요.
뉴욕에서 작은 공사하시는 분들은 라이센스 자체가 없어요
등록 개념이지 라이센스가 아닙니다.
Home Improvement 라이센스가 있기는 한데..코압이면 해당 안될지도요
네 완전 꼼꼼히 라이센스 확인하겠습니다.
board approve도 approve인데 실제 일할텐 수퍼가 갑.
근데 전에 보니까 수퍼가 진행해서 공용공간 공사하는데도 permit안 나서 일주일 허탕치고...
돈이든 시간이든 버짓 넉넉하게 잡으시는게 좋지 않을까 하는...원론적인 얘기네요-_-
작년에 뉴저지에서 코압 공사 해 본 경험을 나누어 드리자면 생각하시는 공사 전부하시려면 지금 예상하신 가격에서 최소 1.5배는 생각하셔야 할 듯 합니다. 코압에 alteration application 내실 때 공사 업자의 보험과 라이센스가 필수 입니다. 페인트, 전기, 플러밍 하다 못해 커텐 업체도 작업 전에 메니지먼트로 보험 정보를 미리 보내야 와서 작업할 수 있습니다. 아무튼 보험과 라이센스 때문에 자재를 직접 구입하셔도 생각하신 것 보다 견적이 올라갑니다.
그리고 메니지먼트에서 공사 승인이 떨어지기 전에는 클로징과 상관 없이 공사를 시작 못 한다는 것과 시티에서 퍼밋+인스펙션 받으시는 시간도 염두에 두셔야 합니다. 참 일반적으로 코압은 주중 9-5시에만 공사가 가능합니다. 주말, 공휴일에는 작업 금지 입니다.
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몇가지 더 추가합니다. 특별히 알고 계신 컨트랙터가 없다면 리얼터와 도어맨이나 빌딩 staff 등에게 소개를 받아보는 것도 방법 입니다. 소개 커미션 때문에 견적 가격이 높긴 하지만 대충 시세를 가늠하시는 데 도움이 됩니다.
키친 케비넷과 관련해서 페인트 하시는 게 생각보다 견적이 싸지 않을 수 있고 집을 보러다니다 보니 페인트 칠한 케비넷은 아무리 전문가가 해도 티가 나고 chip이 날 수 밖에 없더라고요. 메인 케비넷 박스 상태가 좋으면 페인트보다 문만 교체 하는 견적을 받아보세요. 퀸즈에 중국 업체가 많아 다른 곳 보다 싸다고 하니 케비넷 견적도 받아보시고요.
네 그런 자재 배달될때 보험이 있어야하고 약속을 잡아야되는건 알고 있었습니다. 저희 처음 이사들어올때도 한번 겪은 일이라요. 네 지금 클로징 되기 두달전이라 proactively 하게 알아보고 있는 중입니다.
그렇군요. 페인팅보다 케빈넷 도어만 바꾸는게 돈을 더 아낄수 있을수도 있겠군요. 처음에 그렇게 생각하다가, ikea에서는 케빈넷 도어만 팔지 않는다고 해서 그냥 페인트로 가는 옵션으로 가야 되겠단 생각을 했는데, 퀸즈에 중국업체, 혹시 전화번호나 싸이트 아시는곳 있으면 쪽지로 보내주실수 있으신가요? =)
저도 오지랍을 떨자면,
보통 코압들은 그 코압을 공사하는 컨트랙터 혹은 밴더가 따로 있더라구요.
이게 참 미국이 희안한게 답합이 한국만큼 심한 곳들도 있더라구요.
제가 예전에 코압 좀 보다 포기햤던게, 공사비가 상황에 따라서 일반컨트랙터 비용의 2-3배가 든다는...
코압이라는게 본인이 사는 유닛을 사는게 아니라, 본인이 사는 유닛만큼의 쉐어를 사는거라, 본인유닛에 대한 권리가 아무것도 없다는 부분에서 시작하시면, 이해가 가실 거에요.
네 잘알고 있습니다. 자기네들 쉐어 value를 높여주겠다는데, 또 이해는 되구요. 근데 결국엔 퀄리티 낮은 자들이 와서 망쳐놓으니깐 코업입장에선 protection같기도 하구요. 이 코업에 사는 핸디맨이랑도 만나기로 했습니다.
위치가 LIC Gantry Park 앞쪽을 말씀하시는건가요?
독립기념일 불꽃놀이 할때 몇 번 갔는데 앞쪽에 있는 콘도들이 뷰도 그렇고 굉장하던데 어느 정도에 구입하셨는지가 시세가 더 궁금하네요ㅎㅎ
저는 타운홈인데 자재를 직접 사서 컨트랙터에게 인건비만 주고 진행했는데 비용을 절약하는 추천할만한 방법이죠.
이미 제가 할말을 위에 다른 분들이 다 하셨는데 업데이트하다보면 예상치못하게 비용이 나가는 경우가 있으니 예산을 좀 넉넉하게 잡으세요.
저도 그냥 간단히 한다고 시작했는데 하다보면 업데이트가 된곳과 아닌 곳이 눈에 띄게 차이가 나니까 자꾸만 고치게 되고 결국 부엌빼곤 다 고치고 입주하게 됐죠.
이미 많이 준비하셨겠지만 인테리어 견본이나 주변에 인테리어 잘 된 집들이 있음 샘플로 삼고 진행하시는 것도 실패를 줄이는 좋은 방법이죠.
잘 준비하셔서 입주하시기 바랍니다.
네 감사합니다. =) 여기 집 보러 다닐때 레노베이션 된곳도 여러군데 나와서 봤거든요. 역시나 퀄리티 좋은곳들은 원베드룸인데도 돈을 진짜 레노에 일억을 들였더라구요... 하지만 발로 뛰면여태까지 항상 그것에 대한 보답은 있더라구요. 열심히 스트레스 안받으려고 노력하면서 진행해보려고 합니다
혹시 LIC citylights인지 description 을 보니 den 과 abatement phase out etc 보니 lic 의 터줏대감아파트 씨티라잇느낌이 오네용 .
저는 그 코압콘도 한동안 알아보다가 그동네 다른 콘도 구입했는데 이웃같아서 반가워요 ~
집 구입하신거 축하드려요! 혹시 BoA 모기지 담당자 연락처 공유해 주실 수 있으실까요?
저도 지금 뉴욕에서 집 알아보는중인데 BoA 모기지 담당자 연락처 정보 좀 부탁드려도 될까요? 코업 리모델링은 어떻게 하셨는지도 궁금해요!
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