저도 재융자하고 싶은데 과연 이익인지 아닌지요??

fixed rate이 페이먼트가 왜 계속 오르나요? property tax가 impound되어 있고 집값이 올라서 택스가 오르는 상황인가요?

네 집값이 좀 많이 올랐어요..그래봐야 십만불? 동네가 별로 비싼데가 아니라서요 ㅎㅎ 그래서 텍스가 오른것같아요...매년 70불씩 오르니 이것도 시간이 지나면 무시못하는 금액이겠죠...ㅠㅠ

그래도 돈 버셨네요. 축하드립니다 :)

재융자할 때 정확하게 같은 조건에서 비교하는 제일 쉬운 방법은, 1) 현재 loan balance를 그대로 유지한다고 가정하고, 2) 클로징 넷 코스트를 기준으로 계산했을 때, 당장 내야 하는 out-of-pocket과 월 이자(페이먼트가 아닌)의 차이가 어디서 같아지는지를 보는겁니다.

예컨대 30년중에 25년 남은, 현재 발란스 백만불짜리 론을 no-cost로 리파이한다고 해 보죠. 클로징이 만불 든다고 치면, 만 불 전체가 비용이 아니라 실제 비용은 예컨대 6천불에 4천불은 보험, 택스등의 prepaid cost(이건 기존 모기지를 청산할 때 돌려받는 비용)이렇습니다. 그러면 론은 101만불이 되고, 나중에 4천불정도가 돌아오겠죠. 이걸 백만불만 빌리고 내가 클로징코스트를 다 낸다고 가정하면, 내가 부담해야 하는 순 비용은 6천불인겁니다. 이 상황에서 6천불 vs 옛날과 지금의 이자율 차이에 따른 감소치(전체 페이먼트가 아닌)가 얼마인지, 몇개월이면 본전이 뽑히는지를 보시면 돼요. 사람마다 다르긴 한데, 예컨대 2년만에 본전이 뽑아지면... 해야겠죠?

네, 이렇게 하면 론 스케줄이 25년에서 30년으로 리셋됩니다. 근데 어차피 빌린 돈의 양이 동일하기 때문에, 같은 백만불을 30년으로 갚느냐 25년으로 갚느냐의 차이가 돼요. loan term의 차이는 원금상환비율(그리고 그에 따른 월 페이먼트)을 바꾸지, 처음 이자가 변하지는 않죠. 더 빨리 갚고 싶으면, 리파이도 하고 principal payment도 하면 됩니다.

자세한 설명 정말 감사합니다...근데 제 입장에선 6.5년이 당겨지고 만불 캐쉬 생기고(주식 투자 해볼려구요 ㅋㅋ) 이자율 낮춰서 계산상으로 이익이 나오는데 혹시 제가 하나라도 놓친게 있나 싶어서요...나이가 많아서 앞으로 20년 일 더 할수도 있을지도 의문이네요..ㅠㅠ

저도 궁금하네요.. 저는  rate 3.875% 에 $506,000  27년 2개월 남았거든요..

재융자가 무조건 좋은건지.. 얼마 안에 이사를 가면 손해가 되는건지.. 이자률이 얼마나 낮아저야  론기간이 다시 30년으로 늘어나도 이익이 되는건지..

어떻게 계산을 해야 할지 몰라서 발만 동동 구르고 있네요.. 

근데 본문에 언급하신 포인트는 이자율을 줄이고 upfront를 늘리는거라서, cashout을 원하는 지금 상황에서는 별로 좋은 초이스가 아닙니다(네거티프 포인트를 사신 게 아니라면). no point로 하면 클로징이 얼마나 줄어들고 이자가 얼마나 오르는지를 물어보세요.

노포인트로 하면 이자율이 오르고 월페이먼트가 많이 올라가더라구요...20년 당긴것도 매달 돈을 더 내야하는데 거기다 클로징시에 돈을 안내고 하다보니 옵션이 포인트 사는거밖에 없었어요...그리고 첨엔10K cash out  은 안하려고 했는데. Better.com 에서 캐쉬 아웃 안한 월 페이먼트랑 amerisave에서 캐쉬 이웃한 월 페이먼트가 같았어요..결론은 아메리세이브가 이율도싸고 수수료도 적게 들더군요...근데 렌더들이 문의만 하면 계속 락을 해라고 하는데...락한뒤 진행안해도 상관 없나요??

저도 better.com 과 로컬 렌더 다른 온라인 렌더 계속 보고있다가 better.com 에서 같은 이율로도 포인트가 오르락내리락하길래 포인트 제일 적을 때 일단 락하고 아직 쇼핑중인데 제 담당자 말로는 여러군데 락해도 클로징 싸인만 안하면 상관없다고 하더라구요. 근데 어떤 렌더는 락하고 바로 appraisal 보내고 진행안하면 appraisal 따로 차지한다고해서 락하고 다른 프로세스는 일단 미뤄뒀습니다.

이자율이 좀 쎄네요. 저는 2.875% 로 받을수 있다고 하던데요.

아무래도 페이먼트를 줄이기 위해서 재융자하는 경우가 많은데 300불이라도 더 낼거면 굳이 재융자할 필요가 있을지요..

이렇게 무빙 파츠가 많으면 일대일 비교가 힘든 것 같습니다.

앞으로는 돈 버는 것 같은데 뒤로 손해보는 (내돈으로 남좋은 일만 하는 ㅜㅜ ) 일이 허다하게 일러나구요. 지금 일단 다른거 다 제쳐두고 이자율 차이만 보면 3.5년전에 받은 3.6% 30년짜리가 현재 시점에서 포인트를 사면서까지 낮춰도 3.0% 에 20년이라는 거죠. 저는 이 refi 는 돈 버리는 refi다 이렇게 생각이 됩니다. 일단 론 오피서에게 제로포인트, 더 나아가서 마이너스 포인트를 통해서 클로징 코스트를 제로로 맞춰달라고 해보세요. 그래야 그나마 비슷하게 비교가 됩니다. 

거의 확실하게 쇠기를 박아주셔서 결정하는데 좀 더 클리어해지네요...의견 감사드려요...대부분의 마모님들의  의견이 비슷하네요 ㅎㅎㅎ

리파이낸스 후 전체 론 금액이 올라가는것은 좋은 싸인이 아닙니다.윗분 말씀처럼 zero cost, zero point 등으로 변수를 줄여놓고 비교를 해야 어떤게 더 유리한지 쉽게 비교가 가능합니다. 그리고 이자를 좀 더 내는건, 그 일부를 tax refund로 받을 수 있기 때문에 큰 차이가 아닐수도 있습니다. 

일단 zero cost loan estimate를 달라고 하셔서 이전에 받으신것과 비교해 보세요. 

Zero cost 는 이자율이 높아서 도저히 진행할 이유가 없더라구요...그래서 포인트를 살수밖에 없었는데 결국은 그게 또 론으로 더해지니 금액이 커질수 밖에요...거기다 10K cashout 까지 했으니...이거 영 잘못진행한 느낌이 ㅋㅋㅋㅋ 멈춰야 할것 같아요...

제가 옛날에 많이 쓰던 웹사이트 입니다.

UPenn 경제학 원로교수님께서 만들고 운영하시는 웹사이트.

많은 시나리오를 넣고 계산을 해볼 수 있습니다. 

Jack M. Guttentag, now Professor of Finance Emeritus, formerly Jacob Safra Professor of International Banking, at the Wharton School of the University of Pennsylvania.

https://www.mtgprofessor.com/CalculatorArticles/Refinance-Calculator.html

정보가 많네요...천천히 읽어보겠습니다....감사해요!

지금 계신 집에서 앞으로 몇 년동안 더 사실 예정인가요?

그 기간 내에 비용 회수가 가능한가요?

만약 급하게 집을 팔고 이사를 가게 되면요?

주식 투자를 통한 수익/손실은 정해진게 없지만 mortgage payment 는 after-tax money 로 항상 고정 되어 있답니다.

주식 투자 해서 최악의 경우 50% 를 날려도 회복할 때까지 시간에 쫒기지 않고 회복을 기다릴 수 있나요?

당분간은 이사 계획은 없어요....최소 10년이상은 여기서 살거 같은데...그리고 주식도 사실 잘 몰라요ㅋㅋㅋ...이제 입문을 해볼까 하구요...그래서 10k cash out 할려고 했구요.. 사실 이것도 굳이 이율이 영향이 많이하면 안할려했는데 아메리세이브는 캐쉬아웃이 포인트에 별 영향이 없더라구요 그대신 better.com  은 캐쉬아웃하면 이율이 엄청나게 올라가서 아예 안하는걸로 견적을 뽑았다 나중에 amerisave랑 두개 비교하니 amerisave  가 이율이 좋아서 그런지 better.com 에서 캐쉬아웃 안한거랑 amerisave 에서 캐쉬아웃 한거랑 월 페이먼트가 똑같아서 그래서 하는쪽으로 가닥을 잡았어요...이방에서 재융자가 유행이라고 따라할려고 했는데..이거 영 제가 계산이 틀렸나봐요..ㅠㅠ

죄송하지만 정말 계산기로 한번만 돌려보세요. https://www.nerdwallet.com/mortgages/refinance-calculator/calculate-refinance-savings

변수가 훨씬 많지만 그래도 간단한 손익은 위 계산기 정도만 해도 충분히 알 수 있어요. 이해가 안 가는 부분이 좀 있어요. 한달 페이먼트가 왜 200불이 올랐죠? 모기지는 원리금균등상환이거든요. 댓글을 보니 세금이 오른 건데 그건 계산에서 빼야하죠. 다시 내야 할 2600불도 세금이 포함인가요? 세금 빼고 P+I만 보고 계산하세요. 총 이자를 얼마나 아끼는지 계산해보세요. 직접 계산할 필요 없고 리파이낸스 계산기 써보시면 되어요.

제가 계산 좀 해드리려고 했는데 정보가 부정확해서 힘드네요. (1) 론 금액, (2) 이율, (3) 모기지 기간 (4) 모기지 시작 년도, 이것만 알아도 대략적인 답은 나와요. 원금을 더 빨리 갚고 싶기도 하죠. 그러면 amortized schedule로 아껴지는 이자 계산하시면 되어요. 정말 죄송한데 이렇게 고민할 필요가 없고 계산하면 숫자로 매우 명확하게 답이 나오는 질문이에요. 아니면 위 4정보만 알려주세요. 저 뿐만 아니라 여러 분들이 계산해드릴거에요.

계산기를 돌려보니 겨우 16K  세이브한다고 나오네요..

지금 현재 남은 론금액은 388k 이구요...3.6프로 30년 고정으로 2016년 10월쯤에 리파이낸스 했어요...그래서 앞으로 26년넘게 남아있는데요....

리파이낸스 견적을 내니 2.8프로 에 20년 고정으로 할려면 포인트비용 약 7천불 정도를 사야지만 클로징때 돈을 안낼수 있기에 결국은 클로징시에 돈 안내기위한 방법으로 포인트비용을 페이먼트로 도로 엎다보니 결론은 3프로 고정이율에 한달 패이먼트가 2200+ 약 400불 보험과 세금 = 총 2, 600불이라고 합니다..

아 물론 여기에 10K cash out 도 들어있어요...그러다 보니 현재 론금액 388k + 클로징&포인트 값7k + 10k cashout =  새로운 론 금액이 405k 가 된거구요......만일 10K cash out을 안하면 한달 페이먼트가 약 100불 줄어들더군요....

제가 생각 한건 앞으로 모기지 기간을 현재 남은 26.5년에서 20년으로 줄이면 총 6.5년이나마 줄고 , 그대신 한달에 페이먼트는 350-400불 정도 더 올라가지만 그대신 6.5년 빨리 같으니까 결국은 이익이지 않을까 생각했는데 여러분들을 말씀을 들으니 제가 계산을 잘못하지 않았나 생각이 드네요...차라리 현재 모기지를 그대로 유지하고 1년에 4500불정도 (두달 모기지금액)을 원금에 갚아버히는게 더 이익이 아닐까요??  

많은 분들이 말씀하신대로 온라인 계산기 이용해보시면 감잡으실 수 있을거에요. $10k 캐쉬아웃은 지금 당장 필요 없으시면 리파이하고 HELOC 으로 사용하시거나 리파이 안하실거면 그냥 지금 HELOC 트셔도 원금 변동없이 충분히 빼실 수 있을거같네요.

10년 한 집에서 사신다면 리파이하는게 낫겠지만 지금 클로징 피 내면서 (포인트 구매) 리파이해서 득이 얼마나 될지는 모르겠습니다. Rate 과 얼마를 롱텀으로 세이빙하시는가도 중요한데 언급하신대로 실직이 찾아오면 (물론 안 그런게 좋지만 저도 가장 힘들 때 실직을 한 경험이 있는지라) monthly amount 가 큰 의미를 가지게 됩니다.

아. 마지막으로 어차피 크레딧 첵 하신거같은데 로컬 모기지 브로커랑 몇군데 더 몰아서 견적 비교하셔야죠!

의견 감사합니다...많은분의 의견을 참고로하니 아무래도 안하는게 더 나을것 같은데 마지막으로 이미 시작한거 zero point and no cash out 에서 한번만 더 견적내보고 비교해려고 합니다...