[7/3 업뎃] Bay Area 집 사려고 하는중인데요

마침 따끈따끈한 후기가 하나 올라와서 참고하실수 있울가 싶어 남겨 둡니다. 이직 축하드려요.

https://www.milemoa.com/bbs/board/7701807

친절하게 답변 달아주셔서 감사합니다! 

재택근무가 보편화 됬더는 건 천만의 말씀 만만의 콩떡입니다. 지금코로나때문에 임시로 이러는 거지 그전에 매니저들 wfh한다고 하면안 좋아하는 매니저들도 많았어요.

일단 상황 보시면서 어디가 좋은지 감을 좀 잡으시고 집을 사시는게좋겠습니다. 

네, 현실적인 조언 감사합니다. 저도 wfh보단 직접 가는걸 선호해서 어떻게 할 지 고민이네요.. ㅎㅎ

어허허허허허 어린이집이 3.2k면 어린이집이랑 모기지만해도 거의 7k정도네요???? 대체 베이쪽은 얼마나 벌어야 살수있는겁니까?? 저 같은 경우는 이건 아껴서 살수있는 수준이 아닌데요??

이건 좀 쎈 편이고요. 왠지 어디인지 짐작이 가는데 그런 대는 경쟁률도 높아서 지금 이사오시는 분은 들어가시지 못할겁니다. 

보통은 2천대 초반에서 중반까지 형성되는 듯 합니다. 

그리고 모기지 까지 7천이 가능은 한가요? 제가 계산 돌려보니까 모기지만 가지고도 7천 찍는 동네도 있어요. 

모기지만 7천ㅎ 그럼 론이 130만불이네욬ㅋㅋㅋ 대체 베이쪽 분들은 얼마를 벌어야 생활이 가능한건가요... ㄷ ㄷ ㄷ 테크쪽이라고 하더라도 맞벌이 아니면 빡빡할까요? 전 IT 테크쪽 아니고요 그동네 괜찮은 프로젝트가 있어서 가보면 어떨까 생각만했었는데 지금 바로 접었습니다 ㅋㅋㅋㅋ

사실 이건 extreme side지만 위치 학군 상태 다 잡으면 저렇게 나오는 것 같아요. 다운페이 10프로에 집값 1.5~2.0M이면 저정도 나오죠. 현실성이 없어보이지만 아예 말도 안되는 수치는 아니에요. MTV에 새로 지은 타운하우스가 저정도? 

저도 어떻게 저렇게 생활이 가능한지 참 궁금하긴 해요... 승진하면 저정도로 올라가는 건지. 부부 테크회사 맞벌이 부럽고요 ㅠㅠ

베이지역 부부 테크회사 맞벌이인데... 애 키우는게 쉽지 않습니다 ㅠ 엄마가 일하는 것도 장단점이 있는 것 같아요...

저희는 엄마가 포닥이에요. 펠로우십 받아서 세금 내면...

ㅠㅠ 쉬운게 없네요... 화이팅입니다

지난번에 보니까 연봉 10만불이 저소득층으로 들어가더라구요. 집사고 중산층으로 살려면 ㅠㅠ

저희는 그나마 다행이 이전 주에서 살던 집을 팔고 가는거라 모기지가 약간(?) 낮아지긴 할텐데 물가가 정말 비싸네요 ㅜㅜ

굳이 직장어린이집에 보내실 팔요없으시면 다른 곳들 그거보다 싼곳도 많아요. 저는 2천불 냅니다 ㅠㅠ 막내가 빨랑 킨더 가기를 바랍니다 ㅠㅠ

저도 작은애가 TK 해당되어서 얼마나 기쁘던지요.. ㅠ

그렇군요. 혹시나 어디 어린이집인지 쪽지 부탁 드려도 될까요?

이런 경우에 외벌이시면 배우자분께서 3.2K 벌 기회 아니신가요? 즉 배우자분 직접 육아... 둘째도 아직 생각중이시라고 하니까요.

둘째를 낳기 위해서는 아이를 보내야 할 것 같아요. 아무래도 여기 도와줄 가족도 없고 아내 혼자 아이보면서 신생아 돌볼 여력이 안됄 듯 합니다.

10월에 바로 집을 사실 계획은 아니신 거죠? 일단 렌트한 집으로 이사 하신 후 몇달 살아보시면 지금보다 훨씬 더 많은 것들이 이해 될 것입니다.

어린이집을 보내야 되는지 안보내도 되는지

재택근무를 기본으로 하게 될 분위기인지 아닌지

아내분의 학교에 대한 계획은 어떻게 현실화 시킬지

이런저런 것들 고려할 때 어느 동네에 집을 사야 할지

등등등...

한 2년쯤 뒤에 좀 더 구체적인 경험을 갖고 다시 고민하셔도 늦지 않을 것 같습니다.

집 살때 보통 2년간의 수입을 보고 은행에서 모기지를 내주니까, 베이지역에 직장 구하면 2년쯤 살아본 후에 집을 사는 것이 현실적인 거 같습니다 (보통 타주에서 받던 연봉 기록으론 베이지역에서 집 모기지 얻는데 충분히 qualify 하지 않을테니까요)

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제가 쓰려고 했던 말을 다 써주셨네요..

아직 아이들이 초등학교를 가지 않으니 1-2년 살아보시고 결정해보세요..

몇년 살아보니 집사고 싶은 지역이 몇군데로 좁혀집니다만, 가격이 ㅎㄷㄷ 해서 

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명쾌하시네요

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+1 꼭 놀이하는 기분이네요. ㅎㅎㅎ

그런데 사실은 집값이 거의 십년 동안 올라서 아마도 빨리 사고 정착하고 싶지 않을까 합니다. 더 오르기 전에

집을 팔고 가는거라 다운페이할 돈이 약간 있어서 가격이 조금 떨어지면 바로 사고싶다는 마음이 있었는데, RSU 말고 베이스 페이 만으로 론 받기가 까다롭군요.. 좋은 정보 감사드려요. 아기가 있고 임신도 계획 중이라 이사을 자주 하기 어려워서 한번에 사서 들어가기를 바랐어요.

제 의견은 맥주한잔님 의견과 좀 다릅니다. 너무 기다리지 마세요. 아, 물론 지금 당장은 동네를 잘 모르니 탐색이 필요합니다. 하지만, 2년까지 기다릴 필요는 없습니다. 은행에서도 다 감안해서 대출 규모를 설정합니다. 2년 수익 내역이 반드시 필요한 것은 아닙니다. 그렇다면 신입 직원은 집을 못 사죠. 부모님께서 돈을 좀 빌릴 수 있으면 빌리고 최대한 실거주 집은 일찍 구입하는 것도 좋은 전략입니다. 그리고 미래 소득이 오를 것을 감안하여 무리해서 사는게 좋다고 봅니다. 베이에서는 딱히 기다린다고 뾰족한 수가 안 나옵니다. 예산 정하고 맘에 드는 집이 나오면 빨리 움직이는 것이 지난 10년간은 늘 이득이었습니다 (2018 여름부터 1년 간 좀 슬로우했지만).

그런데 질문이 좀 두리뭉실해요. 예산이 정해져야 합니다. 안타깝지만 베이에서 자기 입맛에 맞는 집을 사는 것은 예산이 아주 많지 않은 이상 불가능합니다. 현실적으로 돈에 맞춰 사는 수밖에 없거든요. 위치, 학군, 집상태의 3가지 조건이 있는데 두개만 만족시키려고 해도 예산은 크게 올라갑니다.

재택이 활발해질 것이라는 예상에는 아직 시기상조입니다. 코비드 사태는 결국엔 종식됩니다. 백신은 나올 것이고 늦어도 2년 뒤면 일상으로 돌아갈 것입니다. 앞으로 1주일에 2-3회 재택은 일반적일 수도 있을 겁니다. 하지만 여전히 회사에 가야 하는 일은 많을 겁니다.

저는 비교적 최근에 베이 지역으로 이사했고 (2년쯤?) 최근 집을 사는 과정을 거쳤습니다.

제 개인적인 경험으로는

Chase: 2년 되기 직전쯤에 문의했었고 수입에 annual bonus, rsu 산입 안해줬습니다. 1M 론 하면 30% 다운페이 + 18개월 리저브 요구

BoA: 2년 되기 직전에 문의했었고 수입에 annual bonus, rsu 산입 안해줌. 1M 론 하면 30% 다운페이. 리저브는 물어보지 않았습니다

Citi: annual bonus 반영하려면 2년 재직 요구, rsu 반영하려면 최초 vesting 후 2년 요구.

저는 2년 재직 요건은 채웠으나 이런저런 이유로 결국 이 3개에서는 못하고 다른데서 했습니다.

월급만으로 pre approval 받으면 어지간한 집들은 down payment 엄청 가져오지 못하면 오퍼도 못 넣는 것 같습니다.

네, 베이스 페이만 안정적으로 잡아주고 보너스는 2년을 요구합니다. RSU는 이니셜 그랜트는 안 쳐줍니다. 1회성 사인온으로 보기 때문이죠. 매년 리프레시는 잡아줍니다만 회사마다 은행마다 정책이 제각각입니다. 제 말은 첫 번부터 비싼 집을 사려고 할 필요가 없다는 뜻입니다. 애기도 어리니 처음에는 스타팅 홈으로, 밀리언 언더로 시작하라는 얘기였죠. 

이런 구체적인 경험 나눠주셔서 너무 감사해요. 전혀 생각지 못하고 Total Comp만 생각했는데 론 받을때 이런 변수도 있군요. 집판 돈 만지지 말고 고스란히 다운페이네 넣어야 겠어요

신입이거나 최근에 이직을 했으면 베이스만 겨우 잡아줍니다. 그런데 생각보다 한도가 조금 높게 나오긴 합니다. DTI가 40%를 보통 넘어서 잡아줘요. 저는 42% 까지였는데 요즘은 어떤지 모르겠네요. 주식이 향후 1-2년 간 크게 출렁일 수 있으니 RSU에 너무 의존해서 대출 받는 것은 좀 위험해요. 그래서 차라리 베이스만 가지고 맥스를 땡기는게 오히려 맘 편하답니다. RSU/현금 보너스로 오히려 편하게 모기지 낼 수 있으니깐요. 제 경우가 딱 그랬습니다. RSU 잡아주겠지? 싶었는데 2년 안 되었다고 안 되더군요. 그럼에도 불구 당시 적당한 베이스만 가지고도 (20만불 안 됨) 1M 이상 대출을 받을 수 있었습니다. 그 땐 이율도 4%였어요.

그렇군요. 42% 로 베이스 만으로 계산을 해봤는데 RSU 포함이 안돼니 차이가 생각보다 꽤나 심하네요. ㅜㅜ 현실적인 경험 공유해 주셔서 감사합니다. 정말 도움이 많이 되네요.

대부분의 은행에서는 2년 Tax 보고 없고, 2년 재직하지 않으면 RSU, Performance bonus 인정안해줍니다. base는 페이롤 한번만 받아도 적용은 해줍니다.

이럴경우 base salary가지고 DTI 계산하게 되면 purchasing power가 엄청 작아집니다. 따라서 2년 기다리는게 괜히 기다리는게 아닙니다. 특히 왠만한 사회 초년생의 경우 다운페이가 많지 않은이상 밀리언씩하는 집 못삽니다. 

아무리 베이지만, 저는 한국분들이 좋아하시는 지역은 집값 조정이 있을거라고 생각합니다.(반대로 한국분들이 직접 들어가서 살기 꺼려지는 지역은 분명히 지금이 기회입니다.) 다들 2018년 4월이후 슬로우했다고 하지만 진짜 슬로우한 시기는 2019년 9~12월 이였습니다. 올해 1월부터 깜짝 분위기가 상승했다가 갑자기 코로나때문에 지금 주춤하는 건데,  코로나 없었으면 자산시장 버블이 더 커졌을거라고 생각합니다. 그리고 대출해주는 은행도 요즘 굉장히 몸사리고, 점보론등은 심사 기준을 tight 하게 하고 있습니다. 이런 기조가 올연말까지는 간다고 보고요. 따라서 동네 분위기도 보고, 좀더 구매력이 갖춰질때까지 기다려 보시는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.

네, 대출 조건은 아주 잘 알고 있습니다. 제 말은 베이스만 가지고라도 맥시멈으로 대출 받아서 (DTI 42%) 작은 집이라도 시작을 하는게 좋다는 뜻이었습니다. 기다리라는 의견이 많아서 그 반대 의견도 한번 드린 거였습니다. 저는 베이 지역에서 기다리라는 의견에는 강하게 반대합니다. 이건 개인 의견이니 호불호가 있겠죠. 저 같이 기다리다가 망한 경우가 있어서요 ㅎㅎ 집 값 흐름은 저도 매일 보고 있어서 말씀하신 바에 동의합니다. 2019년 하반기가 가장 침체 되어있었는데, 그건 집을 내놓는 사람도 없었기 때문이죠. 실수요가 줄었다고 생각은 되지 않았습니다. 그러다가 갑자기 올 초에 급등을 보이기도 했죠. 여전히 지역에 대한 올개닉 수요는 높습니다. 그건 그렇고, 지금은 집을 사려고 해도 좋은 집이 딱히 잘 나오지도 않습니다. 하지만 마음 가짐을 2년 뒤에 천천히 봐야지~ 그러면 한없이 미뤄집니다. 준비되면 산다는 심정으로 덤벼도 될까 말까한 곳이잖아요.

예산은 1M 에서 2M 사이로 보고이었어요. 구체적인 조언 정말 감사합니다. 저희는 다행이도 이전 집을 막 팔아서 다운페이는 할 수 있는 상황입니다. 아기와 함께 여러번 이사를 하기가 정말 버거워서 이주와 동시에 집을 사서 들어가기를 바랐어요. 그래서 너무 막막해서 여기에 여쭤봤어요. 3개월 뒤 이주 예정이라 부동산 동향만 계속 지켜보고 있어요. 아이가 어려서 그나마 학군 한가지 포기 할 수 있어요. 

아이들 금방 커요. 여러번 이사하기 힘들 경우 좋은 학군 보시기를 바랍니다. 2M 예산이라면 학군 보셔도 괜찮을거 같아요. 

네, 그렇군요 :) 학군도 잘 참고해 사야겠어요! 혹시나 어린이집 어디 보내시는지 쪽지로 여쭤봐도 될까요?

너무 걱정 안 하셔도 됩니다. 지금은 이사가 엄두 안 나지만 조금 크면 이사 할 수 있어요. 베이에서 부자가 되려면 집을 계속 갈아 타야 하더군요. 먼저 은행에서 pre-approval 받아보세요. 리얼터도 가급적 빨리 구해보세요. 오히려 WFH 시대일 수록 학군과 집 크기가 더욱 중요해지는 듯 해요. 학군이 최고의 우선 순위가 되겠고요, 회사와 가까운 거리를 요즘 약간 타협할 수 있죠. 1M이라면 이스트 베이 정도의 적당한 타운홈, 2M까지 쓸 수 있으면 서니베일, 쿠퍼티노, 웨스트 산호세 같은 학군 좋은 곳의 덜/안 고쳐진 엔트리 싱글홈까지 가능해요. 저는 *무조건* 싱글홈 추천입니다. 실제로 코비드 이후 싱글홈이 훨씬 더 빨리 팔려요. 요즘 조금 시장이 천천히 움직이는 것 같지만 적당하게 나오는 집은 여전히 (특히 중국인들) 바로 펜딩 걸립니다. 애기가 어리고 신혼이면 안 고쳐진 싱글홈 보다 고쳐진 타운홈을 선호하는 걸 자주 보는데 힘들더라도 싱글홈 추천합니다. 레드핀 보시고 맘에 드는 지역에 집이 얼마나 자주 나오는가, 얼마나 빨리 펜딩 되는가, 리스팅에 비해 어떻게 팔리는가를 보시면 감을 잡을 수 있고요, 실제로 오퍼 한번 써보고 비딩 전쟁을 겪으면 제가 왜 기다리지 말고 바로 사라고 하는지 이해가 될 겁니다 ㅎㅎ 굿럭!

진심어린 조언 감사합니다. 서니베일, 쿠퍼티노, 웨스트 산호세 같은 학군 좋은 곳의 덜/안 고쳐진 엔트리 싱글홈 <- 이쪽으로 나오는 집들을 주시해 봐야겠네요. 혹시나 mountain view는 어떤가요? 학군 rating은 9 이고 직장 근처라 길에서 시간을 아낄 것 같아서요.

저희도 예전 타운하우스에서 살다 팔고 가는데 이번에는 안그래도 꼭 덜(?) 고쳐진 싱글홈으로 가서 플립하자 라는 소망을 가지고 있어요. ㅎㅎㅎ 혹시나 산호세에 괜찮은 contractor 추천해주시면 정말 감사하겠습니다.

제 생각에 바이어 리얼터는 반드시 필요합니다. 리얼터 비용 아끼겠다고 본인이 하기에는 무리가 많습니다. 특히 비딩이 붙는 경우에는 더더욱요. 비슷하게 자신들이 직접 DIY 하겠다고 뚝딱하는 경우죠. 집 팔 때도 1%만 준다는 리얼터 찾지만 고생하는 이야기 많이 듣습니다. 이 지역에서 제 관찰로는 결국 소탐대실이더군요. 리얼터 한명 찾아보세요. 어떤 분은 워낙 동네가 중국인에 의해 좌우되니까 중국말 잘 하는 리얼터를 찾더군요. 마켓에 나오기 전에 pre-emptive로 잡는 기회도 얻을 수 있습니다. 컨트랙터도 리얼터가 보통 소개를 해주기도 하죠.

코비드 이전의 집 값 상황을 보면 워낙 구글/페북의 영향으로 MTV, 서니베일 지역이 많이 올랐죠. 특히 MTV는 괜찮은 싱글홈은 2M을 훌쩍 넘어요. 반면 학군은 적어도 한국인에게는 선호되지는 않았습니다. 고등학교 점수는 9점이긴 하지만요. 참고로 학군은 일반적으로 고등학교 학군 따라갑니다. 학군에 대한 엄청난 이야기를 듣고 싶으면 미씨쿠폰에 가셔서 산호세 방으로 가세요. 물어보시면 수많은 댓글이 달릴 겁니다. 흔한 질문으로 "쿠퍼티노 타운홈 v. 캠밸 싱글홈" 정도가 있습니다. 마뷰 이야기는 적은 편인긴한데 한번 그곳도 꼭 보세요.

그런데 코비드가 종식 되더라도 WFH 허용은 많아지지 않을까 생각되네요. 구글은 지금껏 WFH를 좋아하는 회사가 아니었는데 일주일에 2번 정도는 이제 괜찮지 않을까요? 다들 트래픽 없는 경험이 너무 좋으니.. 그래서 제 생각엔 MTV 싱글홈 보단 쿠퍼티노 학군 (서니베일 홈스테드 하이, 웨스트 산호세, 쿠퍼티노)의 집들이 차라리 낫지 않을까 생각합니다. 애들 키우기나 한국사람 살기에도 여기가 정말 좋습니다. 한인 마트 가깝고 식당 많고 기타 등등. 이 지역의 엔트리 덜 고쳐진 집을 가려면 1M으로는 안 되고 1.8-2.0은 보셔야 합니다. 즉 생각하신 예산의 최고치를 생각하시면 됩니다.

집 값 동향은 물어보는 사람마다 다르게 말할 겁니다 ㅎㅎ 레드핀을 쓰세요. 여기서 "팔린 가격"을 보셔야 합니다. 리스팅 가격 별 의미 없습니다. 아, 요즘은 리스팅 가격에 비해 심하게 비딩은 안 되니 비슷하다고 볼 수 있지만, 제일 중요한 건 결국 팔려진 가격이에요. 레드핀은 팔린 가격으로 검색이 잘 됩니다. 지난 1개월, 3개월, 6개월 간 원하시는 지역의 팔린 집 값을 보시면 감을 잡을 수 있습니다. 참고로 제 동료는 어제 언급하신 지역의 싱글홈을 시장에 내놓기도 전에 팔았습니다.

지금, 집 값이 더 떨어질 거라고 기다리자라고 생각하는 사람은 많아요. 글쎄요. 여전히 이 지역은 테크 기업이 결정하는데 아마존, 구글, 페북, 애플은 괜찮습니다. 오히려 더 잘나가죠. 사람들이 이렇게 떨어질 것을 예상하고 시장에 안 나오면 어떤 일이 벌어질까요? 집 파는 사람도 집을 안 내놓습니다. 집 파는 사람들도 부자들이 워낙 많아서 내놓을 이유가 적거든요. 간혹 90세 노인분들이 집을 내놓는 경우가 아니면요. 그런 집은 거의 안 고쳐졌고, 싸게 팔리니 떨어지는 것 처럼 보여요. 그런데 여전히 대기 수요는 엄청나죠. 그러다 결국 어느 순간 되면 이 수요가 한순간에 터져서 다시 비딩 전쟁이 붙습니다. 그게 2019년 하반기 - 2020년 초에 있었던 일이에요. 1년 전엔 집이 정말 덜 나오고 덜 팔렸다가 올 초에 갑자기 난리도 아니었죠. 그러니 사람들이 쉽게하는 논리에 따르면서 시장에서 이길 확률은 거의 없습니다. 여유는 가지셔야죠. 급한 건 없으니깐요. 준비는 다 해놓고 매물 보시다가 맘에 드는게 나오면 잡는 것도 좋습니다.